名古屋で今年以降に中古マンションを考えている方は多くいらっしゃると思いますが、今が本当に買い時なのか迷うこともあるかもしれません。2019年以降、名古屋の相場や地価が今後どうなりそうかを知ることが、購入時期を判断する上で重要になってくるのではないでしょうか。
そこで今回は、購入時期を見極める上でヒントになりそうな、2019年以降に起こり得る政策や金利などの影響についてご紹介していきます。
2019年までの名古屋の中古マンション価格の推移
まずは2018年まで名古屋の中古マンションがどのように価格が推移してきたのかを見てみましょう。
過去の70㎡あたりの中古マンション価格（東京カンテイ プレスリリース/中古マンション価格（年間版）より抜粋）
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- 2012年 1,738万円
- 2013年 1,744万円
- 2014年 1,787万円
- 2015年 1,903万円
- 2016年 2,059万円
- 2017年 2,165万円
- 2018年 集計中
ちょうど不動産価格が底をついたと言われるのが2012年になるのですが、そこからは一貫して上昇を続けています。2012年から比べると、25％ほど相場が上がっていることがデータを見ても分かります。
名古屋と東京の値動きは違う
よく中古マンションの値動きのお話をされる方もいらっしゃいますが、全体的なトレンドはともかく、エリアによって値上りの仕方や状況は違いがあります。
まず名古屋よりも大きな値上りをしている東京都（23区）は、同じく2012年から2017年までの上昇率は33％です。
名古屋と比べて上昇率だけみるとそこまで大きな違いがないように見えますが、そもそもの物件価格が違います。
東京23区の2017年の70平米当たりの中古マンション価格は5,319万円。名古屋の2,165万円と比べると、2.5倍近い価格なのです。
実際データを見ていても2017年までは名古屋圏はコンスタントに価格が上昇していますが、東京23区や大阪圏ではすでに値上りの上昇が緩やかになり、価格の踊り場になっている兆候が見られます。
名古屋と東京の価格差から今後を予測する
住宅の過熱感を見る指標のひとつに「年収倍率」と呼ばれるものがあります。年収倍率とは物件価格から年収を割った比率のことで、年収に対してどれくらいの倍数で家を購入しているかという意味になります。
東京都の平均年収は612万円。これをもとに年収倍率を計算すると、約8.7倍。一方名古屋（愛知県）の平気年収は504万円。これをもとに年収倍率を計算すると、約4.3倍。名古屋と東京の年収倍率はおよそ倍の違いがあります。
いくら東京の年収が高いとはいえ、住宅支出が家計を圧迫しているのは容易に想像が出来ます。近年は投資マネーが中古マンションの相場を押し上げていますが、実際に需要を考えた時に、どちらの価格が落ちやすいかと考えるといかがでしょうか。
またもう一つ、価格差を考える上で重要なのが「2027年のリニア開通」です。リニアが出来ると、どのようなことが起こるか。
まず名古屋～品川間では時間が40分に短縮されます。そしてその気になる運賃はというと、まだ正式な公表はないものの、2014年12月にJR東海の葛西会長は「のぞみ」の料金プラス700円で採算が合うとの見通しを示したのです。
つまり料金がそれほど変わらない中で、所要時間が半分以下になります。それこそ名古屋から東京まで出勤というのも、普通にありえる未来がすぐそこまで来ているのです。
そんな未来が来るとどうなるでしょうか？東京の物件と比べ名古屋の物件が相対的に安く映るようになります（なんといっても価格差は２．５倍）。価格調整が働いた場合どのようになるでしょうか。まだ名古屋には上昇余地があるような気がしなくもないですよね。
消費増税は中古マンション購入にも影響している
政府では、2019年10月に消費税を増税し10％にするということを発表しています。そもそもマンションを購入する場合には新築の場合必ず消費税がかかってきますが、中古マンションの場合は売主が個人である場合、消費税はかからず、不動産会社などの事業者が販売している物件の場合は消費税がかかります。（ちなみに広告などに掲載されている価格は消費税込みです）
消費税のことを考えれば中古マンションはあまり影響を受けないと思うかもしれませんが、実はまったく無関係ではありません。
まず消費税が増税されると新築マンションの価格に反映されます。他にも駆け込み需要も発生し、同時にオリンピックや再開発も今後目白押しであることから、建築費も高騰します。その結果、新築マンションは今後さらに価格が上昇すると考えられます。
そして新築マンションの価格上昇は、中古マンションの価格の押し上げ要因になるのです。なぜなら、中古マンションは常に新築の価格と比較されがちで、ある程度新築と比べてお得と感じる価格帯で落ち着いてくる傾向があります。
つまり、新築マンションの価格が上昇すれば、それにつられて「新築マンションがこれくらいの価格だから、中古マンションならこれくらいの価格でも売れるだろう」と考える売主が増えてきます。
ですから、中古マンションの相場は消費税増税においても影響を受けると見ておいた方が無難です。ただし、消費税が８％に増税された時のような駆け込みが起こることは可能性として低いように感じています。
消費増税対策に住宅ローン減税の延長策も
2014年の4月に消費税が５％から８％に増税されました。その時政府は、消費税増税後に「すまいの給付金」という消費増税対策を設けました。
しかし消費増税対策なので、そもそも中古マンションには関係なく、さらに年収などの要件もあり、利用できる人も限られていたため、増税前の駆け込みが発生してしまいました。
駆け込みというのは需要の先食いなので、増税後に需要が落ちて反動が出てしまいました。その時の反省を踏まえて、今回の増税では、より多くの人が対象となる『住宅ローン減税』を3年延長するという対策を発表しています。
この対策により、８％の時のような駆け込みが発生することは考えにくくなりました。なぜなら消費税の増税分を住宅ローン減税でカバーできるように設計されているからです。（もちろん、物件価格などの諸条件によって、どっちが得か損かというのは変わってきます。）
ただ中古マンションは、基本的に個人が売主となっていることが多いので、基本的には消費増税対策における影響は軽微だと考えられます。
どちらが損得というよりも、ご自身のタイミングでいい物件があれば、それが買い時なのではないでしょうか。
消費増税以外にも様々な要因がマンション価格に影響
消費増税が不動産価格へ影響を与えていることがわかりましたが、実際は消費増税だけではなく、様々な要因が不動産価格に影響を与えています。どのような要因が影響しているのか、見ていきましょう。
マイナス金利政策
日銀が主導しているマイナス金利政策では、預金の余剰金に対して金利がマイナスになるというものです。日銀へ預金している各銀行などの余剰金が目減りし、各種ローンの借入がしやすくなりました。
中古マンションを購入する場合、頭金は用意して後は住宅ローンで支払いをするという方が多くみられますが、住宅ローンの金利が減るということはその分の利息が減り、総返済額にも違いがみられるようになるのです。中には変動金利に対して1％以下の金利設定をする金融機関もあり、住宅ローンがより借りやすくなりました。
この影響からマンション市場も活発化したのです。なお、マイナス金利政策が発表された2016年は、消費増税の延期が発表された年でもあり、延期によって価格が下がる可能性が高いと予測されていましたが、マイナス金利政策によってマンション価格は横ばいから上昇傾向という形になりました。
2016年以降、マイナス金利政策によって新築マンションの価格が落ちたということはありませんでしたが、販売戸数自体は低迷しており、発売戸数に対して契約率は7割以下に落ち込んでしまいました。
一方、中古マンションの成約件数は比較的例年並みの数字を保っており、結果的に供給戸数から在庫の未成約マンションを差し引いた時に、中古マンションの成約件数の方が多かったという結果になったのです。
今後の金利動向
今後の金利動向も中古マンションの買い時をみるうえで、重要な要素になります。なぜなら3000万円の住宅ローンを借りる場合、１％から２％に金利が上昇するだけで、金利負担が518万円も増えるのです。
実は相場の変動よりも、住宅ローンを利用する方にとって一番影響が出るのは金利なのです。金利が上がれば予算は下がりますので、動向についてもチェックしておきましょう。
2019年現在の金利状況は波乱含み？
2018年は、世界的な安定した経済を背景に、先進諸国では金利は実際上昇しており、その流れが日本にも来ていました。
しかし、日本は他の先進諸国に比べて金利上昇は比較的緩やかなものになっています。その主な原因は日銀の「量的緩和」によるものです。
少し難しい話にはなるのですが、日銀は景気回復の重要指標に「インフレ率」を採用しており、インフレ目標を２％に設定しています。インフレとは物価上昇のことで、日銀は量的緩和によって市場にお金を流通させ、景気を刺激し、その結果物価を上昇させるというシナリオを描いております。
日銀の目標では2019年中に2％というインフレ率を達成し、その後量的緩和を徐々になくしていくというシナリオを描いています。この通りのシナリオでいけば金利は今のような緩やかな上昇ではなく、大きく上昇していくことも考えられます。
しかしならがら、今現在の状況を考えると、その目標の達成は怪しいと思いますし、日銀総裁もひとまず黒田総裁の続投が決まったことで、しばらくは緩やかに上昇していくことが予想されます。
※2018年4月の金融政策決定会合で、「2019年ごろ」としていた目標達成期日を経済・物価情勢の展望（展望レポート）から削除されました。
※2018年7月の金融政策決定会合で、これまで市場で０％程度に誘導している長期金利について「経済・物価情勢に応じてある程度の変動は容認する」とされました。長期的な低金利政策による副作用を懸念したものと言われています。
何事もなければ2019年も世界的には上昇傾向でしたが、2018年の年末ごろから、トランプ大統領の政策の影響が出始めてきたのか、アメリカと中国の貿易摩擦の懸念などから株安傾向が進みました。
アメリカのFRB（日本でいう日銀のような機関）は2019年にも2回利上げを行うことを決定していましたが、この状況を鑑みて、状況によって利上げを停止するかもしれないという内容の発表もされました。
まだどうなるか分かりませんが、アメリカが予定されていた利上げを停止させれば、今までのような金利の上昇圧力は下がるのではないでしょうか。
だからといって株価が持ち直せば、当初の予定通り利上げを実行するかもしれません。
いずれにせよ、日銀の政策や世界経済など、影響する要素も多く不安定な局面であることから2019年の金利相場は上下を繰り返す波乱含みの展開になりそうです。
投資マネー
マンションの中でも、特にタワーマンションは、不動産でありながら金融商品に近い性質を持っています。つまりマンションは投機の対象になりやすい、という性質があります。
東京のマンション価格はこの投資マネーが世界から流入したことが一因と言われています。投資マネーが流入するということは、マンションの価格が上昇します。名古屋市では東京ほど投資マネーは入ってきていませんでしたが、すでに名古屋駅など一部には流れこんできていますし、リニアの開通が見えてくるころに一段と流入してくるのではないかとも考えられます。
どうしても実需からかけ離れた価格で買いたくない、というのであれば一戸建てを検討してみるのもいいかもしれません。マンションと違い、一戸建ては投機の対象にはなりにくく、実需に沿った価格形成がされやすいとされています。
同じような理由で低層マンションも投資マネーが流入しにくいと言われています。低層マンションは物件数自体も少なく、一定の人気を保っているので、エリアにもよりますが、検討対象に加えてみてもいいかもしれません。
スルガ銀行の不正融資問題は中古マンション市場にも影響する？
2017年の末頃が発生した、「かぼちゃの馬車」をはじめとした、不動産投資に対する不正融資問題。
大きく取り上げられたのはスルガ銀行でしたが、他の銀行や不動産会社でも同じような不正融資が発覚しており、不動産投資に対する銀行融資は非常に厳しくなっています。
ただこの問題が影響しているのは、サラリーマン大家が多いといわれるワンルームマンションやアパート一戸建てが多く、実需のファミリーマンションにはほとんど影響が出ていませんし、今後もそこまで大きく影響は出ないのではないでしょうか。
むしろ、無理なアパート建築やワンルーム投資が鳴りを潜めてくれた方が、不動産市場としては健全な方向に働きます。
名古屋で2019年問題は起こる可能性は？
また、「2019年問題」が不動産市場に影響をもたらすとも言われており、名古屋でも同様に2019年問題が起こるだろうと予測されています。そもそも2019年問題とはどのようなものでしょうか？
2019年問題とは、日本の世帯数が2019年でピークアウトし、減少することで起こるとされる問題です。2013年の日本の世帯数将来推計によると、日本の世帯総数は2019年の5307万世帯がピークで、2035年には4956世帯まで減少すると推計されています。
世帯数が減少すると、住宅市場に影響が出てきてしまいます。住宅市場全体が縮小してしまうため、現在の新築住宅を作り続けるというペースが続くと、結果的に供給過剰となってしまうでしょう。
空き家が多くなることで、不動産価格が下がる可能性も十分にありえます。街の空洞化や過疎化などでエリア全体の地価下落も予想できますが、人気が高い状態が続いたままの地域も出てくるでしょう。
こうしたことからも、住宅購入においては立地を重要視する必要があるということです。もちろん、空き家が増えれば中古住宅の流通も増えますし、悪い条件ばかりではありません。
ただ、世帯の高齢化を考えれば、古い築年数の中古物件が増える可能性は高いと言えるでしょう。築年数だけでなく、住宅性能や耐震施工など、様々な状態を考慮して購入の判断材料を見極めることが重要です。
将来の資産価値が中古マンションの購入基準に
この2019年問題がもたらす影響はかねてから言われていたことであり、これからの時代、中古マンションを購入するときには、相場だけでなく、「将来どれくらいの価値が残るのか」という視点が欠かせません。
人口減少や家余りがより一層進むことが予測される中で、不動産は以下の３つに分かれていくといわれています。
- 価格が上昇、もしくは現状維持
- 緩やかに価格を下げていく
- 売りたくても売れない「負」動産
一番良いのは①です。②は下げ率によります。少なくとも③の「負」動産を間違えても購入しないようにしていくことが何よりも重要になります。この考え方を「リセールバリュー」といいますが、購入するときに売却することも考えておく考え方で、これからの中古マンション選びには欠かせません。
まだ購入しない方が良い？それとも購入した方がいい？
2019年問題のように空き家が増加し、不動産価格が下がる可能性は否めません。資産価値がなくなってしまうことを懸念して、住宅を購入しない方が良いのでは？と判断する方も少なくないでしょう。
特に今年は消費税の増税が控えていますので、購入の時期を考えるには難しい時かもしれません。
しかし、購入したいという気持ちが強いのであれば、そのときに購入するべきだという見方もあります。
賃貸よりも得
まず、賃貸住まいの場合、退職後であっても家賃を払い続ける必要があります。退職後は収入が大幅に減るため、家賃の支払いを続けることも負担となるでしょう。
しかし、住宅中古マンションを購入して住宅ローンを組めば、計画的に支払いを進めていくことができます。さらには団体信用生命保険に加入することで、万が一死亡や高度障害となってしまった場合でも保障が受けることができ、そうした面からもリスクが低くなると言えるでしょう。
将来的なリスクヘッジ
購入時に固定金利でローンを組むことで、将来家にかかる費用が把握でき、資産計画もしやすくなります。
金利の低い現在に固定金利でローンを組むことで、金利がたとえ変動してもその影響を受けることなく負担も変わらないというメリットもあるでしょう。長い目で見ると、中古マンションを購入するメリットが大きく、将来的なリスクヘッジになると言えるのです。
不動産価値が下がるのを待つのは危険
不動産を購入するのであれば、なるべく安く購入したいという気持ちはあると思いますが、不動産価格が落ちるのを待って、あえて購入時期を先延ばしにしてしまうのは、あまり賢い選択とは言えません。
まず遅らせた期間分の家賃などの住居費用も発生するので、その分の損失も発生します。また金利上昇のリスクも無視できません。住宅の購入を伸ばすということは、機会損失が発生するというリスクを知っておく必要があります。
人それぞれによって購入するタイミングはあると思いますが、「買いたい」と思った時が買い時であり、資産価値の落ちにくい物件を選んで購入したほうが結果的には良いものになるのではないでしょうか。
自身の購入計画も明確に
今まで2018年以降のマンション市場への影響することについてご紹介してきましたが、結局のところ相場に与える影響というのは１つや２つではなく、色んな要因が絡んできます。
相場についてはある種の結果論のようなところがあり、後から振り返ることしかできず、コントロールすることは出来ません。
人によっては、相場が下がる時期まで待った方が良いと考える方もいるかもしれません。しかしこれまでお伝えしたように、相場だけが最終的な家の価格に反映されるわけでもありません。
相場よりも重視したいのは、自身のライフスタイルや資金計画です。市場経済ばかりに捉われず、本来の目的や購入計画を見失わないよう注意しなければなりません。
市場経済と自身の購入計画を総合的に判断して、自分なりのタイミングを見つけるようにしましょう。
中古マンションの購入は将来のライフプランを元に作成する
名古屋市内で中古マンションの購入を検討される場合、資金計画が重要となりますが、資金計画は将来のライフプランがしっかりと見えていないと作成することができません。住宅ローン返済は人によっても異なりますが、大抵は20～30年近くかかってしまうものです。
そのため、将来のライフプランが見えていないと長期的な資金計画を作成することが難しくなってしまいます。
例えば子どもがいる場合、教育費などがかかってくるでしょう。しかし、子どもにかかる教育費などは年齢によってかかるタイミングが図りやすいため、将来のライフプランが立てやすいと言えます。
その他にも車の買い替えや家族旅行に出かけるなど、大きな支出がある時だけでも良いので、どれくらい将来お金がかかってくるのかを調べてみると住宅ローン返済のプランが立てやすくなります。
また、収入がなくなるタイミングも計画に入れておくと良いでしょう。世帯の働き手が減ってしまうとその分住宅ローンの返済が難しくなってしまうので、それまでに完済目標を立てる必要があります。
様々な情勢を把握しつつも、焦らず自分のライフプランに合わせたマイホーム計画を立てることがとても大事です。無理のない返済計画やライフプランを作っておくことで、自分はもちろん、家族全員が満足して快適に過ごせる中古マンションが見つかるはずです。
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