名古屋のマンション相場は値崩れ！？現在と今後はどうなる？

東京23区を中心に新築マンションだけでなく、中古マンションの値上りが世間の注目を集めています。

特に新型コロナ禍を経てマンション相場は一段と上がったと感じている方も多いのではないでしょうか？

一方で金利の上昇や、物価高によるリセッション（不景気）入りの懸念など、マンション相場は今後値崩れをするのではないかと、マンション購入の一歩が踏み込めない方もいらっしゃるのではないでしょうか？

そこでこの記事では名古屋のマンション相場の現状や今後について解説していきます。

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名古屋のマンション相場の現在

それでは名古屋のマンション相場の現在を見ていきましょう。

こちらはレインズのデータを集計したものになります。

成約件数は過去1年で大きく変わっていませんが、成約㎡単価を見ると過去1年のトレンドで5％ほど上昇しています。

つまり多くの方が感じている、名古屋の中古マンション相場が上がっているという感覚は間違ってはいません。

過去の新型コロナ禍で下がると考えていた方も多かったようですが（私は変わらないと予測していました）、実際ふたを空けてみたら物件が不足し、マンション相場は上昇しました。

そこから価格は落ち着くことがなく、今も上昇傾向にあります。

ここでもう一つのデータを確認していただきたいのですが、こちらは在庫データのグラフになります。

2022年6月の時点から右肩上がりに在庫が増えていっています。

ちなみに新型コロナ禍直前の2020年1月の在庫件数はデータを見ると、4,368件でした。

つまり2022年6月と新型コロナ禍直前の在庫件数は変わっておらず、現在は5,400件に迫る勢いです。

このグラフを見る限り、需給のバランスで考えれば今の状況から考えると本来であれば値崩れしてもおかしくない局面です。

それなのになぜ名古屋のマンション相場は値崩れをしていないのでしょうか？

名古屋のマンション相場が値崩れをしない３つの理由

それではなぜ現在、需給のバランスがやや悪くなりつつあるのに、名古屋のマンション相場が崩れないのでしょうか？

その３つの理由について解説していきます。

住宅ローンの実行金利が下がっている

名古屋のマンション相場が値崩れをしない要因の一つが金利です。

今現在、日銀のイールドカーブ・コントロールの上限を上げることを容認するなど、金利上昇に関するニュースがよく飛び交っていますが、あれはあくまで固定金利です。

日銀が長期金利（YCC）の上限を0.5%→1%への容認を決定 | HOUSECLOUVER（ハウスクローバー）

7月28日、昨年の12月末に続き、日銀が金融政策決定会合にて、イールドカーブ・コントロール（YCC）の運用に対する措置の柔軟化を発表しました。 これまで日銀は10年国債利回りの変動率を±0.5%として

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ここでいう金利は変動金利のことです。

変動金利は別名、政策金利と呼ばれ日銀が決定しています。

この政策金利は兼ねてからゼロ金利政策が取られており、ずっと上がっていません。

しかもここ最近は銀行間の貸し出し競争により、店頭金利は変わらないものの、実際に貸し出される変動金利の実行金利は下がってきています。

住宅ローンを利用してマンションを購入するとき、購入者の支払える総額は変わらないと考えると、金利が安ければ、それだけ物件価格に回るお金（元本）が大きくなるので、値上がりの要因となります。

逆に金利が上がったり、銀行間の貸し出し競争がなくなれば、実質金利は上昇しますので、元本に回せる金額が減り、結果として相場は下がります。

新築マンション価格の高騰

２つ目の要因は新築マンション価格の高騰です。

もともとアベノミクスやオリンピック開催によって土地相場が上がり、建築費が上がるなどして、新築マンションが高騰してきました。

そしてこの新築マンションの高騰は今もなお続いており、その要因として円安や物価高による建築資材の値上がりや人件費の高騰が挙げられます。

新築マンションが高くなると、新築マンションが買えなくなった層が中古マンションに一定数流れてくるので、中古マンションも釣られて相場が上がります。

投資マネーの流入

そして３つ目の要因が投資マネーの流入です。

現在世界中で、新型コロナ禍でお金の流通量が増え、お金余りの状況です。

余ったお金はさまざまな投資商品に向かい、株高や不動産相場の上昇を引き起こしています。

そんな金余りの状態にある投資マネーがマンション市場に流れてきていることも相場上昇の要因です。

今後、名古屋のマンション相場は値崩れするか？

今の名古屋のマンション相場が上昇している局面において、今後は値崩れをするのか？について解説していきます。

まず大前提として、ここらの予測はあくまで個人的な見解であり、相場を読むことは基本的にできません。

あくまで予測でしかないので、あらかじめご了承ください。

今後の名古屋のマンション相場を予測するに当たり、先にあげた３つの要因「金利」「新築マンション価格」「投資マネー」がどうなるのかを考えていきます。

変動金利（政策金利）の今後

まず変動金利（政策金利）の今後ですが、おそらくしばらくは上がらないのではないかと予想してます。

ここからはやや専門的な話になりますので、難しいと感じる方は飛ばしてもらっても構いません。

固定金利は市場の需給バランスで動きますが（日銀は上限を1％を超えないように国債を購入するなどして調整しています）、変動金利は日銀の金融政策によって動きます。

ただ金利の上昇局面は物価も上がっていますので、変動金利も上昇させてインフレを抑えようとするのが定石です（欧米はその路線です）。

しかし、日本では変動金利を上げた時の副作用の方が大きいので、金利を上げていません。

結果として各国との金利差が発生し、それが今の円安を誘発し、今の物価高を招いています。

ただアメリカのインフレ率を見ていても、2022年よりかなり落ち着いてきています。

欧米もインフレが抑えられれば金利の上昇をストップし、今度は景気が悪くならないように下げていきます。

おそらく日銀はそれを狙っていると思われるので、当分変動金利は上がらないだろうと予測しています。

この金利の話をより詳しく書いた記事もあるので興味がある方は合わせてご覧ください。

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新築マンション価格の今後

新築マンション価格ですが、こちらも当面は下がらないと考えています。

今の円安や物価高も当分収まる様子はないですし、新築マンションのディベロッパーもリーマンショック時とは違い、財務体質の強い企業ばかりなので、高すぎて売れないからといって投げ売りなどをしなくても問題ありません。

今後は大阪万博なども控えていますし、東京都内も再開発が活発なこともあり、人件費も当面は下がる様子はありません。

投資マネーの今後

非常に判断が難しいところですが、こちらも当面は今の状況が続くかと考えています。

今年の3月にアメリカの準大手銀行のシリコンバレー銀行とシグネチャー銀行が相次ぎ破綻をしましたが、今のところ金融市場への影響はほとんどなく、正常運転を続けています。

ただ判断が難しいと申し上げたのは、前回の金融危機でもあるリーマンショックを私はど真ん中の業界で経験しているのですが、サブプライムローンのリスクが発覚して以降もしばらくは正常運転でしたが、ある日突然様相が変わったのを知っているからです。

他にも中国の経済動向も気になるところです。

【結論】当面、名古屋のマンション相場は値崩れしない

ここまで、現在の名古屋のマンション相場に影響を与えている要因と、その要因がそれぞれ今後どうなるかの予想を書いてきましたが、当面値崩れはないだろうというのが私の予想です。

いつ頃潮目が来るのかはわかりませんが、マンション購入において、今のことろ「相場が下がるまで待つ」というのは、あまり良い選択ではないような気がします。

相場は結局のところ結果論でしかないので、100％予測するのは困難です。

例えば、相場が下がるまで待とうと3年待ったときに、その間にかかった賃料はいくらでしょうか？

様子見で購入を待っていて、予想通り相場が下がればいいですが、そうでなかった時はどうでしょうか？

私個人的な考えではありますが、確かに少しでも安く買いたいという気持ちは理解できますが、これらの理由からあまり待つことに意味はなく、リスクもあることから、買いたいと思った時がタイミングだと思います。

相場はあくまで平均値であることを忘れない

もう一つ重要な考え方があります。

それは相場はあくまで平均値であるということです。

これから日本は人口が減少していきます。

そして家は余る時代です。

現に都心部には人口が流入しているので、マンション相場も上昇もしくは現状維持ですが、地方に行くと相場はすでに値崩れしています。

今後はより一層そのような傾向が強まりますので、仮に同じ名古屋市内であっても、東側は相場が上昇していても、西側は価格を下げている、結果として相場は横ばい、なんてことも起こり得ます。

実際、今でもそのような状況になっていて、東高西低と揶揄された名古屋のマンション相場はより格差が広がっています。

また同じ区であっても、駅からの距離や管理の良し悪しで格差が開いていくと予想されます。

つまり相場はあくまで平均値であって、個別にマンションをしっかり精査し、例え相場が下がっても値崩れしにくい物件を選ぶという視点がより一層重要になるのではないかと考えています。

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住宅エリアのマンションは相場の影響を受けにくい

ここからはマンション相場についていくつかのポイントや注意点について解説していきます。

まず相場はあくまで平均値という話をしましたが、エリアによっても相場の影響を受けやすいところとそうでないところがあります。

例えば商業地（栄や名駅エリア）のマンションは、投資マネーが流入しやすいく、景気による相場変動の影響を受けやすいと言われています。

一方で住宅エリアは投資マネーが流入しにくく、実際に住む人たちが買っているので、相場変動の影響は受けにくいと言われています。

例えば、リーマンショックの時でも、名古屋市の中心地はかなり相場を落としましたが、緑区のような住宅地ではほとんど相場は変わりませんでした（実際にデータも出ています）。

新築マンションは買わない方がいい

もう一つ、マンション購入について気をつけるべきは新築マンションです。

私も最近の新築マンション事情に精通しているとは言えないものの、どこにどんなマンションが建っているかくらいは知っています。

新築マンションを避けるべき理由についてですが、そもそもの値段が高すぎます。

高すぎるマンションは相場に調整が入ったときに、一番に値崩れの影響がきます。

またマンションを買った時と売った時の差が小さいものほど資産価値が高いと考えられるので、価格の下落幅が大きくなる新築はこのタイミングでは損をしやすいと言えます。

他にも立地が良くないものが多いです。

正直、駅から10分以上離れているところは論外です。

そのようなマンションは新築でもそれなりに安いかもしれませんが、値崩れもかなり大きくなります。

今の新築マンションを買うのであれば、よほど立地がいいなど、好条件が揃っていないと買わない方がいいというのが私の考えです。

名古屋のマンション相場の現在と今後

名古屋のマンション相場は、三代都市の一角だけあって人口も集中しているので、今の経済や金利情勢の影響を受けて値上がりをしています。

しかも、影響を受けている要因の影響を考えても、しばらくは下がらないだろうと考えています。

さらに文中には触れませんでしたが、リニアができた時のインパクトも非常に大きなものとなるため、もちろんエリアによって差は出ますが、私は比較的楽観的な立場で名古屋のマンション相場を見ています。

マンション購入を考えるのであれば少しでも安い方が、という考えもありますが、家賃や今の情勢を考えると待つのもあまり得策ではないように感じます。

くり返しになりますが、相場にとらわれるのではなく、少しでも価値が下がりにくい物件を個別で判断していくべきです。

立地はもちろん、管理の良し悪しの調査は専門性が求められます。

失敗しないマンション購入のためにも、担当者選びは慎重に行なうようにしましょう。

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