住宅を購入するにあたって、多くの人が避けて通れないのが「住宅ローン」です。しかし、将来も払っていけるか不安や心配に感じている人も多いのではないでしょうか。
その不安や心配を気持ちの問題と考えて放置することは、危険です。ここではその理由と、対応策について説明します。
読者対象はずばり、これから住宅を購入しようと考えている方です。既に契約されている方は別記事「住宅ローンの不安やプレッシャーに対処するための５つのポイント」も合わせてご参照ください。
住宅ローンに不安や心配を感じる人は約8割！
この記事を読んでくれているあなたは住宅ローンについて不安や心配を感じていると思います。しかし、当社が毎月約100人の住宅購入希望者に行っているアンケートでも、実際に住宅ローンの支払いに不安を感じている方はおよそ8割という結果が出ています。つまり、5人いれば4人という、ほとんどの方が不安に感じているという結果なのです。
それもそのはず。住宅ローンの借り入れは数千万円におよび、期間も何十年にも渡ることが大半です。今は良くても、将来もこのまま払い続けられるのだろうか？と不安に感じるもの当然のことだと思います。
こういった住宅ローンに対するプレッシャーは、あなたが特別なのではなく、ほとんどの人が感じているのです。しかし次にお見せする数字は少しあなたにとってショッキングなデータかもしれません。
実際に買った人の何割が「負担感がある」と答えているか
国土交通省が毎年、住宅を実際に購入した人に向けて行っている「住宅市場動向調査」があります。
その中に「住宅ローンの負担感」という項目があります。
負担感は次の4段階で聞かれています。
- 非常に負担感がある（生活必需品を切りつめるほど苦しい）
- 少し負担感がある（ぜいたくはできないが、何とかやっていける）
- あまり負担感はない（ぜいたくを多少がまんしている）
- 全く負担感はない（家計にあまり影響がない）
令和6年度の調査で、「非常に負担感がある」と「少し負担感がある」の合計は次のとおりです（出典：国土交通省「令和6年度 住宅市場動向調査報告書」）。
- 注文住宅 66.3％（全国）／63.3％（三大都市圏）
- 分譲戸建住宅 64.4％
- 分譲集合住宅（新築マンション） 49.7％
- 既存（中古）戸建住宅 50.0％
- 既存（中古）集合住宅（中古マンション） 42.8％
注文住宅では3人に2人が負担を感じている一方で、中古マンションでは4割強にとどまります。
同じ調査で、世帯年収に占める住宅ローンの年間返済額の割合（返済負担率）も出ています。
- 注文住宅 18.4％（年間返済額144.8万円）
- 分譲戸建住宅 17.6％（132.1万円）
- 分譲集合住宅 16.1％（126.5万円）
- 既存（中古）戸建住宅 16.3％（109.3万円）
- 既存（中古）集合住宅 17.8％（114.0万円）
返済負担率だけを見れば、中古マンションは新築マンションより高いのに、負担感は低く出ています。
数字の重さより、買う前にどこまで見通していたかが効いている可能性があります。
住宅ローンに感じる不安や心配の放置が危険な理由
このように多くの人が住宅ローンに対して不安や心配を感じている中で、なぜこれほど多くの人が住宅ローンに負担感を感じるような結果になってしまっているのでしょうか？
これには明確な理由があります。恐らく大半の人は、住宅ローンに対する不安や心配を、ただ精神的なものととらえ、気持ちを切り替えていこうとしているのかもしれません。
もしくは明確な対処法が思い浮かばず、何となく計算はしたものの、それ以上深く追求して考えてこなかったのかもしれません。
いずれにせよ、非常に多くの人がプレッシャーを感じながらも、結果として生活に負担感を感じているのは残念で仕方がありません。そこでここからは、このような結果にならないための対策についてご紹介していきます。
いくらまでなら無理なく払えるのかを決める手順
ここからが本題です。
借りられる額ではなく、払える額をどう決めるかをお伝えします。
手順1 借りられる額を先に知らない
金融機関に相談すると、いくらまで借りられるかを教えてくれます。
この数字を先に知ってしまうと、そこが基準になります。
借りられる額は、返済比率という機械的な計算で出てくるものです。
あなたの教育費も老後も、そこには入っていません。
手順2 いまの住居費から出発する
賃貸にお住まいなら、家賃と管理費、駐車場代の合計を書き出してください。
その金額が、いま無理なく払えている金額です。
住宅を買うと、ここに管理費・修繕積立金・固定資産税・火災保険が加わります。
住宅ローンの返済額＝いまの家賃、では足りません。
手順3 教育費のピークを置く
お子さんが何歳のときに、いくら必要になるのか。
私立か公立か、大学は自宅からか下宿かで、必要な額は大きく変わります。
住宅費と教育費が重なる時期が、家計の最も苦しいところです。
その時期に返済が続けられるかどうかで、借入額の上限が決まります。
手順4 老後の支出も置く
完済が何歳になるのか。
退職後も返済が続くのであれば、年金収入で払えるかという話になります。
退職金で完済する前提は、できるだけ避けてください。
退職金の額は確定していません。
手順5 金利が上がったときの返済額を出す
これはいま特に重要です。
令和6年度の調査では、民間金融機関から借りている世帯のうち変動金利型が85.9％を占めています。
一方で日本銀行は2024年3月にマイナス金利政策を解除し、2026年6月には無担保コールレート（オーバーナイト物）を1.0％程度とする方針を決定、7月31日もこの水準を維持しています（出典：日本銀行「金融市場調節方針に関する公表文」）。
8割以上の人が、上がる可能性のある金利で借りているということです。
金利が1％上がったときの返済額を出して、それでも払えるかを確認してください。
手順6 手元に残す現金を決める
頭金を増やして手元の現金がなくなると、急な出費に対応できなくなります。
生活費の6か月分程度は残しておくことをおすすめしています。
物件探しよりも大切な予算設定
多くの人が間違えてしまう原因がここにあります。それは「いい物件に巡りあれば暮らしが豊かになる」という幻想です。
いい家に巡り合うことは、もちろん豊かな暮らしの為の必要条件ですが、十分条件ではありません。住宅購入で豊かな暮らしを実現するためには、正しい予算設定が何よりも重要なのです。
例えどんなにお得に物件を購入できたとしても、例えどんなに自分の理想にかなう家を建てとしても、支払いが苦しくなってしまえば元も子もありません。そう考えれば正しい予算設定の重要性に気がつくのではないでしょうか？
正しい予算設定とは？
もちろん多くの方が予算を全く決めずに住宅を購入しているわけではありません。恐らく「月々これくらいなら大丈夫そう」と考えながら逆算して予算を計算しているかもしれません。
しかし今の「これくらいなら大丈夫そう」がこの先もずっと「大丈夫」という訳ではありません。お子様がいればいずれ教育費が多くかかるようになってきますし、お子さんの人数によっても変わってきます。また老後の生活設計も考えておかなければ老後破たんを招きかねません。
つまり、住宅の正しい予算設定とは、他の人生における三大支出といわれる「教育支出」と「老後支出」から逆算していくことが重要なのです。今だけでなく、将来の時間軸まで考慮した予算設定があって初めて住宅購入で豊かな暮らしが実現されるのです。
住宅を探す前に必ずやっておくべきこと
あなたはファイナンシャルプランニングといういう言葉をご存知でしょうか？別名ライフプランニングと呼ばれたりもしますが、これは一言で表現するなら「人生の設計図」です。
子供は何人いて、私立や公立のどちらに通わせて、海外旅行にはどれくらい行って、老後はどれくらいの年金が見込めそうで、どんな生活をしたいか。そういった人生の設計図を元に、お金のシミュレーションをしていきます。
設計図があることで、教育費が家計に与える影響が大きくなるのはいつごろで、それを考慮するとどれくらいの予算に抑えておけばいいのかが、感覚的なものでなく、目で見て分かるようになります。
一般的にファイナンシャルプランナーという資格者が行うことが多いこのプランニングですが、アメリカでは知り合いに欲しい資格者として、医者、弁護士、そしてファイナンシャルプランナーが挙げられるほど、生活にとって必要な存在として位置付けられています。
住宅を購入して豊かな暮らしを実現するために
いかがでしたでしょうか？少し前半はショッキングな内容も含まれていましたが、住宅ローンに対する不安やプレッシャーを放置するのは危険であることがご理解いただけたかと思います。
また住宅ローンで生活が苦しくならないための対策もご紹介させていただきました。もし仮にファイナンシャルプランニングに費用が発生したとしても、住宅ローンで失敗することを考えれば、決して高くはないと思います。
是非物件を探しだす前に、ご自身のライフプランニングを考えてみる時間を作ってみてはいかがでしょうか？
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家探しを始める前に、担当者を選んでおく
同じ物件でも、どの担当者と進めるかで結果は変わります。ハウスクローバーは、全国の不動産エージェントを自分で見て、自分で選んで問い合わせできるサイトです。
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よくある質問
住宅ローンはいくらまで借りていいですか？
借りられる額ではなく、教育費と老後の支出から逆算した額です。
いまの住居費から出発し、管理費や固定資産税を足したうえで、教育費のピークの時期に払えるかどうかで決めてください。
返済額は年収の何割までにすべきですか？
実際に買った人の返済負担率は、令和6年度の調査で16％から18％台です。
ただしこれは平均であって、上限ではありません。
教育費や老後の支出は家庭ごとに違いますので、割合ではなく金額で確かめてください。
実際に買った人はどれくらい負担を感じていますか？
令和6年度の調査では、「非常に負担感がある」と「少し負担感がある」の合計が、注文住宅で66.3％、中古マンションで42.8％です。
物件の種別によってかなり差があります。
いまの家賃と同じ返済額なら大丈夫ですか？
足りません。
住宅を買うと、管理費・修繕積立金・固定資産税・火災保険が加わります。
マンションの場合、修繕積立金は将来上がることが決まっている場合もあります。
変動金利で借りて大丈夫ですか？
令和6年度の調査では、民間金融機関から借りている世帯の85.9％が変動金利型です。
一方で金利は上昇の局面に入っています。
金利が1％上がったときの返済額を出して、それでも払えるかで判断してください。
ライフプランニングはどこでできますか？
ファイナンシャルプランナーに依頼するのが一般的です。
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宅地建物取引士、2級FP技能士、ホームステージャー2級
ハウスクローバー株式会社、スタイルイノベーション株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。
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