記事

中古マンションの築年数、あと何年住める?

中古マンションに限ったことではありませんが、築年数を見ていてあとどれくらいの寿命なのか?という不安を感じる方は多いのではないでしょうか。

実際にLIXILが2016年の12月に行ったアンケート調査では、中古住宅の購入にあたり、もっとも不安に感じていることは「期間・どれくらい住めるか」でした。実に45%もの方がそう答えていたのです。

ここでは中古住宅、特に中古マンションの築年数からあとどれくらい住めるのかの判断材料や、築年数以外に気を付けるべきポイント、買ってはいけないマンションの見極めを説明します。

これから中古マンションを購入しようと考えている方は、是非一読することをお勧めします。

耐用年数=寿命ではない

よく中古マンションなどの寿命を調べると、「耐用年数」というキーワードが出てきます。耐用年数とは、減価償却資産が利用に耐えうる年数のことをいいます。

とはいっても実際の寿命ではなく、会計や税務上で決められた年数であり、実際の利用に耐えうる年数とは大きく異なることが多いです。

例をあげると、自動車の会計上の耐用年数は4年とされていますが、実際のところもっと乗られている自動車はたくさんあることからも、会計上の耐用年数と寿命には大きく開きがあることが分かります。

そしてRC造などのマンションでは、会計上の耐用年数は47年とされています(木造住宅は22年)。

ちなみにマンションの建て替え寿命というデータで、全国の事例198件の平均は33.4年となっていますが、これは昔のマンションは配管などの設備がコンクリートに埋められてしまっており、設備の寿命が建物の寿命になってしまう構造上の問題と考えられます。

中古マンションの寿命の研究

マンションの寿命を大きく左右するのは、コンクリートの質と言われています。国土交通省のまとめた「RC造(コンクリート)の寿命に係る既往の研究例」によると「鉄筋コンクリート造建物の物理的寿命を117年と推定」(飯塚裕(1979)「建築の維持管理」鹿島出版会)とされています。

他にも「鉄筋コンクリート部材の効用持続年数として、一般建物(住宅も含まれる)の耐用年数は120年、外装仕上により延命し耐用年数は150年」(大蔵省主税局(1951)「固定資産の耐用年数の算定方式」)といったものもあります。

また「固定資産台帳の滅失データを基に(中略)平均寿命を推計した結果、RC系住宅は68年」(小松幸夫(2013)「建物の平均寿命実態調査」)となっているデータもあり、寿命目いっぱいまで利用されたケースが少ないとも言えます。

実際のところ、正確なマンションの寿命は築何年というのはありません。なぜ、はっきり築何年というのが無いのかといえば、コンクリートの質だけでなく、他にも寿命を左右する要因があるからです。

次は中古マンションの寿命を左右する要因について説明します。

中古マンションの寿命は築年数だけでなく管理で判断

いくら質の良いコンクリートを使用して建てたマンションであっても、定期的なメンテナンスや修繕がされず、劣化が進んでいるマンションは寿命が短くなります。外壁の修繕を行わないと、コンクリートの亀裂から雨水が染み込み、鉄骨が錆びて腐食してしまうからです。

他にも管理の行き届いていないマンションは、寿命だけでなく耐震性といった建物の性能そのものへの影響も大きくなります。実際過去の大震災でも、数は少ないものの新耐震基準で建てられたマンションが倒壊しています。

「マンションは管理を見て買え」という格言もありますが、まさにその通りですね。中古マンションを見る時は築年数だけでなく、計画的に修繕が実行されているかという管理面からも判断していくことが必要になります。

買ってはいけない中古マンション

以上の理由から、管理が行き届いていないマンションは買わないようにしたほうが無難といえます。外観からも判断がつくケースも多いですが、修繕の履歴などを取り寄せることも出来ますので、不動産仲介業者の担当者に相談してみましょう。

また筆者の個人的な見解ではありますが、旧耐震基準で現行の耐震基準を満たしていない中古マンションもおすすめはしていません。その理由として、安全上の理由ということもありますが、住宅ローン減税や贈与税の非課税枠などの優遇制度は現行の耐震基準を満たさない物件については利用できません。

ただ立地が良かったり、管理状況が良かったり、旧耐震であっても魅力のある中古マンションは数多く存在します。買ってもいいマンションか、買ってはいけないマンションか、慎重に判断するようにしましょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか? 中古マンションは築年数だけでなく、管理の状況を確認することが重要であることがご理解いただけたと思います。

中古マンションの寿命やあと何年住めるかは、一概に何年というものがあるわけではありません。これまでの研究を見ていると、少なくとも適切な管理が行き届いていれば、70年ほどは大丈夫ではないかと思います。

逆にどんなに質の良いコンクリートを使っていても、管理の状況が悪ければ50年ともたないかもしれません。何にせよ、物件の寿命は管理状態を見て判断する必要があります。

中古マンションの購入を検討するときは、将来の建て替え計画なども含め、修繕履歴や長期修繕計画を確認するようにしましょう。

 

これからも関連記事を読みたい方は、メルマガにもご登録下さい。たくさんの住宅購入をされた方達が愛読していた噂のメルマガです。ほぼ日刊で、家探しに役立つアイディアやポイントをお伝えしていますので、無理なくマイペースに住宅購入に必要な知識を学んでいただけます。(過去のメルマガ一覧はこちらから

お名前 (必須)

メールアドレス (必須)

※ワンクリックでいつでも簡単に解除することが出来ます。

中古住宅探しのノウハウをまとめたレポートも無料でダウンロード出来ます。業界歴10年のプロが執筆した約20ページにもわたる盛りだくさんの内容になっています。こちらからダウンロードしていただけます。

関連記事

メルマガ登録

家で幸せな暮らしを実現するためのアイディアやヒントを日々発信しています。ワンクリックで簡単登録&解除が出来ます。このメルマガを読んでいるだけで、住宅探しのコツやノウハウが分かるようになります。

お名前 (必須)

メールアドレス (必須)

※ワンクリックでいつでも簡単に解除することが出来ます。 ※この申込フォームは128ビットSSL暗号化技術採用により、お客様の情報を最高水準のセキュリティで保護しています。

最近の記事

公式LINE@

LINEで気軽に質問や問い合わせをしてみよう

友だち追加
ページ上部へ戻る