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資産価値の高い、名古屋の中古マンションの3つの条件とは?

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中古マンションは居住用として求められていますが、資産価値が存在するので将来売却も考えて購入を検討される方も多いでしょう。名古屋でもエリアによって資産価値が下がりにくいため、高値で売れる中古マンションも多いのです。

中古マンションを高く売るためには、エリアや環境以外にもたくさんの要素があります。では、名古屋ではどのような中古マンションに高値がつくのでしょうか?不動産投資を検討されている方に、高く売れる3つの条件をご紹介します。

条件その1・エリアや環境が良い

住み替えや転勤など様々な理由で中古マンションを売却する機会がありますが、できれば高く売りたいと思う方は多いでしょう。高値で売る条件としてまず挙げられるのが、エリアや環境の良さです。

名古屋でもマンションは様々なエリアに存在しますが、エリアによって大きく売買価格が異なります。不動産は新築から時間が経つと資産価値が下がり、マンションの場合は築20年くらいまで大幅に下がるとされています。

もちろん、すべての中古マンションが同じように下がるのではなく、物件ごとに差があります。実際に資産価値が下がる要因は築年数だけではなく、マンションの建設された立地も関係しています。

人が多く訪れるエリアは住みやすい環境が整っているため、そのエリアや周辺エリアに住みたいと思う人は多いのです。住みたい人が多いということは居住エリアとして人気であり、その分中古マンションを求める人もいるので、資産価値が下がりにくいというわけです。具体的に、どのようなエリアや環境だと高値で売れるのか、その条件を見てみましょう。

駅に近い中古マンション

名古屋には名古屋駅や栄駅、金山駅など市内の移動に駅は欠かせない公共施設です。中古マンションの場合、一戸建てよりも利便性が重要視されているため、マンションから駅までの距離が価格に影響を与えます。

基本的に駅から近い距離にあるマンションほど高く売れる傾向があり、その境目は徒歩7分を超えるかどうかにあるようです。

7分といえば、一人で歩く体感時間としてちょうど10分くらいという方が多く、実際新築マンションでも7分を境に売れ行きが変わったりします。

駅周辺は商業施設も充実しています。例えば、星ヶ丘駅は星ヶ丘ステラが近くにあり、周囲にはおしゃれなお店が多いと男女問わず人気エリアです。駅周辺なら学校や出勤でも居住を決めるメリットが大きいでしょう。

教育環境の良い中古マンション

名古屋の文教地区といえば、昭和区、瑞穂区、名東区、千種区が挙がります。このような地区は国立大学や私立大学、付属校などがたくさんあり、学区内で生活したい人に需要があるので、資産価値が高い傾向にあります。学校に通う子供を持つファミリー層はもちろん、学校で指導を行う教師・職員にも中古マンションの需要があるのです。

また、有名な学校が多いだけではなく、緑が多く落ち着いて生活できるかどうかも重要です。駅から近く利便性が高い土地でも、うるさい環境は子育てに向きません。

車や人の移動も激しく、犯罪や事故に巻き込まれるリスクもあるため、駅から適度な距離感があり、自然が豊富な場所も子供を持つファミリー層に人気があります。大きな公園や有名な公園があれば、子どもも楽しく安心して遊ぶことができ、それも教育面ではいい影響を与えることにつながると期待する人も多いようです。

例えば、昭和区の滝川学区は私立として有名な南山中学校・高等学校が近くにあり、さらに名古屋大学や中京大学など名門大学も充実しています。地下鉄を利用すれば名古屋市内の移動にも不便なく、桜の名スポットで知られる鶴舞公園など自然環境も整っているエリアです。

高層マンションがあるエリア

名古屋では北区や東区、千種区などで20階を超える高層マンションや大型マンションがあります。マンションの規模が大きいと共用施設が充実しており、大規模な分価格にも大きな影響を与えるのです。

また、エリア内で一際目立つ存在なので、「あのマンションに住んでみたい」という憧れを持つ人が多く、人気が集中しやすい点や住戸の希少性などから高値で売れやすいのです。

東京ではタワーマンションは飽和状態ですが、名古屋ではタワーマンションの供給量は東京や大阪に比べれば少なく、タワーマンションにプレミアム感があるため、比較的に低層でも高めの設定で売却されるケースも多いです。

また高層マンションがあるエリアは再開発エリアであることも多く、利便性の向上から人気が集まっています。

 

条件その2・管理状態が良好であること

上記ではエリアや周辺環境の良さに関して説明しましたが、中古マンションの価値は管理状態も大きく反映されます。「マンションは管理を見て買え」という格言があるくらいです。

しっかり管理が行き届いているマンションは年数がたっても、キレイな外観を維持しており、そうでない中古マンションと比べてもその差は歴然としています。

ゴミ置き場や自転車置場を見れば、住民の管理や共用部分に対する意識の高さも分かります。私個人的には植栽もよく見るようにしています。

どうしても最後に回ってしまいがちな植栽までしっかり管理が行き届いている中古マンションなんかは、管理会社ならびに管理組合がしっかりしているとの判断材料になります。

管理組合の財務状況

マンションの管理の良し悪しは、管理組合の財務状況に現れます。正直なところ、他がどれだけ良かったとしても、管理組合の財務状況が悪ければ、それだけでアウトです。

この見極めは、管理組合の調査を通して行うものになりますので、一般の方には判断が難しいところになります。また、プロである不動産業者でも、あまり見方を理解していなかったり、そもそもネガティブな情報であることもあるので、開示をためらったり、きちんとした説明をしないところも多くあります。

資産価値を意識した仲介サービスの実績や経験・スキルが必要になります。こういった観点からも不動産は「誰から買うか」という視点が重要になります。

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間取りや方角・採光について

不動産を選ぶ際、ほとんどの人は価格の次に間取りを重視しているようです。特にマンションは一戸建て以上に生活しやすい間取りに重点を置かれています。

注文住宅とは異なり、あらかじめ決められた間取りから選ぶ必要があるため、慎重になる人が多いのです。つまり、多くの人が住みやすいと感じる部屋は空室期間が少なく人気であることを示すため、資産価値が下がりにくい傾向にあります。具体的にどのような部屋が良いのか見ていきましょう。

単身・DINKSタイプの中古マンションが人気

名古屋市では、どちらかというとファミリータイプのマンションが豊富にあります。その一方、単身者やDINKS向けの2LDKくらいの中古マンションがそこまで多くなく、手ごろな価格で立地のいい単身・DINKS向けの中古マンションが比較的人気です。

この時に気を付けたいのが部屋の面積です。部屋の面積が登記簿謄本上で50㎡をきってしまうと、住宅ローン減税の対象外となってしまいますので注意が必要です。

ファミリータイプはリビング重視

ファミリー向けだと部屋数の方が大切だと思われますが、最近ではリビングが重視される傾向にあります。少子化の影響もあるのか、部屋の数よりも家族が広い空間を自由に使いたいという意見が増えているようです。

居室が外部に面している

外廊下は他の居住者が通る音などが気になるため、北側を除いて居室が外側に面している部屋が好まれる傾向があります。外側に面した部屋だと日当たりがよく、さらに眺望がとれる点が資産価値の下がりにくい要素です。

南向きで眺望がいい

南向きの部屋は日当たりが良いため室内が明るく、洗濯物が乾きやすいなどのメリットがあり中古マンションでも人気の部屋です。南向きだけではなく、南東、南西など南が入っている部屋だと良いでしょう。

また、マンションは高さを活かして外の風景を楽しむことも醍醐味でしょう。名古屋は繁華街が多く、そのような場所は利便性がありますが、眺望を遮る建物が多い弱点があります。

しかし、公園や庭園、学校、緑が豊富な神社などは新たに広壮な建物が建てられるリスクが少ないので、眺望を邪魔する心配は少ないでしょう。日当たりと一緒に眺望の良さも中古マンションの価格に影響するので注目してみてください。

 

条件その3・相場とマンション価格が合致している

結局のところ、本当の家の価格というのは売った時と買った時の価格差であると考えています。

もちろん少しでも安く購入したいという気持ちがあるのは分かりますが、重要なのは相場よりも高い価格で購入してしまわないことです。

ですが、どうやって相場を調べたら良いのか、その方法が分からない方も多いと思います。そこで中古マンションの相場の簡単な調べ方をご紹介していきます。自分が購入したいと考えている中古マンションがどれくらいの価値があるのか、ある程度の予測ができると思います。

不動産検索サイトで調べる

新築マンションを検討する際に効果的な方法です。まずは希望する新築マンションと同じような条件の中古マンションがどれくらいの価格で販売されているかを知ることで、将来の資産価値の予測がつきます。

最近の新築マンションは価格が高騰しているので、この価格差は特に大きく感じるのではないでしょうか。しかしあとあと損をすることがないように、しっかりチェックしておきたいところです。

築年数よりも建てられた時代に着目する

よく「中古マンションがあとどれくらい住めるのか」、とか「築30年の中古マンションってどうですか?」と聞かれることが多いのですが、私は少し違う考え方をしています。

それは築年数よりも建てられた時代に着目することです。実はマンションというのは建てられた時代によって、質が大きく変わってきます。

例えばバブルの時代であれば、豪華絢爛で贅沢な造りのものが多いですし、2000年以降は建築基準法改正により良質なマンションが増えた時代です。

超円高の時期は、国内産業にとってはプラスして働いたため、比較的低単価で良質なマンションが提供されました。東日本大震災の後は免震・制振マンションが増えました。

最近の新築マンションは土地価格や建築価格が高騰しているため、部屋が狭く、グレードが落ちているという特徴があります。

築年数はもちろん重要なのですが、ある程度年数が経っていれば管理状態によります。ですから、私としては築年数よりも「建てられた」「管理状態」の二つの要素によって、中古マンションの資産価値は決まると思っています。

これらをすべて把握しながらご自身で中古マンションを探すのも難しいと思うので、弊社のような資産価値を意識した住宅購入のサポートをしている会社から物件探しをするようにしてください。

セルフインスペクションWebアプリを利用して調べる

当社では無料で利用が出来るセルフインスペクションWebアプリ「Selfin」を提供しています。このアプリでは、相場ではなく、収益還元法という賃貸に貸し出した時にとれる賃料をベースに価格が割高か割安かを判断することが出来ます。

取引事例を使うWebサービスは多く存在しますが、相場の上げ下げに影響される分、適正価格が分かりにくくなってしまいます。しかし、賃料は比較的景気に左右されにくいので、実需の伴わないような価格であった時に、割高かどうかを教えてくれます。

登録は無料で簡単に利用できます。詳細は以下のリンクを参照ください。
https://www.style-innovation.com/selfin

名古屋で中古マンションを探すなら「誰から買うか?」

将来の資産価値が高い名古屋の中古マンションの特徴を説明しましたが、いかがでしたでしょうか。

中にはちょっと難しそうだなと感じた方もいらっしゃると思います。実際に知識と知っていても、情報を読み解くには経験とスキルが欠かせません。

しかし、不動産業者であればすべてのこのスキルを持ち合わせているわけではありませんし、むしろ売りたい物件が売れなくなることも多々あるため、こういった情報を積極的に開示しない業者の方が多いのではないでしょうか。

日本の不動産業界では基本的にどの不動産会社からでも同じ物件を購入できるようになっています。どんな中古マンションを買うのかという視点と合わせて、「誰から買うか」という視点もぜひ持つようにしてください。

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  • この記事を書いた人
宮田明典

宮田明典

スタイルイノベーションの代表であり、不動産業界歴10年以上のトップエージェント。購入者側の仲介業者であるバイヤーズエージェントとして多くの顧客から指名買いを受けている。

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