住宅ローンの審査に落ちないための7つのチェックポイント｜落ちたあとの対処法まで

住宅を購入するにあたり住宅ローンを借りる方が大半ではないでしょうか。しかし住宅ローンも家を購入することと同じく、何度も経験するわけではないので分からないことも多いと思います。

ここでは住宅ローンを申し込むときのチェックポイントとどんなことに気を付ければ住宅探しが上手くいくかについてご説明します。

銀行の住宅ローンとフラット３５の違い

住宅ローンを検討するうえで知っておいて欲しいのが、銀行をはじめとする金融機関の住宅ローンとフラット３５の違いです。まず根本的な大きな違いは、管轄する省庁が違います。

銀行の住宅ローンは金融庁の管轄ですが、フラット３５は国土交通省の管轄です。監督省庁が違うため、同じ住宅ローンであっても中身は結構違います。

銀行は「人に貸す」と言われ、その人の属性によって大きく審査が変わります。逆に、フラット３５は「物件に貸す」と言われ、物件については細かく審査されますが、人の属性については「返済比率」さえ収まっていれば特に問題ありません。

これはこのあとのチェックポイントにも大きく影響してくるので覚えておいてください。

住宅ローンの審査に落ちないための７つのチェックポイント

１．年齢のチェックポイント

ここ数年、住宅の一次取得者の年齢層が上がってきているそうです。それに伴い４０代や５０代の住宅一次取得者が増えています。若い年代の時には気になりませんが、４０代や５０代の購入ともなるとあとどれくらい借りられるかは気になるところです。

まず住宅ローンに出てくる年齢は「申込み時の年齢」と「完済時の年齢」のふたつが出てきます。「申込み時の年齢」とは、その名の通り申し込む時の年齢で銀行にもよりますが、６５～７０歳までとされていることが多いです。

「完済時の年齢」とは、返済が終わる時の年齢のことで、借入期間に影響します。銀行にもよりますが、８０歳未満とされているところが多く、申込時の年齢から逆算した期間が借入れられる年数になります。

実際には、支払いが終わるまで現役で働いていられることが理想で、退職後も返済が続く場合はマイナス材料となります。これが３０代、４０代、５０代と年齢が上がっていくごとに審査も厳しくなります。

フラット３５であれば、申込み時年齢が７０歳、完済時年齢が８０歳という条件がありますが、年齢によるマイナス材料という概念がないため、年齢的に不安がある方は検討してみるといいかもしれません。

２．年収と返済比率のチェックポイント

年収は借入れられる限度額に大きく影響します。住宅ローンにはいくらまで借りられるかという借入限度額を計算するための「返済比率」と呼ばれる基準が存在します。

返済比率とは、年収に対して返済に回せる金額の比率のことです。例えば、年収が４００万円で返済比率が３５％だとしたら、４００万×３５％＝１４０万円まで年間の返済に回せるという意味です。

このケースで言えば、金利や借入期間を考慮し、年間の返済が１４０万円以内に収まっていれば大丈夫というようになります。

注意する点は、他に自動車ローンなどの借り入れがある場合は、その返済額も返済比率に含まれてしまうということです。借入があれば、その分借入れられる金額に影響するので注意しましょう。

年収と借入限度額の関係は以下のようになります（※おおよその目安です）

また返済比率を計算するときの金利は実際の適用金利ではなく、少し高めの金利で計算するのでギリギリで計算していると減額になる恐れがあります。

返済額をする時は、固定期間１０年の店頭金利を目安に計算するといいと思います（銀行によります）。

また保険外交員など、高給であっても歩合給の割合が多い職種では、安定性が乏しいと判断されマイナス材料になる場合もあるので注意が必要です。

３．自営業の場合のチェックポイント

自営業の方は、サラリーマンなどの給与所得者とは扱いが大きくことなります。住宅ローンでいうところの年収は、給与所得者であれば総額を年収としてみますが、自営業者であれば総売上から経費を引いた「利益」が年収として見られます。

多くの場合、自営業者は経費を多めに計上し利益を減らす傾向にあります。赤字やトントンとなっている場合は、金利の高いノンバンクであれば借りられる場合もありますが、通常の住宅ローンは難しいと考えてください。

また自営業者の場合は、過去３年分の決算書を求められるので、住宅ローンを借りるからといって１年だけ内容を良くしてもダメです。自営業の方で利益を過少申告している方は少なくとも準備に３年はかけるようにしましょう。

法人の経営者は個人と法人の両方を見られます。法人が過去3期以内で赤字になっていたら銀行は取引がない限り難しくなります。

ただし、フラット35であれば法人の決算書類はなくても審査ができますが、個人の借り入れが極端に多かったりすると確認を求められることもあります。

また銀行窓口のフラット35では最初から決算書の提出を求められるので、ARUHIやセゾンなどのノンバンク系を選ぶとよいでしょう。

４．頭金（自己資金）のチェックポイント

最近では自己資金がなくても借りられる住宅ローンは増えていて、諸費用部分までも借りられる住宅ローンもあります。

ただ審査上で言えば自己資金があればあるほど有利になり、逆に無いとよほど属性が良く無い限り、審査上ではマイナス要因となります。

年収や勤務先などにもよりますが、状況によってはフラット３５を検討してみるのもいいかもしれません。フラット３５の諸費用ローンの金利は少し高くなりますが、返済比率にさえ収まっていれば問題は無いため、比較的利用しやすいといえます。

５．勤続年数や雇用形態によるチェックポイント

今の勤務中であればどれだけの勤続年数があれば良いのでしょうか？一般的には3年以上あるのが好ましいと言われています。３年に満たない場合はマイナス要因にもなりますが、転職理由によっては影響を受けないこともあります。

例えば転職一年以内だとしても、転職理由がステップアップであることなどのポジティブな理由であれば影響がない場合もあります。

逆に業種も職種も変わったり、年収も下がる場合はネガティブな要因になります。勤続年数が短く、特段ポジティブな要因がない場合は、銀行の住宅ローンよりもフラット３５の方がいいかもしれません。

そのほか、転職前の職場での勤続年数による金融機関もあります。

他にも最近では雇用形態で、正社員以外に契約社員や派遣社員という方も多いですが、銀行では正社員以外は厳しいと考えてください。

正社員以外の方であれば、フラット３５であれば雇用形態は審査の対象にならないので、フラット３５を検討してみましょう。

６．健康状態によるチェックポイント

銀行が重視しているポイントの中でも常に１位、２位に入るポイントです。健康状態に問題があれば、将来にわたって長い期間、お金を返済していくことが出来ない可能性が高くなるからです。

またお金を借りた後に万が一のことがあった場合でも、銀行が資金を回収出来るように団体信用生命保険と呼ばれる保険への加入を必須条件としているところが多いです。

健康状態に不安がある方は以下の記事も参照にしてみてください。

過去に病気をしていたり、現在も服薬中だったりする場合は、内容にもよりますが、審査基準の緩いワイド団信の取り扱いのある金融機関で申し込むか、団信が必須条件となっていないフラット３５を検討するといいと思います。

７．クレジットカードなどのチェックポイント

一番気を付けなければいけないのが、クレジットカードをはじめとする個人信用情報です。

このご時世、クレジットカードを持っていないという方自体が少ないと思いますが、クレジットカードの発行数の伸びとともに、住宅ローンにこの個人信用情報が原因で通らない方も増えてきています。

個人信用情報とは、カード会社や信販会社が個人のお金の貸し借りに関する情報を集約する情報機関で、国内には主に3つの情報機関が存在しています。

ここには個人の借入の内容や遅滞情報などがすべて載るようになっていますので、お金の貸し借りについては必ず分かるようになっています。問題になるのは一般的に事故履歴と言われる遅滞や遅延歴などです。

携帯電話の分割払いも個人信用情報に乗りますので、少しでも心当たりのあるかたは、事前にご自身の信用情報について調べて置く必要があります。

事前審査と本審査は何が違うのか

住宅ローンの審査は2段階に分かれます。

どちらで何を見られるのかを知っておくと、準備するものがはっきりします。

事前審査で見られること

事前審査は、申し込んだ人に貸せるかどうかを大まかに判断する段階です。

主に見られるのは、年収、勤務先と勤続年数、他の借入の状況、そして信用情報です。

必要になる書類は、本人確認書類、収入を証明する書類（源泉徴収票など）、他の借入が分かる書類が中心です。

物件が決まっていなくても申し込める金融機関もあります。

物件を見に行く前に事前審査を通しておくと、交渉でも有利になります。

本審査で見られること

本審査では、事前審査の内容に加えて、物件そのものと団体信用生命保険が加わります。

物件については、担保としての評価、面積、建築年、接道といった条件が見られます。

団体信用生命保険は、健康状態の告知が必要になります。

事前審査が通っていても本審査で落ちることがあるのは、この2つが理由であることがほとんどです。

本審査に必要な書類

一般的には次のようなものが必要になります。

• 本人確認書類（運転免許証など）と住民票
• 収入を証明する書類（源泉徴収票、課税証明書、確定申告書など）
• 売買契約書と重要事項説明書
• 物件の登記事項証明書、公図、間取図
• 団体信用生命保険の告知書

金融機関によって細かく異なりますので、早めに一覧をもらってください。

団体信用生命保険に通らないとき

健康状態を理由に団信に加入できず、住宅ローンが組めないというご相談は少なくありません。

このときに取れる手は3つあります。

ワイド団信を検討する

引受の基準を緩やかにした団信を扱っている金融機関があります。

一般の団信より金利が上乗せされるのが通常ですが、加入できる可能性は広がります。

フラット35を検討する

フラット35は、団体信用生命保険への加入が必須ではありません。

健康状態に不安がある方でも住宅ローンを借りられるという点で、選択肢になります。

ただし団信に入らない場合、万が一のときに残債が残りますので、別の生命保険で備えるかどうかを考えてください。

告知は正確に行う

通したいあまりに告知を省略すると、いざというときに保険金が支払われないことがあります。

告知義務違反として保険契約が解除されると、残された家族に残債がそのまま残ります。

正確に告知したうえで、通る商品を探すのが正しい順番です。

物件の条件で落ちることもある

審査は人だけを見ているわけではありません。

物件の側で引っかかることもあります。

• 床面積が金融機関の基準に満たない
• 旧耐震基準の物件で、取り扱いのない金融機関だった
• 接道が2メートル未満で再建築ができない
• 借地権付きの物件で、地主の承諾が得られない
• 検査済証がなく、違法建築の疑いがある

フラット35の場合、中古住宅の床面積は共同住宅で30㎡以上、一戸建て等で50㎡以上が必要です（出典：住宅金融支援機構「中古住宅の技術基準の概要」）。

銀行の住宅ローンでも、独自に面積の下限を設けているところがあります。

コンパクトなマンションを検討している場合は、申し込む前に確認してください。

審査に落ちたあとにできること

落ちてしまった場合でも、そこで終わりではありません。

私が実際にお手伝いしてきた中で、次の順番で確認しています。

1　どの段階で落ちたのかを整理する

事前審査で落ちたのか、本審査で落ちたのかで、原因の範囲が変わります。

本審査で落ちた場合は、物件か団信のどちらかである可能性が高くなります。

2　信用情報を自分で確認する

過去の延滞や、本人が忘れている借入が原因のことがあります。

信用情報機関には本人開示の仕組みがありますので、思い当たることがあれば確認してください。

原因が分からないまま次の金融機関に申し込むのは、悪手です。

短期間に何件も申し込むと、その履歴自体が不利に働くことがあります。

3　金融機関を変える

審査の基準は金融機関によってかなり違います。

勤続年数に厳しいところ、雇用形態に厳しいところ、物件の条件に厳しいところと、得意不得意があります。

どの金融機関がどんな条件に強いかは、扱っている仲介業者のほうが詳しく知っています。

4　借入額か物件を見直す

返済比率が原因であれば、借入額を下げるか、頭金を増やすことで通ることがあります。

物件が原因であれば、その物件では条件が変わりません。

原因を切り分けずに、同じ条件で申し込みを繰り返さないでください。

まとめ

いかがでしたでしょうか。ここでご紹介したチェックポイントを見ているとフラット３５がものすごく万能に見えますが、万能というわけでもありません。

フラット３５は「人」でなく「物件」に貸すというスタンスなので、銀行の住宅ローンには無い、物件の適合検査に合格しなければいけません。（銀行でも物件の審査はします）

合格するための条件はいくつかありますが、それぞれのチェックポイントを見極めながら、自分が借りられそうなのは銀行なのかフラット３５なのかを判断し、その内容に見合う物件探しをしていかなければいけません。

つまりここで言いたいのは、資金計画や物件探しというのは単体ではなく、全て連動しているということです。

銀行によっても、得に中古住宅の場合は融資期間や融資額に差が出ます。大切なのはあなたの状況や希望に応じて、戦略を考えていくことが住宅購入を成功させていく上で非常に重要なポイントであることを覚えておいてください。

よくある質問

住宅ローンの審査では何を見られますか？

年齢、年収と返済比率、勤続年数と雇用形態、頭金、健康状態、他の借入と信用情報、そして物件です。

事前審査では主に人を、本審査では物件と団信が加わります。

年収がいくらあれば住宅ローンは通りますか？

金額そのものより、返済額が年収に占める割合で見られます。

返済比率の上限は金融機関によって異なりますが、他の借入も合算して計算されます。

自動車ローンやカードのリボ払いがあると、その分だけ借りられる額が減ります。

事前審査が通れば本審査も通りますか？

通るとは限りません。

本審査では物件の評価と団体信用生命保険が加わるためです。

事前審査が通っていても、この2つで落ちることがあります。

健康状態に不安があると住宅ローンは組めませんか？

ワイド団信を扱う金融機関を検討するか、団信への加入が必須ではないフラット35を検討する方法があります。

告知を省略することは避けてください。告知義務違反になると、いざというときに保険金が支払われません。

審査に落ちたらどうすればいいですか？

まず、どの段階で落ちたのかを整理してください。

そのうえで信用情報を確認し、原因が分かってから金融機関を変えるか、借入額を見直します。

原因が分からないまま短期間に何件も申し込むと、その履歴が不利に働きます。

自営業だと審査は厳しいですか？

直近の確定申告の内容で判断されるため、会社員より条件は厳しくなりがちです。

一方でフラット35は、事業の借入が返済比率に含まれない場合があるなど、通常の銀行より借りやすい傾向があります。

宮田明典（スタイルイノベーション株式会社）

宅地建物取引士、2級FP技能士、ホームステージャー2級

ハウスクローバー株式会社、スタイルイノベーション株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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