ここ最近、晩婚化や生涯独身率の上昇により、独身男性の中古マンション購入が増えているそうです。
この記事では、独身男性が中古マンションを購入するにあたって、どんなことに気を付ければいいのか、またどんな物件を探せばよいのかをまとめてみました。
あなたがもし独身男性で、マンションの購入をお考えなのであれば、ぜひ一読下さい。
自宅投資として考えるなら、立地と同じくらい管理が効いてきます。重要事項調査報告書から管理をA〜E判定する診断で、買う前に見ておいてください。
この記事でわかること
- ひとりで住まいを買うときに、共通して効いてくる判断が分かる
- 自宅投資という考え方と、狙うべき物件の条件が分かる
- コンパクトマンションと住宅ローン減税の面積要件（40㎡と50㎡の違い）が分かる
- 金利が上がっている今、返済額をどう見ておくべきかが分かる
- タワーマンションやリノベーションで慎重になるべき理由が分かる
独身男性のマンション購入ってどうなの？
まずはじめに独身男性がマンションを購入するにあたって、世間的にどのように思われているのでしょうか？
気になるのはやはり世の中の独身女性の評価ではないでしょうか？
ネットの声を聞いていると、「堅実でいいと思う」や「借金がある人は嫌」というような様々な意見があります。
「住宅ローン＝借金」というイメージを持つ方もいるかもしれませんが、重要なのは資産と借金のバランスです。
つまり「資産価値（売却価格）≧ 住宅ローンの残債」であれば、純資産としてはプラスなわけで、差額は貯金と同義語になります。
賃貸はいくら払っても大家さんの収入になるだけで、自分の資産になることはありませんが、適正な物件を正しく選んで購入していけば、貯金しているのと同義語になります。
この考え方を「自宅投資」と私は読んでいますが、中古マンションは自宅投資をする上では最適な商品であると考えています。
ひとりで住まいを買うときに共通して効いてくること
男女を問わず、独身の方が住まいを買うときには共通する条件があります。
私が相談を受けていて、必ずお伝えしている3点です。
ひとりの家計は収入の変動に弱い
共働きであれば、どちらかの収入が減っても支え合えます。
ひとりの場合、収入が止まればそのまま返済が止まります。
だからこそ返済額が収入に占める割合を低く抑えておく必要があります。
住宅ローンの返済に、管理費と修繕積立金、駐車場代を足した金額で見てください。
住まなくなる可能性を先に織り込む
結婚、転勤、親の介護など、住む場所を変える必要が出てくることがあります。
そのときの選択肢は、売る・貸す・持ち続けるの3つです。
どれを選ぶにしても、売れる物件・貸せる物件を買っておくことが最大の備えになります。
駅からの距離と、その駅の使われ方が効いてきます。
管理組合の状態が家計に直接返ってくる
修繕積立金が不足しているマンションは、購入後に値上げや一時金の徴収が決まることがあります。
ひとりの家計では、この想定外の出費がそのまま効きます。
重要事項調査報告書と総会議事録を取り寄せて、積立金の残高、滞納の状況、長期修繕計画の中身を確認してください。
そのマンション、管理は大丈夫ですか
管理組合の財政は、重要事項調査報告書や総会議事録にしか書かれていません。物件情報サイトを見ても出てきません。
- 重要事項調査報告書をアップロードするとA〜E判定が出る
- 将来修繕積立金がいくらまで上がるかが分かる
- 積立金の残高・滞納・借入・長期修繕計画の中身まで見る
登録は無料です。診断を実行したときに、初めて料金がかかります。
なお独身女性の場合は、安全面の条件が加わるなど見るところが少し変わります。
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購入前に確認しておきたい、お金のこと
中古マンションをうまく活用して、暮らしを豊かにすることができますが、もう一つ、物件と並んで重要なのが「お金」です。
お金というのは「予算」のことであって、いくら純資産がプラスになるような良い物件が購入できたとしても、月々の収支が赤字になってしまっては意味がありません。
月々の収支をプラスで保ちつつ、純資産をプラスにすることが、独身男性が中古マンション購入で目指すべきポイントです。
そして予算の考え方ですが、ライフプランニングをしておくことが最善の方法です。
ライフプランニングはファイナンシャルプランナーが提供しているサービスの一つで、長期間にわたるお金のシミュレーションを行うことで、お金の動きを見える化していきます。
独身男性が狙うべき中古マンションは？
実際に独身男性が狙っていくべき物件の特徴は以下になります。
- 資産価値や流動性が高い立地
- 管理組合の資産状況が適正
- 災害リスクの低い立地
資産価値が高い、もしくは下がりにくい立地を見極めていくことが、非常に重要になります。これから人口減少や家余が社会問題化していくので、どんな物件を購入するかという考え方は非常に重要になります。
また管理組合が適正に運営されているか、そして災害リスクも考えていく必要があります。
新築マンションか中古マンションか
マンションの購入を検討するにあたって、新築か中古かと迷う方もいらっしゃると思います。私のお勧めは中古マンションです。その理由として、以下のことが考えられます。
- 本当の家の価格を「売却価格ー購入価格」として考えたときに中古マンションの方が圧倒的に優位
- そもそもの価格が安い
- 今は中古マンションでも良質な物件が増えてきている
①の考え方は、自宅投資において非常に重要な考え方です。一般的に新築の時からマンションの価格は下がっていき、20年前後で下げ止まると言われています。
つまり、新築マンションを買ってしまうと、この価格差が大きくなってしまい、最終的な住宅支出が高ついてしまうということになりかねません。
また住宅ローンは当初の支払は元本よりも利息の方が多くなるため、新築マンションだと「資産価値（売却価格）≦住宅ローンの残債」という、純資産としてマイナスの状態に陥りやすくなります。
すべての新築マンションが一律で同じように値下がりをするわけではありませんが、新築マンションで値下がりしにくいようなものは、そもそもの価格自体がかなり高く設定されていることが多いので、予算的にどうかという話になります。
そんな中で、やはり中古マンションの魅力はなんといっても価格面です。価格が安ければ月々の収支面でもいい影響を与えてくれますし、最近の中古マンションはそれなりに質がいいものもそろっています。
このような理由から、よほど収入があり、予算に余裕があれば資産価値の高そうな立地になる新築にチャレンジしてみるのもいいかもしれませんが、そうでなければ中古マンションを検討した方が現実的なのではないかなと思います。
間取りはどれくらいのものがいい？
理想的な間取りは、自分の生活範囲プラス1部屋です。多くの人にとっては２LDKが狙い目の間取りになるのではないでしょうか。
自分の生活範囲に加えて1部屋の余裕があれば、もし婚約者ができて結婚しても、当面はそこで暮らすことも出来ますし、荷物置場にもなります。
あくまで理想ですので、無理のない範囲で暮らせるマンションを探すようにしましょう。
コンパクトマンションの注意点
昨今では、独身の方のマンション購入の需要を取り込もうと、コンパクトマンションと呼ばれる40㎡前後の物件も増えてきています。
こういったコンパクトマンションで気を付けたいのは、専有部分（部屋）の面積です。
ここは制度が変わっているので、順を追って整理します。
まず住宅ローン減税の床面積要件は40㎡以上に緩和されています。
国土交通省は床面積要件について「40㎡以上に緩和（合計所得金額1,000万円超の者、子育て世帯等への上乗せ措置利用者は50㎡以上）」としており、この緩和は既存住宅にも適用されます（出典：国土交通省「住宅ローン減税」）。
つまり40㎡台のコンパクトマンションでも、条件を満たせば住宅ローン減税の対象になります。
ただし合計所得金額が1,000万円を超える方は50㎡以上が必要です。
一方で登録免許税の軽減については、住宅用家屋の要件として50㎡以上が求められます。
住宅ローン減税は40㎡から、登録免許税の軽減は50㎡からと、制度によって基準が違うということです。
控除率は0.7％で、適用期限は令和8年1月1日から令和12年12月31日までに入居した場合とされています。
また50㎡という面積も、二つの面積表記があって、広告などに掲載されているのは建築基準法にそった面積で壁の中心線から測っています。
しかし、住宅ローン減税などに利用する面積は、壁の内側から測る不動産登記簿法による面積で、一般的には建築基準法上の面積よりも狭くなります。
不動産登記法の面積は謄本に記載されますが、広告などで50㎡前半の物件は登記簿を確認して50㎡を超えているかどうかを確認するようにしましょう。
憧れのタワーマンションは？
憧れの対象やランドマーク的な存在となっているタワーマンション。スケールメリットを活かした共用部分の設備が充実しており、魅力的です。
そんなタワーマンションですが、購入するときはかなり慎重になった方がいいと思います。タワーマンションは修繕などの運営面を考えたときに非常に特殊な物件だからです。
10数年に一度訪れる大規模修繕工事でも、通常のマンションよりもはるかに長い時間と膨大な費用が必要となります。また事例もそこまで多くないことから、積立金額の適正さも見極めにくく、よほど慎重に選んでいく必要があります。
現在の家賃と変わらない物件って？
マンションのチラシや広告を見ていると、「月々○万円から」という魅力的なキャッチコピーが目を惹きます。
ただ小さい字で、「変動金利」と書いてあります。
そして金利はすでに動き始めています。
日本銀行は2024年3月にマイナス金利政策を解除し、その後も段階的に政策金利を引き上げてきました。
2026年6月16日の金融政策決定会合では、無担保コールレート（オーバーナイト物）を1.0％程度で推移するよう促す方針が決定され、7月31日の会合でもこの水準が維持されています（出典：日本銀行「金融市場調節方針に関する公表文」）。
変動金利はこの政策金利に連動して動きます。
つまり広告に出ている変動金利の返済額は、これから増える可能性がある金額だということです。
いまの金利でシミュレーションをして、これくらいなら払っていけそうと考えるのは非常にリスクが高くなります。
金利が1％上がったときの返済額を出して、それでも払えるかどうかで判断してください。
他にも新築マンションであれば、購入してもらいやすいように管理費や修繕積立金を非常に安く設定していることが多くあります。
値上がりをする前提で設定されているので、将来の支出増はあらかじめライフプランに織り込んでおく必要があります。
販売業者は色んな魅力的な言葉を並べて、商品を買ってもらおうとしますが、しっかりとした知識がなく購入をして割を食うのはこちらです。正しい知識をもって購入に臨むようにしましょう。
住宅ローンについてより詳しく知りたい方は、以下の記事も参照にしてください。
リノベーションをするときの注意点
中古マンションを探すうえで、合わせて検討することが多くなるのがリノベーションです。
ネットを見ていても、魅力的なビフォーアフターがたくさん掲載しており、こんな部屋に住んでみたいと妄想も膨らむことでしょう。
ただリノベーションを考えることでぜひ知っておいてほしい注意点があります。それは、
- 自分にとっての100％は、他の人にとっても100％ではない
- リノベーション費用はそのまま資産価値にはならない
- リノベーション費用を確保するために古い物件を選んでしまわない
リノベーションは、室内を注文住宅のようにデザインできる楽しさがあります。自分らしさを表現でることが、ここ最近のリノベーションブームの要因の一つではないかなと思います。
ただし、注文住宅もそうなのですが、自分の100％を表現できますが、自分にとっての100％は他の人にとっても100％ではありません。
つまりリノベーションに多額の費用を突っ込んでも、それがそのままあなたの資産価値に反映されるわけはありません。ここのポイントを見誤ってしまうと、「資産価値（売却価格）＜住宅ローン残債」という残念な結果になりかねません。
そして何よりも注意してほしいのが、リノベーション費用の予算から、購入できる物件の予算を逆算してしまうこと。これをしてしまうと購入できる中古マンションの予算はかなり下がります。
下がるとどうなるかというと、立地で妥協したり、旧耐震の物件などが対象となってきます。旧耐震とは、耐震基準に関する建築基準法改正 のあった1981年6月以前（竣工では1983年）の物件のことをいいます。
旧耐震の中古マンションは立地がいいところにある物件も多いですが、そもそもの安全性、マンションそのもののスペック、将来の資産性などに不安があります。
リノベーション自体は私も好きですし、その良さを否定するものではありませんが、こういったリスクもご理解していただいたうえで、よくよく検討するようにしてください。
リノベーションについての注意点などは、別記事の「リノベーションの意味とリフォームとの違い」も合わせてご参照ください。
頼りになるエージェントをみつける
ここまで、お金や物件のことについて説明してきましたが、もう一つ、独身男性が中古マンションを購入するにあたり重要な要素があります。
それは「人」です。そう不動産業者であり、さらに言えば営業担当者です。良い物件を見つけるには、不動産市場の動向や相場、制度や税制などに精通した、エージェントの役割が欠かせません。
いくらネットで知識を身につけたところで、ほとんどの方は初めて購入するのではないでしょうか？プロが持つ知識や経験は実践を通じて得たもので、そこは上手に利用するべきだと思います。
ただ誰でもいいのかと言われるとそうではなく、普段から資産価値を意識して活動をしているエージェントでなければ、この将来の資産価値という視点は持っていません。
基本的に不動産会社や仲介は、物件を買ってもらうことがゴールで、あなたのその後の暮らしにはそこまで興味がありません。
ですから、あなたが中古マンションを購入して暮らしをより良いものにしていくためには、あなたのその後の暮らしまで一緒に考えてくれるエージェントの存在が欠かせないのです。
不動産エージェントの正しい探し方については、「不動産会社の選び方【住宅購入で失敗しないために】」も合わせてご参照ください。
中古マンションをうまく活用して暮らしを豊かにしましょう
いかがでしたでしょうか？
気を付けることが多く、失敗に対する不安も感じたかもしれませんが、逆に人・金・モノの3点をしっかり押さえておけば、中古マンションの購入は独身男性の方にとっても、失敗の可能性は低くなります。
ぜひ中古マンションを購入して、自宅投資を実らせていただくことで、あなたの暮らしをより豊かなものにしていってください。
弊社では、お金の不安を取り除くファイナンシャルプランニングや、買ってはいけない物件の見極めなどをパッケージにしたエージェントサービスを名古屋市だけでなく全国で展開しています。
自宅投資の考え方や実践の仕方、中古マンションの購入に欠かせない知識など、より詳しく知りたい方はぜひHOUSECLOUVERに無料会員登録してください。
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よくある質問
独身で中古マンションを買うのは損ですか？
損得は買い方で決まります。
家賃を払い続けるのも支出ですので、比べるのは「買う費用」と「借り続ける費用」です。
売るときの価格まで含めて考えると、購入時と売却時の価格差が小さい中古マンションのほうが不利になりにくくなります。
独身男性が買うなら何㎡くらいがいいですか？
生活に必要な範囲にもう1部屋、という考え方をおすすめしています。
多くの方にとっては2LDKが目安になります。
なお住宅ローン減税は40㎡以上から使えますが、登録免許税の軽減は50㎡以上が要件です。
結婚したらマンションはどうなりますか？
売る、貸す、住み続けるの3つから選ぶことになります。
1部屋余裕を持たせておけば、当面そのまま住むという選択肢も残ります。
いずれにしても、売れる状態・貸せる状態の物件を選んでおくことが備えになります。
タワーマンションはやめたほうがいいですか？
やめたほうがいいというより、確認する項目が多いということです。
大規模修繕の費用と期間が通常のマンションより大きく、積立金が適正かどうかの判断も難しくなります。
検討するのであれば、長期修繕計画と積立金の水準を必ず確認してください。
変動金利で借りて大丈夫ですか？
2024年3月にマイナス金利政策が解除され、その後も政策金利は引き上げられています。
変動金利はこれに連動しますので、いまの返済額のまま続く前提は置かないでください。
金利が1％上がったときの返済額を出し、それでも払えるかどうかで判断してください。
住宅購入で絶対に失敗したくない方へ
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- 無理なく支払っていける予算が分かる
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宅地建物取引士、2級FP技能士、ホームステージャー2級
ハウスクローバー株式会社、スタイルイノベーション株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。
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