名古屋のマンションは値崩れする？相場を支えてきた3つの要因と、いま変わったもの

東京23区を中心に新築マンションだけでなく、中古マンションの値上りが世間の注目を集めています。

特に新型コロナ禍を経てマンション相場は一段と上がったと感じている方も多いのではないでしょうか？

一方で金利の上昇や、物価高によるリセッション（不景気）入りの懸念など、マンション相場は今後値崩れをするのではないかと、マンション購入の一歩が踏み込めない方もいらっしゃるのではないでしょうか？

そこでこの記事では名古屋のマンション相場の現状や今後について解説していきます。

この記事の筆者は現役の不動産エージェントです。不動産売買の相談はこちらからできます。

名古屋のマンション相場の現在

それでは名古屋のマンション相場の現在を見ていきましょう。

愛知県中古マンションのレインズ成約データ　('22.6〜'23.6)

こちらはレインズのデータを集計したものになります。

成約件数は過去1年で大きく変わっていませんが、成約㎡単価を見ると過去1年のトレンドで5％ほど上昇しています。

つまり多くの方が感じている、名古屋の中古マンション相場が上がっているという感覚は間違ってはいません。

過去の新型コロナ禍で下がると考えていた方も多かったようですが（私は変わらないと予測していました）、実際ふたを空けてみたら物件が不足し、マンション相場は上昇しました。

そこから価格は落ち着くことがなく、今も上昇傾向にあります。

愛知県中古マンションのレインズ在庫データ　('22.6〜'23.6)

ここでもう一つのデータを確認していただきたいのですが、こちらは在庫データのグラフになります。

2022年6月の時点から右肩上がりに在庫が増えていっています。

ちなみに新型コロナ禍直前の2020年1月の在庫件数はデータを見ると、4,368件でした。

つまり2022年6月と新型コロナ禍直前の在庫件数は変わっておらず、現在は5,400件に迫る勢いです。

このグラフを見る限り、需給のバランスで考えれば今の状況から考えると本来であれば値崩れしてもおかしくない局面です。

それなのになぜ名古屋のマンション相場は値崩れをしていないのでしょうか？

名古屋のマンション相場を支えてきた3つの要因

それではなぜ現在、需給のバランスがやや悪くなりつつあるのに、名古屋のマンション相場が崩れないのでしょうか？

その３つの理由について解説していきます。

金利は上がる局面に入った

名古屋のマンション相場を左右する要因の一つが金利です。

ここでいう金利は変動金利のことです。

変動金利は日銀が決める政策金利に連動して動きます。

住宅ローンを利用してマンションを購入するとき、購入者の支払える総額は変わらないと考えると、金利が安ければ、それだけ物件価格に回るお金（元本）が大きくなるので、値上がりの要因となります。

逆に金利が上がれば、元本に回せる金額が減り、結果として相場の下押し要因になります。

この記事を最初に書いた時点では、政策金利はゼロ金利政策のもとで上がっていませんでした。

その前提は、すでに変わっています。

日本銀行は2024年3月にマイナス金利政策を解除し、その後も段階的に政策金利を引き上げてきました。

2026年6月16日には無担保コールレート（オーバーナイト物）を1.0％程度で推移するよう促す方針が決定され、7月31日もこの水準が維持されています（出典：日本銀行「金融市場調節方針に関する公表文」）。

つまり3つの要因のうち、金利については値崩れしない側から、値崩れの方向に働く側へ移ったということです。

新築マンション価格の高騰

２つ目の要因は新築マンション価格の高騰です。

もともとアベノミクスやオリンピック開催によって土地相場が上がり、建築費が上がるなどして、新築マンションが高騰してきました。

そしてこの新築マンションの高騰は今もなお続いており、その要因として円安や物価高による建築資材の値上がりや人件費の高騰が挙げられます。

新築マンションが高くなると、新築マンションが買えなくなった層が中古マンションに一定数流れてくるので、中古マンションも釣られて相場が上がります。

投資マネーの流入

そして３つ目の要因が投資マネーの流入です。

現在世界中で、新型コロナ禍でお金の流通量が増え、お金余りの状況です。

余ったお金はさまざまな投資商品に向かい、株高や不動産相場の上昇を引き起こしています。

そんな金余りの状態にある投資マネーがマンション市場に流れてきていることも相場上昇の要因です。

今後、名古屋のマンション相場は値崩れするか？

今の名古屋のマンション相場が上昇している局面において、今後は値崩れをするのか？について解説していきます。

まず大前提として、ここらの予測はあくまで個人的な見解であり、相場を読むことは基本的にできません。

あくまで予測でしかないので、あらかじめご了承ください。

今後の名古屋のマンション相場を予測するに当たり、先にあげた３つの要因「金利」「新築マンション価格」「投資マネー」がどうなるのかを考えていきます。

変動金利（政策金利）の今後

この記事では以前、「当分、変動金利は上がらないだろう」と書いていました。

この予測は外れました。

実際には2024年3月にマイナス金利政策が解除され、その後も引き上げが続いています。

外れた理由を正直にお伝えすると、日本のインフレが想定より長く続き、日銀が金融政策の正常化に踏み切ったためです。

ここから学べることをお伝えします。

金利の先を当てにいくのは、専門家であっても難しいということです。

私は17年この仕事をしていますが、相場も金利も当てられたことはありません。

だからこそ、どちらに動いても困らない借り方をしておくほうが現実的です。

具体的には、金利が1％上がったときの返済額を出して、それでも払える金額に借入を抑えることです。

なお民間金融機関から借りている世帯のうち、変動金利型を選んでいるのは85.9％です（出典：国土交通省「令和6年度 住宅市場動向調査報告書」）。

8割以上の人が、上がる可能性のある金利で借りているということになります。

新築マンション価格の今後

新築マンション価格ですが、こちらも当面は下がらないと考えています。

今の円安や物価高も当分収まる様子はないですし、新築マンションのディベロッパーもリーマンショック時とは違い、財務体質の強い企業ばかりなので、高すぎて売れないからといって投げ売りなどをしなくても問題ありません。

今後は大阪万博なども控えていますし、東京都内も再開発が活発なこともあり、人件費も当面は下がる様子はありません。

投資マネーの今後

非常に判断が難しいところですが、こちらも当面は今の状況が続くかと考えています。

今年の3月にアメリカの準大手銀行のシリコンバレー銀行とシグネチャー銀行が相次ぎ破綻をしましたが、今のところ金融市場への影響はほとんどなく、正常運転を続けています。

ただ判断が難しいと申し上げたのは、前回の金融危機でもあるリーマンショックを私はど真ん中の業界で経験しているのですが、サブプライムローンのリスクが発覚して以降もしばらくは正常運転でしたが、ある日突然様相が変わったのを知っているからです。

他にも中国の経済動向も気になるところです。

【結論】市場全体の値崩れを待つ意味は薄い

ここまで、名古屋のマンション相場を支えてきた3つの要因と、それぞれが今後どうなるかを書いてきました。

整理すると、次のようになります。

• 金利　値崩れしない側から、下押しの方向へ移った
• 新築マンション価格　高い水準が続いており、中古の割安感を支えている
• 投資マネー　名古屋は東京ほど流入していない

金利という大きな要因が反転した以上、「絶対に値崩れしない」とは申し上げられません。

そのうえで、それでも市場全体が下がるのを待つことはおすすめしません。

理由は3つあります。

待っている間の家賃が出ていく

相場が下がるまで3年待ったとして、その間にかかった賃料はいくらでしょうか。

その金額を上回るだけ価格が下がらなければ、待った意味がありません。

価格と金利は同時に動く

価格が下がる局面では、金利が上がっていることがあります。

価格が1割下がっても、金利が1％上がれば総支払額はかえって増えることがあります。

見るべきは物件価格ではなく、総支払額です。

相場は結果論でしかない

相場を100％予測することは困難です。

先ほどお伝えしたとおり、この記事の金利の予測も外れました。

予測を当てにいくよりも、どちらに動いても困らない買い方をしておくほうが現実的です。

具体的には、借入額を抑えること、手元に現金を残すこと、そして売りやすい物件を選ぶことです。

相場はあくまで平均値であることを忘れない

もう一つ重要な考え方があります。

それは相場はあくまで平均値であるということです。

これから日本は人口が減少していきます。

そして家は余る時代です。

現に都心部には人口が流入しているので、マンション相場も上昇もしくは現状維持ですが、地方に行くと相場はすでに値崩れしています。

今後はより一層そのような傾向が強まりますので、仮に同じ名古屋市内であっても、東側は相場が上昇していても、西側は価格を下げている、結果として相場は横ばい、なんてことも起こり得ます。

実際、今でもそのような状況になっていて、東高西低と揶揄された名古屋のマンション相場はより格差が広がっています。

また同じ区であっても、駅からの距離や管理の良し悪しで格差が開いていくと予想されます。

つまり相場はあくまで平均値であって、個別にマンションをしっかり精査し、例え相場が下がっても値崩れしにくい物件を選ぶという視点がより一層重要になるのではないかと考えています。

住宅エリアのマンションは相場の影響を受けにくい

ここからはマンション相場についていくつかのポイントや注意点について解説していきます。

まず相場はあくまで平均値という話をしましたが、エリアによっても相場の影響を受けやすいところとそうでないところがあります。

例えば商業地（栄や名駅エリア）のマンションは、投資マネーが流入しやすいく、景気による相場変動の影響を受けやすいと言われています。

一方で住宅エリアは投資マネーが流入しにくく、実際に住む人たちが買っているので、相場変動の影響は受けにくいと言われています。

例えば、リーマンショックの時でも、名古屋市の中心地はかなり相場を落としましたが、緑区のような住宅地ではほとんど相場は変わりませんでした（実際にデータも出ています）。

新築マンションは買わない方がいい

もう一つ、マンション購入について気をつけるべきは新築マンションです。

私も最近の新築マンション事情に精通しているとは言えないものの、どこにどんなマンションが建っているかくらいは知っています。

新築マンションを避けるべき理由についてですが、そもそもの値段が高すぎます。

高すぎるマンションは相場に調整が入ったときに、一番に値崩れの影響がきます。

またマンションを買った時と売った時の差が小さいものほど資産価値が高いと考えられるので、価格の下落幅が大きくなる新築はこのタイミングでは損をしやすいと言えます。

他にも立地が良くないものが多いです。

正直、駅から10分以上離れているところは論外です。

そのようなマンションは新築でもそれなりに安いかもしれませんが、値崩れもかなり大きくなります。

今の新築マンションを買うのであれば、よほど立地がいいなど、好条件が揃っていないと買わない方がいいというのが私の考えです。

名古屋のマンション相場の現在と今後

名古屋のマンション相場は、三代都市の一角だけあって人口も集中しているので、今の経済や金利情勢の影響を受けて値上がりをしています。

しかも、影響を受けている要因の影響を考えても、しばらくは下がらないだろうと考えています。

さらに文中には触れませんでしたが、リニアができた時のインパクトも非常に大きなものとなるため、もちろんエリアによって差は出ますが、私は比較的楽観的な立場で名古屋のマンション相場を見ています。

マンション購入を考えるのであれば少しでも安い方が、という考えもありますが、家賃や今の情勢を考えると待つのもあまり得策ではないように感じます。

くり返しになりますが、相場にとらわれるのではなく、少しでも価値が下がりにくい物件を個別で判断していくべきです。

立地はもちろん、管理の良し悪しの調査は専門性が求められます。

失敗しないマンション購入のためにも、担当者選びは慎重に行なうようにしましょう。

よくある質問

名古屋のマンションは値崩れしますか？

市場全体が一律に下がるという見方はしていません。

これから起きるのは全体の下落ではなく、価値を保つマンションと下げ続けるマンションに分かれる格差です。

物件単位で見極めてください。

金利が上がると相場は下がりますか？

下押しの要因にはなります。

購入者が払える総額が変わらないとすれば、金利が上がるほど元本に回せる金額が減るためです。

ただし相場は金利だけで決まるわけではありません。

相場が下がるまで待ったほうがいいですか？

おすすめしません。

待っている間の家賃が出ていくこと、価格が下がる局面では金利が上がっていることがあること、そして相場は予測が困難であることが理由です。

名古屋は東京より値崩れしにくいのですか？

投資目的の資金の流入が東京ほど大きくないため、実需に近い価格形成になっている面があります。

そのぶん急激な上昇も起きにくく、急激な下落も起きにくいと考えています。

値崩れしにくい物件はどう見分けますか？

立地と管理の状態です。

駅からの距離、その駅の使われ方、そして管理組合の財務。

相場の話と、物件の話は分けて考えてください。

いま買うべきか、待つべきか迷っています

相場を当てにいくより、自分の準備が整ったかどうかで判断してください。

無理なく払える予算が決まっていて、条件を妥協せずに買えるのであれば、それが買い時です。

宮田明典（スタイルイノベーション株式会社）

宅地建物取引士、2級FP技能士、ホームステージャー2級

ハウスクローバー株式会社、スタイルイノベーション株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

▶︎▶︎ このエージェントに相談する ◀︎◀︎