この記事でわかること
- 管理の状態が価値をどれだけ左右するかが分かる
- 重要事項調査報告書で確認すべき4項目が分かる
- 専有面積・設備・安全性の見方が分かる
- 内覧のときに共用部で見るべき点が分かる
中古マンションを買うとき、同じエリア・同じ築年数でも、将来の価値はまったく違います。
違いを生むのは建物そのものと、管理です。
私は年間1000棟以上のマンションの管理組合を調査していますが、実感覚として3割くらいは「買わない方がいい」と判断しています。
その判断は立地で決めているのではありません。
管理組合の財政を見て決めています。
この記事では、資産価値が落ちにくいマンションを、建物と管理の面からどう見分けるかを書きます。
エリアの選び方については、別記事にまとめています。
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「マンション＝自分の資産」という考え方
金品以外の資産と言えば家や土地と思いつく方は多いでしょう。資産価値のある家は土地のある戸建てのイメージが強いですが、マンションも自分の資産に当てはまります。
マンションは「資産」よりも「住まい」というイメージが先行しますが、多額のお金を支払うことで自分の所有物として手に入れることができます。マンション購入とは自己投資や自宅投資と同じことなので、住まいとしてだけではなく資産としての価値が十分にあるものなのです。
一般的な投資ではリスクが存在するので、それを分析したうえで計画や戦略を立てて資産を形成していきます。マンションも同様に資産価値のあるものであれば、計画や戦略を立てた上で慎重に購入する必要があるでしょう。
なぜ資産価値を重視するべきなのか
マンションにも資産価値が存在することを説明しましたが、マンション購入で資産価値を重視すべき理由があります。例えば、何かしらの理由でマンションを手放して居住先を変える場合、現在住むマンションを売り払う必要があるでしょう。
新居の購入や引越しは大きな資金が必要であり、現在のマンションを売却できれば支出分の穴埋めとして確保できます。しかし、資産価値があるマンションと資産価値が落ちたマンションでは購入と売却の価格に差額が生じ、損をすることとなるのです。この差額こそがマンションの資産価値へと直結する部分と言えます。
不動産の場合、減価償却という仕組みで計算が行われます。これは高額かつ長期的に利用できるものを、耐用年数に応じて少しずつ分けて費用と計算する処理です。
減価償却により不動産の売却想定価格は年数が経つごとに落ちていくため、資産価値の低い不動産は価値を失い、想像以上に低い価格設定となってしまいます。
一方、資産価値の高い不動産であれば、購入当時とほとんど変わらないこともあれば、それよりも高くなっていることも珍しくありません。
マンション購入では住宅ローンの利用が一般的です。居住後にローン返済となりますが、返済中にマンションを手放さなければならないこともあるでしょう。
売却をしてもローンの返済が必要ですが、資産価値の低いマンションの場合はオーバーローンになる可能性も考えられます。
オーバーローンとは住宅ローンの元本が売却額以上の状態のことで、マンションを売っても残りの残額を返済しきれないという事態になるでしょう。
抵当権を抹消するには住宅ローンの完済が必要であり、手元にある資金も返済に回す必要があります。この状況が売りたくても売ることができない状況にさせてしまうのです。
不動産は金品同様に相続の資産となるので、売却の可能性があれば資産価値が落ちているマンションは相続で不利な状況を生む可能性が考えられます。
名古屋で中古マンションを購入する際は、将来売却することも視野に入れ、住みやすさや価格に考慮しつつ、資産価値が高いマンションを選ぶも大切です。
中古マンションは資産価値が落ちてしまうのか？
不動産は年数が経つごとに価値が下がるため、基本的に新築と中古マンションを比較すると中古マンションの方が落ちてしまいます。そうなると、資産価値が落ちている中古マンションばかりの印象が大きくなるでしょう。
しかし、資産価値の要素は様々あるので、中古マンションだから資産価値が落ちているとは限りません。
例えば、立地やスペック、ロケーションがマンションの資産価値を決定する要素に当てはまります。後ほど詳しく説明しますが、立地の場合は最寄り駅やターミナル駅から近い、近所にスーパーや病院、役所など生活に関わる施設が徒歩圏内など数値で表示しやすい条件だと資産価値が高いです。
スペックとはマンションの持つ個性や特性のことであり、マンションの規模や戸数、室内設備や仕様のグレードなどが当てはまります。資産価値を重視する場合、盲点になりやすい部分が天井高です。
天井の高さは部屋の雰囲気や生活のしやすさを左右する要素なので、一定の高さであるかどうかも資産価値に作用します。
ロケーションは立地と似たイメージがありますが、住む人がどう感じるのか感覚的な要素です。例えば、人通りの多い都会であるか、のんびりとした住宅街であるか、生活に必要な施設や緑の多い公園が近い環境、窓からの景色が絶景など、住んでいて居心地がいい環境であるかどうかを指します。
立地、スペック、ロケーションに関しては新築であろうが、中古であろうが大きな変化はありません。3つの条件がそろっている中古マンションなら資産価値が落ちにくい傾向があるので心配はいらないでしょう。
名古屋市内でもエリアによって賃料水準が異なるので、賃料水準を参考に資産価値の高そうな人気エリアを分析するのも良いでしょう。
中古マンションの資産価値は管理状況も大切
マンションの場合、管理状況が徹底されているかも資産価値の維持では重要です。正しく管理されているマンションであれば、普段の清掃から大規模な修繕にも注意を払っています。
しかし、資産価値に無関心な管理であれば、ずさんな管理が価値を維持するどころか落とす要因に変わってしまう可能性があります。
管理状況は見た目だけでは分からないので、住んでみないと実情が変わりにくいところがあります。その見極めポイントとして注目してもらいたいのが植栽です。
植物は放置すれば無造作に生い茂り、花や草が枯れてしまうため、手入れされているかどうかは見ただけで分かってしまうでしょう。管理が良いマンションは掃除による見た目の維持だけではなく、花壇や植栽スペースの手入れも行うほどマンションの全体を注意して見ています。
植栽スペースの手入れがなっていない場合は、他の部分でも管理や手入れが行き届いていない可能性があるわけです。名古屋で資産価値を落としにくい中古マンションを選ぶ時は、管理状況がしっかりした中古マンションかどうかも見極めポイントにしてみましょう。
重要事項調査報告書で確認する4項目
管理の状態は、パンフレットや物件情報サイトを見ても分かりません。
重要事項調査報告書という書類にしか書かれていません。
この書類は管理会社に依頼すれば取り寄せられます。
見るべきは次の4項目です。
1 修繕積立金の残高
戸数と築年数に対して、いくら貯まっているかを見ます。
残高が少ないマンションは、大規模修繕のときに一時金を求められます。
国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、計画に対して積立金の残高が不足しているマンションが36.6％ありました。
3棟に1棟以上が足りていないということです。
2 滞納の状況
管理費や修繕積立金を滞納している住戸がどれくらいあるかを見ます。
滞納が多いマンションは、お金が入ってこないだけでなく、管理組合が機能していないことを示します。
同じ調査では、3か月以上の滞納がある管理組合は30.1％でした。
3 借入の有無
修繕のために借入をしているマンションがあります。
借入があるということは、積立金だけでは修繕できなかったということです。
返済が終わるまで、積立金は返済に回ります。
4 長期修繕計画の中身
何年分の計画があるか、そして修繕積立金が将来いくらまで上がる計画になっているかを見ます。
いま月8,000円でも、10年後に月25,000円という計画になっていることがあります。
その金額を払い続けられるかどうかで、住み続けられるかが決まります。
内覧のときに共用部を見る
書類だけでなく、実際に目で見て分かることもあります。
内覧のときは、部屋の中だけでなく共用部を見てください。
- ゴミ置き場 分別が守られているか、清掃されているか
- 駐輪場 放置自転車が並んでいないか
- 掲示板 総会の案内や議事録が貼られているか、古いまま放置されていないか
- 植栽 手入れされているか
- 廊下や階段 塗装の剥がれや錆がないか
これらは住んでいる人たちの管理への関心を表しています。
管理会社に任せきりで誰も関心を持っていないマンションは、値上げの議案も通りません。
その結果、修繕できないまま老朽化していきます。
立地によって資産価値は落ちにくくなる
資産価値に影響する大きな要素でもあるのが「立地」です。マンションを購入しても、設備や機能はリフォームで変えることができますが、立地に関しては変更することができません。
新しく駅や商業施設などが建設されれば資産価値を上昇させることができますが、マンションの資産価値を落さないために様々な施設を建設することはないに等しいので、立地に関しては変更がきかないことを意識して購入を検討することが望ましいのです。そんな大事な要素でもある立地のポイントを解説していきましょう。
交通の利便性があること
立地でも大事なポイントになるのが交通の利便性です。駅から○分などと表示されていますが、駅から歩いて10分以内であることが重要で、遠ければ遠いほど資産価値は落ちてしまうので、できるだけ駅から近い方が望ましいでしょう。このほかにも、
・複数の路線が利用できる
・始発駅である
・乗り換えしないでターミナル駅に行くことが可能
などが重要なポイントです。アクセスに優れている立地であれば中古マンションであっても資産価値を落とすことはないでしょう。
生活の利便性があること
交通の利便性が高いのであれば、生活の利便性も同様に高いことが見込めますが、生活をしていく上で欠かすことのできないスーパーや商店街、大型のショッピングモールなどがあるだけではなく、病院や学校が近いことも資産価値を決める大事なポイントとなります。また、郵便局や銀行があることも条件となるでしょう。
どれかひとつでも欠けていることで利便性が低下していると判断されやすいので、生活に欠かすことのできない施設が全てあることが重要です。名古屋市であれば、栄や栄に近い上前津エリアが生活だけではなく交通の利便性も高いのでオススメです。
安全性の高さについて
犯罪が少ないことや自然災害に強いことも立地の条件に含まれるポイントです。日本は比較的安全な街であることが世界でも有名ですが、そんな日本であっても犯罪は起きているので注意が必要です。
名古屋市内であれば、覚王山駅や東山公園駅、星ヶ丘駅周辺であれば治安が良いことで有名です。教育や防犯面でも安定しているのでファミリー向けでもあります。
また、名古屋であれば地震を心配することも多いでしょう。自然災害に強いことで資産価値も上がるので名古屋市内であれば守山区や名東区、天白区などは名古屋市が発表した危険度評価でも低い評価を得ているので、資産価値にも大きく影響することが考えられます。
中古マンションの住環境もチェックしよう
資産価値の要素としては、立地だけではなくマンションの住環境も重要なポイントです。生活を豊かに快適にするためには住環境が整っていることも大切なので、国土交通省の「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」でも挙げられている陳腐化の例をいくつか確認していきましょう。
【住戸の居住性能】
・住戸内に洗濯機置き場がない
・面積が狭い
・結露がよく発生する
・級排水システムが旧式化している
【建物共有部分の性能】
・段差がある
・手すりがない
・エレベーターがない
・オートロックでない
・防犯カメラが設置されていない
・宅配ロッカーやトランクルームがない
・外観の雰囲気が陳腐化している
【敷地内の性能】
・段差がある
・舗装材料のデザインや性能の陳腐化
・駐車場や駐輪場が不足している
上記のような点は資産価値を落としてしまう要因になります。そこで、回避するためのポイントを解説していきましょう。
専有面積の広さはあるか
マンションの所有者が自由に使える面積のことを専有面積と呼びますが、マンションの中ではリビングやトイレ、寝室などの居住空間となります。広さがあることでマンションの購入価格が割高になってしまいますが、その分資産価値も上がるのです。
ですが、中には家族が少ないことなどを理由にして広さのないマンションを購入する家庭も多いのですが、将来売却を決意した時には陳腐化が進んでいることで資産価値が低くなり希望の金額では売買することができない可能性もあるのです。
しっかりとした住宅設備はあるか
設備が旧式化していれば資産価値も低くなってしまいます。
・収納スペースがしっかりと確保されているか
・駐車場や駐輪場があるか
・雪が降る地域では消雪システムがついているか
・バリアフリー化されているか
などの項目をチェックする必要があります。ただし、専有部分であればリフォームや設備の交換で改善されるケースも多いので、固執しすぎないよう注意が必要です。
快適性はあるか
・日当たり
・風通し
・眺望
・騒音
快適性に関しては上記項目が当てはまります。日当たりに関しては、「南・東・西・北」の順番が良いと言われているので、南向きや東南、東西でも資産価値には影響はないでしょう。
日当たりが悪いと洗濯物の乾きが悪くなったり、カビが発生したりする可能性もあるので危険です。
また、隣に高層マンションがある場合には日当たりや風通しが悪くなるだけではなく、眺望も悪くなってしまいます。
公園や神社の前は高い建物が建つ可能性が低いとされているので、資産価値を考えた中古マンションの購入時には参考にしてみてください。特に角部屋や上層階は人気が高く、資産価値も高い傾向にあります。
安全性はあるのか
安心して暮らしていくためにも安全性の高いマンションであることを条件にする人は多いでしょう。防犯対策を施したマンションであることはもちろんのこと、名古屋であれば地震のことを考えて、耐震性の高いマンションであることが望ましいです。
国土交通省ではハザードマップを公表しているので中古マンションの購入を検討しているのであれば、あらかじめ目を通しておくことが肝心です。
付加価値についても確認する
・テラスの広さ
・ゴミを捨てる場所が敷地内にある
・プレイスペースがある
・寛げるラウンジがある
上記の項目が備わっている中古マンションであれば資産価値が高いことが挙げられますが、絶対に必要なポイントではないので中古マンションの住環境について調べる際も、そこまで固執する必要はありません。
名古屋市内で資産価値が落ちにくい中古のマンションを購入したいと考えているのであれば、立地や住環境を意識して検討することが大切です。資産価値だけで言えばあくまでも最重要ポイントは立地なので、住環境を意識しすぎないよう注意しましょう。
よくある質問
資産価値が落ちにくいマンションの条件は何ですか？
立地と管理です。
立地は後から変えられませんが、管理は組合の努力で変わります。
購入前に管理の状態を確認しておいてください。
管理の状態はどこで確認できますか？
重要事項調査報告書です。
修繕積立金の残高、滞納の状況、借入の有無、長期修繕計画の中身が書かれています。
修繕積立金が安いマンションはお得ですか？
逆です。
安いということは貯まっていないということで、将来大幅に値上げされるか、一時金を求められる可能性があります。
管理費と修繕積立金の違いは何ですか？
管理費は日常の管理に使うお金、修繕積立金は将来の大規模修繕に備えて貯めるお金です。
購入前に見るべきは修繕積立金のほうです。
専有面積はどれくらいあったほうがいいですか？
登記簿上で50㎡以上あると、住宅ローン控除などの税制優遇の対象になります。
広告に載っている面積と登記簿の面積は違うことがあるので注意してください。
内覧のときはどこを見ればいいですか？
共用部です。
ゴミ置き場、駐輪場、掲示板の様子で、管理組合が機能しているかがある程度分かります。
家探しを始める前に、担当者を選んでおく
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そのマンション、管理は大丈夫ですか
管理組合の財政は、重要事項調査報告書や総会議事録にしか書かれていません。物件情報サイトを見ても出てきません。
- 重要事項調査報告書をアップロードするとA〜E判定が出る
- 将来修繕積立金がいくらまで上がるかが分かる
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宅地建物取引士、2級FP技能士、ホームステージャー2級
ハウスクローバー株式会社、スタイルイノベーション株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。
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