家を買うべきか？迷ったら読んでください｜損をしたくない・勇気が出ない人へ業界17年のプロが解説

ライフプランにおいて、人生の「三大支出」とよばれるものがあります。それは、住宅支出・教育支出・老後支出です。

この３つの支出をどのようにコントロールするかが、人生においての戦略と置き換えてもいいのかもしれません。

いきなり壮大な話になってしまいましたが、三大支出のうち、住宅部分において「賃貸か持ち家か」は昔から議論されているテーマであり、結婚や出産など、あらゆる場面で、どうちらにするかという選択を迫られるのではないでしょうか。

ただ世の中には色んな情報もあふれていますし、どれが正解なのかも分かりません。

「家を買いたいけれど、本当に買ってもいいのか分からない」と迷う方も多いと思います。

家を買うことで暮らしが豊かになる反面、失敗のリスクもあります。

だからといって賃貸にずっと住み続けるのかと言われれば、「それはそれでちょっと違うかな」と考える方も多いのではないでしょうか。

そこでここでは、賃貸との比較をしながら、迷いに向かい合うための正しい知識をお伝えします。

非常に重要で本質的なことなのですが、これまでにあまり教えらてない考え方も多分に含まれますので、一度だけでなく、二度三度と目を通していただけるとより理解が深まると思います。

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なぜ人は、家を買うべきか迷うのか？

そもそもなぜ多くの人が、家を買うべきか迷うのかを考えてみたいと思います。

大体の人が家を買うキッカケとしてあげるのが、結婚や出産などの転機や、今の賃貸が手狭になってきたとか、賃料がもったいなく感じるようになってきたとか、様々なタイミングがあります。

ただ家を買うということは、賃貸を借りるのと違い、人生で一番高いといわれる買い物をすることです。

大きな決断や変化というのはストレスを伴う行為で、今のコンフォートゾーンと呼ばれる心地よい状態から抜け出すことにエネルギーが必要になる行為です。

また大きな買い物だからこそ、失敗した時のことを考えてしまうと、尻込みしたり、迷ったりするのではないでしょうか。

他にも、日常品を買うのとは違い、家に対しては特別な感情を抱く方も多く、理性と感情がからむ難しい買い物であることも、話をややこしくしているところはあるのかもしれませんね。

さらに、これからの先行き不透明感を感じているのかもしれません。

いずれにせよ、家を買うというのは色んな感情が絡む難しい買い物だと思います。

実際に私のもとには、たくさんの顧客の家探しのお手伝いをするなかで、直前で不安になって相談される方もいらっしゃいます。

結婚直前期に憂鬱な気分になる「マリッジブルー」に似てますと表現をされたお客様もいらっしゃいました。

だからこそ、家を買おうか迷った時には、不安や迷いに対して自分なりの答えを持っておく必要があるのではないかと考えています。

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「家を買うのが怖い」と感じるとき、何が起きているのか

迷っている方から実際に出てくる言葉を並べてみると、だいたい似たところに集まります。

損をしたくない。無謀ではないか。勇気が出ない。考えるのがめんどくさい。判子を押す瞬間を想像するとドキドキする。

言い方は違っても、この不安は3つに分けられます。分けてしまえば、それぞれ手の打ちようがあります。

1つめ　金額が大きすぎて、感覚が働かない

数千万円という金額は、日常の買い物の延長では判断できません。高いか安いかの感覚そのものが働かなくなります。

これは性格の問題ではなく、比べる基準を持っていないだけです。

基準は2つあれば足ります。ひとつは、自分が無理なく払っていける額。もうひとつは、その物件の価格が相場と比べて妥当かどうか。

この2つが数字で出た時点で、金額に対する不安はかなり小さくなります。逆に言えば、この2つを出さないまま物件を見に行くから、いつまでも怖いままなのです。

2つめ　やり直しがきかないと思っている

買ったら一生そこに住まなければいけない、と考えていると決断は重くなります。

実際には、住み替えている人はたくさんいます。転勤も、家族構成の変化も、想定した範囲で起きます。

大事なのは、売りにくい家を選ばないことです。売れる家を買っておけば、状況が変わったときに選択肢が残ります。

やり直しがきくかどうかは、買うか買わないかではなく、どの家を買うかで決まります。

3つめ　判断材料が足りていない

めんどくさい、考えるのが疲れた、という感覚の正体はこれであることが多いです。

情報が足りないのではありません。むしろネット上には情報が多すぎて、自分のケースにどれが当てはまるのか分からない状態になっています。

このときに必要なのは、情報を増やすことではなく、自分の条件に当てはめて絞ってくれる相手です。

一人で抱えたまま考え続けても、材料は増えません。ここで止まっている方が非常に多いように感じます。

賃貸と持ち家では比べる土俵がそもそも違う

人生の選択において、必ず賃貸か持ち家の選択をしなければなりません。

よくどちらが得かという議論がされていますが、そもそも私は賃貸と持ち家では比べる土俵が違うと思っています。

賃貸はコストですので、そのコストに見合った効果が得られているかどうかが議論になります。

利便性も高く、人気のエリアではそれだけ見合う効果も高くなるので、コストも高くなります。

逆に持ち家に関しては、資産に反映されるので、投資的な視点で評価をします。

つまり、そもそも比べること自体がナンセンスだと思っています。

経済は合理的にできていて、賃貸と持ち家は、同じ立地で同じような物件であれば、最終的にお金の支出はトントンになります。

賃貸にしろ持ち家にしろ、それぞれにメリット・デメリットがあって、損得よりもどちらが価値観やライフスタイルに合うかということではないでしょうか？

賃貸と持ち家のメリット・デメリット

それぞれのメリット・デメリットをまとめました。

あなたの価値観やライフスタイルを考えてみて、どちらが合いそうか考えながらご覧下さい。

	賃貸	持ち家
メリット	状況に応じて住み替えられる 住宅ローンに縛られない メンテナンスなどを考えなくていい 所有コストがかからない	支出が資産に反映される 老後の住居支出が少なくて済む 団体信用生命保険でいざという時に、住宅ローンの支払がなくなる 減免制度がある 自分のものという満足感が得られる 自分のものなので自由にできる 住宅ローン控除や減税などの支援策がある
デメリット	老後も一定の支出が続く 支出は掛け捨て 一家の大黒柱に何かあっても支払いは続く 持ち家よりも物件の質が低いことが多い 借りものなので、自由度が低い 老後は借りられる物件が限られてくる	現役時代の支払いは賃貸よりも多くなる傾向 住宅ローンに縛られる 住み替えにはエネルギーがいる メンテナンスは自己責任 所有コストがかかる

それぞれのメリット・デメリットを説明する前に、賃貸か持ち家かを比較するうえで、大前提のお話をします。

 
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実際にみんないくら払って家を買っているのか

迷っているときほど、自分の想定が世の中とずれていないかが気になると思います。

国土交通省の令和6年度住宅市場動向調査に、実際に住宅を取得した世帯の購入資金が出ています。

• 注文住宅：平均6,188万円／中央値5,030万円
• 分譲戸建住宅：平均4,591万円／中央値4,100万円
• 分譲集合住宅：平均4,679万円／中央値4,500万円
• 既存戸建住宅：平均2,917万円／中央値2,400万円
• 既存集合住宅：平均2,919万円／中央値2,560万円

出典：国土交通省「令和6年度住宅市場動向調査」（注文住宅は全国、その他は三大都市圏）

ここで見ていただきたいのは、平均値と中央値の差です。

注文住宅では平均6,188万円に対して中央値は5,030万円で、1,000万円以上ひらいています。平均値は高額な取得層に引っ張られるため、実感からずれやすくなります。

真ん中あたりの人がいくら払っているかを知りたいときは、中央値の方を見てください。

そしてもう一つ。既存住宅、つまり中古であれば、戸建てもマンションも中央値は2,400万円から2,600万円ほどです。新築の半分近い水準です。

家を買う話になると新築を前提に考えてしまいがちですが、金額の不安が大きいのであれば、中古という選択肢を外して考える理由はありません。

資産になる家、消費になる家

一昔前までの日本では、不動産神話と呼ばれる認識があって、土地や住宅はすべて資産になると考えられてきました。

人口が増えていて、経済も右肩上がりの時はその考え方が合っていたのかもしれません。

しかし、今は経済も成熟し、価値観やライフスタイルは多様化し、人口は減り始め、家が余る時代です。

そんな状況の中、不動産はすべてが資産になるのではく、以下の３つに分かれていくと考えられています。

私たちは、どのような物件を探していくべきでしょうか。

①が理想ですが、これは全体の15%ほどしかないと言われています。

③は論外として、②は価格の落ち幅次第です。

そこで②のうち、実際に資産になる家と、消費する家を購入したときの例を挙げてみたいと思います。

シミュレーション

もし、今家を買うかどうか迷っていて、検討している家が③や②でも落ち幅の大きい「消費する家」の可能性が高いのであれば、思いとどまってください。

 

賃貸と持ち家の違い

それでは賃貸と持ち家のメリット・デメリットを比較しながら、それぞれの違いについて説明していきます。

住宅支出を支払うペース

賃貸と持ち家の違いは、住宅支出を支払うペースです。

仮に賃貸と持ち家の支払う金額がほぼ同じくらいだったとしても、賃貸はずっと一定のペースで支払いが続きます。

持ち家であれば、現役世代に賃貸よりも多く支払う傾向になりますが、老後は住宅ローンが終わっているので、固定資産税等の税金や修繕費用などの所有コストだけで済みます。

今後、もらえる年金額は間違いなく減っていく中で、持ち家であれば最悪なんとかなりますが、賃貸の場合は一生賃料を払い続けていかなければいけません。

良く老後の貯金はいくらあったほうがいいか、という議論もありますが、持ち家と賃貸の人では全く違ってきます。

アリとキリギリスの話によく似ている気がしますが、賃貸の方は持ち家の方よりも多くの預貯金を持っていないと老後破綻の可能性が高くなります。

その点は気を付けておくべきでしょう。

セーフティネットの有無

賃貸と持ち家の一番の違いはセーフティネットではないでしょうか。

団体信用生命保険

セーフティネットで一番にあがるのは、団体信用生命保険です。

これは銀行が住宅ローンを借りる人を対象とした保険で、もし万が一、借りた方に何かあったときに、保険で住宅ローンを完済する仕組みです。

銀行が保険契約者で、住宅ローンを借りる方が被保険者となるので、対象者がかなりの人数になることにより保険料も個人で生命保険に入るよりもかなり割安です。

また最近では死亡・高度障害以外にも、３大疾病から８大疾病まで対象の病気を幅広くしたものや、がんと診断されたら保険が適用されるといった支払われやすい商品など、幅広く出ています。

もし住宅ローンを借りた人に万が一のことがあっても、団体信用生命保険があれば、残された家族に住居だけでも残すことができます。

賃貸では、いくら一家の大黒柱に万が一のことが起ころうとも賃料を支払い続けなければいけません。

住宅ローンの減免制度

少しマニアックかもしれませんが、知っておくのと知らないのとでは、いざという時に大きな違いを生む制度です。

減免とは辞書で調べると、「負担を軽くし、または全く除くこと。軽減と免除。」と書いてあります。

住宅ローンの減免制度とはその名前の通り、住宅ローンを無かったことにしてしまう制度です。

いきなりこんなことを言われても戸惑ってしまうと思うので、経緯をお話します。

2011年3月に発生した東日本大震災では、揺れや津波によって多くの家屋が被害にあいました。

生活を再興していくうえで、津波で流されてしまったり、倒壊したりして住めなくなった家は、再度立て直したり、買い直したりしなければいけません。

しかしもともと住宅ローンがあった状態では、二重ローンになってしまうので、生活の復興の妨げになってしまう可能性がありました。

そこで政府は、一定の条件のもと、被災して家を無くしてしまった人の住宅ローンを無かったことしてしまう減免制度を特別法として施行しました。

無かったことになるので、個人信用情報などにも残りません。

しかもこれは住宅ローンだけでなく、自動車ローンなどにも適用されるのです。

そして、2016年4月に発生した熊本地震を機に、特別法から一般法になりました。

つまりこれからも起こると言われている大地震がありますが、その際にこの減免制度が利用できるようになっているのです。

ただ熊本地震の時も周知があまりされていなくて、利用率が低かったことが問題になっています。

何かあったときに、こういった制度を知っている人が周りにいると心強いですね。

金融円滑化法

金融円滑法とは、2009年のリーマンショック発生時の大不況の最中にできた特別法です。

リーマンショックは世界中を巻き込んだ大不況で、法人・個人に関わらず多くの人が仕事を失ったり、収入が減りました。

そんな状況の中、支払いに窮する方も多くでてきたため、政府が金融機関に対して、支払いの相談があれば、必ず相談に乗りなさいという強制力のある法律（特別法）を施行しました。

この法律によって金融機関はリスケジュールなどの対応で、柔軟に支払い条件の相談に応じるようになりました。

金融円滑化法は、2013年にその役割を終えましたが、金融庁は金融機関に対して、同じような対応を続けるようにとお達しを出しています。

たとえば三菱UFJ銀行のホームページ上にも以下のような文面が残っています。

「中小企業」となっていますが、個人にも適用されます。

一次的に収入が減りそうなときに、住宅ローンであれば返済条件等の相談ができますが、賃貸ではそんな相談はかなりハードルが高いです。

知らなければ使えませんが、持ち家には賃貸にないセーフティネットがたくさん用意されていることを知っておいてください。

「買わない」を選び続けたときに起きること

家を買うリスクはよく語られますが、買わないことにもリスクはあります。どちらか一方だけを見て決めると判断を誤ります。

家賃は住み続ける限り終わらない

住宅ローンには完済という終わりがあります。賃貸の家賃には終わりがありません。

仮に家賃10万円で50年住み続ければ、それだけで6,000万円です。更新料や、途中の引っ越し費用は別にかかります。

もちろん賃貸には、住み替えの自由という価値があります。ただ、支払いに終わりがないという点は、老後の収支を考えるときに効いてきます。

高齢になってからの賃貸は、選べる部屋が減る

これは現場にいると実感します。高齢の方が賃貸を借りようとすると、部屋の選択肢が急に狭くなります。

家賃を払える収入や資産があっても、貸す側は入居中の万が一や、保証人の有無を気にします。

若いうちは気にならない話ですが、賃貸を続けるという選択は、この局面まで含めて選ぶことになります。

住まいを自分の都合で変えられない

賃貸では、壁に穴を開けることも、間取りを変えることも、設備を入れ替えることもできません。

数年住むだけなら困りませんが、20年30年と暮らす場所として考えると、これは小さくない制約です。

買わないことを選ぶ場合も、こうした点を分かったうえで選んでいるかどうかで、あとから感じ方が変わります。

持ち家で資産形成をしていく欧米人

資産価値は、賃貸にはない持ち家ならではのメリットです。

もちろん資産価値のある家を探すことが大前提です。

よく持ち家のデメリットとして、簡単に引っ越しができないことが挙げられますが、本当にそうでしょうか。

たとえば、アメリカでは平均的な人で５、６回ほど住み替えると言われています。賃貸ではなく売買です。

欧米人は、自宅を資産とみなして「投資」的視点をもって住宅を購入します。

資産が落ちにくい家を探して、資産が落ちないようにメンテナンスして、最終的に買った時に近い金額で売って、また新しい家を購入していきます。

賃貸のように持ち家を住み替えているのです。

本当の家の値段は「買った時の価格ー売った時の価格」と考えられます。

買った時と売った時の価格差が小さければ小さいほど（プラスならなお良し）、住宅支出は安く済んでいますので、浮いた費用を教育費や老後、レジャー費用に回すなどして、暮らしを豊かにしているのです。

弊社が提供するサービスを通じて目指したい世界は、家を上手に活用して、人々の暮らしが豊かになっていく世の中です。

弊社の理念でもある「住まいを通じて人々の暮らしを豊かにする」というのはこういう世の中を実現したいという想いからです。

あなたも家を「消費」的な視点ではなく、「投資」的な視点でとらえることで、暮らしを豊かにしていってもらえればと思っております。

家を買うことで暮らしを豊かにする方法｜ハウスクローバー

ハウスクローバーの理念でもある「家を通じて暮らしを豊かにする」方法と考え方について解説しました。所得が上がらない中でいかにして生活の質を上げていくか。そんなメソッドがわかる記事になっています。

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家を買った方がいい人、賃貸を続けた方がいい人

どちらが正解かは人によって違います。実際に相談を受けていて、はっきり分かれると感じるところを挙げます。

家を買った方がいいと感じる人

• 住む場所と働く場所が、当面変わる見込みがない
• いま払っている家賃が、無理のない返済額と近いか、それより高い
• 子どもの学区や、通わせたい環境が決まっている
• 老後にどこに住むかを、早めに確定させておきたい
• 住まいに手を入れて暮らしたい希望がある

特に2つ目は見落とされがちです。家賃と返済額が近いのに賃貸を続けているなら、同じ支出で終わりのある方を選べる可能性があります。

賃貸を続けた方がいいと感じる人

• 転勤の可能性があり、その時期も行き先も読めない
• 収入がこれから大きく変わる見込みがある（独立、転職の予定など）
• 家族構成がこの先数年で大きく変わりそうで、必要な広さが定まらない
• 実家を引き継ぐ予定があり、その時期が近い
• 貯蓄がなく、諸費用まで含めると生活が回らなくなる

最後の一つは特に大事です。買えるかどうかと、買っても大丈夫かどうかは別の話です。

審査が通る額と、無理なく払っていける額は一致しません。銀行は返済できるかを見ますが、あなたの暮らしがどうなるかまでは見ていません。

どちらとも言い切れないときは

上のどちらにも当てはまらない、あるいは両方に当てはまるという方も多いと思います。

そのときは、無理なく払っていける額を先に出してみてください。

その金額でどんな家が買えるのかが見えると、迷いの多くは具体的な検討に変わります。買うか買わないかという抽象的な問いのままだと、いつまでも答えが出ません。

家を買うならまずは不安を取り除こう

最後に家を買うときに、決断の時に一番迷ったり不安になるのが「お金」です。

「本当にこの予算で大丈夫なのか」

「30年もずっと払い続けていけるのだろうか」

「そもそも自分に家が買えるのだろうか」

そんな不安や迷いがあると、いざ気に入った物件が出てきたときに、二の足を踏んでしまうかもしれません。

だからといって楽天的にプラス思考で進めばいいというものではありません。

いくらいい家が変えたところで、お金の部分で失敗してしまえば、暮らしを豊かにするというそもそもの目的は達成できません。

お金での失敗ほど辛いものはないですよ。

そうならないために、事前に行っておきたいのが、ファイナンシャルプランナー（通称FPと言われる資格者）が提供するライフプランニングをしてもらうことです。

これは冒頭にもお伝えした三大支出のうち、「教育支出」と「老後支出」を算出して、そこから「住宅支出」を逆算していきます。

つまり、長期にわたって収入と支出を計算して、無理なく支払っていける住宅支出から、予算を割り出していきます。

アメリカでは、知り合いにいると嬉しい三大資格と呼ばれるものがあり、その内訳は、医者・弁護士・FP（ファイナンシャルプランナー）と言われています。

日本ではあまりお金の教育がされていないため、ファイナンシャルプランナーという名前は知っていても、どんなサービスを提供しているのか全く知らない人の方が多いですが、お金の面で失敗しないための一番の方法です。

そもそも、あなたにとって豊かな暮らしを実現するために、無理なく支払っていける予算が分かっていない状態で物件を探しても、リスクがあまりにも高すぎます。

まずはご自身やご家族にとって豊かな暮らしは何なのかを一緒に考えながら予算を設定していくことが、家を買ったらいいのか迷った時に、背中を押してくれる一番の方法なのではないでしょうか。

もしあなたが、家を買うことに迷いを感じているのであれば、これらのことをしっかり理解されたうえで、適切な判断を下していくようにしましょう。

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買うか買わないかを一人で考え続けても材料は増えません。先に予算を出して、その金額でどんな家が買えるのかを見た方が早く前に進みます。
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家を買うべきか迷ったときのよくある質問

Q.「家は絶対買うな」という意見をよく見ますが、本当ですか？

買ってはいけない家がある、というのは事実です。年収に見合わない金額の家、売りたいときに売れない家がそれにあたります。

ただ、それは家を買うこと自体の否定ではありません。買い方を間違えた場合の話です。

同じように「賃貸は家賃を捨てているだけ」という意見も一面的です。どちらの極端も、自分の状況には当てはめられません。

Q.今は価格が高いので、下がるまで待った方がいいですか？

価格がいつどう動くかを正確に当てられる人はいません。待っている間の家賃は確実に出ていきます。

金利が上がれば、価格が下がっても総支払額は変わらないこともあります。相場を待つより、自分が無理なく払える額から考える方が現実的です。

Q.頭金がないと買えませんか？

頭金がなくても借りられる金融機関はあります。ただ、諸費用は現金で用意する必要が出てくることが多いです。

貯蓄をすべて使い切って買うのは避けてください。入居後の出費や、収入が止まったときに耐えられなくなります。

Q.買うか決めていない段階で相談してもいいですか？

問題ありません。むしろ、買うと決めてから相談すると、選択肢が物件だけに絞られてしまいます。

決める前に予算を出しておくと、買わないという判断にも根拠が持てます。