名古屋で買ってはいけないマンションの見極め方を業界15年以上のプロが解説

マンション購入は人生において、何度もあるようなイベントではありません。

そして人生で一番高い買い物だからこそ、失敗は後々あなたのライフプランに大きな影響を与えます。

この記事を読んでくださっているあなたは、「分からないことが多いものの、マンション購入で絶対失敗はしたくない」とお考えの方ではないでしょうか？

そこでこの記事では、マンション購入と名古屋というエリアにおいて、買ってはいけないマンションの見極め方をお伝えします。

もちろん名古屋にお住まいでない方にとっても、ご自身のエリアでも汎用性がある非常に役に立つ内容となりますので、ぜひ最後までご覧ください。

筆者は35年以上名古屋で育ち、15年以上、不動産エージェントとして名古屋市をメインに活動してきた今もなお現役のトップエージェントです。

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買ってはいけないマンションは名古屋でも存在する

まず名古屋でも買ってはいけないマンションは存在ます。

名古屋に限ったことではありませんが、名古屋市は他の都市と比較して三代都市の一角であり、人口の減少予測を見ても比較的楽観的な都市の一つです。

それでも人口が減ることは間違いないく、マンションも間違いなく余ります。

マンションが余ってくると起きることは、マンション格差です。

今でもすでにマンション格差が出てきていますが、これからはより一層顕著になります。

1. 資産価値を上げる、もしくは維持するもの
2. ダラダラと価値を下げるもの
3. 売りたくても売れない「負」動産

これからのマンションはこの３つに分かれていきます。

この中で特に気をつけたいのが、3の売りたくても売れない「負」動産で、これこそが買ってはいけないマンションです。

次に２のダラダラと価値を下げるものは、物件次第ですが、これが一番多い部類になると思われます。

今回この記事で解説する買ってはいけないマンションの特徴は、３の無価値なマンションと２の下位になるマンションです。

逆を言えば、これらに気をつけていれば、資産価値の高いマンションに巡り会える可能性が高くなることにもなりますので、マンションの資産価値について気になる方も、ぜひこのまま読み続けてください。

名古屋で買ってはいけないマンションの見極め方

ここからは実際にどんなマンションを避けるべきなのか、その見極め方をお伝えします。

駅からの距離

マンションの特徴は何よりも利便性です。

利便性の悪いマンションは大きく価値を落とします。

中部圏において駅近の概念は徒歩8分までとされていますので、これを超えるマンションは注意を要します。

特に10分を超えるマンションは注意してください。

エリアによっては戸建も検討対象になるので、将来売るときにマンションだけでなく、戸建が競争相手になります。

当然、売却に苦労すると思われます。

街中のマンションには少ないですが、守山区・中川区・港区にこの特徴に当てはまるマンションが多いので注意するようにしてください。

災害リスク

災害リスクが高い立地は安全性はもちろんですが、将来災害が発生したときに確実に資産価値が落ちますので、できれば避けたい条件です。

東日本大震災の時、千葉県では広域で液状化現象の被害が発生しましたが、地震発生後２〜３年ほどは相場が３割ほど落ちました。

災害リスクが高い土地では、たとえ直接的な被害がなかったとしても同じようなことが起こる可能性が高いということです。

ただこればかりは色々なご事情もあると思いますので、このことを理解した上で購入するようにしてください。

名古屋市の災害リスクが高いエリアと低いエリア

ちなみに名古屋市は災害リスクが比較的低いところと高いところで分かれています。

名古屋をご存知の方であれば特に説明の必要はないかもしれませんが、東側のエリア（千種区、中区、東区、瑞穂区の東側、昭和区、天白区、名東区、緑区）は土地が高く地盤が硬いため、災害リスクが低いと言われています。

西側（西区、北区、中村区、中川区、港区、南区、熱田区）は土地が低いところが多く、地盤が緩いところが多いため、災害リスクが高いと言われています。

もちろん、災害リスクが高いエリアでも、部分的に土地が低く災害リスクが高い場所もあれば、その逆もあります。

もし個別で調べるのであればハザードマップを見ることをおすすめしますが、いかんせん見にくいの難点です。

私が使うサイトでは、住所を入力するだけで災害リスクがピンポイントで表示されるだけでなく、学区もわかります。

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居住誘導区域

居住誘導区域とは、都市計画に関わるものです。

2014年に政府は人口減少の社会に備え、効率的なまちづくりを推進するよう自治体に立地適正化計画を策定を促進するための都市再生特別措置法の改正をしました。

この法律が施行された背景は、人口減少が進めばいずれ税収が減り、公共サービスが自治体全域に行き届かなくなります。

そうならないように住宅が点在しているのではなく、ある程度範囲を決めてそこに誘導するようにするというのが立地適正化計画の狙いであり、その住宅を集める範囲が居住誘導区域です。

居住誘導区域外のマンションを避けるべき理由

この居住誘導区域から外れていると、いずれ人口が減って税収が減ったときに公共サービスが削られてしまうエリアです。

例えば、今まで下水が使えていたのに急に汲み取り式になってしまうなど、そのようなことが今後起こり得るエリアとなります。

住みやすさの価値は資産価値とも連動しますので、マンションが必ず居住誘導区域内にあるかどうかを確認するようにしてください。

ちなみに名古屋市で居住誘導区域外があるエリアは港区・中川区・守山区の一部です（少し前までは西区・中村区・北区にも存在していましたが見直しにより居住誘導区域内とされました）。

居住誘導区域外は「絶対に」避けるべき条件です。

居住誘導区域をはじめ立地適正化計画についてはこちらで調べることができます。

名古屋市都市計画情報提供サービス｜ポータル

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管理組合の財務状況

管理組合とは、マンションの所有者で形成される組合のことで、マンションを購入すると管理組合の組合員に自動的になります。

ちなみに管理会社は管理組合から業務を委託されている業者でしかありません。

マンションには「管理を見て買え」という格言があるほど、管理については立地と並んで非常に気をつけるべきポイントの一つです。

また「管理が良い」とは、清掃や定期的に修繕がされているというのは最低条件であって、それだけでは良いとはなりません。

管理の良し悪しは財務に現れます。

マンションごとの管理組合の調査が必須

管理組合では、管理費の他に修繕積立金を毎月所有者から徴収します。

この修繕積立金で、資産維持活動に必要な修繕工事の費用を捻出していきます。

しかしこの財務状況は例えば似たようなマンションで同じ管理会社が入っていても中身が全く違ったりするのです。

つまり個別で管理組合の財務状況を調査して、良し悪しを判断していかなければいけません。

管理組合の財務状況が悪ければ、いずれ修繕積立金の大幅な値上げや一時金が必要となり、そのような問題が表面化したマンションはいくら場所が良くても誰も買いたがりません。

例えば管理費と修繕積立金で6万円もするマンションを欲しいと思いますか？

そのようなマンションの予備軍は非常に多い（データでも実感覚でも３割ほど）ため、管理の調査は絶対です。

以下の動画で実際に私が経験した実例をまとめてますのでぜひご覧ください。

また管理組合の財務調査ですが、おそらくほとんどの業者がやっていないのと、やろうと思ってもすぐにできません。

分かりやすく例えると、会社の決算書を読むイメージです。

経験と知識が必要で、滞納金が云々というレベルではありません。

私に仲介を依頼いただくときは、付帯サービスとして提供していますが（無料）、もし他の不動産業者で内覧をしてしまったり、他のエリアの場合はこちらのサービスのご利用も検討してみてください。

マンション管理組合の調査サービス

マンションの財務状況を調査するインスペクションサービスです。マンションの価値は、立地と管理で決まります。買ってはいけないマンションを買わないように、事前に財務状況を見分けることで判断の大きな手助けとな ...

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築年数

４つ目のポイントは築年数です。

築年数で避けるべきものは大きく分けて二つあります。

一つは、1981年6月以前に確認申請がされた、いわゆる「旧耐震基準」のマンション。

もう一つは新築、もしくは築5年以内の築浅のマンションです。

旧耐震基準のマンションを避けるべき理由

旧耐震基準のマンションはそもそも安全性に問題があるということもありますが、資産価値にも問題があります。

その理由として、旧耐震マンションを住宅ローンの対象としない銀行が増えてきているからです。

銀行はお金を貸すときに、万が一返済が滞った場合に、対象物件を売却して貸したお金を回収する権利（抵当権）を設定します。

なので銀行としてはマンションの資産価値は重視するポイントの一つなのですが、旧耐震のマンションは資産価値がないと考えている銀行が多いのです。

住宅ローンは人の生活に資する特別なローンなので、まだ貸すところはありますが、これが事業用やその他用途のローンになるとお金は借りられません。

しかもこの傾向はどんどん進んでおり、私が昔営業していた時は旧耐震マンションも住宅ローンを取り扱っていたのに、途中からダメになった金融機関もいくつかあります。

それが意味するとことは、仮に将来売るとなったときに、買える人が少なくなるということです。

そうなると資産価値は必然と落ちます。

他にも、旧耐震基準は今とコンクリートの厚さなどの基準も違いますので、音問題も出やすいと言われています。

新築・5年以内の築浅マンションを避けるべき理由

今の新築マンションは、そもそもの値段が高すぎます。

これはアベノミクスに始まった土地相場の上昇や、オリンピックや物価上昇などによって建築費が上昇したことが主な要因です。

そしてマンションのディベロッパーは少しでも多くの人の手に届くようにと、価格を抑えるため、グレードを落としています。

しかも駅から離れたマンションも数多くあります。

そして築浅のマンションもこの時代に建てられたもので、さらに築後3年は新築時よりも高くなるというデータもあります。

これらのマンションは購入してから価格を下げていきますが、ダラダラでなくかなりの勢いで下がっていきます。

つまり損する可能性が高いため、今の新築マンションや5年以内の築浅マンションは避けるべきです。

他にもプロの視点で注意すべきポイントを徹底解説した記事もありますので、そちらも併せてご参照ください。

買ってはいけないマンションの特徴20選　不動産のプロはここを見る｜ハウスクローバー

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名古屋で買ってはいけないマンションの見極め方

ここまで解説してきたように、名古屋で買ってはいけないマンションの見極め方は多岐に渡ります。

ご自身でチェックすることができるものもありますが、管理組合の調査などは然るべき担当者でないとできません。

マンションに限らず不動産全般に言えることですが、個別性が非常に高い商品で、同じものが二つとしてないと言われています。

だからこそ、リスクを正しく見極め、買ってはいけないマンションを買わないようにすることが何よりも重要になってきます。

この見極めは担当者次第となります。

これからマンションの購入をお考えであれば、ぜひこの見極めをしっかり行ってくれる担当者を探すようにしてください。

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