中古住宅購入にかかる諸費用を分かりやすいようにまとめてあります。対象者は中古住宅の購入を検討されている方ですが、既にお探しの方が呼んでも参考になると思います。諸費用にはどんなものがあって、いくらくらいかかるのか？
諸費用が安く済む場合と高くつく場合の条件や、頭金が無くても買えるのかといった疑問も解決できる内容になっています。
中古住宅を買うにはどれくらいお金がかかるか
購入を検討し始めたら、お金がいくらくらい必要になるのか、ある程度把握しておきたいと感じるのではないでしょうか？中古住宅にかかる諸費用は、一般的な目安として1割程度と言われています。
2,000万円の物件を購入するのであれば、プラス200万円くらい見ておけばいいという計算になります。しかし実際は同じ2,000万円の物件でも、諸費用が120万円ほどで済むこともあれば、200万円を超える時もあります。
他のサイトを見ても、物件価格の5～10％と幅があります。なぜこのように幅が出るのか、費用の内訳とともにその理由を説明していきたいと思います。
中古住宅購入にかかる諸費用
それでは中古住宅にかかってくる諸費用について説明していきます。
①仲介手数料
不動産仲介業者に支払う手数料です。宅建業法では、物件価格によって請求できる金額が変わってきます。
売買価格（税込）が200万円以下の部分は、物件価格の5％
売買価格（税込）が200万円を超える部分～400万円までは、物件価格の4％（＋2万円）
売買価格（税込）が400万円を超える部分からは、物件価格の3％（＋6万円）
本来は売買価格を分解してそれぞれ計算していきますが、（）の調整額を足すことで簡易計算が出来るようになっています。
②融資保証料・融資事務手数料
住宅ローンを借りる時に銀行に支払う諸費用です。保証料というのは、保証会社に支払う費用です。
住宅ローンの仕組みとして、お金を貸すのは銀行ですが、支払いが滞った場合に保証会社から費用を回収できるようになっています。今は保証人ではなくて、住宅ローンには必ず保証会社の加入が必須条件になっています。
保証料は借り入れる金額の2％としているところが多いです。融資事務手数料は銀行に支払う事務費用です。一般的に3万円～10万円くらいのところが多いです。
フラット35のように保証会社がない場合は、保証料はかかりませんが、事務手数料が高額になるので、かかる費用はそこまで変わりません。
現金で購入する場合は諸費用は発生しないので、2％ほど諸費用が安くなります。
③登記費用
不動産を売買するにあたり、法務局に登録されている所有者を変更する手続きが必要になります。登記にかかる費用は、税金と司法書士の報酬に分かれます。
所有権を移転させる登記と、住宅ローンが滞った時に差し押さえられるようにする登記があります。住宅ローンを借りなければ、所有権を移転させる登記のみで済むので、費用は安くなります。
税金の部分は物件によって変わります。分かりやすい目安として、住宅用家屋の軽減措置を使える物件であれば費用が安くなります。
軽減措置の税率は次のとおりです（出典：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」）。
- 建物の所有権移転 本則2.0％→0.3％（令和9年3月31日まで）
- 土地の所有権移転 本則2.0％→1.5％（令和11年3月31日まで）
- 抵当権設定 本則0.4％→0.1％（令和9年3月31日まで）
軽減を受けるには床面積50㎡以上などの要件があります。
なお、かつては「木造は築20年以内、コンクリート造は築25年以内」という築年数の要件がありましたが、この要件は2022年の税制改正で廃止されています。
現在は昭和57年1月1日以後に建築されたもの、または耐震基準適合証明書などで新耐震基準への適合を証明できるものが対象です。
④固定資産税・都市計画税の精算金
固定資産税は1月1日所有者に対して、4月ごろに1年分の請求が届き支払いをします。1年分を事前に払っているので、引渡し日に応じて案分するものです。
計算の起算日は慣習として、東日本は1月1日を、名古屋を含む西日本では4月1日を起算日にしています。物件の所在地で使い分けます。
⑤管理費・修繕積立金等の精算金
中古マンションの場合に限りますが、毎月支払っている管理費・修繕積立金も日割り計算の対象になります。
⑥不動産取得税
物件を購入後、3〜6か月後くらいに請求書が届く税金です。
忘れたころに届くので、必ず取っておいてください。
住宅とその土地については軽減措置があり、新耐震基準に適合する住宅であれば課税標準から最大1,200万円が控除されます。
そのため0円になることも珍しくありません。
一方、軽減が使えない物件では数十万円かかることがあります。
物件によって大きく変動する費用なので、事前にしっかり把握しておきたい費用です。
⑦印紙税
売買契約書に貼る収入印紙の代金です。
軽減措置により、記載金額1,000万円超5,000万円以下の場合は1万円です（令和9年3月31日まで／出典：国税庁「No.7108 不動産の譲渡に関する契約書の印紙税の軽減措置」）。
住宅ローンの金銭消費貸借契約書にも別途印紙税がかかります。
こちらには軽減措置がありません。
⑧火災保険
諸費用とは少し性格が違うかもしれませんが、住宅ローンを借りる場合は加入が必須条件となることもあります。
支払方法は一括払いや年払い、月払いなどから選ぶことが出来ます。その時の状況に応じて選びましょう。補償内容によっても金額は変わりますが、一般的にマンションの方が安くなり、一戸建ては高くなります。
また建築年によっても地震保険料などが変わります。
⑨引越し費用
これも諸費用とは性格が違いますが、別で用意しておきたい費用です。荷物の量や時期によって大きく変動します。一般的に引っ越しが多い2～4月が高くなります。
その他家が変われば家具も変わるので、そのあたりの費用も別でとっておいた方がいいと思います。
実際にいくらかかるのか
種類が多くて分かりにくいので、実額で見てみます。
3,000万円の中古マンションを、住宅ローン2,700万円で購入する場合の目安です。
- 仲介手数料 105万6,000円
- 融資事務手数料 59万4,000円（借入額の2.2％の場合）
- 登記費用（税金＋司法書士報酬） 25万円前後
- 固定資産税等の精算金 5万円前後
- 管理費・修繕積立金の精算金 2万円前後
- 不動産取得税 0円〜（軽減が使えれば0円）
- 印紙税 1万円
- 火災保険 10万円前後（5年一括・マンション）
- 合計 208万円前後
物件価格の約7％です。
ここに引越し費用と家具家電の費用が別途かかります。
諸費用が高くなるケース
同じ3,000万円の物件でも、次の条件では諸費用が上がります。
- 保証料を前払いする住宅ローンを選んだ場合（借入額の約2％）
- 新耐震基準に適合していない物件（登録免許税と不動産取得税の軽減が使えない）
- 一戸建て（火災保険料がマンションより高い）
- 床面積が50㎡未満（登録免許税の軽減が使えない）
諸費用が安くなるケース
- 現金で購入する場合（融資関係の費用がまるごと不要）
- 売主が不動産会社で直接購入する場合（仲介手数料がかからない）
- 事務手数料が定額型の金融機関を選んだ場合
同じ物件でも、住宅ローンをどこで借りるかで数十万円変わります。
まとめ
いかがでしょうか？中古住宅にかかる諸費用の種類と、なぜ5～10％と幅が出るのかをご理解いただけたのではないかと思います。
住宅ローンを借りるのか、また物件の種別や建築年でも変わってきます。目安として、住宅ローンを使うのであれば10％程度見ておけばいいかと思います。また銀行によっては諸費用も含めた住宅ローンや諸費用ローンを用意してあるところもあります。
もし手持ちの現金が少なく、諸費用も借りたいのであれば、事前に不動産仲介業者の担当者に伝えておくようにしましょう。住宅ローンに詳しい不動産仲介業者であれば、条件に合う銀行を紹介してもらえると思います。
よくある質問
中古住宅の諸費用は物件価格の何％ですか？
住宅ローンを使う場合、7％から10％程度を見ておいてください。
現金で購入する場合は、融資関係の費用がなくなるぶん安くなります。
諸費用は現金で用意する必要がありますか？
銀行によっては諸費用も含めて借りられる住宅ローンや、諸費用ローンを用意しているところもあります。
手持ちの現金が少ない場合は、事前に担当者に伝えておいてください。
仲介手数料はいくらですか？
物件価格が400万円を超える場合、物件価格×3％＋6万円＋消費税が上限です。
3,000万円の物件なら105万6,000円になります。
不動産取得税はいつ届きますか？
購入から3〜6か月後です。
軽減措置が使える住宅であれば0円になることもあります。
築年数が古いと諸費用は高くなりますか？
新耐震基準に適合していない物件では、登録免許税と不動産取得税の軽減が使えず高くなります。
ただし耐震基準適合証明書を取得できれば軽減の対象になります。
諸費用のほかに用意しておくお金はありますか？
引越し費用、家具家電の費用、そして生活防衛資金です。
生活費の6か月分程度は手元に残しておいてください。
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宅地建物取引士、2級FP技能士、ホームステージャー2級
ハウスクローバー株式会社、スタイルイノベーション株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。
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