中古住宅の購入する際の住宅ローンに関する７つの注意点を説明します。対象読者は、購入を考え始めた方を対象に説明していますが、すでに物件を探している方が読んでも得られる気づきが多いと思います。
注意点だけでなく、具体的にどうしたらいいかというポイントにも触れているからです。
中古住宅で住宅ローンは使えるか？
一昔前の新築一辺倒な時代から、徐々に中古住宅も購入対象として検討する方も増えてきています。立地も良く、価格も新築に比べて安い中古住宅の魅力が改めて見直されているのだと思います。これを読んでいるあなたも、そんな中古住宅を検討されていることでしょう。
家を買うのであれば、住宅ローンで購入する方が大半になると思います。しかし中古住宅では新築と違い、住宅ローンを使う時に気を付けなければいけないポイントを知っておく必要があります。
知らずに住宅ローンを組んでしまって何百万と損をすることもあるからです。ここからは中古住宅と住宅ローンの基本的な知識と注意点についてそれぞれ説明します。
中古住宅と住宅ローン、7つのポイントと注意点
１．中古住宅で住宅ローンは使えるか？
新築と違い、中古住宅は築年数が経っているので、銀行の評価が気になるところです。これは銀行によって変わってきます。築年数を一定の年数から引くというところもあれば、最長35年借りられる銀行もあります。
しかし、旧耐震の物件については多少評価が厳しくなる傾向があるので注意が必要です。
２．フラット３５は使えるか？
フラット３５の適合証明書を取得できる物件であれば、中古住宅でもフラット３５は使えます。この適合証明書が発行される条件として、新耐震基準の物件であることが条件です。旧耐震の物件では個別に判断していく必要があります。
しかし、新耐震基準に準ずる建物であると認められれば適合証明書が発行され、フラット３５を利用することが出来ます。ちなみにこの適合証明書は発行に手数料がかかる場合があります。
３．金利は高くなるのか？
中古住宅であっても、新築であっても金利は基本的に変わりません。むしろ最近ではフラット３５で、新築のみに適用されていた長期優良住宅に対する金利割引が中古住宅でも利用できるようになりました。
リノベーションなどを考えているのであれば、検討してみるのもいいかもしれません。
４．リフォームローンは借りられるか？
一昔前であれば、中古住宅を購入しリフォームをするときは、それぞれ住宅ローンとリフォームローンを別々に借りなければいけませんでした。
リフォームローンは一般的に住宅ローンと比べ、金利も高く年数も短いため、月々の支払いが多額になりがちでした。しかし、最近ではリフォーム費用も住宅ローンの中に組み込めるようになっています。
これによりリノベーションが普及したとも言われています。ただし、銀行とのやり取りの中で比較的早い段階で見積もりが必要になるなど、段取りが複雑になります。
５．住宅ローン控除は利用できるか？
中古住宅であっても住宅ローン控除は利用できます。
ここは2022年に大きく改正されたところなので、現行の内容でお伝えします。
以前あった築年数の要件（木造20年以内、マンション等25年以内）は廃止されています。
現在は「建築後使用されたことのある家屋で、耐震基準に適合するものとして証明等がされたもの」が対象とされ、昭和57年1月1日以後に建築された家屋であればこれに該当します（出典：国税庁「No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合」）。
つまり築30年の木造でも、昭和57年1月1日以降に建てられていれば対象になります。
かつては築20年を超えた木造住宅で証明書の取得に走る必要がありましたが、その手間はなくなりました。
控除の内容は、控除期間10年、控除率は年末残高等の0.7％、控除額の上限は認定住宅等が年21万円、その他の住宅が年14万円です。
床面積は50㎡以上が要件ですが、2026年に入居する分からは40㎡以上に緩和する措置が既存住宅にも適用されます。
そして昭和56年12月31日以前に建築された家屋の場合は、耐震基準を満たす既存住宅であること、または要耐震改修住宅に該当することが必要です。
ここで気を付けておかなければいけないのは、後から分かったところでどうしようもないということです。
引き渡しが終わった後に気づいても、どうにもなりません。
対象になるかどうかは、必ず申し込みの段階で確認してください。
６．検査済証は必要か？
昭和56年12月31日以前に建てられた物件で住宅ローン控除を受けるためには、耐震基準に適合していると認められることが必要です。その証明として以下の３つの方法があります。
①住宅瑕疵保険に加入していること
②耐震基準適合証明書があること
③耐震診断を受け、必要であれば耐震改修工事を行うこと
この中で①と②に関しては検査済証が必要になります。例外はありません。③については、一戸建てであれば比較的耐震診断や耐震改修は行いやすいですし、自治体によっては助成金・補助金を出しているところもあります。
しかしマンションの場合、管理組合を動かして多額の費用がかかる耐震診断・耐震改修をしてもらうことは非常に困難です。ですから、昭和56年12月31日以前に建てられた物件を検討するのであれば、検査済証の有無は非常に重要な書類になります。
７．リフォームにも住宅ローン控除が利用できる？
仮に家は住宅ローン控除の対象にならなかったとしても、リフォームローンを利用していたり、住宅ローンと合わせてリフォーム費用を借り入れている場合は、住宅ローン控除の対象になる可能性があります。
ただし、こちらにも借入内容の条件と工事内容の条件もあるので、注意が必要です。
中古住宅の住宅ローンで、いま気をつけること
制度以外にも、いまの状況で押さえておきたい点があります。
金利は上昇の局面に入っている
日本銀行は2024年3月にマイナス金利政策を解除し、その後も段階的に政策金利を引き上げてきました。
2026年6月16日には無担保コールレート（オーバーナイト物）を1.0％程度で推移するよう促す方針が決定され、7月31日もこの水準が維持されています（出典：日本銀行「金融市場調節方針に関する公表文」）。
変動金利はこの政策金利に連動します。
金利が1％上がったときの返済額を出したうえで、借入額を決めてください。
物件の条件で借りられないことがある
中古住宅では、人ではなく物件の側で引っかかることがあります。
- 旧耐震基準の物件で、取り扱いのない金融機関だった
- 接道が2メートル未満で再建築ができない
- 床面積が金融機関の基準に満たない
- 検査済証がなく、違法建築の疑いがある
- 借地権付きで、地主の承諾が得られない
いずれも申し込む前に分かることです。
物件を気に入ってから調べるのではなく、申し込みの前に確認してください。
管理組合の状態が融資に影響することもある
マンションの場合、管理費や修繕積立金の滞納が多いマンション、修繕積立金が著しく不足しているマンションは、金融機関が慎重になることがあります。
担保として見たときの評価に効いてくるためです。
購入前に管理組合の財務を確認しておくことは、融資の面でも意味があります。
まとめ
以上、中古住宅と住宅ローンの関係と注意点を重要な7点に絞って説明しました。全体像が分かりやすいように、あえて簡易な説明にしてありますが、本来であれば1つのパートだけでも記事に出来るくらいです。
注意をすることが非常に多岐にわたり、複雑なことが分かっていただけたと思います。なかなかすべてを把握するのは難しいので、プロである不動産仲介業者にお任せすればいいと思うかもしれません。
ここで注意していただきたいのは、プロだからといってすべての不動産仲介業者がこの内容を理解しているとは限らないということです。
特に検査済証の有無は、住宅ローン控除だけでなく、住宅取得時の贈与税の減税にも関わってくる重要な部分です。しかし、実際の業務の中でも必要性を理解していない担当者は残念ながらたくさんいます。中にはあなたが知っているような大手と言われる仲介業者にもいます。
もしあなたが住宅ローン控除を使えるものと思っていて、また贈与税の減税を受けられると思っていて、実際は受けられなかったということがあったらどうしますか？損する金額はケースにもよりますが何百万単位に及びます。
だからといって、仲介業者に責任を追及したところで、物件の取引そのものに問題がなければ、責任を追及することは難しいのが現実です。実際にこの種のトラブルはかなりの数で発生しています。
ここで私が声を大にして申し上げたいのは、担当者選びは慎重に行いましょうということです。特に中古住宅の購入も視野に入れる場合は、住宅ローンだけでなく、多くの知識や経験が必要になります。
適切なパートナーを選んでいれば、こういったリスクはかなりの確率で回避できるようになります。不動産先進国と言われるアメリカで、物件探しと同じくらい、仲介業者選びが重要と言われている所以です。
あなたも、豊富な知識と経験で頼りになるパートナーを是非とも見付けるようにしてください。
家探しを始める前に、担当者を選んでおく
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よくある質問
中古住宅でも住宅ローンは使えますか？
使えます。
新築と比べて物件の条件が細かく見られる点が違います。
旧耐震、再建築不可、面積の下限などで引っかかることがありますので、申し込む前に確認してください。
築30年の中古住宅でも住宅ローン控除は使えますか？
使えます。
以前あった築年数の要件は2022年に廃止されており、昭和57年1月1日以後に建築された家屋であれば対象になります。
中古住宅は金利が高くなりますか？
物件が中古であることを理由に金利が上がることは、通常ありません。
金利は借りる人の条件と、選んだ商品で決まります。
ただし旧耐震など、取り扱い自体が限られる物件はあります。
検査済証がない物件は買わないほうがいいですか？
検査済証がないこと自体は珍しくありません。
ただし昭和56年12月31日以前に建てられた物件で耐震基準適合証明書や住宅瑕疵保険を使いたい場合、検査済証がないと手続きが難しくなります。
リフォーム費用も住宅ローンで借りられますか？
住宅ローンとリフォーム費用を一本化する一体型を扱っている金融機関があります。
一体型であれば金利も低く、住宅ローン控除の対象にもできます。
ただし審査の段階で工事の見積書が必要になります。
住宅ローン控除が使えるかどうかは誰に確認すればいいですか？
仲介する不動産会社の担当者です。
ただし担当者によって理解の差が大きい部分でもあります。
建築年と検査済証の有無を自分でも確認しておくと安心です。
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宅地建物取引士、2級FP技能士、ホームステージャー2級
ハウスクローバー株式会社、スタイルイノベーション株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。
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