マンションは新築と中古どっちがいい？名古屋で17年のプロがメリット・デメリットを比較

名古屋でマンションに暮らしたい時、新築か中古のどちらを購入するか悩まれる方は多いでしょう。

新築はきれいで最新設備が導入しているので魅力的ですが、築年数が経つ中古マンションでも設備や間取り、環境が良い人気マンションが名古屋にはたくさんあります。

新築・中古マンションにはそれぞれデメリットがあり、さらに価格にも違いがあるので自分にはどちらが合うか理解することが大切です。

名古屋でマンション購入検討される方のために、新築と中古のどちらが向いているのかご紹介します。

新築マンションのメリット・デメリット

マンションは新築派の人もいれば、中古で買って自分好みにしたいと思う人もみられます。

どっちが自分に合っているか悩んだ時は、それぞれのメリットとデメリットが何かを把握が大切です。

新築マンションは新しいのでメリットしかないイメージですが、デメリットもあります。

新築マンションにはどんなメリットとデメリットがあるのかご紹介しましょう。

新築マンションの費用に関するメリット・デメリット

新築マンションを購入する際、本体価格とは別に諸費用がかかります。

その費用は物件価格の5%に収まるので中古住宅よりも安く見えます。

安い理由は中古マンションの場合は仲介会社が介入するため、手数料がプラスされてしまいます。

ただ中古マンションにかかる仲介手数料は仲介業者の販売経費ですが、新築マンションでは販売経費は建物価格に含まれているのでは、総額的にはあまり変わりません。

他にも、新築マンションでは毎月の修繕積立金とは異なる修繕基金と呼ばれる一時金が諸費用に含まれるので、注意するようにしてください。

価格面でのデメリットを上げるとするなら、中古住宅に比べて価格が高いことです。

入居後に大幅な値下げがあるケースがほとんどなので、場合によっては損をした気持ちになるかもしれません。

新築マンションの物件の検討に関するメリット・デメリット

中古マンションは空いている部屋に入居できるので階数や間取りを選べない可能性があります。

その一方、新築マンションはお好みの階数や間取りの部屋を自由に選べる機会が多いことが魅力です。

室内設備をオプションで選べることもあります。

デメリットにあげるとするなら、実物の部屋を見られる機会が少ないことです。

新築マンションは建設の段階で入居者を募集しており、完成した時点では空きがない、もしくはいい部屋が余っていないなど、決断に迷うと結局そのマンションを購入できない場合があります。

部屋の実物を見て決めたい人には大きなデメリットでしょう。

完成前であればモデルルームで見学が可能です。

モデルルームを見れば部屋の間取りや設備など雰囲気を理解できるので、メリットにあてはまります。

しかし、部屋によって採光や眺望がことなるため、好みの部屋を完璧に再現することは難しく、モデルルームと完成したマンションは実物が異なることも多いので、理想とは違ったと後悔する可能性もあるので注意してください。

名古屋に限らず新築マンションは中古マンションより数が少ないため、部屋が理想的でも立地条件と合わない可能性もあります。

新築マンションの構造や設備に関するメリット・デメリット

構造や設備は最新のものが導入されています。なので、快適で安全性の高い暮らしができるでしょう。

特に耐震性は重要で、モデルルームから構造を確認できるので見ておくと良いです。

引き渡しから10年間の瑕疵保証がついているのも新築ならではのメリットです。

駐車場や駐輪場に関しても、中古に比べて確保しやすいので複数台車や自転車・バイクを持っている場合でも選びやすいと言えます。

新築マンションのデメリットとして、ここ最近の土地価格や建築価格の高騰により、少しでも販売価格を抑えられるように、平均的なマンションよりも部屋の広さが狭くなっています。

また、駅前のいい立地にはすでに中古マンションが建っているので、駅から少し離れた距離に新築されているマンションが増えています。

その他、少しでも費用を抑えるためにグレードが落としていますので、新築マンションで高額を支払っても、将来的に売却するときに、物件同士の競争力という視点から、かなり値下がりをするリスクが高いことが考えられます。

この点、中古マンションの方が立地もよく、時期によっては広めに作られていたり、グレードが良い物件も多く存在するので、将来少しでも売る可能性があるのであれば、新築マンションよりも中古マンションの方がメリットが大きいと考えられます。

新築マンションのセキュリティやコミュニティに関するメリット・デメリット

オートロックもしくは24時間セキュリティを採用しているマンションがほとんどです。

最新のセキュリティや監視カメラを導入しているので、防犯性は中古より高めです。

また、一つの防犯対策として有効な周りとのコミュニティですが、新築なので出来上がっていないことがデメリットでしょう。

しかし、同時入居となるので一体感があり、近所の人となじみやすくコミュニティが形成しやすいメリットも持ち合わせています。

新築マンションのデメリットをあげるとすれば、コミュニティや管理組合が新築と同時に始まるため、コミュニティや運営の良し悪しが事前に判断できないことが挙げられます。

特に管理の面でいえば、「マンションは管理を見て買え」という格言があるくらい管理が非常に重要で、欧米諸国ではこの辺のポイントがリスクとして認識されており、新築よりも中古マンションの方が好まれる傾向にあります。

筆者としても、将来リスクがあるマンションの見極めとして、必ず管理の運営状況を確認しています。この点、すでに管理状況の見極めが出来る中古マンションの方がメリットがあるのではないでしょうか。

中古マンションのメリット・デメリット

新築のマンションであれば建物も新しく設備も最新のものを取り揃えているので、メリットが多いと感じる人も多いでしょうが、中古マンションにもメリットはたくさんあります。

名古屋市周辺に住んでいる人の中にも、マンションを購入するにあたって中古マンションを検討したことがある人も多いでしょう。

そこで、中古マンションを購入する際にポイントとなる価格や設備、管理などからメリットやデメリットを紹介していくのでマンション選びの参考にしてみてください。

中古マンションのメリット・デメリットについては、別記事の「中古マンションのメリットとデメリットは？」でもまとめてあります。

中古マンションの費用に関するメリット・デメリット

中古マンションは新築マンションに比べると価格が安いことが魅力で、郊外であればさらにお得に購入できる可能性もあります。

また、中古マンションでありながらも住宅ローン控除や不動産取得税の軽減措置を受けることができ、マンションの売り主が個人であれば消費税も掛からないのです。

修繕積立基金を支払う必要がないこともメリットですが、入居後に毎月積み立てる修繕積立金は必要になります。

よく中古マンションの方が修繕積立金が高いと考えている方が多いのですが、新築マンションが買いやすいようにあえて安く設定しているだけです。

新築マンションも安いのは建築後の数年だけで、徐々に年数が経つごとに高くなっていきます。

これは感覚の話ではなく、統計にも表れています。

国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、修繕積立金の積立方式について段階増額積立方式が47.1％、均等積立方式が40.5％と報告されています（出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果（概要）」）。

段階増額積立方式とは、最初は安く、あとから上げていく決め方です。

いま集めている額が安いマンションは、これから上がる予定が組まれているという見方をしてください。

修繕積立金については、単純に額面で高い安いを判断するのではなく、管理状態や修繕状況や計画によってその良し悪しが判断されます。

その判断を手伝ってくれる不動産業者選びが何よりも重要なポイントになります。

中古マンションのデメリットとしては、仲介会社に手数料の支払いをしなくてはいけない点でしょう。

ただ中古マンションであれば基本的に仲介手数料は必要になりますので、せっかく払うのであれば、ご自身に取って納得感の高い担当者や業者に払うようにしたいものですね。

また、新築のときに受けられる固定資産税の減額措置は、その期間を過ぎた中古マンションでは受けられません。

中古マンションにかかる諸費用については、別記事「中古マンション・中古戸建て購入にかかる諸費用とタイミング」を合わせて参照ください。

中古マンションの物件を検討する際に起こり得るメリット・デメリット

中古マンションの購入を検討し、情報を集めている際に感じるメリットとしては、やはり実際に物件を見学できる点です。

新築のマンションであるとモデルルームなどになるので、実際に住んだ時とはイメージが異なる場合もあるのです。

ですが、中古マンションであれば購入前に実際のマンションを見ることができます。

日当たりや部屋から見える景色などを自分の目で確認できるほか、間取りの確認もできるので家具の配置も考えられるでしょう。

ハウスクローバーに無料会員登録すると、希望条件を設定するだけで、ロボットが毎日あなたの代わりに物件を探してくれます。

ただ、希望しているエリアが人気エリアであればある程、購入希望者も多いのでじっくりと考える時間がない場合がある点がデメリットとなっています。

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中古マンションの構造や設備に関するメリット・デメリット

中古マンションは費用が安いので抑えられた分をリフォームに回すことも可能です。

希望通りの間取りや設備を使用していなくても、自分の理想とする間取りに近づけることができます。

また、1981年6月以前の旧耐震基準と呼ばれる古いマンションでも管理組合によって耐震補強を行っているマンションもあるので、旧耐震のマンションも検討対象にするのであれば、確認するようにしましょう。

デメリットとしては、中古マンションなのでやはり設備が古い点となります。

リフォームに関してもマンションによって構造上の問題でできない可能性もあるので、名古屋市の中古マンションを購入する際にはリフォームをしても良いのか確認する必要があります。

その他、古いマンションはコンクリートの厚みが薄いものがあり、ここ最近のマンションと比較すると音が漏れやすかったり、気密性の低い時期のマンションだと結露などが発生することもあります。

中古マンションのセキュリティや管理に関するメリット・デメリット

マンションを購入するにあたって、安全に暮らしていくためにもセキュリティの確認は重要です。

中古マンションであれば、検討時にセキュリティを実際のマンションに出向いて確認することができます。

共用スペースやゴミ置き場についても綺麗に管理がされているか確認することが大切です。

また、コミュニティについても中古マンションであれば購入前に確認でき、どういった人が住んでいるのか物件を見学する際に調べることができます。

デメリットとしては、セキュリティが甘い点です。

オートロックを導入していないマンションだったり、監視カメラが少ないマンションも中古では多かったりするので、物件を購入する際にはしっかりと確認しましょう。

一方で、管理組合がどう運営されてきたかを買う前に確かめられるのは、中古だけの利点です。

総会議事録を読めば、これまで何が議題に上がり、どう決まってきたかが分かります。

重要事項調査報告書を見れば、積立金の残高や滞納の状況、借入の有無まで分かります。

新築にはまだ運営の実績がありませんので、確かめようがありません。

マンション管理調査を使えば、重要事項調査報告書をアップロードするだけでA〜E判定と、将来の修繕積立金がいくらまで上がるのかが出ます。

新築と中古を費用で比べる

ここまでメリットとデメリットを並べてきましたが、結局いくら違うのかが気になるところだと思います。

費用は「買うときにかかるもの」と「買ったあとにかかるもの」に分けて考えると整理できます。

買うときにかかる費用の違い

新築マンションは売主から直接買うため、原則として仲介手数料がかかりません。

中古マンションは仲介会社を通すため、仲介手数料がかかります。

一方で新築マンションには、毎月の修繕積立金とは別に修繕積立基金という一時金があります。

これは引き渡しのときにまとめて払うもので、数十万円になることもあります。

消費税の扱いも違います。

新築マンションは建物部分に消費税がかかりますが、中古マンションは売主が個人であれば消費税はかかりません。

つまり中古は仲介手数料がかかる代わりに消費税と修繕積立基金がかからず、新築はその逆になるという構造です。

見た目の諸費用率だけを比べても意味がありません。

買ったあとにかかる費用の違い

買ったあとに毎月かかるのが、管理費と修繕積立金です。

先ほどお伝えしたとおり、新築時の修繕積立金は安く設定されていることが多く、あとから上がっていきます。

中古マンションは、すでに上がったあとの金額を見て買うことになります。

今の金額の高い安いではなく、これから先いくらになるのかで比べてください。

これは長期修繕計画と積立金の残高を見れば計算できます。

そしてこの計算ができるかどうかが、新築と中古で最も大きく差がつくところです。

住宅ローン控除は2026年入居分から中古にも広がった

住宅ローン控除は、これまで新築のほうが手厚い制度でした。

ところが2026年に入居する分から、中古住宅の扱いが変わっています。

国土交通省の発表によると、適用期限が令和8年1月1日から令和12年12月31日までに入居した場合へと延長されたうえで、省エネ性能の高い既存住宅について「借入限度額を引き上げ」「控除期間を13年間に拡充」することとされました（出典：国土交通省「住宅ローン減税等の延長・拡充が閣議決定されました！」）。

床面積要件を40㎡以上に緩和する措置も、既存住宅に適用されます。

つまり「住宅ローン控除は新築が有利」という以前の常識は、そのままでは通用しなくなりました。

ただしこれは省エネ性能の高い中古住宅が対象です。

どの中古マンションでも自動的にそうなるわけではありませんので、検討している物件が該当するかどうかは必ず確認してください。

固定資産税の減額はマンションなら5年間

新築住宅には固定資産税の減額措置があります。

国土交通省の説明では「３年間（マンション等の場合は５年間）、２分の１に減額」とされており、適用期限は令和13年3月31日です（出典：国土交通省「新築住宅に係る税額の減額措置」）。

戸建てが3年間、マンションは5年間という違いがあります。

この期間を過ぎた中古マンションを買う場合、この減額は受けられません。

逆に言えば、築5年以内の中古マンションであれば、残りの期間ぶんは減額が続きます。

築浅の中古を検討する場合は、この点も確認してみてください。

新築と中古では買うまでの流れも期間も違う

見落とされがちですが、買うまでにかかる時間も大きく違います。

新築マンションは、完成前に売り出されることが多くあります。

そのため申し込みから引き渡しまで1年以上かかることも珍しくありません。

いま住んでいる家の契約や、お子さんの入学の時期と重なると、調整が必要になります。

中古マンションは、すでに建っているものを買うので、契約から引き渡しまでは数か月です。

早く住み替えたい方には中古が向きます。

ただし中古は良い物件が出たときに決断を求められます。

新築のように「検討します」と言って何週間も置いておけません。

新築は待つ時間が長く、中古は決める時間が短いという違いだと考えてください。

どちらにしても、事前に予算と条件を決めておかないと動けません。

名古屋の新築・中古マンションはエリアによって価格も異なる

新築・中古マンションは築数や設備などに違いがあるため、価格は大幅に異なることがほとんどです。

価格に関しては新築か中古だけではなく、エリアによっても価格は異なります。

マンションの価格は間取りや広さ、設備、階数などによって部屋のグレードが異なるため、価格にも違いが生じます。

さらに影響するのは土地の価格です。不動産は資産としての価値があり、その価値は広さや規模だけではなく、どのエリアにあるかも関わっています。

例えば、1日の利用数が多い駅の近くにある土地は駅から周辺エリアへの移動する都合が良く、他にも日常品を買い揃えられるエリアも利便性が高い土地です。

快適に住めることから、不動産としての価値が大きく、資産価値が下がりにくいので価格が高めに設定されます。

逆に市街地からも遠い、交通や買い物、出勤などが不便な土地は利便性が低いため、新築・中古問わず安く設定されているのです。

名古屋の場合、新築が供給されるのは駅から少し離れた場所になりやすく、駅に近い場所にはすでに中古が建っています。

同じ予算で駅近を狙うなら中古、同じ駅距離で新しさを取るなら新築、という選び方になりやすいということです。

新築・中古はそれぞれどんな人におすすめ？

名古屋市内でマンションの購入を検討している人の中に、新築にしようか中古にしようか思い悩んでいる人はいませんか？

どちらのマンションにもたくさんの魅力があるので決めることは難しいと考えられます。

ですが、新築マンションが向いている人、中古マンションが向いている人は性格によって違いがあります。

それぞれに向いている人の特徴を解説していくので参考にしてみてください。

新築マンションが向いている人はどんな人？

新築マンションは豊富な情報量が魅力です。

マンションのホームページや広告によって目にする機会も多く、モデルルームもあるので実際にどのような間取りになるのか自分の目で確認することも可能です。

また、地盤や構造についても記載されている書類を確認することで安心を手に入れることができます。

価格に関しても、部屋の場所によって高かったり低かったりするので、自分の希望する金額のマンションを購入することができます。

設備に関しても最新のものを取り入れているマンションが多く、マンションのことを知らなくても機能性が高いことが十分わかります。

このように、たくさんの情報がある新築マンションに向いている人は、希望通りの価格と設備が整っていれば問題ないと思っている人です。

中古マンションに向いている人はどんな人？

中古マンションは新築マンションと比べ、立地が良いものが多く、また物件の数も豊富にあります。

ある程度年数が経っていれば、購入するときと売却する時の価格差が小さくて済むので、将来的に売却する可能性もある方は、中古マンションの方が向いています。

特に新築でないと嫌だという方以外は、現在の市況環境を見ると中古マンションの方がメリットも多く、向いている人も多いのではないでしょうか。

また、最近では新築でなくあえて中古マンションを買って、リフォームやリノベーションをして自分好みの部屋に住みたいという方も増えてきていますので、リフォームやリノベーション前提であれば、中古マンションの方が向きます。

中古マンションは新築と違い、仲介業者を通して売主と交渉をしていきますので、玉石混合の中古マンション市場で、失敗しないためには良い不動産会社を選んでいくことが重要になります。

上記のポイントを参考にして新築や中古マンションを購入することができるので、名古屋市内でマンションの購入を検討している人は参考にしてみてください。

まとめ

新築と中古のどちらがよいかは、条件によって答えが変わります。

整理すると、次のようになります。

• 新しさと設備、そして部屋を選べることを重視するなら新築
• 同じ予算で駅に近い場所を取りたいなら中古
• 将来売る可能性があるなら、値下がり幅が小さい中古
• 買ってから住むまでの時間を短くしたいなら中古
• 管理の実績を確かめてから買いたいなら中古
• コミュニティを一から作りたい、住民が同時に入るほうがよいなら新築

私が実務で見ている限り、将来売る可能性が少しでもあるなら中古のほうが不利になりにくいというのが率直なところです。

新築は買った瞬間から下がる幅が大きく、その下落を誰かがすでに引き受けたものが中古だからです。

ただし中古は、管理組合の状態という新築にはない判断が必要になります。

そこだけは自分では判断しきれませんので、調べられる担当者に確認してください。

よくある質問

マンションは新築と中古、結局どちらが得ですか？

金額だけで比べるなら、同じ立地と広さであれば中古のほうが安く買えます。

ただし中古は設備の更新にお金がかかる場合があり、新築は買ってからの値下がり幅が大きくなります。

買ったときの値段だけでなく、住んでいる間の支出と、売るときの値段まで含めて比べてください。

中古マンションは築何年までなら大丈夫ですか？

築年数そのものよりも、1981年6月の新耐震基準を満たしているかどうかが最初の線引きになります。

そのうえで、修繕がきちんと行われてきたかどうかで判断します。

築年数が古くても計画的に修繕されているマンションはありますし、築浅でも積立金が不足しているマンションはあります。

中古マンションは住宅ローンが借りにくいですか？

旧耐震基準のマンションは、取り扱わない金融機関が増えています。

新耐震基準であれば、新築と大きく変わりません。

借入額や返済期間の条件は物件の担保評価にも左右されますので、事前に確認しておくと安心です。

新築マンションの修繕積立金はなぜ安いのですか？

最初は安く、あとから上げていく段階増額積立方式が採られていることが多いためです。

国土交通省の調査でも段階増額積立方式は47.1％と、均等積立方式の40.5％を上回っています。

今の金額が安いことは、将来も安いことを意味しません。

名古屋で新築と中古、どちらが探しやすいですか？

物件の数でいえば中古が圧倒的に多くなります。

新築は供給される場所と時期が限られるため、希望のエリアに出てくるとは限りません。

駅に近い場所を希望される場合は、中古のほうが選択肢が広がります。

買うまでにどれくらいの期間がかかりますか？

新築は完成前に売り出されることが多く、申し込みから引き渡しまで1年以上かかることもあります。

中古はすでに建っているため、契約から引き渡しまで数か月です。

入居したい時期が決まっているのであれば、この差は大きく効いてきます。

宮田明典（スタイルイノベーション株式会社）

宅地建物取引士、2級FP技能士、ホームステージャー2級

ハウスクローバー株式会社、スタイルイノベーション株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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