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名古屋で2018年以降に中古マンションを購入するならいつがいい?

「いつかマンションを購入したい」という夢を持っている方や、具体的にいつまでにマンションを購入する計画を立てている方もいらっしゃるかと思います。ただ、今ではなく2018年以降に買うことを考えている場合、大体いつ頃までに買っておいた方がいいのか迷われる方も多いでしょう。

そこで今回は、名古屋で2018年以降に中古マンションを購入する場合、時期はいつ頃が良いのか、2018年以降に起こり得る政策や金利上昇などの影響についてご紹介していきます。

消費増税は中古マンション購入にも影響している

政府では、今後消費税を増税し10%にするという政策を発表しています。そもそもマンションを購入する場合には新築の場合必ず消費税がかかってきますが、中古マンションの場合は売主が個人である場合、消費税はかからず、不動産会社などの事業者が販売している物件の場合は消費税がかかります。

消費税だけのことを考えると中古マンションで個人が売主の物件を買った方がお得であると言えますが、実際に消費税だけを考えて購入する方はあまりいません。そのため、中古マンションでも消費税はかかるものだと考えておくと良いでしょう。

消費増税が決まったのは意外にも2012年と5年程前のことになります。2012年に10%への引き上げが発表された際に、現在の消費税の内にマンションを購入しようと考える人が多く、一気にマンション価格が上昇し、2013年には約8%の前年比上昇率を見せました。名古屋でも増税発表の影響によって一時期マンションの価格が上昇していました。

その後延期が発表されましたが、今のところ2019年10月に増税を予定しているということなので、今後新築・中古問わず、マンションの相場価格は2019年に向けて上昇していく可能性が高いと推測できます。

不動産はこうした政策に作用され、大きな波を作り出すことがあります。そのため、購入を検討している方にとってはとても難しいタイミングであると言えるでしょう。

 

消費増税以外にも様々な要因がマンション価格に影響

消費増税が不動産価格へ大きな影響を与えていることがわかりましたが、実際は消費増税だけではなく、様々な要因が引き金となり不動産価格に影響を与えています。どのような要因が影響しているのか、見ていきましょう。

マイナス金利政策

日銀が発表したマイナス金利政策では、預金の余剰金に対して金利がマイナスになるというものです。日銀へ預金している各銀行などの余剰金が目減りし、各種ローンの借入がしやすくなりました。

中古マンションを購入する場合、頭金は用意して後は住宅ローンで支払いをするという方が多くみられますが、住宅ローンの金利が減るということはその分の利息が減り、総返済額にも違いがみられるようになるのです。中には変動金利に対して1%以下の金利設定をする金融機関もあり、住宅ローンがより借りやすくなりました。

この影響からマンション市場も活発化したのです。なお、マイナス金利政策が発表された2016年は、消費増税の延期が発表された年でもあり、延期によって価格が下がる可能性が高いと予測されていましたが、マイナス金利政策によってマンション価格は横ばいから上昇傾向という形になりました。

2016年以降、マイナス金利政策によって新築マンションの価格が落ちたということはありませんでしたが、販売戸数自体は低迷しており、発売戸数に対して契約率は7割以下に落ち込んでしまいました。

一方、中古マンションの成約件数は比較的例年並みの数字を保っており、結果的に供給戸数から在庫の未成約マンションを差し引いた時に、中古マンションの成約件数の方が多かったという結果になったのです。

住宅ローン控除の影響

中古マンションを購入する場合でも住宅ローン控除が適用されますが、その居住した日によって住宅ローン控除が受けられるか受けられないかが決まってきます。現在では、平成26年1月1日~平成33年12月31日までに中古マンションに居住すると、住宅ローン控除を10年間受けられ、年末のローン残高1%、年間40万円が控除限度額として受けられるのです。

住宅ローン控除を受けるためには様々な条件を満たす必要がありますが、もし毎年上限いっぱいの40万円が控除される場合、10年間の控除によって400万円もの節税につながるということで、住宅ローン控除が受けられる範囲までに中古マンションの購入を検討されている方は多いです。

ただし、平成33年まではまだ時間があり、恐らく平成32~33年の間に市場への影響が強くなると考えられます。

2018年、金利の動きはどうなる?

主に政府の金融政策や金利の動きに中古マンション市場が影響されますが、2018年以降住宅ローンはどのように変化していくのでしょうか?現状から、2018年の金利の動きを予測してみましょう。

日銀の国債買い入れが止まってしまい、買い手がいなくなるため国債金利が上昇し、住宅ローンの金利も上昇する形になります。日銀の現在の国債保有割合は40%を超えており、2018年の年末には60%を超え、国債を持っているのが日銀のみという状況になってしまう可能性が高いです。

日銀のみ国債を持っていないとなると、日本円の価値がなくなり金融不安に陥るリスクが高いということになります。つまり、日銀の国債買い入れは近いうちに止まり、住宅ローン金利も上昇するということです。

ただ、2018年に国債買い入れがストップするのかというとそうではなく、2020年で国債買い入れがストップする可能性が十分に考えられます。あくまでもこれは予測に過ぎませんが、そういったことを考えると金利を重視している方にとっては2020年までの購入を検討しておくと良いかもしれません。

 

名古屋で2019年問題は起こる可能性は?

また、「2019年問題」が不動産市場に影響をもたらすとも言われており、名古屋でも同様に2019年問題が起こるだろうと予測されています。そもそも2019年問題とはどのようなものでしょうか?

2019年問題とは、日本の世帯数が2019年でピークアウトし、減少することで起こるとされる問題です。2013年の日本の世帯数将来推計によると、日本の世帯総数は2019年の5307万世帯がピークで、2035年には4956世帯まで減少すると推計されています。

世帯数が減少すると、住宅市場に影響が出てきてしまいます。住宅市場全体が縮小してしまうため、現在の新築住宅を作り続けるというペースが続くと、結果的に供給過剰となってしまうでしょう。

空き家が多くなることで、不動産価格が下がる可能性も十分にありえます。街の空洞化や過疎化などでエリア全体の地価下落も予想できますが、人気が高い状態が続いたままの地域も出てくるでしょう。

こうしたことからも、住宅購入においては立地を重要視する必要があるということです。もちろん、空き家が増えれば中古住宅の流通も増えますし、悪い条件ばかりではありません。

ただ、世帯の高齢化を考えれば、古い築年数の中古物件が増える可能性は高いと言えるでしょう。築年数だけでなく、住宅性能や耐震施工など、様々な状態を考慮して購入の判断材料を見極めることが重要です。

 

まだ購入しない方が良い?それとも購入した方がいい?

2019年問題のように空き家が増加し、不動産価格が下がる可能性は否めません。資産価値がなくなってしまうことを懸念して、住宅を購入しない方が良いのでは?と判断する方も少なくないでしょう。

しかし、購入したいという気持ちが強いのであれば、そのときに購入するべきだという見方もあります。

賃貸よりも得

まず、賃貸住まいの場合、退職後であっても家賃を払い続ける必要があります。退職後は収入が大幅に減るため、家賃の支払いを続けることも負担となるでしょう。

しかし、住宅中古マンションを購入して住宅ローンを組めば、計画的に支払いを進めていくことができます。さらには団体信用生命保険に加入することで、万が一死亡や高度障害となってしまった場合でも保障が受けることができ、そうした面からもリスクが低くなると言えるでしょう。

将来的なリスクヘッジ

購入時に固定金利でローンを組むことで、将来家にかかる費用が把握でき、資産計画もしやすくなります。固定金利でローンを組むことで、金利がたとえ変動してもその影響を受けることなく負担も変わらないというメリットもあるでしょう。長い目で見ると、中古マンションを購入するメリットが大きく、将来的なリスクヘッジになると言えるのです。

不動産価値が下がるのを待つのは危険

名古屋でも2019年問題が起こると予想されますが、不動産価値が下がるだろうと見込んでそれまで待つという行動はあまりオススメしません。というのも、現在は住宅ローンが最低水準の低金利で借りることができます。

ローンを組む時期が遅れてしまえば金利が変動する可能性もありますし、それだけ完済年齢も遅くなるでしょう。また、2019年になってすぐに住宅価値が下がるとは言い切れないという点や、現在の名古屋市の上昇相場からも、不動産価値が下がるのを待つのは控えた方が良いでしょう。

名古屋の中古マンション市場とマンション購入プランを総合的に見て判断する

2018年以降に起きる様々な政策や問題点によって、中古マンションの市場価格は変動する可能性は十分に考えられます。中でも名古屋市内の中古マンションの相場価格はどのように変化するのでしょうか?
まずは現在の名古屋市内の中古マンション市場をチェックしてみましょう。中古マンション市場を見てみると、成約件数の増加は見られないにも関わらず、2015年からマンションの在庫戸数は増えています。つまり、マンションの売れ残りが多数存在しているということです。

また、価格相場を見ると、名古屋駅周辺エリアではマンション価格は上昇していますが、少し離れたエリアになると相場価格は落ち着いた値段が見られます。

既に名古屋市内ではマンション需要よりも供給の方が増えており、自分に合ったマンションを選びやすい時期になっています。名古屋駅から少し離れたエリアになれば中古マンションをお得に購入することもできるでしょう。

自身の購入計画も明確に

今まで2018年以降のマンション市場への影響などについてご紹介してきましたが、様々な影響によって今後中古マンションの価格相場は低下していくと考えられます。そう考えるとその時期まで待った方が良いと考える方も多く見られるかと思います。

しかしその一方で、損得を重視するあまり、自身のマイホーム購入計画を無理に立ててしまう危険もあります。新築か中古なのかもそうですが、そのエリアや価格市場を見た上で検討範囲を広げてみることも大切です。

検討範囲を広げることで、価格の違いや市場の違いもより把握しやすくなるでしょう。

また、自身のライフスタイルや資金計画も住宅購入には非常に重要となるポイントです。今後の情勢も考慮しつつ、無理のない範囲で計画的な資金計画を立て、よりベストなタイミングで購入できるようにしましょう。

市場経済ばかりに捉われず、本来の目的や購入計画を見失わないよう注意しなければなりません。市場経済と自身の購入計画を総合的に判断して、自分なりのタイミングを見つけるようにしましょう。

中古マンションの購入は将来のライフプランを元に作成する

名古屋市内で中古マンションの購入を検討される場合、資金計画が重要となりますが、資金計画は将来のライフプランがしっかりと見えていないと作成することができません。住宅ローン返済は人によっても異なりますが、大抵は20~30年近くかかってしまうものです。

そのため、将来のライフプランが見えていないと長期的な資金計画を作成することが難しくなってしまいます。

例えば子どもがいる場合、教育費などがかかってくるでしょう。しかし、子どもにかかる教育費などは年齢によってかかるタイミングが図りやすいため、将来のライフプランが立てやすいと言えます。

その他にも車の買い替えや家族旅行に出かけるなど、大きな支出がある時だけでも良いので、どれくらい将来お金がかかってくるのかを調べてみると住宅ローン返済のプランが立てやすくなります。

また、収入がなくなるタイミングも計画に入れておくと良いでしょう。世帯の働き手が減ってしまうとその分住宅ローンの返済が難しくなってしまうので、それまでに完済目標を立てる必要があります。

様々な情勢を把握しつつも、焦らず自分のライフプランに合わせたマイホーム計画を立てましょう。焦らずに決めることで自分はもちろん、家族全員が満足して快適に過ごせる中古マンションが見つかるはずです。

 

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