住宅ローンの収入合算について、共働き夫婦の最適な住宅ローンの組み方とはなんでしょうか？共働き夫婦が検討できる住宅ローンの組み方や種類を説明していきます。
用語の解説だけではなく、ここでは配偶者の状況に応じてどのような組み方をすれば良いかも分かります。
この記事でわかること
- 共働き夫婦の住宅ローンの組み方が3種類あることと、その違いが分かる
- 世帯年収からいくらまで借りられるかの考え方が分かる
- 3つの組み方で住宅ローン控除がどう変わるかが分かる
- 団体信用生命保険の扱いがどう違うかが分かる
- 片方が辞めたとき、離婚したときに何が起きるかが分かる
配偶者の状況によって最適解は変わる
この記事をご覧になっているのは、ご自身だけの年収だけでなく配偶者の方の年収も合わせて住宅ローンを借りる収入合算を検討しているのではないでしょうか。
ただ配偶者がこれからも働き続けるのか、また配偶者は正社員かもしくはそれ以外の雇用形態か、などによってどのような組み方をすれば良いのかは変わってきます。
また配偶者の収入が合算できるかどうか気になる方もいらっしゃるのではないでしょうか？ここでは、それぞれの状況に応じた住宅ローンの組み方を説明していきます。
住宅ローンの組み方の３つの種類
まずは、夫婦で収入合算をする時に検討することが出来る住宅ローンの組み方の種類や特徴を説明していきます。大きく分けて3つありますが、それぞれの言葉と内容は何となくでも構わないので把握しておくようにしてください。
また後から読み返す場合は、下にある一覧表をご覧になっていただければ簡単に確認や復習が出来るようになっています。
１．ペアローン
ご夫婦が二人とも安定した職業についているのであれば、まず検討したいのはこのペアローンです。例えば３，０００万円の住宅を購入するとする時、ご主人が２，０００万円、奥様が１，０００万円と借入額を分けて借りる方法です。
住宅ローンの契約が２本になるので諸経費は増えますが、それぞれに団体信用生命保険をかけることが出来ます。また住宅ローン控除もそれぞれの残債額に応じて受けることが出来ます。
デメリットとしてはご夫婦ともに審査に受かることなどがあげられますが、メリットも大きい分、共働き夫婦は是非検討してみたい借り方です。
２．連帯債務
次に連帯債務という借り方があります。これは住宅ローンを借りる名義人が債務者となり、もう一人が連帯債務者として借入れる方法です。
収入合算も出来ますし、住宅ローンの契約も１本で済みます。しかし、団体信用生命保険は名義人にしか加入できません。
名義人が明らかに収入が多い場合はいいですが、そうでない場合は万が一の時を考えると、ペアローンを選んだ方がいいかもしれません。
ちなみに住宅ローン控除はそれぞれの割合に応じて受けることが出来ます。銀行での取り扱いは少なく、フラット３５で多いパターンです。
３．連帯保証
これは例えばご主人が債務者で奥さんが連帯保証人という形になります。収入合算は出来ますし、手続きも連帯債務と同じく契約が１本で済みます。
団体信用生命保険については連帯債務と同じく名義人のみ加入できます。そして住宅ローン減税は、連帯保証の場合は名義人しか受けられません。
他の借り方と同じように、名義人がお金を返せなくなった場合にもう一方に請求が行きますが、受けられるメリットはかなり少ないです。
これらを表にまとめると以下のようになります。
| ペアローン | 連帯債務 | 連帯保証 | |
|---|---|---|---|
| 契約上の位置づけ | 主債務者 ＋ 主債務者 | 主債務者 + 連帯債務者 | 主債務者 + 連帯保証人 |
| 住宅ローン控除 | 主債務者 ○ 主債務者 ○ | 主債務者 ○ 連帯債務者 ○ | 主債務者 ○ 連帯保証人 × |
| 団体信用生命保険 | 主債務者 ○ 主債務者 ○ | 主債務者 ○ 連帯債務者 × （フラット３５の場合は〇） | 主債務者 ○ 連帯保証人 × |
| 所有権（持分） | 主債務者 ○ 主債務者 ○ | 主債務者 ○ 連帯債務者 ○ | 主債務者 ○ 連帯保証人 × |
配偶者の状況による考え方
住宅ローンの組み方の種類が分かったところで、ご家庭の状況でどれを選んでいけば良いかを説明していきます。
１．ともに正社員で、今後も配偶者は働く予定
夫婦がともに正社員で、子供が出来ても復職したり、今後もやめるつもりがないのであれば、お勧めしたいのはペアローンです。
それぞれ住宅ローンを組むことで、住宅ローン控除や団体信用生命保険への加入など、多くのメリットを享受できます。
２．ともに正社員で、いずれ辞める予定
次に今は正社員で働いているが、いずれは辞める予定であるという場合。このケースは気を付ける点が２つあります。
１つ目の注意点は、いつぐらいに辞めるかということです。例えば住宅ローンを借り入れて、１，２年以内に辞めるのであれば、住宅ローン控除のメリットを享受で気なくなるので、単純に収入合算の出来る連帯保証型の方がいいです。
２つ目の注意点は、収入合算が出来るといって借入可能額目一杯に借りないことです。借入れる時点では適正な金額であっても、いずれ辞めるのであれば適正な借入額でなくなります。
将来辞めることを念頭にいくらまでなら無理なく返していけるか、慎重にライフプランシミュレーションをしておくことが必要です。
３．配偶者が非正規雇用の場合
たとえば、派遣社員やパートなどがこのケースにあたります。まず配偶者が非正規雇用の場合は金融機関によって、収入合算のルールに違いがあるとういうことです。
一般的な金融機関では、配偶者の収入を合算するには正社員よりも規定が厳しくなり、収入の半分しか合算出来なかったり、もしくは合算自体が出来ないということもあります。
そこで配偶者が非正規雇用の場合、検討したいのがフラット３５です。フラット３５であれば、雇用形態による制限がありません。極端な話、年金でも収入合算の対象になります。
そしてフラット３５の場合は、収入合算の場合は連帯債務型しかありませんが、フラット３５では一般の金融機関ではデメリットであった団体信用生命保険で、ふたりとも加入できるタイプの団体信用生命保険が利用できます。
共働きだといくらまで借りられるのか
最も多くいただく質問がこれです。
金額そのものより、返済額が年収に占める割合で決まります。
返済比率という考え方
金融機関は、年間の返済額が年収の何割になるかで上限を判断します。
このとき合算されるのは住宅ローンだけではありません。
自動車ローン、教育ローン、カードのリボ払い、奨学金の返済も含まれます。
借りられる額を増やしたいなら、まず他の借入を減らすほうが早いことがよくあります。
合算すると借りられる額は増える
収入を合算すれば、世帯としての年収が上がるので借りられる額も上がります。
ただし借りられる額と、無理なく払える額は別です。
共働きを前提にぎりぎりまで借りると、どちらかが働けなくなったときに立ち行かなくなります。
私がお伝えしているのは、片方の収入だけでも最低限まわるかどうかを一度計算しておくことです。
そのうえで、もう一方の収入は繰上返済や教育費に充てる設計にすると、変化に強くなります。
非正規やパートの収入も合算できるのか
金融機関によって扱いが異なります。
正社員でなければ合算を認めないところ、勤続年数を条件に認めるところ、収入の一定割合までなら認めるところがあります。
どの金融機関がどこまで認めるかは、扱っている仲介業者のほうが詳しく知っています。
一つの金融機関で断られても、別のところでは通ることがあります。
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住宅ローン控除は組み方で変わる
3つの組み方は、住宅ローン控除の受け方も変わります。
ここは金額に直結するところなので、契約前に確認してください。
ペアローン
2人がそれぞれ債務者になるため、2人とも住宅ローン控除を受けられます。
夫婦それぞれの所得税と住民税から控除されるので、世帯としての控除額を大きくできる可能性があります。
一方で、住宅ローンが2本になるため、事務手数料や登記費用も2本分かかります。
連帯債務
2人とも債務者になるため、持分に応じて2人とも控除を受けられます。
住宅ローンは1本なので、諸費用はペアローンより抑えられます。
ただし取り扱っている金融機関が限られます。
連帯保証
債務者は1人で、もう一方は保証人です。
そのため控除を受けられるのは債務者1人だけです。
収入は合算できても、控除は増えません。
なお中古住宅の場合、控除期間は10年、控除率は年末残高等の0.7％で、控除額の上限は認定住宅等が年21万円、その他の住宅が年14万円とされています（出典：国税庁「No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合」）。
控除には上限があるので、2人で受けたほうが必ず得とは限りません。
借入額と、それぞれの所得税・住民税の額によって変わります。
団体信用生命保険の扱いも変わる
万が一のときに残債がどうなるかも、組み方で違います。
ペアローンの場合の団信
2人ともそれぞれの分について団信に加入します。
片方に万が一のことがあった場合、その人の分のローンだけが完済されます。
もう一方のローンは残ります。
連帯債務の場合の団信
債務者は2人ですが、団信に加入できるのは主債務者のみという金融機関が多くあります。
フラット35には、夫婦2人がともに保障の対象になるデュエットという仕組みがあります。
連帯保証の場合の団信
団信に加入するのは債務者1人だけです。
保証人側に万が一のことがあっても、ローンは残ります。
収入を合算して借りている以上、その収入が失われれば返済は苦しくなります。
保証人側にも別途、生命保険で備えておく必要があるかどうかを考えてください。
片方が辞めたとき、離婚したときに何が起きるか
共働き前提で組んだ住宅ローンで、実際に問題になるのがこの2つです。
片方が働けなくなったとき
収入が減っても、返済額は変わりません。
産休や育休、転職、体調の変化など、想定しておくべき場面はいくつもあります。
片方の収入だけでも最低限まわるかどうかを先に計算しておいてください。
離婚したとき
ペアローンや連帯債務では、離婚しても債務は消えません。
「家を出るから支払いは相手が」という取り決めを2人でしても、金融機関には主張できません。
売却して精算するにも、残債が売却価格を上回っていれば差額を用意する必要があります。
こうした話は考えたくないものですが、組み方を決める段階で知っておくかどうかで選択が変わります。
私は必ずお伝えするようにしています。
夫婦のこれからの家庭設計が重要
いかがでしたでしょうか？住宅ローンで収入合算をする時、共働き夫婦の状況や今後の生活設計によって、どんな住宅ローンの組み方を選べばいいかの考え方がご理解いただけたかと思います。
一言で共働きといってもその形は様々ですし、将来どのようにしていくかも加味した上で選んでいくことが重要です。
注意しておきたいのが、繰り返しになりますが、収入合算で借入可能額が増えるからといって無計画に購入物件の価格をあげないこと。
将来どちらかが働かなくなる、働けなくなるリスクも含めたライフプランニングが重要になっくることを覚えておいてください。
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よくある質問
共働きで世帯年収がいくらあれば家を買えますか？
金額そのものより、返済額が年収に占める割合で決まります。
他の借入も合算されるため、自動車ローンや奨学金があるとその分だけ借りられる額が減ります。
借りられる額ではなく、片方の収入だけでも最低限まわるかどうかで判断してください。
ペアローンと連帯債務はどちらがいいですか？
2人とも住宅ローン控除を受けられる点は同じです。
ペアローンは諸費用が2本分かかりますが、団信も2人それぞれに付きます。
連帯債務は諸費用を抑えられますが、取り扱う金融機関が限られます。
連帯保証でも住宅ローン控除は受けられますか？
債務者1人だけです。
収入は合算できても、控除は増えません。
控除を2人で受けたい場合は、ペアローンか連帯債務を検討してください。
パートの収入でも合算できますか？
金融機関によって扱いが異なります。
勤続年数を条件に認めるところ、収入の一定割合までなら認めるところがあります。
一つの金融機関で断られても、別のところでは通ることがあります。
離婚したら住宅ローンはどうなりますか？
ペアローンや連帯債務では、離婚しても債務は消えません。
夫婦間で支払いの取り決めをしても、金融機関には主張できません。
組み方を決める段階で、この点を知っておいてください。
妻が仕事を辞める予定でも合算できますか？
申し込みの時点の収入で審査されますので、合算自体はできます。
ただし辞めたあとも返済額は変わりません。
辞める予定があるのであれば、辞めたあとの収入で払える金額で借りてください。
宅地建物取引士、2級FP技能士、ホームステージャー2級
ハウスクローバー株式会社、スタイルイノベーション株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。
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