中古マンションの相場の決まり方と、適正価格の見極め方を説明します。
これから中古マンションの購入を検討する方はもちろん、既に探して購入を検討している方にも役立つ内容になっています。
中古マンションの相場や価格の決まり方だけでなく、適正価格を自分で確かめる手順までお伝えします。
この記事でわかること
- 中古マンションの価格がどう決まるかが分かる
- 検討している物件が高いか安いかを、自分で確かめる手順が分かる
- 売り出し価格と成約価格の違いと、どちらを見るべきかが分かる
- 相場に出てこない負担（管理費・修繕積立金）の考え方が分かる
中古マンションはどのように値付けされるか？
不動産というのは定価のある商品ではありません。売りたい人と買いたい人がいて初めて価格がつく相対取引（あいたいとりひき）と言われています。相対取引とは、取引価格は双方の合意によって決定される取引のことを言います。
この価格の形成のされ方が不動産という商品の大きな特徴でもあります。それでは中古マンションの価格はどのように決定されていくのでしょうか？中古マンションの価格決定に影響する要素は大きく分けて３つあります。
中古マンションの価格に影響する3要素
- 類似物件の成約価格
- 類似物件の売り出し価格
- トレンドや新築価格などの外的要因
類似物件の成約価格とは、例えば同じマンションの違う部屋が過去にこれくらいの価格で成約しているとか、近くの同じような築年数のマンションが実際に成約した価格を参考にして、角部屋だとか、階数とか部屋の状態を加味していきます。
また売り出し物件が多いエリアは、他の類似物件が多いため、ある程度の相場価格が存在します。
次に、周辺の類似するマンションの今現在売りに出されている価格を参考にしていきます。そして、トレンドや新築価格などの外的要因を加味していきます。
トレンドが上昇局面であれば、過去の成約価格より強気な価格設定でも売却されます。また周辺の類似物件よりも多少高くても、いずれは買い手が付くだろうという判断も出来ます。
他にも周辺の新築マンションと比べて、割安感が出るかどうかも価格には影響します。割安感がなければ新築を買った方がいいという判断にもなるからです。
このように中古マンションは様々な要因が複合的に絡み合いながら決定していきます。
中古マンションの相場はどのように出来るのか？
そして中古マンションの相場は、多くの物件情報から算出した平均的な価格になります。本来であれば、不動産というのは個別性が強い商品なのですが、そういったものもひっくるめた平均として捉えるといいと思います。
例えばこのエリアで、駅からの距離と築年数なら、平均的な平米単価はいくら、という使い方をします。相場はあくまで目安でしかありませんが、物件の高い安いを判断する一つの材料にはなるので、希望するエリアのおおよその相場を知っておくことも必要です。
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適正価格を自分で確かめる4つの手順
考え方が分かっても、実際に検討している物件が高いのか安いのかは別の話です。
ここからは、私が実務でやっている手順をそのままお伝えします。
手順1 総額ではなく㎡単価に直す
まず、検討している物件の価格を専有面積で割ってください。
2,800万円で70㎡なら、㎡単価は40万円です。
総額のままでは、広さの違う物件と比べられません。
不動産のプロが相場を見るときは、必ず㎡単価に直しています。
手順2 同じ条件の成約事例を集める
次に、同じ駅・同じくらいの徒歩分数・同じくらいの築年数で、実際に売れた事例を集めます。
売り出し価格ではなく成約価格です。
売り出し価格は売主の希望額で、値下げされて売れることが多いためです。
成約事例は仲介業者が調べられます。担当者に「同条件の成約事例を出してください」と伝えてください。
出せない、あるいは出し渋る担当者であれば、その時点で判断材料になります。
手順3 県全体の水準と照らす
個別の事例が集まらないときは、県全体の水準を目安にする方法もあります。
中部圏不動産流通機構が毎月公表している成約データによると、2026年7月の愛知県の中古マンションは、成約㎡単価33.23万円、成約価格の平均2,459万円、平均専有面積74.00㎡、平均築年数26.61年でした（出典：公益社団法人中部圏不動産流通機構「月例速報マーケットウォッチ 2026年7月度」）。
これはあくまで県全体の平均です。
名古屋市内の駅近であればこれより高く、郊外であれば安くなります。
平均から離れていること自体は、高い安いの証明にはなりません。
離れている理由が説明できるかどうかで判断してください。
手順4 補正する要素を確認する
同じマンションの同じ広さでも、部屋によって価格は変わります。
主に効いてくるのは次の要素です。
- 階数（上層階ほど高い傾向。ただし1階は専用庭で評価が変わることもある）
- 向き（南向きが高く評価されやすい）
- 角部屋かどうか
- 室内の状態とリフォームの有無
- 眺望と日当たり
これらで説明できる差なのか、それとも説明できない差なのかを見てください。
説明できない安さには、たいてい理由があります。
相場に出てこない負担がある
ここが最も見落とされる点です。
相場として出てくるのは、物件の価格だけです。
毎月の管理費と修繕積立金は、相場の数字には含まれていません。
同じ2,500万円のマンションでも、管理費と修繕積立金の合計が月1万5千円のものと、月4万円のものがあります。
35年で見れば、その差は1,000万円を超えます。
しかも修繕積立金は、これから上がることが決まっている場合があります。
国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、修繕積立金の積立方式について段階増額積立方式が47.1％、均等積立方式が40.5％と報告されています（出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果（概要）」）。
段階増額積立方式は、最初が安くあとから上げていく決め方です。
いま安いことは、これからも安いことを意味しません。
価格が相場どおりでも、毎月の負担まで含めると割高になっている物件はあります。
そのマンション、管理は大丈夫ですか
管理組合の財政は、重要事項調査報告書や総会議事録にしか書かれていません。物件情報サイトを見ても出てきません。
- 重要事項調査報告書をアップロードするとA〜E判定が出る
- 将来修繕積立金がいくらまで上がるかが分かる
- 積立金の残高・滞納・借入・長期修繕計画の中身まで見る
登録は無料です。診断を実行したときに、初めて料金がかかります。
投資マネーが入りやすいマンション
中古マンションの相場を語るうえで考慮しなければいけないのが、投資マネーなどの「実需」以外の存在です。実需とは、購入する本人や家族が実際に使う目的での購入のことを言います。
マンションは、中古マンションに限らず新築マンションにも言えることですが、値上りや相続対策、賃貸目的などの実需以外の目的で購入されることも多くあります。
つまりマンションの価格は投資家の思惑にも左右されるということになります。その結果、今の東京のように実需目的の一般的なサラリーマンに手が届かないような価格になってしまったりします。
マンションの中でも特にタワーマンションは、金融商品の性格が強くなると言われています。
投資マネーが入りにくい戸建
その一方で、投資マネーが入りにくく、適正な実需の価格相場を保っているものがあります。それは中古一戸建て住宅です。中古一戸建て住宅は、ほとんど投資目的のお金は入ってきません。
需要に対して、流通している物件の数が多ければ価格は下がりますし、その逆であれば価格は上がります。
実に健全な価格形成がされているのが中古一戸建ての相場なのです。ちなみに新築の一戸建てについては建築費が影響するので純粋に実需のみの価格形成とはなりません。
適正価格の見極め方
最後に中古マンションの適正価格の見極め方について説明していきます。
それは、中古マンションの価格推移と中古一戸建ての価格推移を比べてみることです。
これまでに説明してきたように、中古一戸建てはほぼ実需を反映した価格推移となっております。それに対して、中古マンションはその他にも価格に影響する要因があります。
グラフで注目するのはあくまで価格の推移であって、価格そのものではないことに注意してください。
この二つのグラフを見くらべてみて、中古戸建の上昇カーブに比べて中古マンションの上昇カーブが急であれば、実需からなら適正価格と比べて乖離していると判断することもできます。私個人のオリジナルの方法ですが、ある程度のトレンドはわかるのではないでしょうか？
ここで注意しておきたいのが、これはあくまで相場（平均的な価格の集合体）であるということです。全体的なトレンドや高騰などによる乖離率はある程度分かりますが、やはり不動産は個別性の強い商品です。
相場より上がっているものもあれば下がっているものもあって、その平均をとっている数字にすぎません。あくまで最後の決め手になるのは、その中古マンションが持つポテンシャルになるのではないでしょうか？
よくある質問
中古マンションの適正価格はどうやって調べますか？
検討している物件の価格を専有面積で割って㎡単価を出し、同じ駅・同じ徒歩分数・同じ築年数の成約事例と比べてください。
売り出し価格ではなく成約価格で比べることが重要です。
そのうえで階数、向き、角部屋かどうか、室内の状態といった要素で説明できる差かどうかを見ます。
売り出し価格と成約価格はどれくらい違いますか？
物件と時期によって差は変わりますので、一律に何％とは言えません。
売り出し価格は売主の希望額で、動かない場合は値下げされていきます。
相場を知りたいときは必ず成約価格を見てください。
相場より安い物件には理由がありますか？
階数や向き、室内の状態で説明できる差であれば問題ありません。
説明できない安さの場合は、管理組合の財務、旧耐震、再建築不可、借地権といった条件が隠れていることがあります。
安い理由を必ず確認してください。
いまは中古マンションの買い時ですか？
相場を当てにいくよりも、自分の準備が整ったときが買い時です。
金利は2024年3月のマイナス金利解除以降、上昇の局面に入っています。
待っている間に金利が上がれば、価格が下がっても総支払額は増えることがあります。
AI査定は信用できますか？
おおよその水準をつかむには有効です。
ただし管理組合の状態や室内の個別の事情までは反映されません。
目安として使い、最後は成約事例と管理の状態で判断してください。
値引き交渉の前に何を調べればいいですか？
㎡単価と成約事例です。
根拠のない金額を出しても通りませんし、売主と仲介業者の心証を悪くするだけです。
相場より高く出ている理由がある物件は、その理由が解消されない限り下がりません。
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ハウスクローバー株式会社、スタイルイノベーション株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。
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