名古屋で買ってはいけないマンションの見極め方を業界17年のプロが解説

マンション購入は人生において、何度もあるようなイベントではありません。

そして人生で一番高い買い物だからこそ、失敗は後々あなたのライフプランに大きな影響を与えます。

この記事を読んでくださっているあなたは、「分からないことが多いものの、マンション購入で絶対失敗はしたくない」とお考えの方ではないでしょうか？

そこでこの記事では、マンション購入と名古屋というエリアにおいて、買ってはいけないマンションの見極め方をお伝えします。

もちろん名古屋にお住まいでない方にとっても、ご自身のエリアでも汎用性がある非常に役に立つ内容となりますので、ぜひ最後までご覧ください。

筆者は35年以上名古屋で育ち、不動産エージェントとして17年、名古屋市をメインに活動してきた今もなお現役のトップエージェントです。

名古屋の不動産売買なら、不動産エージェントの宮田にご相談ください。物件紹介だけでない高度なコンサルティングであなたの不動産売買をサポートします。

続きを見る

買ってはいけないマンションは名古屋でも存在する

まず名古屋でも買ってはいけないマンションは存在します。

名古屋に限ったことではありませんが、名古屋市は他の都市と比較して三大都市の一角であり、人口の減少予測を見ても比較的楽観的な都市の一つです。

それでも人口が減ることは間違いなく、マンションも間違いなく余ります。

マンションが余ってくると起きることは、マンション格差です。

今でもすでにマンション格差が出てきていますが、これからはより一層顕著になります。

1. 資産価値を上げる、もしくは維持するもの
2. ダラダラと価値を下げるもの
3. 売りたくても売れない「負」動産

これからのマンションはこの３つに分かれていきます。

この中で特に気をつけたいのが、3の売りたくても売れない「負」動産で、これこそが買ってはいけないマンションです。

次に２のダラダラと価値を下げるものは、物件次第ですが、これが一番多い部類になると思われます。

今回この記事で解説する買ってはいけないマンションの特徴は、３の無価値なマンションと２の下位になるマンションです。

逆を言えば、これらに気をつけていれば、資産価値の高いマンションに巡り会える可能性が高くなることにもなりますので、マンションの資産価値について気になる方も、ぜひこのまま読み続けてください。

名古屋で買ってはいけないマンションの見極め方

ここからは実際にどんなマンションを避けるべきなのか、その見極め方をお伝えします。

先に全体像をお伝えすると、見るべき順番があります。

立地と区域は買った後に変えられません。

管理は買った後に変えられる余地が少しだけありますが、自分ひとりでは変えられません。

一方で室内の古さや設備は、お金をかければ変えられます。

つまり変えられないものから順に見ていくのが、買ってはいけないマンションを外す最短ルートになります。

駅からの距離

マンションの特徴は何よりも利便性です。

利便性の悪いマンションは大きく価値を落とします。

中部圏において駅近の概念は徒歩8分までとされていますので、これを超えるマンションは注意を要します。

特に10分を超えるマンションは注意してください。

エリアによっては戸建も検討対象になるので、将来売るときにマンションだけでなく、戸建が競争相手になります。

当然、売却に苦労すると思われます。

街中のマンションには少ないですが、守山区・中川区・港区にこの特徴に当てはまるマンションが多いので注意するようにしてください。

災害リスク

災害リスクが高い立地は安全性はもちろんですが、将来災害が発生したときに確実に資産価値が落ちますので、できれば避けたい条件です。

東日本大震災の時、千葉県では広域で液状化現象の被害が発生しましたが、地震発生後２〜３年ほどは相場が３割ほど落ちました。

災害リスクが高い土地では、たとえ直接的な被害がなかったとしても同じようなことが起こる可能性が高いということです。

ただこればかりは色々なご事情もあると思いますので、このことを理解した上で購入するようにしてください。

名古屋市の災害リスクが高いエリアと低いエリア

ちなみに名古屋市は災害リスクが比較的低いところと高いところで分かれています。

名古屋をご存知の方であれば特に説明の必要はないかもしれませんが、東側のエリア（千種区、中区、東区、瑞穂区の東側、昭和区、天白区、名東区、緑区）は土地が高く地盤が硬いため、災害リスクが低いと言われています。

西側（西区、北区、中村区、中川区、港区、南区、熱田区）は土地が低いところが多く、地盤が緩いところが多いため、災害リスクが高いと言われています。

もちろん、災害リスクが高いエリアでも、部分的に土地が低く災害リスクが高い場所もあれば、その逆もあります。

この東西の差は感覚の話ではなく、地形の話です。

東側は熱田台地や東部丘陵にあたり、西側は木曽三川がつくった低地にあたります。

同じ区の中でも台地の縁にあたる場所と低地にあたる場所では、揺れやすさも浸水の想定も変わります。

ですから区名だけで判断せず、必ず物件の住所単位で調べてください。

個別で調べるのであれば名古屋市のハザードマップを見ることをおすすめしますが、いかんせん見にくいのが難点です。

見るときのコツは、洪水・内水氾濫・液状化・震度の4つを別々に開いて、同じ住所で重ねて確認することです。

このうち液状化と震度は建物の安全性に直結し、洪水と内水氾濫は資産価値と保険料に効いてきます。

居住誘導区域

居住誘導区域とは、都市計画に関わるものです。

2014年に政府は人口減少の社会に備え、効率的なまちづくりを推進するよう自治体に立地適正化計画を策定を促進するための都市再生特別措置法の改正をしました。

この法律が施行された背景は、人口減少が進めばいずれ税収が減り、公共サービスが自治体全域に行き届かなくなります。

そうならないように住宅が点在しているのではなく、ある程度範囲を決めてそこに誘導するようにするというのが立地適正化計画の狙いであり、その住宅を集める範囲が居住誘導区域です。

名古屋市の立地適正化計画は「なごや集約連携型まちづくりプラン」という名前で運用されています。

居住誘導区域外のマンションを避けるべき理由

この居住誘導区域から外れていると、いずれ人口が減って税収が減ったときに公共サービスが削られてしまうエリアです。

例えば、今まで下水が使えていたのに急に汲み取り式になってしまうなど、そのようなことが今後起こり得るエリアとなります。

住みやすさの価値は資産価値とも連動しますので、マンションが必ず居住誘導区域内にあるかどうかを確認するようにしてください。

居住誘導区域外は「絶対に」避けるべき条件です。

ここで必ず知っておいていただきたいことがあります。

名古屋市は2025年3月25日に、都市機能誘導区域および居住誘導区域を変更しました。

このときの見直しの考え方として、名古屋市は「工業地域は、主として工場等の土地利用誘導または維持をはかる地域であることを考慮し、都市機能誘導区域及び居住誘導区域に含めないこと」としています（出典：名古屋市「都市機能誘導区域及び居住誘導区域の見直しについて（令和7年3月）」）。

つまり工業地域にあたる場所は、区域から外れることになりました。

工業地域は港区や中川区だけにあるわけではなく、市内の複数の区に点在しています。

そのため以前は区域内だった場所が、現在は区域外になっている可能性があります。

数年前の情報をまとめたブログや、不動産会社の古い資料をそのまま信じないでください。

必ず現在の地図で、その物件の住所を確認してください。

区域は名古屋市都市計画情報提供サービスで調べることができます。

名古屋市都市計画情報提供サービス（都市機能誘導区域・居住誘導区域はここで確認できます）

名古屋市公式ウェブサイト

続きを見る

ちなみに居住誘導区域外がどれくらい特別な扱いなのかは、届出制度を見ると分かります。

名古屋市では居住誘導区域外で3戸以上の住宅を新築する場合などに、着手の30日前までに市への届出が必要とされています（出典：名古屋市「都市機能誘導区域外・居住誘導区域外の届出制度について」）。

行政が住宅を建てる動きを把握しようとしている場所である、ということです。

そこに新しい住宅が増えていかないのであれば、将来その一帯を買いたい人がどれだけいるかという話になります。

管理組合の財務状況

管理組合とは、マンションの所有者で形成される組合のことで、マンションを購入すると管理組合の組合員に自動的になります。

ちなみに管理会社は管理組合から業務を委託されている業者でしかありません。

マンションには「管理を見て買え」という格言があるほど、管理については立地と並んで非常に気をつけるべきポイントの一つです。

また「管理が良い」とは、清掃や定期的に修繕がされているというのは最低条件であって、それだけでは良いとはなりません。

管理の良し悪しは財務に現れます。

マンションごとの管理組合の調査が必須

管理組合では、管理費の他に修繕積立金を毎月所有者から徴収します。

この修繕積立金で、資産維持活動に必要な修繕工事の費用を捻出していきます。

しかしこの財務状況は例えば似たようなマンションで同じ管理会社が入っていても中身が全く違ったりするのです。

つまり個別で管理組合の財務状況を調査して、良し悪しを判断していかなければいけません。

管理組合の財務状況が悪ければ、いずれ修繕積立金の大幅な値上げや一時金が必要となり、そのような問題が表面化したマンションはいくら場所が良くても誰も買いたがりません。

例えば管理費と修繕積立金で6万円もするマンションを欲しいと思いますか？

そのようなマンションの予備軍は非常に多い（データでも実感覚でも３割ほど）ため、管理の調査は絶対です。

この３割という感覚は、公的な調査ともほぼ一致します。

国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、計画上の修繕積立金の積立額に対して現在の積立額が不足しているマンションが36.6％、そのうち不足の割合が20％を超えるマンションが11.7％と報告されています（出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果（概要）」）。

ここでいう積立額とは、これまでに積み立ててきた累計の金額のことです。

毎月いくら集めているかという話ではなく、積み上がっているはずの残高が計画に届いていないということです。

同じ調査では、管理費や修繕積立金を3ヶ月以上滞納している住戸があるマンションが30.1％あることも報告されています。

さらに積立方式を見ると、段階増額積立方式が47.1％と、均等積立方式の40.5％を上回っています。

段階増額積立方式は、最初は安く、あとから上がっていく決め方です。

つまり今の月額が安いことは、何の安心材料にもなりません。

むしろ今が安いマンションほど、これから上がる予定が組まれている可能性があります。

以下の動画で実際に私が経験した実例をまとめてますのでぜひご覧ください。

また管理組合の財務調査ですが、おそらくほとんどの業者がやっていないのと、やろうと思ってもすぐにできません。

分かりやすく例えると、会社の決算書を読むイメージです。

経験と知識が必要で、滞納金が云々というレベルではありません。

見るべきものは、重要事項調査報告書と、直近の総会議事録と、長期修繕計画の3点です。

このうち重要事項調査報告書には、積立金の残高、滞納の状況、借入の有無、駐車場の稼働といった数字が並びます。

そして長期修繕計画と突き合わせて、これから何年後にいくら足りなくなるのかを計算します。

私に仲介を依頼いただくときは、付帯サービスとして提供していますが（無料）、もし他の不動産業者で内覧をしてしまったり、他のエリアの場合はマンション管理調査のご利用も検討してみてください。

重要事項調査報告書をアップロードすれば、A〜E判定と、将来の修繕積立金がいくらまで上がるのかが出ます。

築年数

４つ目のポイントは築年数です。

築年数で避けるべきものは大きく分けて二つあります。

一つは、1981年6月以前に確認申請がされた、いわゆる「旧耐震基準」のマンション。

もう一つは新築、もしくは築5年以内の築浅のマンションです。

旧耐震基準のマンションを避けるべき理由

旧耐震基準のマンションはそもそも安全性に問題があるということもありますが、資産価値にも問題があります。

その理由として、旧耐震マンションを住宅ローンの対象としない銀行が増えてきているからです。

銀行はお金を貸すときに、万が一返済が滞った場合に、対象物件を売却して貸したお金を回収する権利（抵当権）を設定します。

なので銀行としてはマンションの資産価値は重視するポイントの一つなのですが、旧耐震のマンションは資産価値がないと考えている銀行が多いのです。

住宅ローンは人の生活に資する特別なローンなので、まだ貸すところはありますが、これが事業用やその他用途のローンになるとお金は借りられません。

しかもこの傾向はどんどん進んでおり、私が昔営業していた時は旧耐震マンションも住宅ローンを取り扱っていたのに、途中からダメになった金融機関もいくつかあります。

それが意味するところは、仮に将来売るとなったときに、買える人が少なくなるということです。

そうなると資産価値は必然と落ちます。

他にも、旧耐震基準は今とコンクリートの厚さなどの基準も違いますので、音問題も出やすいと言われています。

新築・5年以内の築浅マンションを避けるべき理由

今の新築マンションは、そもそもの値段が高すぎます。

これはアベノミクスに始まった土地相場の上昇や、オリンピックや物価上昇などによって建築費が上昇したことが主な要因です。

そしてマンションのディベロッパーは少しでも多くの人の手に届くようにと、価格を抑えるため、グレードを落としています。

しかも駅から離れたマンションも数多くあります。

そして築浅のマンションもこの時代に建てられたもので、さらに築後3年は新築時よりも高くなるというデータもあります。

これらのマンションは購入してから価格を下げていきますが、ダラダラでなくかなりの勢いで下がっていきます。

つまり損する可能性が高いため、今の新築マンションや5年以内の築浅マンションは避けるべきです。

定期借地権付きかどうか

これは名古屋に限らず、見落とすと取り返しがつかない条件です。

マンションの中には、土地を買うのではなく、土地を借りて建てられているものがあります。

これが定期借地権付きマンションです。

同じ広さ、同じ立地でも価格が明らかに安いので、一見するとお買い得に見えます。

しかし定期借地権には期限があり、期限が来たら原則として建物を取り壊して土地を返します。

つまり最後に手元に残らないことが、はじめから決まっているマンションです。

保有している間も、住宅ローンとは別に地代がかかり、解体に備えた費用を積み立てる場合もあります。

さらに住宅ローンの取り扱いが限られる金融機関があり、売るときには買う側も同じ制約を受けます。

残りの期間が短くなるほど買い手は減っていきますので、途中で売る前提なら特に慎重に考えてください。

住み続ける期間がはっきりしていて、価格の安さを納得して選ぶのであれば選択肢になりますが、資産として残したいのであれば避けるべき条件です。

売買図面の権利の欄が「所有権」ではなく「定期借地権」「借地権」となっていないか、必ず確認してください。

総戸数とエレベーターの数

総戸数が極端に少ないマンションも注意が必要です。

修繕にかかる費用は、住戸の数で割ります。

外壁の足場も、屋上の防水も、エレベーターの更新も、20戸で割るのと100戸で割るのとでは1戸あたりの負担がまったく違います。

国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、月／戸あたりの修繕積立金の平均は13,054円と報告されています（駐車場使用料等からの充当を除いた額）。

小規模なマンションでは、この水準では足りず、将来の値上げ幅が大きくなりやすい構造にあります。

加えて、管理組合の役員を担う人の数も限られます。

理事のなり手がいないマンションは、意思決定が遅れ、必要な工事が先送りされがちです。

エレベーターの基数も同じ理屈です。

住戸数に対して基数が多いほど、1戸あたりの維持費と更新費の負担は重くなります。

タワーマンションのように設備が多いマンションは、その分だけ将来の支出が積み上がると考えてください。

共用部を見れば分かること

ここまでは資料で調べる話でしたが、内覧のときに自分の目で確かめられることもあります。

私が現地で必ず見るのは次の5点です。

• 掲示板に貼られている書類の日付が新しいか、そして総会の案内が出ているか
• ゴミ置き場が分別どおりに使われているか、粗大ゴミが放置されていないか
• 駐輪場に放置自転車が積み上がっていないか
• 共用廊下や外壁にひび割れがないか、鉄部のさびが出ていないか
• 照明が切れたままになっていないか

これらは管理会社の仕事ぶりというより、住んでいる人たちが自分たちのマンションをどう扱っているかが出る場所です。

掲示板が古いままのマンションは、総会が機能していないことが多くあります。

放置自転車や粗大ゴミが片付かないマンションは、注意しても動かない状態が常態化しています。

そういうマンションで、将来の修繕積立金の値上げを決議できるかを想像してみてください。

ただし共用部がきれいだからといって、財務が健全だとは限りません。

清掃はお金をかければ整いますが、積立金の残高は整いません。

見た目と数字は別々に確認してください。

他にもプロの視点で注意すべきポイントを徹底解説した記事もありますので、そちらも併せてご参照ください。

買ってはいけないマンションの特徴20選　不動産のプロはここを見る｜ハウスクローバー

買ってはいけないマンションとは「立地」と「管理」に問題がある物件です。不動産歴17年のプロが、避けるべき20の特徴をヤバい度★別に解説。危険な立地・管理・階・分譲会社（3社）から、万が一買ってしまった ...

続きを見る

名古屋でマンションを買ってはいけない時期はあるか

物件そのものではなく、買う時期を気にされる方も多くいらっしゃいます。

結論から申し上げると、避けたほうがよい時期は確かにあります。

ただしそれは相場を当てにいく話ではありません。

価格が上がりきっている時期

価格が上がりきっている局面で、条件を妥協して買うのは避けてください。

価格が高いときは、同じ予算で買える物件のグレードが下がります。

駅から遠くなる、面積が狭くなる、築年数が古くなるという形で、どこかにしわ寄せがきます。

そのしわ寄せが立地と区域という、後から変えられない部分に来ているなら要注意です。

一方で、待てば必ず下がるという保証はどこにもありません。

下がるのを待っている間に金利が上がれば、総支払額はかえって増えることもあります。

ですから「高いから待つ」ではなく、「高い今、条件を落とさずに買えるかどうか」で判断してください。

金利が上がっている時期

金利が上がっている局面では、変動金利で目一杯借りる形は避けてください。

変動金利は返済の途中で上がります。

上がったときに家計が耐えられるかどうかは、借入額と、返済期間と、収入の安定性で決まります。

金利が1％上がったときの返済額を試算して、それでも払えるかを先に確認してください。

払えないのであれば、その借入額が身の丈に合っていないということになります。

ハウスクローバーの無料会員登録をしていただくと、無理なく払っていける予算を出すことができます。

自分の条件が固まっていない時期

これが一番多い失敗です。

住む人数が変わるかもしれない、転勤があるかもしれない、親の介護がどうなるか分からないという状態で、条件を決めきらずに買ってしまうケースです。

条件が固まっていないと、営業担当者が勧めるものが良く見えます。

そして後から「本当はここが譲れなかった」と気づきます。

譲れない条件を3つまで書き出して、それが満たせない物件は見送ると決めてから探し始めてください。

買ってはいけないマンションを買ってしまったら

すでに購入された方から、この記事を読んで不安になったというご相談をいただくことがあります。

取れる手は4つあります。

まず売却です。

問題が表面化する前であれば、まだ買い手がつきます。

修繕積立金の大幅な値上げや一時金の徴収が決議されてしまうと、その情報は重要事項調査報告書に載り、買う側にも見えるようになります。

動くなら決議の前です。

次に賃貸に出すという選択です。

ただし管理費と修繕積立金が上がっていくと、家賃で賄えなくなる可能性があります。

将来いくらまで上がるのかを確認してから判断してください。

3つ目はリフォームやリノベーションで住み続けることです。

室内はお金をかければ良くなります。

ただし共用部と財務の問題は、室内をいくら直しても解決しません。

そして4つ目が、管理組合に関わるという方法です。

管理組合は所有者の集まりですので、所有者であるあなたには議決権があります。

総会に出て、長期修繕計画の見直しや、積立金の設定の見直しを議題に上げることができます。

手間はかかりますが、資産価値に直接効くのはこの4つ目です。

売るにしても住み続けるにしても、まずは今の管理組合の財務がどの位置にあるのかを把握することから始めてください。

まとめ：名古屋で買ってはいけないマンションの見極め方

ここまで解説してきたように、名古屋で買ってはいけないマンションの見極め方は多岐に渡ります。

改めて整理すると、次のとおりです。

• 駅から徒歩8分を超える、特に10分を超える立地
• 地盤が緩く、浸水や液状化の想定がある立地
• 居住誘導区域から外れている場所（2025年3月25日の見直しで工業地域が除かれた）
• 管理組合の財務が計画に届いていない、または段階増額で将来大きく上がる予定のもの
• 旧耐震基準のマンション、そして今の新築と築5年以内の築浅マンション
• 定期借地権付きで、最後に手元に残らないことが決まっているもの
• 総戸数が極端に少なく、1戸あたりの修繕負担が重くなるもの

ご自身でチェックすることができるものもありますが、管理組合の調査などは然るべき担当者でないとできません。

マンションに限らず不動産全般に言えることですが、個別性が非常に高い商品で、同じものが二つとしてないと言われています。

だからこそ、リスクを正しく見極め、買ってはいけないマンションを買わないようにすることが何よりも重要になってきます。

この見極めは担当者次第となります。

これからマンションの購入をお考えであれば、ぜひこの見極めをしっかり行ってくれる担当者を探すようにしてください。

名古屋の不動産売買なら、不動産エージェントの宮田にご相談ください。物件紹介だけでない高度なコンサルティングであなたの不動産売買をサポートします。

続きを見る

名古屋市以外で担当者を探したい時は、ハウスクローバーをご利用ください。私が面談をして経験や倫理観など、一定の基準をパスした担当者のみ掲載しております。

よくある質問

名古屋で買ってはいけないエリアはどこですか？

区の名前で線を引くことはできません。

同じ区の中でも、台地の上と低地とでは条件がまったく違うからです。

避けるべきなのは、居住誘導区域から外れている場所と、浸水や液状化の想定が重い場所です。

どちらも住所単位で地図を見れば判定できますので、区名ではなく住所で調べてください。

マンションで買ってはいけない階はありますか？

階そのものに良し悪しはありません。

1階は防犯と湿気、最上階は暑さ、高層階は災害時の階段移動という具合に、階ごとに違う条件があるだけです。

資産価値の観点でいえば、階よりも立地と管理のほうがはるかに大きく効きます。

階で悩む前に、その建物を買っていいかどうかを先に判断してください。

買ってはいけない間取りはありますか？

極端に使いにくい間取りは、売るときに買い手が限られます。

例えば窓のない居室がある、廊下が長くて有効面積が小さい、水回りの位置が変えにくいといったものです。

一方でメゾネットや角部屋のように、好みが分かれるだけで欠点ではないものもあります。

同じマンション内の他の部屋と比べて、明らかに条件が悪い間取りかどうかで見てください。

買ってはいけないマンション3社というのは本当ですか？

特定の会社名を挙げて避けるという考え方は、私は取りません。

同じ会社が建てたマンションでも、管理組合の財務は物件ごとにまったく違うからです。

似たようなマンションで同じ管理会社が入っていても、中身が違うというのは先ほどお伝えしたとおりです。

ブランドで判断するのではなく、その物件の重要事項調査報告書と長期修繕計画を見てください。

名古屋のマンションは値崩れしますか？

市内全体が一律に下がるという見方はしていません。

これから起きるのは全体の下落ではなく、価値を保つマンションと下げ続けるマンションに分かれる格差です。

名古屋の価格の動きについては別の記事で詳しくまとめていますので、そちらをご覧ください。

名古屋のマンションは値崩れする？相場を支えてきた3つの要因と、いま変わったもの - スタイルイノベーション

名古屋のマンション相場が値崩れするのかを業界17年の現役エージェントが解説します。相場を支えてきた金利・新築価格・投資マネーの3要因のうち、金利は2024年3月以降の引き上げで下押しの方向へ移りました ...

続きを見る

マンションは35年たつと価値がなくなりますか？

なくなりません。

住宅ローンの返済期間や、税務上の耐用年数と、建物が使える年数は別の話です。

ただし修繕がされていなければ、実際に住みにくくなり、価値も落ちます。

35年という年数ではなく、その35年の間にどれだけ手を入れてきたかで決まります。

中古マンションはやめたほうがいいですか？

そのようなことはありません。

新築は買った瞬間から価格が下がりやすく、中古はすでにその下落を終えている部分があります。

管理の状態が確認できるのも中古の利点です。

新築は住んでいる人も管理の実績もこれからですので、確かめようがありません。