マンション リフォーム・リノベーション ライフプラン

独身男性の中古マンション購入に欠かせない自宅投資の視点とは?


ここ最近、晩婚化や生涯独身率の上昇により、独身男性の中古マンション購入が増えているそうです。

この記事では、独身男性が中古マンションを購入するにあたって、どんなことに気を付ければいいのか、またどんな物件を探せばよいのかをまとめてみました。

あなたがもし独身男性で、マンションの購入をお考えなのであれば、ぜひ一読下さい。

今すぐ家探しのポイントを体系的に知りたい方へ、「住宅購入で絶対失敗しないための3つの方法」をプレゼントしています。

独身男性のマンション購入ってどうなの?

まずはじめに独身男性がマンションを購入するにあたって、世間的にどのように思われているのでしょうか?

気になるのはやはり世の中の独身女性の評価ではないでしょうか?

ネットの声を聞いていると、「堅実でいいと思う」や「借金がある人は嫌」というような様々な意見があります。

「住宅ローン=借金」というイメージを持つ方もいるかもしれませんが、重要なのは資産と借金のバランスです。

つまり「資産価値(売却価格)≧ 住宅ローンの残債」であれば、純資産としてはプラスなわけで、差額は貯金と同義語になります

賃貸はいくら払っても大家さんの収入になるだけで、自分の資産になることはありませんが、適正な物件を正しく選んで購入していけば、貯金しているのと同義語になります。

この考え方を「自宅投資」と私は読んでいますが、中古マンションは自宅投資をする上では最適な商品であると考えています。

購入前に確認しておきたい、お金のこと

中古マンションをうまく活用して、暮らしを豊かにすることができますが、もう一つ、物件と並んで重要なのが「お金」です。

お金というのは「予算」のことであって、いくら純資産がプラスになるような良い物件が購入できたとしても、月々の収支が赤字になってしまっては意味がありません。

月々の収支をプラスで保ちつつ、純資産をプラスにすることが、独身男性が中古マンション購入で目指すべきポイントで

そして予算の考え方ですが、ライフプランニングをしておくことが最善の方法です。

ライフプランニングはファイナンシャルプランナーが提供しているサービスの一つで、長期間にわたるお金のシミュレーションを行うことで、お金の動きを見える化していきます。

関連記事「家を買うときに頭金はどれくらいあればいいか?」

独身男性が狙うべき中古マンションは?

実際に独身男性が狙っていくべき物件の特徴は以下になります。

  • 資産価値や流動性が高い立地
  • 管理組合の資産状況が適正
  • 災害リスクの低い立地

資産価値が高い、もしくは下がりにくい立地を見極めていくことが、非常に重要になります。これから人口減少や家余が社会問題化していくので、どんな物件を購入するかという考え方は非常に重要になります。

また管理組合が適正に運営されているか、そして災害リスクも考えていく必要があります。

新築マンションか中古マンションか

マンションの購入を検討するにあたって、新築か中古かと迷う方もいらっしゃると思います。私のお勧めは中古マンションです。その理由として、以下のことが考えられます。

  1. 本当の家の価格を「売却価格ー購入価格」として考えたときに中古マンションの方が圧倒的に優位
  2. そもそもの価格が安い
  3. 今は中古マンションでも良質な物件が増えてきている

①の考え方は、自宅投資において非常に重要な考え方です。一般的に新築の時からマンションの価格は下がっていき、20年前後で下げ止まると言われています。

つまり、新築マンションを買ってしまうと、この価格差が大きくなってしまい、最終的な住宅支出が高ついてしまうということになりかねません。

また住宅ローンは当初の支払は元本よりも利息の方が多くなるため、新築マンションだと「資産価値(売却価格)≦住宅ローンの残債」という、純資産としてマイナスの状態に陥りやすくなります。

すべての新築マンションが一律で同じように値下がりをするわけではありませんが、新築マンションで値下がりしにくいようなものは、そもそもの価格自体がかなり高く設定されていることが多いので、予算的にどうかという話になります。

そんな中で、やはり中古マンションの魅力はなんといっても価格面です。価格が安ければ月々の収支面でもいい影響を与えてくれますし、最近の中古マンションはそれなりに質がいいものもそろっています。

このような理由から、よほど収入があり、予算に余裕があれば資産価値の高そうな立地になる新築にチャレンジしてみるのもいいかもしれませんが、そうでなければ中古マンションを検討した方が現実的なのではないかなと思います。

間取りはどれくらいのものがいい?

理想的な間取りは、自分の生活範囲プラス1部屋です。多くの人にとっては2LDKが狙い目の間取りになるのではないでしょうか。

自分の生活範囲に加えて1部屋の余裕があれば、もし婚約者ができて結婚しても、当面はそこで暮らすことも出来ますし、荷物置場にもなります。

あくまで理想ですので、無理のない範囲で暮らせるマンションを探すようにしましょう。

コンパクトマンションの注意点

昨今では、独身の方のマンション購入の需要を取り込もうと、コンパクトマンションと呼ばれる40㎡前後の物件も増えてきています。

こういったコンパクトマンションで気を付けたいのは、専有部分(部屋)の面積が50㎡を超えるかとうかです。

50㎡を超えないマンションは、住宅ローン減税や登記費用の減税などといった税制優遇を利用することができません。

住宅ローン減税は10年間で最大400万円(長期優良住宅などでは最大500万円)が戻ってくる制度で、物件購入費の諸費用分くらい戻ってくることが多く、利用できるのと出来ないのとでは大きな違いがあります。

また50㎡という面積も、二つの面積表記があって、広告などに掲載されているのは建築基準法にそった面積で壁の中心線から測っています。

しかし、住宅ローン減税などに利用する面積は、壁の内側から測る不動産登記簿法による面積で、一般的には建築基準法上の面積よりも狭くなります。

不動産登記法の面積は謄本に記載されますが、広告などで50㎡前半の物件は登記簿を確認して50㎡を超えているかどうかを確認するようにしましょう。

憧れのタワーマンションは?

憧れの対象やランドマーク的な存在となっているタワーマンション。スケールメリットを活かした共用部分の設備が充実しており、魅力的です。

そんなタワーマンションですが、購入するときはかなり慎重になった方がいいと思います。なぜならタワーマンションは修繕などの運営面を考えたときに非常に特殊な物件だからです。

10数年に一度訪れる大規模修繕工事でも、通常のマンションよりもはるかに長い時間と膨大な費用が必要となります。また事例もそこまで多くないことから、積立金額の適正さも見極めにくく、よほど慎重に選んでいく必要があります。

現在の家賃と変わらない物件って?

マンションのチラシや広告を見ていると、「月々○万円から」という魅力的なキャッチコピーが目を惹きます。ただ小さい字で、「変動金利」と書いてあります。実は、変動金利はここ10年近く全く動いていません。

途中でマイナス金利に動いたときも変動金利は下がっていないのです。なぜかというと、金融機関がこれ以上下げることができない水準に達してしまっているからです。つまりこれから金利がこれ以上下がることは非常に考えにくいのです。

変動金利でシミュレーションをして、これくらいなら払っていけそうと考えるのは実は非常にリスクが高いのです。

他にも新築マンションであれば、購入してもらいやすいように管理費や修繕積立金を非常に安く設定していることが多くあります。

値上がりをする前提で設定されているので、将来の支出増はあらかじめライフプランに織り込んでおく必要があります。

販売業者は色んな魅力的な言葉を並べて、商品を買ってもらおうとしますが、しっかりとした知識がなく購入をして割を食うのはこちらです。正しい知識をもって購入に臨むようにしましょう。

住宅ローンについてより詳しく知りたい方は、以下の記事も参照にしてください。

リノベーションをするときの注意点

中古マンションを探すうえで、合わせて検討することが多くなるのがリノベーションです。

ネットを見ていても、魅力的なビフォーアフターがたくさん掲載しており、こんな部屋に住んでみたいと妄想も膨らむことでしょう。

ただリノベーションを考えることでぜひ知っておいてほしい注意点があります。それは、

  • 自分にとっての100%は、他の人にとっても100%ではない
  • リノベーション費用はそのまま資産価値にはならない
  • リノベーション費用を確保するために古い物件を選んでしまわない

リノベーションは、室内を注文住宅のようにデザインできる楽しさがあります。自分らしさを表現でることが、ここ最近のリノベーションブームの要因の一つではないかなと思います。

ただし、注文住宅もそうなのですが、自分の100%を表現できますが、自分にとっての100%は他の人にとっても100%ではありません。

つまりリノベーションに多額の費用を突っ込んでも、それがそのままあなたの資産価値に反映されるわけはありません。ここのポイントを見誤ってしまうと、「資産価値(売却価格)<住宅ローン残債」という残念な結果になりかねません。

そして何よりも注意してほしいのが、リノベーション費用の予算から、購入できる物件の予算を逆算してしまうこと。これをしてしまうと購入できる中古マンションの予算はかなり下がります。

下がるとどうなるかというと、立地で妥協したり、旧耐震の物件などが対象となってきます。旧耐震とは、耐震基準に関する建築基準法改正 のあった1981年6月以前(竣工では1983年)の物件のことをいいます。

旧耐震の中古マンションは立地がいいところにある物件も多いですが、そもそもの安全性、マンションそのもののスペック、将来の資産性などに不安があります。

リノベーション自体は私も好きですし、その良さを否定するものではありませんが、こういったリスクもご理解していただいたうえで、よくよく検討するようにしてください。

リノベーションについての注意点などは、別記事の「リノベーションの意味とリフォームとの違い」も合わせてご参照ください。

 

頼りになるエージェントをみつける

ここまで、お金や物件のことについて説明してきましたが、もう一つ、独身男性が中古マンションを購入するにあたり重要な要素があります。

それは「人」です。そう不動産業者であり、さらに言えば営業担当者です。良い物件を見つけるには、不動産市場の動向や相場、制度や税制などに精通した、エージェントの役割が欠かせません

いくらネットで知識を身につけたところで、ほとんどの方は初めて購入するのではないでしょうか?プロが持つ知識や経験は実践を通じて得たもので、そこは上手に利用するべきだと思います。

ただ誰でもいいのかと言われるとそうではなく、普段から資産価値を意識して活動をしているエージェントでなければ、この将来の資産価値という視点は持っていません

基本的に不動産会社や仲介は、物件を買ってもらうことがゴールで、あなたのその後の暮らしにはそこまで興味がありません。

ですから、あなたが中古マンションを購入して暮らしをより良いものにしていくためには、あなたのその後の暮らしまで一緒に考えてくれるエージェントの存在が欠かせないのです。

不動産エージェントの正しい探し方については、「不動産会社の選び方【住宅購入で失敗しないために】」も合わせてご参照ください。

中古マンションをうまく活用して暮らしを豊かにしましょう

いかがでしたでしょうか?

気を付けることが多く、失敗に対する不安も感じたかもしれませんが、逆に人・金・モノの3点をしっかり押さえておけば、中古マンションの購入は独身男性の方にとっても、失敗の可能性は低くなります。

ぜひ中古マンションを購入して、自宅投資を実らせていただくことで、あなたの暮らしをより豊かなものにしていってください。

参考になったらいいねをお願いします!

弊社では、お金の不安を取り除くファイナンシャルプランニングや、買ってはいけない物件の見極めなどをパッケージにしたエージェントサービスを名古屋市だけでなく全国で展開しています。

自宅投資の考え方や実践の仕方、中古マンションの購入に欠かせない知識など、より詳しく知りたい方はぜひHOUSECLOUVERに無料会員登録してください。

⇒ 「HOUSECLOUVER」の詳細はこちらから(※専用サイトにジャンプします)





  • この記事を書いた人
宮田明典

宮田明典

スタイルイノベーションの代表であり、不動産業界歴10年以上のトップエージェント。購入者側の仲介業者であるバイヤーズエージェントとして多くの顧客から指名買いを受けている。

人気の記事

1

中古マンションの購入をする上での注意点はずばり「5W1H」のポイントを押さえておかなければいけないということです。 「5W1H」とは? Why(なぜ購入するのか) When(いつまでに購入するのか) ...

2

中古戸建てを購入する時の注意点を徹底解説していきます。中古戸建ては、住宅の種別において最も難易度が高いと言われているジャンルです。 難しいからこそ、しっかりとした知識を身に付けておけば掘り出し物に出会 ...

3

 ライフプランにおいて、人生の「三大支出」とよばれるものがあります。それは、住宅支出・教育支出・老後支出です。 この3つの支出をどのようにコントロールするかが、人生においての戦略と置き換えてもいい ...

4

名古屋で今年以降に中古マンションを考えている方は多くいらっしゃると思いますが、今が本当に買い時なのか迷うこともあるかもしれません。2019年以降、名古屋の相場や地価が今後どうなりそうかを知ることが、購 ...

5

ここでは中古マンションの値引き交渉をする前に知っておきたいことを7つのポイントに絞って説明します。価格交渉をする上で、成功の確率を上げるためには、事前情報と、その情報が何を意味するのかを知っておくこと ...

6

住宅を購入するにあたって、多くの人が避けて通れないのが「住宅ローン」です。しかし、将来も払っていけるか不安や心配に感じている人も多いのではないでしょうか。 実は、その不安や心配を精神的なものと考え放置 ...

7

住宅は一生で一番大きな買い物といわれており、失敗した時のリスクもその分大きい商品です。 しかし、多くの方にとって家を買うということは、そんなに何度もあるわけではなく、初めて住宅を購入する方も多くいます ...

8

住宅を売買するときに欠かせない存在となるのが、不動産会社やエージェントの存在です。 不動産会社が売主になっている新築マンションのような物件であれば、仲介を挟まず購入することも出来ますが、通常の取引はほ ...

-マンション, リフォーム・リノベーション, ライフプラン

Copyright© 名古屋で中古マンションや中古住宅の売買なら|スタイルイノベーション , 2019 All Rights Reserved.