今のマンション相場が大きく上昇していることをご存知の方は多いと思いますが、

「この相場がいつまで続くのか。」

「いつかこのマンション相場が値崩れをした時に損をしてしまうのではないか。」

そのように考えて、なかなか購入に踏み切れない方もいらっしゃるかもしれません。

そこでこの記事では、購入時期を見極める上でヒントになりそうな、住宅ローンの金利や景気がマンション相場に与える影響などについて解説していきます。

名古屋の中古マンションの価格推移

まずは2022年まで名古屋の中古マンションがどのように価格が推移してきたのかを見てみましょう。

過去の70㎡あたりの中古マンション価格（東京カンテイ　プレスリリース/中古マンション価格（年間版）より抜粋）

ちょうど不動産価格が底をついたと言われるのが、東日本大震災後の2012年になるのですが、そこからは一貫して上昇を続けています。

2013年から比べると、55％ほど相場が上がっていることがデータを見ても分かります。

名古屋の中古マンション相場と東京との比較

よく中古マンションの値動きのお話をされる方もいらっしゃいますが、全体的なトレンドはともかく、エリアによって値上りの仕方や状況には違いがあります。

先ほどのチャートに東京都や大阪府のマンション相場を加えたものになります。

まず名古屋よりも大きな値上りをしている東京都（23区）は、同じく2013年から2022年までの上昇率は71％です。

名古屋と比べて上昇率だけみるとそこまで大きな違いがないように見えますが、そもそもの物件価格が違います。

東京23区の2022年の70平米当たりの中古マンション価格は6,842万円。名古屋の2,705万円と比べると、およそ2.5倍近い価格なのです。

名古屋と東京のマンション価格差から今後を予測する

住宅の過熱感を見る指標のひとつに「年収倍率」と呼ばれるものがあります。

年収倍率とは物件価格から年収を割った比率のことで、年収に対してどれくらいの倍数で家を購入しているかという意味になります。

東京都の平均年収は612万円。これをもとに年収倍率を計算すると、約11.2倍。

一方名古屋（愛知県）の平気年収は504万円。これをもとに年収倍率を計算すると、約5.3倍。

名古屋と東京の年収倍率は、およそ倍の違いがあります。

いくら東京の年収が高いとはいえ、住宅支出が家計を圧迫しているのは容易に想像が出来ます。

近年は投資マネーが中古マンションの相場を押し上げていますが、実際に需要を考えた時に、どちらの価格が落ちやすいかと考えるといかがでしょうか。

またもう一つ、価格差を考える上で重要なのが「2027年のリニア開通」です。（遅れる可能性が非常に高いですが、、）

リニアが出来ると、どのようなことが起こるか。

まず名古屋～品川間では時間が40分に短縮されます。

そしてその気になる運賃はというと、まだ正式な公表はないものの、2014年12月にJR東海の葛西会長は「のぞみ」の料金プラス700円で採算が合うとの見通しを示したのです。

つまり料金がそれほど変わらない中で、所要時間が半分以下になります。

それこそ名古屋から東京まで出勤というのも、普通にありえる未来がすぐそこまで来ているのです。

そんな未来が来るとどうなるでしょうか？

東京の物件と比べ名古屋の物件が相対的に安く映るようになります（なんといっても価格差は２．５倍）。

価格調整が働いた場合どのようになるでしょうか。

まだ名古屋には上昇余地があるような気がしなくもないですよね。

その他にも、すでに再開発が一息をついた名古屋駅エリアや久屋大通公園エリア、そして今後再開発がより活発化していく栄エリア、金山エリアなど、名古屋市の市況に関しては、元気もあり活況を呈しています。

名古屋のマンションは値崩れをするか？

名古屋のマンション相場には、まだ上昇余力があることはご理解いただけたかと思いますが、逆に名古屋のマンションが値崩れをするのではないかと考える方もいらっしゃるかと思います。

結論から申し上げると、名古屋のマンション相場はそこまで大きく値崩れを起こすことはないと考えています。

もちろん多少の調整が入ることはありますが、それでも大きく値崩れはしません。

そこでここからは、そう考える理由と、現在の名古屋のマンション相場を取り巻く環境や、値崩れをする可能性について探っていきたいと思います。

名古屋のマンション相場と住宅ローン金利

マンション相場と住宅ローンの金利は非常に密接に関係しています。

ですので、住宅ローン金利が今後どのような動きをするかを予測することは、マンション相場がどのように動くのかを読むことに、とても役に立ちます。

日銀が現在、主導しているマイナス金利政策では、預金の余剰金に対して金利がマイナスになるというものです。

日銀へ預金している各銀行などの余剰金が目減りし、住宅ローンの貸し出し競争が始まりました。

この住宅ローン金利は中古マンション相場と非常に密接しています。

基本的な知識として、金利が上がれば相場は下がり、金利が下がれは相場は上がります。

人々の所得に変化がないと仮定したとき、毎月の支払額は一定になるので、金利が変動すると、その中の利息と元本の割合が変わります。

まず金利が上がった場合、利息部分が増え、元本が減ります。

利息部分は銀行の収益となり、元本は物件価格に充てられるものです。

金利が上がれば元本に回る金額が減りますので、金利が上がれば相場は下がるということになります。

一方で金利が下がった場合、利息が減って元本（物件に回るお金）が増えますので、相場は上がります。

今現在の中古マンション上昇相場の大きな要因は日銀によるマイナス政策によるものです。

実際、今の現状は、固定金利は上昇しているものの、変動金利は変わっていません。

むしろマイナス金利や量的緩和によって余ったお金の運用先として、住宅ローンの貸し出し競争が起こっています。

変動金利の基準となる短期金利は変わっていませんが、銀行の優遇金利を加味した実質金利は下がっています。

この記事を執筆している2023年9月時点では、0.3％を切る金融機関も出てきています。

毎月の住宅ローン金利や、金利に影響を与えそうなニュースを公式LINEにて発信しています。

金利動向が気になる方は、ぜひ友だち登録をしてください。

今後の住宅ローン金利の予測

住宅ローンの金利（特に変動金利）がどう動くかによって相場に大きな影響を与えますが、今のところ変動金利が上昇する可能性はまだ低いと考えています。

日銀の変動金利を上げるための指標として、安定的な物価上昇というものがあります。

安定的な物価上昇とは、ただ単に物価が上がるだけでなく、人々の給与も安定して上がり、物価目標を達成できる時とされています。

昨今はご存知のように急激なインフレによって、この記事を執筆している2023年9月時点において、給与の上昇率から物価の上昇率を除いた実質賃金は15ヶ月連続でマイナスとなっております。

今の時点で変動金利を上げることは、物価上昇を抑える効果はあるかもしれませんが、不景気になるなど不利益の方が大きく、日銀の金利正常化への道のりは険しいと言わざるを得ません。

このような状況から、私はしばらく変動金利は上がらない（上げられない）と考えています。

日本政府や日銀が目指している状況

今の世界情勢や金利情勢を考えると、変動金利を上げた方がいい状況ですが、なかなか上げられない状況であることはご理解いただけたかと思います。

それでは日銀が目指す、安定的物価上昇のために、日本政府が今何をしようとしているのか。

すでに説明しましたが、安定的物価上昇は、物価だけでなく、人々の給与も上がることが前提となっております。

そこで日本政府は春闘などで、大企業へのベースアップ（賃金アップ）を要請したり、最低賃金を上げるなど、政府主導で国民の賃金を上げようとしています。

もし、日銀と日本政府が目標とする状況になってから金利を上げた場合、相場はどうなるでしょうか？

給与が増えるということは、毎月住宅支出に回せるお金が増えるということになります。

毎月の支払可能額が上昇すれば、仮に金利が上がった場合であったとしても、そもそもの毎月の支払額が増えているので、中古マンション相場への影響は限定的になります。

ここではマンション相場と住宅ローン金利との関係を説明していますが、企業業績と金利の関係性も同じようなことが言えます。

金利が上がっても企業業績を伸ばして、その結果として労働者の賃金が上がることが実現できれば、住宅ローン金利が上がってもマンション相場には影響がないと考えることができます。

不景気に強い名古屋の中古マンション相場

日銀の思惑通りに、景気が良くなり所得が上昇すればそれに越したことはありませんが、もしこのまま不景気に突入してしまった場合、中古マンションは下がるのでしょうか？

実は中古マンションの中でも、特に実需と言われる購入者が自分たちで住むために購入される中古マンションは不景気に強いと言われています。

その理由として、不景気になった場合に補助金や助成金などが景気刺激策として実施されますが、この景気刺激策の対象となるのが住宅マーケットなのです。

家が動くと、リフォーム業者や外構業者、家具家電業者や引越し業者など、非常に多くの業種業界に波及します。

この効果を狙って住宅マーケットに補助金や助成金などが実施されるのです。

このイメージを図にするとわかりやすいと思います。

補助金や助成金には、所得を上げる効果があるので、住宅マーケットは不景気に強いと言われています。

またマンション相場が下がったり、補助金などがはじまると、賃貸に住んでいるよりも家を買った方が得という状態になるので、賃貸からも一定数の人が流れています。

実際、2008年9月に発生した世界同時多発的な金融危機「リーマンショック」が発生した際も、中古マンションをはじめとした住宅不動産はほとんど値を下げませんでした。

こちらのチャートはリーマンショック（2008年9月）前後の各都市のマンション成約単価データから作成したものになります。

東京都では多少下がった局面もありますが、1年ほどで元に戻しています。

大阪府や愛知県に至ってはほとんど相場が変わっていないことが分かると思います。

名古屋のマンションは投資マネーが比較的少ない

マンションの中でも、特にタワーマンションは、不動産でありながら金融商品に近い性質を持っています。

つまりマンションは投機の対象になりやすい、という性質があります。

東京のマンション価格はこの投資マネーが世界から流入したことが一因と言われています。

投資マネーが流入するということは、マンションの価格が上昇します。

今でもマンション価格が上昇しているのは、円安による海外からの投資マネーが流入しているからと言われています。

名古屋市では東京ほど投資マネーは入ってきていませんでしたが、すでに名古屋駅など一部には流れこんできていますし、リニアの開通が見えてくるころに一段と流入してくるのではないかとも考えられます。

ただし現段階では、東京都に比べると投資マネーの流入量は比較的少なく、投資マネーが逆流した時にもあまり影響は少ないのではないかと考えています。

名古屋の新築マンション相場も値崩れしにくい

中古マンションの価格形成には、新築マンション価格の影響も多分にあります。

新築マンションが上がれば、高値を嫌う人たちが、中古マンションに人が流れるので中古マンション相場もつられるように上がります。

逆に新築マンション相場が下がれば、中古マンションから人が流れてくるので、中古マンションの相場もつられるように下がるという相関性があるからです。

今の名古屋の新築マンション相場はどうでしょうか？

土地相場の上昇やマンションに最適な土地の減少、円安による建築資材の高騰、そして人手不足による建築費の上昇と、原価と利益を積み立てて販売価格を決めていく新築マンションの相場が落ちる要素は今のところほとんど考えられません。

したがって中古マンションが落ちるようなこともなく、名古屋全体のマンション価格や相場は下がることが考えにくい状況です。

また仮に不景気が来たとしても、今残っているマンションディベロッパーは、かつてのリーマンショックを乗り切った財務体力のあるところばかりです。

リーマンショックの時に、東京都で一時的に下がったのは、新興ディベロッパー（後に倒産）の資金繰りが厳しくなる中で、新築マンションが投げ売られたからと言われていて、現在は同じようなことが起こることは考えにくい状況です。

世界情勢の影響

ここ最近の世界情勢は非常に不安定で、日本へも物価高や円安など、多大な影響を与えています。

特に中国不動産のバブルの崩壊も囁かれていますが、このこと自体でかつてのリーマンショックのような金融危機が発生するとは考えられていません。

あくまで中国国内のみの話であり、中国国内の経済が破綻するという話です。

もちろん輸出入などで関係がある企業などはその影響を受けるかもしれません。

世界の金利情勢や景気は日本の政策にも大きな影響を与えますが、今のところ日本は世界とは違う政策を採用しており、今後国際政治や国際経済との関係性に着目しておく必要があります。

このようなマーケットニュースの解説や金利情勢の動向などをチェックしたい方は、公式LINEの友だち登録をすると定期的にニュースが届きますので登録しておきましょう。

名古屋のマンション相場に影響する人口動態

今の日本は人口減少時代に突入しており、人口動態はマンション相場にも影響します。

2013年の日本の世帯数将来推計によると、日本の世帯総数は2019年の5307万世帯がピークで、2035年には4956世帯まで減少すると推計されています。

こうなってくると住宅市場全体が縮小してしまうため、現在の新築住宅を作り続けるというペースが続くと、結果的に供給過剰となってしまうでしょう。

空き家が多くなることで、不動産価格が下がる可能性も十分にありえます。

街の空洞化や過疎化などでエリア全体の地価下落も予想できますが、人気が高い状態が続いたままの地域も出てくるでしょう。

名古屋市は三大都市のひとつとして、周辺の自治体から人口を吸収しているので、人口減少や世帯減少の影響はほかの自治体とくらべて軽微です。

そもそも、今回のマンション相場の上昇はかつてのバブル期と違い、日本全体が上がっているわけではないということです。

ここ最近になって、地方都市でもプラスに転じるところが増えてきましたが、基本的に相場が大きく上昇しているのは都市圏であり、地方都市は長い目で見ると下降トレンドです。

だからと言って、安心することはできないですが、今後人口が減る時により利便性の高い場所に人が集まるというのは、世の中の常でもあります。

やはり中京圏の中心的な都市としての名古屋の魅力は非常に高く、それゆえにマンション相場が上昇している面もあるため、今後大きく値下がりするような局面は考えにくいというのが私の考えです。

名古屋の中古マンション相場の今後は？

繰り返しにもなりますが、名古屋のマンション相場は、そこまで大きく値崩れすることはないのではないかと考えています。

一時期より確かに相場は上昇しているものの、2012年頃に底をついたと言われる相場が安すぎただけという面もあります。

そして現在、名古屋の中古マンション相場は上がっているものの、東京や大阪と比較すればまだ価格の上昇余力は残っております。

特に三代都市圏の一角であり、リニアの中心地となり、どこへ行くのにもアクセスがいい名古屋市は非常に底堅い相場であると考えています。

また東京や大阪と比較すると、流入している投資マネーもそこまで大きくないところも値崩れしにくい要因と考えています。

将来の資産価値が中古マンションの購入基準に

このような状況下で、中古マンションを購入するときには、相場だけでなく、「将来どれくらいの価値が残るのか」という視点が欠かせません。

人口減少や家余りがより一層進むことが予測される中で、不動産は以下の３つに分かれていくといわれています。

1. 価格が上昇、もしくは現状維持
2. 緩やかに価格を下げていく
3. 売りたくても売れない「負」動産

一番良いのは①です。②は下げ率によります。

少なくとも③の「負」動産を間違えても購入しないようにしていくことが何よりも重要になります。

この考え方を「リセールバリュー」といいますが、購入するときに売却することも考えておく考え方で、これからの中古マンション選びには欠かせません。

相場が右肩上がりの時は、どんな物件を購入しても大きく損をすることはありませんでしたが、相場が上昇した時は、物件選びを間違えてしまうと、大きな損失を抱えてしまうリスクがあります。

より価値が下がりにくい中古マンションを選び、買ってはいけない物件を買わないために、重要になるのが「担当者選び」です。

中古マンションの価値は、立地と管理で決まります。

立地に関しては、比較的一般の方でも情報収集がしやすいですが、管理の良し悪しを一般の方が調査することはまずできません。

理由として、管理の内容に関わる書類が不動産業者でないと取り寄せられないこと。

またその書類を見て、そのマンションの管理の良し悪しを見極めるためには、会社の決算書を読み解くようなコツや知識、経験が必要となります。

よく管理の良し悪しというと、清掃がされているとか、大規模修繕工事が定期的にされているとか、滞納金が多くないかとか、そういう視点で見る方がプロでも多いのですが、本当の良し悪しは「管理組合の財務状況」です。

定期的な修繕維持活動をするためには、当然その財源が必要となります。

その財源となるのは、所有者から集めた修繕積立金で、マンションの管理組合の運営次第によって、財源が大きく不足するマンションも実はかなりの割合であります。

私も年間1000棟以上のマンションの管理組合を調査しますが、実感覚として３割くらいは「買わない方がいい」と判断しています。

実際国土交通省の管理組合に向けたアンケート結果を見ても同様の数字が出ているので、正しい感覚であろうと考えています。

積立金が不足すれば、毎月の修繕積立金が高額になったり、一時金が発生することとなれば、資産価値にはもちろん影響しますし、住みやすさの価値にも関わってきます。

将来一生住み続けるつもりであっても、住みやすさの価値と資産価値は連動しますので、ぜひ中古マンション購入にはリセールバリューの観点を持つようにしましょう。

ちなみに筆者は、名古屋の中古マンション購入で管理組合の調査はもちろん、無理のない予算から買ってはいけない物件の見極めができる数少ないエージェント（他に同じスタイルでやっている人の話を聞いたことがありません）として実績もかなりありますので、もし中古マンション購入でお悩みのことがあればお気軽にご相談ください。

まだ購入しない方が良い？それとも購入した方がいい？

今後、不景気が発生したり、空き家が増加し、不動産価格が下がる可能性は否めません。

資産価値がなくなってしまうことを懸念して、住宅を購入しない方が良いのでは？と判断する方も少なくないでしょう。

特に今は中古マンション相場も高止まりしている状況なので、購入の時期を考えるには難しい時かもしれません。

しかし、購入したいという気持ちが強いのであれば、そのときに購入するべきだという見方もあります。

賃貸よりも得

まず、賃貸住まいの場合、退職後であっても家賃を払い続ける必要があります。

退職後は収入が大幅に減るため、家賃の支払いを続けることも負担となるでしょう。

しかし、住宅中古マンションを購入して住宅ローンを組めば、計画的に支払いを進めていくことができます。

さらには団体信用生命保険に加入することで、万が一死亡や高度障害となってしまった場合でも保障が受けることができ、そうした面からもリスクが低くなると言えるでしょう。

不動産価値が下がるのを待つのは危険

不動産を購入するのであれば、なるべく安く購入したいという気持ちはあると思いますが、不動産価格が落ちるのを待って、あえて購入時期を先延ばしにしてしまうのは、あまり賢い選択とは言えません。

まず遅らせた期間分の家賃などの住居費用も発生するので、その分の損失も発生します。

また相場が思惑通りに動くとは限りません。

住宅の購入を伸ばすということは、機会損失が発生するというリスクを知っておく必要があります。

人それぞれによって購入するタイミングはあると思いますが、「買いたい」と思った時が買い時です。

相場はあくまで平均であり、相場が下がったときに、大きく価値を下げる物件もあれば、そこまで価値を落とさない物件もあります。

時期を待つよりも、資産価値の落ちにくい物件を選んで購入したほうが結果的には良いものになるのではないでしょうか。

自身の購入計画も明確に

ここまでに、名古屋のマンション価格の今後と、相場に影響することについてご紹介してきましたが、結局のところ相場に与える影響というのは１つや２つではなく、色んな要因が絡んできます。

また相場についてはある種の結果論のようなところがあり、後から振り返ることしかできず、コントロールすることは出来ません。

人によっては、相場が下がる時期まで待った方が良いと考える方もいるかもしれません。

しかしこれまでお伝えしたように、相場だけが最終的な家の価格に反映されるわけでもありません。

相場よりも重視したいのは、自身のライフスタイルや資金計画です。

市場経済ばかりに捉われず、本来の目的や購入計画を見失わないよう注意しなければなりません。

市場経済と自身の購入計画を総合的に判断して、自分なりのタイミングを見つけるようにしましょう。

中古マンションの購入は将来のライフプランを元に作成する

また中古マンションを購入するときは、どんな物件を誰から買うかという視点が非常に大切であることはここまで解説していきましたが、予算のところで間違えてしまっては元も子もありません。

予算における失敗はあなたが思っている以上に多く、国土交通省のアンケートでも約６割ほどの家庭が住宅ローンの破綻予備軍であることが見て取れます。

その予算の見極めはには、必ずライフプランニングシミュレーションを行うようにしてください。

ライフプランニングシミュレーションは、将来得られるであろう収入の予測から、これからかかる教育費や老後支出、毎月の生活費や余暇に回したい費用などをシミュレーションし、逆算的に無理のない予算が計算できる唯一無二の方法です。

ハウスクローバーの無料会員に登録をすると、無理のない予算を見極めるためのライフプランニング（予算）シミュレーションや、価値が落ちない中古マンション探しをサポートしてくれる全国の優良な担当者探しが無料で利用できます。

これから中古マンション購入をお考えの方は、ぜひ無料会員の登録をしましょう。

余談ではありますが、筆者は名古屋圏と東京圏で営業活動をしていますが、ライフプランニングシミュレーションをしていると、つくづく名古屋は恵まれているなと感じます。

ここまでにも解説してきましたが、確かに東京は年収も名古屋と比べて高いのですが、物件価格は名古屋と同等物件で比較すると2.5倍にもなります。

自由に使える可処分所得も名古屋の方が圧倒的に多いので、暮らしが豊かですし、ライフプランニングをしていても安心感があります。

どこに行くにもアクセスがいいですし、程よく都会で程よく田舎でとても住みやすい、いい街だと思っています。

筆者も、名古屋で育ち（生まれは富山、実家は稲沢）ずっと仕事をしてきましたので、名古屋については知り尽くしています。

名古屋で中古マンションをお探しの時は、お力にはなれると思いますので、お気軽にご相談ください。

具体的な物件を検討されている方はもちろん、まだ中古マンションの購入を考えばかりという方も全然大丈夫です。

むしろ相談は早ければ早いほど、相談するメリットは大きいですし、実際にそのようなお客様が多いです。

↓参考になったと思ったら「いいね」をお願します。

Copyright © 2023 名古屋で中古マンションや中古住宅の売買なら｜スタイルイノベーション All Rights Reserved.

不動産会社が売主になっている新築マンションのような物件であれば、仲介を挟まず購入することも出来ますが、通常の取引はほとんどが仲介に不動産会社を挟むことが多くなります。

そして住宅取引において、個別性が非常に強いと言われる不動産は、担当者の良し悪しが結果に大きく影響すると言われています。

しかし不動産会社といっても、コンビニの数より多いと言われる業者の中で、どうやって見分けていけばいいのか不安に感じる方もいらっしゃると思います。

そこで、不動産会社はどこがいいか、選び方やその注意点についてお伝えしていきます。

家を買うときは、特に不動産会社や担当者が重要になりますので、これから住宅購入をお考えの方は、マンションであれ戸建てであれ、ぜひ最後までご一読ください。

住宅はどこの不動産会社からでも購入できる

住宅の情報を探すときに、多くの方はSUUMOやHOMESなどといった不動産情報サイトを見ると思います。

その時に同じ物件を色んな不動産会社が掲載しているのを見かけたことはありませんか？

実は、これは不動産業界の仕組みが大きく関係しています。

そこで、まずは不動産業界の仕組みから説明していきます。

不動産業界の仕組み

不動産売買は売主と買主、そして不動産会社によって成り立っています。

不動産業界の全体像

上の図は、不動産業界の全体像です。

まず一番左手の売主さんが売りたいと思った時に、不動産会社へ売却の依頼をします。

この売却の依頼を受けた不動産会社は「元付業者（もとづけぎょうしゃ）」と呼ばれます。

そして、売却の依頼を受けた元付業者は次に「レインズ」と呼ばれる物件情報のデータベースシステムに掲載します。

そのレインズを見た購入者側につく不動産会社（客付業者：きゃくづけ）が自社の顧客に紹介したり、物件を借りて広告を掲載して集客を行ったりします。

このような仕組みになっていることから、同じ物件が色んな不動産会社の名前で不動産情報サイトに掲載されているようなことが起こりえるのです。

本質を言ってしまえば、住宅というのは基本的にはどこの不動産会社からでも購入することが出来ます。

だからこそ、どこの不動産会社から購入するのかを検討することが重要になってくるのです。

物件量○○○件以上！はどこも同じ

例えば、ホームページやチラシなどで「物件情報量　地域No.1」とか「現在紹介できる物件○○○件以上！」なんてキャッチコピーを見かけると思いますが、どこの会社でも扱える物件量は変わりません。

通常、自社が売却の依頼を受けている物件数はたかが知れています。

どこもレインズの情報を見て物件の紹介を行っているに過ぎません。

扱える物件情報はどこの不動産会社でも変わらないので、この手のキャッチコピーは気にしなくても大丈夫です。

むしろ、そういったキャッチコピーは物件で集客をしている業者の姿勢の表れでもあります。

このような集客をしている不動産業者には気を付けましょう。

不動産会社のスタンスや得意分野を知ろう

不動産会社の数は、現在コンビニよりも多いと言われていますが、不動産会社の中でも棲み分けがあります。

まず大まかに分けるのであれば、売買をメインにしているのか、賃貸をメインにしているのか、管理をメインにしているかで分けられます。

次に売買を主業としている不動産会社でも、買取再販をメインにしている業者や仲介をメインにしている会社に分けられます。

さらに仲介をメインにしている業者の中でも、売り物件を獲得することに注力している元付に強い会社や、購入者向けの仲介に注力している客付けに強い会社があります。

このように一言で不動産会社といっても、どういった業務を主力にしているかというスタンスを知ることが、まずは不動産会社選びの第一歩になります。

元付と客付に求められるスキルは別もの

なぜ不動産会社のスタンスや得意分野を知ることが重要かというと、売買仲介の中でも、元付（売主側）業者と客付（買主側）業者に求められる知識やスキルは全くことなります。

売り主から物件を預かる元付業者で必要になる知識やスキルは、不動産取引の実務的なものになります。

たとえば物件調査だったり、権利関係の取りまとめなどです。

不動産を売却した時の税務の知識も必要になります。

一方で、買主から依頼を受ける客付け業者では、物件の資産価値や将来的なリスクの見極め、住宅購入で利用できる税制・補助金などの知識や手続きができるように実行援助をすること、住宅ローンの知識など幅広く求められます。

ある程度両方ともできる会社が大半ですが、それでも近年は中古住宅の流通量が増えるにしたがって、建築の知識や税制や補助金制度などが複雑化してきており、得意分野は徐々に分かれてきているように感じています。

ですから不動産の選び方で、一番初めに考えるのは、どちらが得意が会社なのかを見極めることです。

売却に強い不動産会社の見極め方

売却に強い会社で一番わかりやすいところでいえば、大手不動産会社です。

また地場の仲介業者で営業年数が長いところも、比較的元付をメインにやっているところが多いです。

不動産業界は元来、売主が強いと言われてきました。

物件量が足りなかった時代、経済が右上がりだった時代、物件の所有者である売主を押さえておけば売上があがる時代がありました。

買主はどちらかと言えば軽視されていたのです。

そういった時代の名残もあって、営業年数が長い地場の仲介業者も元付がメインと予測することが出来ます。

ちなみに、営業年数が長いかどうかは、免許番号を見ればわかります。

免許番号は通常「○○県知事（△）第××××号」という表記になります。

県をまたいで支店がある会社では、県知事ではなく国土交通大臣になります。

この免許番号の「△」の部分の数字を見ると、営業年数がどれくらいあるかがわかります。

1から順に免許が更新されるごとに数が増えていきます。

免許の更新は5年に1度なので、「１」となっていれば5年以内、「２」となっていれば6年以上10年未満と、営業年数を予測することが出来ます。

購入に強い不動産会社の見極め方

実際に住宅を探すときに強い味方になってくれるのは、購入に強い客付け業者です。

客付業者に強い業者は、当たり前ですが知識だけでなく経験やスキルが絶対的に必要になってきます。

ただしこれまでの不動産業界が売主重視であったため、客付に強い業者は実はそこまで多くないのが現状です。

そこで次の項目からは、実際に客付に強い不動産会社の選び方について解説していきます。

ちなみに私が企画運営しているハウスクローバーでは、全国の優良で客付が得意な担当者が探せるサイトになっています。

こちらの活用もぜひご検討ください。

不動産会社はどこがいいか？購入に強い業者の選び方と注意点

不動産会社によって、得手不得手なことがあることはご理解いただけたと思っています。

ここからは実際に客付に強い不動産会社を探すときの手順と選び方、またその時の注意点についてお伝えしていきます。

手順①　不動産会社のHPを見る

まず一番最初に会社のホームページを見ていきます。

今のご時世、ホームページくらい当たり前にあるだろうと考えるかもしれませんが、ホームページ自体が無いところや、あってもスマホに対応していないような不動産会社も多数あります。

ホームページすらない会社は問題外ですが、まずは色んな会社のホームページを見ていきます。

見るときのポイントは、

1. 物件情報や量は気にしない
2. サービスの内容を注意して見る
3. 経営者の顔は出ているか

などをチェックしていきます。

物件情報や量はあまり気にしなくて大丈夫です。

他の会社でも同じ物件を紹介してもらえるので気にしなくて構いません。

そのほか物件情報以外に、サービス内容をしっかり見ましょう。

あなたの不安を解決してくれそうなサービスがあるかどうかを確認していきます。

物件情報を無くしたら何も残らないようなペラペラのホームページの会社も、除いた方がいいです。

最後に経営者の言葉や顔がしっかり載っているか、というのも基本的なことですが重要なことです。

特に地場の企業は社長が会社の顔でもあるので、信頼できそうな人か確認してみましょう。

社長が分かったらSNSなどで検索してみるのもひとつです。

今の時代ならではの探し方ではないでしょうか。

手順②：実際に不動産会社を訪れる

ある程度、会社の数を絞れたら、実際に訪問してみましょう。

ホームページはお金をかければ良いものが作れますが、実際に会社に訪問して、ホームページで抱いた印象と変わらないか、雰囲気が悪かったり、事務所内が雑然としていないか、などをチェックしていきます。

ただし、訪問する時は突然訪問するよりも、事前に予約をしていくようにしましょう。

突然でも対応はしてくれると思いますが、営業マンが外出していていなかったりすると、二度手間になることもあります。

手順③：担当者を見極める

不動産会社を訪れると、担当となる方が応対をしてくれます。

不動産会社も大切ですが、最終的に住宅購入の良し悪しが決まるは担当者です。

一昔前であれば、人柄が良ければ良いという風潮もありましたが、制度や税制や建築のことなど、高度な知識とスキルが求められる現代では、それだけでは不十分です。

不動産会社の担当者は口が上手な人も多いので、惑わされないようにしてください。

次の項目では、実際に担当者の良し悪しを見極めるポイントを解説していきます。

良い担当者とダメな担当者の見極め方　７選

ここからは良い担当者とダメな担当者の見極め方を解説します。

一般の消費者が担当者を見極めることについてですが、実はハードルは決して低くありません。

しかし、ポイントさえ知っていれば割と簡単に見極められるものもありますし、この記事を深く読んで、業界の裏側を知らないと気がつけないこともあります。

この記事の中でも重要な項目の一つとなりますので、ぜひじっくり読んでみてください。

この記事を読んだ上で、もし担当者と接してみて「少し違うな」と感じたら、担当者を変えてもらうか、他の不動産会社も検討してみましょう。

宅地建物取引士の資格者か

宅地建物取引士（以下：宅建士）とは、不動産取引を行う上で欠かせない資格です。

不動産取引には、契約前に重要事項の説明を行いますが、この業務は宅建士の独占業務となっており、宅建士が責任を持つ法律行為です。

不動産業界には、宅建士を保有していない担当者もたくさんいますが、私は最低限、宅建士を保有していない担当者は、やめた方いいと考えています。

というのも、アメリカではそもそも資格がないと営業すらできませんし、宅建士を持っているかどうかは、不動産業界の知識や経験があるという一つの目安にはなります。

特に業界歴が長いのに宅建士を持っていない担当者は、どこかしら資格を軽視している人も多く、実際にどこか軽薄な印象を受けることが多いです。

質問に対する回答は適切か

担当者と住宅購入について話を進めていくと、いろいろな質問が浮かんでくると思います。

初めての方が多いと思いますし、仮に２回目以降であったとしても、以前とは市況や法律などが全く違っていたりするので、分からないことがあって当然です。

そのような時は当然のように担当者に質問をすると思いますが、その回答が明確で根拠を伴うものかどうか。

担当者の回答については覚えておき、後からネットで検索したり、セカンドオピニオンなどを受けるなどして、担当者の言っていることが正しいかどうかを確認するようにしましょう。

セカンドオピニオンについては、筆者が企画運営をしているハウスクローバーの「Q&Aシステム」が最適です。

質問をすると、ハウスクローバーに掲載されている全国の優良な担当者が答えてくれます。

とても便利な機能なので、ぜひご活用ください。

こちらの意図をしっかり読み取ってくれるか

不動産営業として、最も重要な能力の一つ、コミュニケーション能力に関する内容です。

こちらが希望する条件や内容の意図をしっかり読み取ってくれる担当者は気持ちのいい取引ができますが、中には頓珍漢な対応をする人もいます。

そのような担当者は取引を進める上で、非常にストレスを感じやすい相手となりますので、違和感を感じたら他の担当者にも相談してみると良いと思います。

メールや電話へのレスポンスやフットワークは軽いか

普段のやり取りの中で、メールへの返信や電話の折り返しなど、ご自身とテンポが合うかどうか。

また不安を感じないレベルであるかどうかは、実はとても重要な要素です。

フットワークの軽さも含まれますが、不動産という商品は全てが一点もので、常に他の購入者との競争になります。

人気物件は競争があるのは当然のこととして、しばらく売れ残っていた物件に急に複数の申し込みが入ったりするのも、割と不動産取引あるあるです。

つまり不動産購入は、他の購入希望者と競争になった時に、スピード勝負になることも多々あります。

スピード勝負で負けて、欲しいと思った物件が買えないことほど悲しいものはありません。

そのような状況になったとした時に、普段からレスポンスやフットワークが悪い担当者が、いざという時に役に立つかどうかを考えてみてください。

筆者もいろんな担当者の話を聞きますが、１週間返事がないというような担当者も割とザラにいます。

デメリットをしっかり伝えてくれるか

担当者の中には物件の良いところばかりを言ってきて、デメリットをほとんど話さない担当者もいます。

しかし購入する立場としては、良いことばかりではなく、デメリットも把握した上で購入したいと考えるのではないでしょうか。

デメリットをしっかり伝えてくれない担当者は、とにかく売りたい気持ちが先行していて、あまり相応しくないように感じます。

リフォーム済み物件や新築戸建ばかりを紹介してこないか

こちらが特に希望していないのに、リフォーム済みの中古マンションや新築戸建てばかりを紹介してくる担当者は注意が必要です。

なぜならリフォーム済み物件や新築戸建ては不動産業者からしてみると、通常の物件よりも売上が２倍となる取引で、このような物件ばかりを紹介してくる担当者は、あなたの利益よりも売上をあげることが目的の担当者である可能性が高いからです。

その秘密は仲介方法にあります。

具体的には「両手仲介」と「片手仲介」の違いです。

分かりやすく下記のイラストで図示します。

この仲介の形態は「片手仲介」と言って、一般的な中古マンションや中古戸建てに多い形態です。

売主側の不動産会社Aがいて、購入者側の不動産会社Bがいて、二つの不動産会社が共同で仲介を行うケースです。

仲介手数料は売主と買主から、それぞれの不動産会社に支払われ、片方の仲介業務を主に行うもので「片手仲介」と呼ばれます。

レインズが普及した現代では一般的な形態です。

一方でこちらが「両手仲介」と呼ばれる形態です。

間に入る不動産会社Aが売主と買主の両方を行うことから「両手仲介」と呼ばれ、仲介手数料もそれぞれから受け取ることができるため、一つの取引で「片手仲介」の倍になります。

この「両手仲介」取引となるのが、リフォーム済み物件や新築戸建てになるのです。

こちらが特に希望していないのに、これらのような物件ばかり紹介してくるのは、あなたの利益よりも自社や担当者の利益を優先することが目的になっているというのはこのことからです。

リフォーム済み物件や新築戸建てにも、もちろんいい物件はありますが、ダメな物件ももちろんあります。

しかも、それらに限定してしまうと選択肢の分母が減ってしまいますので、もしそのような担当者がいれば、やめた方が良いと思います。

旧耐震の物件についてどのような認識を持っているか

旧耐震の物件とは、建築基準法が大幅に改正された1981年6月以前に確認申請がされた物件の総称です。

基本的に旧耐震の物件は、安全性はもちろん、資産価値的にも難があり、お勧めはしていません。

予算やエリアを考えた時に、どうしても旧耐震で選ばざるを得ないこともありますが、よほどの理由がない限りはやめた方がいいです。

なので、旧耐震の物件についてどう思うかを担当者に聞いてみてください。

ここで、私と同じような意見が出れば問題ありませんが、そうでない場合、売上重視の担当者である可能性が高いのでやめた方が無難です。

絶対にやってはいけない不動産会社の選び方と３つの理由

ここまでは、家を買うときの不動産会社の選び方について解説してきましたが、逆に絶対やってはいけない不動産会社の選び方を解説します。

それは、物件情報サイト（SUUMOやATHOMEなど）から問い合わせをした不動産会社の担当者でそのまま取引を進めることです。

多くの人がこれらのサイトを活用して実際に問い合わせをしていますが、実はやってはいけない不動産会社の選び方になるのです。

もちろん物件情報を見ること自体は悪くはありません。

あくまでそこから問い合わせをすることがいけないのです。

その３つの理由についてここから解説していきます。

理由① 物件情報の大半が元付業者が広告を出している

まず一つ目の理由が、「物件情報の大半は売主側の業者である元付業者が物件広告を出しているから」です。

この記事の冒頭でも説明しましたが、物件情報サイトに載せている不動産会社でなくても、どこの不動産会社でも同じ物件を購入することができます。

しかし、SUUMOやAthomeに物件情報を掲載している不動産会社は、その大変が売主から物件の売却を依頼された不動産会社（元付業者）です。

これの何が問題かというと、元付業者は売主の味方であるということです。

元付業者の仕事は売主から預かった物件を少しでも早く高く売ることが仕事です。

ですから、法令上定められた内容（事件やトラブルの有無など）は告知しなければいけませんが、言わなくてもいい、相場と比較して高いとか、将来の資産価値や管理組合の将来的なリスクなどについては、仮に知っていても教えてくれません。

なぜなら、そのようなことを教えてしまうと、売れなくなるか価格を下げられるからです。

つまり売主側の業者に問い合わせをして取引を進めるということは、売主の味方である不動産会社と対峙して、自分が損をしないように気をつけて取引を進めないといけないということです。

取引に相当なれた人でないと、おそらく損をする可能性が高くなるのではないでしょうか。

理由② 担当者の質がわからない

担当者が住宅購入の可否を決める重要な要素であることは、ここまでにも説明してきましたが、その担当者が運次第となることのリスクがあります。

もちろん良い担当者もいますし、良い担当者にあたれば問題はないのですが、問題になるのは逆のケースです。

先ほど説明した取引を中止するべき担当者の特徴を持っていることも多々あります。

実際、私の元にも担当者に対する相談が数多く寄せられます。

ストレスを抱えたまま、数千万円の取引を進め、さらには物件によっては100万円以上もする仲介手数料を支払うのは、どうなのでしょうか。

理由③ 客付業者であっても売ることが目的になりやすい

３つ目の理由は構造上の欠陥になります。

物件情報サイトに物件情報を掲載しているのは、その大半が売主側の業者と説明しました。

一方で、数は少ないものの、買主の味方となってくれる購入者側の業者も掲載をしていることがあります。

しかし、そんな買主の味方になるべき客付業者であっても、売主側の業者のように、売ることが目的になってしまいがちなのが、物件情報サイトの構造的な欠点なのです。

どういうことか、具体的に説明していきます。

少しイメージをしていただければと思うのですが、家を探していて問い合わせをするときは、物件情報で色々見て気になる物件を２、３つくらいに絞って問い合わせることが多いと思います。

そうすると２、３の物件の向こうにいる不動産会社も自動的に２、３社いることになります。

つまり問い合わせを受けた不動産会社としては最初から競合がいる状態でのスタートになります。

仮に問い合わせを受けた物件が、旧耐震の物件で微妙な内容であっても、それを正直伝えることを基本はしません。

なぜなら正直に伝えてしまうと、お客様には喜ばれるかもしれませんが、他の競合する不動産会社に行って、営業を受けて物件を購入してしまうかもしれません。

そうなると、正直に言ったのに自社の売り上げは「ゼロ」で、他の不動産会社が売上を持っていってしまうのです。

つまり「正直者がバカを見る」、これが物件情報サイトに潜む欠陥です。

なぜ担当者を選んで住宅購入を進めるべきなのか？

ここで、一つご紹介したい考え方があります。

それは、物件情報サイトで問い合わせるのではなく、物件を探し出す前に、不動産会社、もっと言えば担当者を探すという考え方です。

実はこの考え方は、欧米では一般的な考え方で、平均的な人で５〜６回住み替えると言われるアメリカでは、物件の内覧をする前に、不動産エージェント（担当者）を探すという文化が根付いています。

実際、担当者を選ぶとどのようなことが起こるのか。

担当者を選ぶということは、サービスの質や経験などに基づいて探すことになります。

まずここに、これまでの日本の不動産業界にはなかったサービス競争が起こります（日本の不動産業界はサービス競争ではなく物件情報での競争を未だにしている化石のような業界であるのが実情です）。

そして選ばれた担当者は、何かしらの物件を自分を通じて買ってもらえることになる（もちろんサービスや対応が悪ければチェンジされる）ので、この状態に初めて買ってはいけない物件を「買ってはいけないですよ」と言えるようになるのです。

つまり、担当者を探すことこそが、唯一コンサルティングを受けられるようになるのです。

今の日本の住宅市場は家は余っていて、買ってはいけない物件が多く出回っており、情報の非対称性もまだまだあります。

そんな時代だからこそ、物件選びで失敗しないためにも、担当者を選んで家探しを進めることが適しているのではないかと考えています。

全国の優良な担当者が探せるハウスクローバーとは？

筆者が運営しているハウスクローバーは、住宅購入に欠かせないサービスが一つになった、新しい時代の家探しの仕組みを提供する、日本で唯一のサービスです。

そしてハウスクローバーでは、全国の優良な担当者が探すことができるようになっています。

さらに、これまで担当者を利用したユーザーの評価も参考にしながら選ぶことができます。

このような仕組みを活用して、失敗しないための家探しの準備を進めていくと良いのではないでしょうか？

不動産会社を選ぶときによくある質問

最後に、実際に私も営業として顧客の住宅購入のお手伝いをしている中で、不動産会社の選び方について、よく受ける質問をご紹介します。

Q.不動産会社を途中で変えることはできるの？

ケースバイケースです。

例えば不動産情報サイトで、元付業者に問い合わせをしている場合。

このケースは難しいと考えてください。

不動産業界はあなたが思っている以上に横のつながりを大事にします。

すでに元付業者に問い合わせてしまっている場合、横入りになりますので、この場合は理論的には出来ても、道義的な問題で難しいと考えてください。

逆に客付け業者はいくらでも変更することが出来ます。

そういった意味でも、最初に不動産会社を選ぶメリットはあるのではないでしょうか？

Q.仲介手数料半額や無料の不動産会社ってどうなの？

たまに見かけますが、お客様から仲介手数料をいただかないということは、売主から仲介手数料をもらうしかありません。

自社で預かっている物件や、売主が不動産会社であるような物件であれば仲介手数料はもらえますが、そうでない物件についてはお客様からもらうしかないので、必然的に紹介してもらえません。

内覧の希望を申し伝えても難癖つけて見せてもらえない可能性が高いです。

それに、仲介手数料が半額もしくは無料ということは、受けられるサービスの質も高くはありません。

考えてみたらわかると思いますが、同じ仕事をしても稼げない不動産会社には優秀な担当者は残りません。

正しい考え方として、付加価値のあるサービスを受けて納得した上で仲介手数料を支払う気持ちでいた方がいいと思います。

3％の手数料をケチって住宅購入で後悔するようなことになってしまっては、元も子もありません。

まとめ

いかがでしょうか？住宅購入に欠かせないキーパーソンが不動産会社の担当者です。

物件そのものは、どこからも購入できる仕組みになっています。

重要なのは「誰から買うか」という視点です。

他にも不動産会社には売却（元付）が強い会社、購入（客付）が強い会社があります。

それぞれの特性を見分けて選ぶようにしましょう。

ホームページや実際に店舗を訪れて雰囲気など確認してください。

最終的には担当者の力量になりますので、人間性はもちろんですが、知識やスキル面でも大丈夫そうか見極めるようにしてください。

多くの方が、賃貸と同じように、あまり意識せずに不動産情報サイトなどから直接問い合わせてしまっているケースが多いように感じますが、一生で一番高い買い物です。

賃貸と売買では失敗した時のダメージも、気を付けるべきポイントも全く違います。

失敗を避けるためにも不動産会社はしっかり選ぶようにしましょう。

Copyright © 2023 名古屋で中古マンションや中古住宅の売買なら｜スタイルイノベーション All Rights Reserved.

この３つの支出をどのようにコントロールするかが、人生においての戦略と置き換えてもいいのかもしれません。

いきなり壮大な話になってしまいましたが、三大支出のうち、住宅部分において「賃貸か持ち家か」は昔から議論されているテーマであり、結婚や出産など、あらゆる場面で、どうちらにするかという選択を迫られるのではないでしょうか。

ただ世の中には色んな情報もあふれていますし、どれが正解なのかも分かりません。

「家を買いたいけれど、本当に買ってもいいのか分からない」と迷う方も多いと思います。

家を買うことで暮らしが豊かになる反面、失敗のリスクもあります。

だからといって賃貸にずっと住み続けるのかと言われれば、「それはそれでちょっと違うかな」と考える方も多いのではないでしょうか。

そこでここでは、賃貸との比較をしながら、迷いに向かい合うための正しい知識をお伝えします。

非常に重要で本質的なことなのですが、これまでにあまり教えらてない考え方も多分に含まれますので、一度だけでなく、二度三度と目を通していただけるとより理解が深まると思います。

なぜ人は、家を買うべきか迷うのか？

そもそもなぜ多くの人が、家を買うべきか迷うのかを考えてみたいと思います。

大体の人が家を買うキッカケとしてあげるのが、結婚や出産などの転機や、今の賃貸が手狭になってきたとか、賃料がもったいなく感じるようになってきたとか、様々なタイミングがあります。

ただ家を買うということは、賃貸を借りるのと違い、人生で一番高いといわれる買い物をすることです。

大きな決断や変化というのはストレスを伴う行為で、今のコンフォートゾーンと呼ばれる心地よい状態から抜け出すことにエネルギーが必要になる行為です。

また大きな買い物だからこそ、失敗した時のことを考えてしまうと、尻込みしたり、迷ったりするのではないでしょうか。

他にも、日常品を買うのとは違い、家に対しては特別な感情を抱く方も多く、理性と感情がからむ難しい買い物であることも、話をややこしくしているところはあるのかもしれませんね。

さらに、これからの先行き不透明感を感じているのかもしれません。

いずれにせよ、家を買うというのは色んな感情が絡む難しい買い物だと思います。

実際に私のもとには、たくさんの顧客の家探しのお手伝いをするなかで、直前で不安になって相談される方もいらっしゃいます。

結婚直前期に憂鬱な気分になる「マリッジブルー」に似てますと表現をされたお客様もいらっしゃいました。

だからこそ、家を買おうか迷った時には、不安や迷いに対して自分なりの答えを持っておく必要があるのではないかと考えています。

賃貸と持ち家では比べる土俵がそもそも違う

人生の選択において、必ず賃貸か持ち家の選択をしなければなりません。

よくどちらが得かという議論がされていますが、そもそも私は賃貸と持ち家では比べる土俵が違うと思っています。

賃貸はコストですので、そのコストに見合った効果が得られているかどうかが議論になります。

利便性も高く、人気のエリアではそれだけ見合う効果も高くなるので、コストも高くなります。

逆に持ち家に関しては、資産に反映されるので、投資的な視点で評価をします。

つまり、そもそも比べること自体がナンセンスだと思っています。

経済は合理的にできていて、賃貸と持ち家は、同じ立地で同じような物件であれば、最終的にお金の支出はトントンになります。

賃貸にしろ持ち家にしろ、それぞれにメリット・デメリットがあって、損得よりもどちらが価値観やライフスタイルに合うかということではないでしょうか？

賃貸と持ち家のメリット・デメリット

それぞれのメリット・デメリットをまとめました。

あなたの価値観やライフスタイルを考えてみて、どちらが合いそうか考えながらご覧下さい。

それぞれのメリット・デメリットを説明する前に、賃貸か持ち家かを比較するうえで、大前提のお話をします。

資産になる家、消費になる家

一昔前までの日本では、不動産神話と呼ばれる認識があって、土地や住宅はすべて資産になると考えられてきました。

人口が増えていて、経済も右肩上がりの時はその考え方が合っていたのかもしれません。

しかし、今は経済も成熟し、価値観やライフスタイルは多様化し、人口は減り始め、家が余る時代です。

そんな状況の中、不動産はすべてが資産になるのではく、以下の３つに分かれていくと考えられています。

私たちは、どのような物件を探していくべきでしょうか。

①が理想ですが、これは全体の15%ほどしかないと言われています。

③は論外として、②は価格の落ち幅次第です。

そこで②のうち、実際に資産になる家と、消費する家を購入したときの例を挙げてみたいと思います。

シミュレーション

もし、今家を買うかどうか迷っていて、検討している家が③や②でも落ち幅の大きい「消費する家」の可能性が高いのであれば、思いとどまってください。

賃貸と持ち家の違い

それでは賃貸と持ち家のメリット・デメリットを比較しながら、それぞれの違いについて説明していきます。

住宅支出を支払うペース

賃貸と持ち家の違いは、住宅支出を支払うペースです。

仮に賃貸と持ち家の支払う金額がほぼ同じくらいだったとしても、賃貸はずっと一定のペースで支払いが続きます。

持ち家であれば、現役世代に賃貸よりも多く支払う傾向になりますが、老後は住宅ローンが終わっているので、固定資産税等の税金や修繕費用などの所有コストだけで済みます。

今後、もらえる年金額は間違いなく減っていく中で、持ち家であれば最悪なんとかなりますが、賃貸の場合は一生賃料を払い続けていかなければいけません。

良く老後の貯金はいくらあったほうがいいか、という議論もありますが、持ち家と賃貸の人では全く違ってきます。

アリとキリギリスの話によく似ている気がしますが、賃貸の方は持ち家の方よりも多くの預貯金を持っていないと老後破綻の可能性が高くなります。

その点は気を付けておくべきでしょう。

セーフティネットの有無

賃貸と持ち家の一番の違いはセーフティネットではないでしょうか。

団体信用生命保険

セーフティネットで一番にあがるのは、団体信用生命保険です。

これは銀行が住宅ローンを借りる人を対象とした保険で、もし万が一、借りた方に何かあったときに、保険で住宅ローンを完済する仕組みです。

銀行が保険契約者で、住宅ローンを借りる方が被保険者となるので、対象者がかなりの人数になることにより保険料も個人で生命保険に入るよりもかなり割安です。

また最近では死亡・高度障害以外にも、３大疾病から８大疾病まで対象の病気を幅広くしたものや、がんと診断されたら保険が適用されるといった支払われやすい商品など、幅広く出ています。

もし住宅ローンを借りた人に万が一のことがあっても、団体信用生命保険があれば、残された家族に住居だけでも残すことができます。

賃貸では、いくら一家の大黒柱に万が一のことが起ころうとも賃料を支払い続けなければいけません。

住宅ローンの減免制度

少しマニアックかもしれませんが、知っておくのと知らないのとでは、いざという時に大きな違いを生む制度です。

減免とは辞書で調べると、「負担を軽くし、または全く除くこと。軽減と免除。」と書いてあります。

住宅ローンの減免制度とはその名前の通り、住宅ローンを無かったことにしてしまう制度です。

いきなりこんなことを言われても戸惑ってしまうと思うので、経緯をお話します。

2011年3月に発生した東日本大震災では、揺れや津波によって多くの家屋が被害にあいました。

生活を再興していくうえで、津波で流されてしまったり、倒壊したりして住めなくなった家は、再度立て直したり、買い直したりしなければいけません。

しかしもともと住宅ローンがあった状態では、二重ローンになってしまうので、生活の復興の妨げになってしまう可能性がありました。

そこで政府は、一定の条件のもと、被災して家を無くしてしまった人の住宅ローンを無かったことしてしまう減免制度を特別法として施行しました。

無かったことになるので、個人信用情報などにも残りません。

しかもこれは住宅ローンだけでなく、自動車ローンなどにも適用されるのです。

そして、2016年4月に発生した熊本地震を機に、特別法から一般法になりました。

つまりこれからも起こると言われている大地震がありますが、その際にこの減免制度が利用できるようになっているのです。

ただ熊本地震の時も周知があまりされていなくて、利用率が低かったことが問題になっています。

何かあったときに、こういった制度を知っている人が周りにいると心強いですね。

金融円滑化法

金融円滑法とは、2009年のリーマンショック発生時の大不況の最中にできた特別法です。

リーマンショックは世界中を巻き込んだ大不況で、法人・個人に関わらず多くの人が仕事を失ったり、収入が減りました。

そんな状況の中、支払いに窮する方も多くでてきたため、政府が金融機関に対して、支払いの相談があれば、必ず相談に乗りなさいという強制力のある法律（特別法）を施行しました。

この法律によって金融機関はリスケジュールなどの対応で、柔軟に支払い条件の相談に応じるようになりました。

金融円滑化法は、2013年にその役割を終えましたが、金融庁は金融機関に対して、同じような対応を続けるようにとお達しを出しています。

たとえば三菱UFJ銀行のホームページ上にも以下のような文面が残っています。

「中小企業」となっていますが、個人にも適用されます。

一次的に収入が減りそうなときに、住宅ローンであれば返済条件等の相談ができますが、賃貸ではそんな相談はかなりハードルが高いです。

知らなければ使えませんが、持ち家には賃貸にないセーフティネットがたくさん用意されていることを知っておいてください。

持ち家で資産形成をしていく欧米人

資産価値は、賃貸にはない持ち家ならではのメリットです。

もちろん資産価値のある家を探すことが大前提です。

よく持ち家のデメリットとして、簡単に引っ越しができないことが挙げられますが、本当にそうでしょうか。

たとえば、アメリカでは平均的な人で５、６回ほど住み替えると言われています。賃貸ではなく売買です。

欧米人は、自宅を資産とみなして「投資」的視点をもって住宅を購入します。

資産が落ちにくい家を探して、資産が落ちないようにメンテナンスして、最終的に買った時に近い金額で売って、また新しい家を購入していきます。

賃貸のように持ち家を住み替えているのです。

本当の家の値段は「買った時の価格ー売った時の価格」と考えられます。

買った時と売った時の価格差が小さければ小さいほど（プラスならなお良し）、住宅支出は安く済んでいますので、浮いた費用を教育費や老後、レジャー費用に回すなどして、暮らしを豊かにしているのです。

弊社が提供するサービスを通じて目指したい世界は、家を上手に活用して、人々の暮らしが豊かになっていく世の中です。

弊社の理念でもある「住まいを通じて人々の暮らしを豊かにする」というのはこういう世の中を実現したいという想いからです。

あなたも家を「消費」的な視点ではなく、「投資」的な視点でとらえることで、暮らしを豊かにしていってもらえればと思っております。

家を買うならまずは不安を取り除こう

最後に家を買うときに、決断の時に一番迷ったり不安になるのが「お金」です。

「本当にこの予算で大丈夫なのか」

「30年もずっと払い続けていけるのだろうか」

「そもそも自分に家が買えるのだろうか」

そんな不安や迷いがあると、いざ気に入った物件が出てきたときに、二の足を踏んでしまうかもしれません。

だからといって楽天的にプラス思考で進めばいいというものではありません。

いくらいい家が変えたところで、お金の部分で失敗してしまえば、暮らしを豊かにするというそもそもの目的は達成できません。

お金での失敗ほど辛いものはないですよ。

そうならないために、事前に行っておきたいのが、ファイナンシャルプランナー（通称FPと言われる資格者）が提供するライフプランニングをしてもらうことです。

これは冒頭にもお伝えした三大支出のうち、「教育支出」と「老後支出」を算出して、そこから「住宅支出」を逆算していきます。

つまり、長期にわたって収入と支出を計算して、無理なく支払っていける住宅支出から、予算を割り出していきます。

アメリカでは、知り合いにいると嬉しい三大資格と呼ばれるものがあり、その内訳は、医者・弁護士・FP（ファイナンシャルプランナー）と言われています。

日本ではあまりお金の教育がされていないため、ファイナンシャルプランナーという名前は知っていても、どんなサービスを提供しているのか全く知らない人の方が多いですが、実はお金の面で失敗しないための一番の方法なのです。

そもそも、あなたにとって豊かな暮らしを実現するために、無理なく支払っていける予算が分かっていない状態で物件を探しても、リスクがあまりにも高すぎます。

まずはご自身やご家族にとって豊かな暮らしは何なのかを一緒に考えながら予算を設定していくことが、家を買ったらいいのか迷った時に、背中を押してくれる一番の方法なのではないでしょうか。

もしあなたが、家を買うことに迷いを感じているのであれば、これらのことをしっかり理解されたうえで、適切な判断を下していくようにしましょう。

参考になったら「いいね！」をお願い致します！

Copyright © 2023 名古屋で中古マンションや中古住宅の売買なら｜スタイルイノベーション All Rights Reserved.

名古屋といってもそれぞれの地域によって中古マンションの価格相場は異なっています。

また、名古屋全体の価格推移もどのように変化しているのか気になるところです。

今回は名古屋の中古マンションの価格推移をご紹介していくと共に、これから中古マンションを探す際にどこで情報を手に入れるか、そして中古マンション購入後のリフォームについてもご紹介していくので、ぜひ参考にしてみてください。

築年数別で見る中古マンションの平均価格

まずは名古屋市の中古マンション価格の築年数別の価格を見てみましょう。

（出典：中部レインズ　中部圏市場動向）

このグラフを見ると、建築年別によって価格差があることが見ることができます。

※このグラフはあくまで現時点での市況データであって、新築からの価格推移ではないことに注意ください。

名古屋全体の中古マンション価格推移

名古屋市全体の中古マンションの価格推移を見てみましょう。

（出典：東京カンテイのデータを元に作成）

このグラフを見ると、2013年ころから名古屋市では、2020年の新型コロナ時に少し下落はしていますが、それ以外は一貫して価格が上昇していることが分かると思います。

東京23区ほどの値上がり率ではないものの、名古屋も盛況です。

また名古屋の今後の強みとして考えられるのは、名古屋市はリニアの開通が2027年に予定されており（おそらく延期になりそうですが）、それに時間的な距離が短くなる名古屋市が東京と比べて割安感が出ているからと考えられています。

リニアが開通すれば東京ー名古屋間は40分で往来ができ、費用は今よりも700円ほど高くなるくらいと言われていて、名古屋から東京へ出勤できるくらいの距離感になるからです。

しかし、すべてのエリアで同じような値動きをしているわけではなく、エリアごとに違った動きをしています。

エリア別中古マンション平均価格

名古屋市は16区で構成されていますが、それぞれのエリアによって中古マンションの平均価格は異なります。どのエリアが高く、どのエリアが安いのか見ていきましょう。

・千種区……3,253万円
・東区………3,334万円
・北区………2,403万円
・西区………3,259万円
・中村区……3,723万円
・中区………3,739万円
・昭和区……3,375万円
・瑞穂区……3,011万円
・熱田区……2,446万円
・中川区……2,009万円
・港区………1,681万円
・南区………1,955万円
・守山区……2,028万円
・緑区………1,991万円
・名東区……2,407万円
・天白区……2,146万円

（参照：AtHome 2023年10月2日時点の価格相場）

エリアで見ると中古マンションの平均価格が最も高いのは東区であり、次いで昭和区、中区、瑞穂区となっています。

また、最も安いのは港区で、次いで南区、緑区、中川区という結果になりました。

ただしこちらのデータはあくまで「売り出し価格」の平均であって、「成約価格」ではないことに注意してください。

あくまでエリアごとの傾向をしる目安としてお考えいただければと思います。

平均価格の高いエリアは基本的に名古屋駅から比較的近く、さらに文教地区であったり住宅地が多かったりすることから、一般的な価格の中古マンションだけでなく高級マンションやファミリー向けのマンションが建ちやすいことで、このような平均価格の高いエリアになったと言えるでしょう。

名古屋市の中古マンション情報はどこで手に入る？

名古屋市の中古マンションの購入を検討する際は、まず最新の不動産情報を収集することです。

購入予定が明確になっていなくても常に情報のアンテナを立てておく必要があります。

では、どのような方法でタイムリーな不動産情報を集めたら良いのでしょうか？ここで、どこで情報を手に入れるのか「物件情報の調べ方」について紹介していきます。

インターネットで検索する

最近は不動産業者自らが作成したホームページで不動産物件を紹介しているところが増えてきました。

複数業者の物件を集めたサイトもあるので希望エリアにある物件で検索してみると良いでしょう。

物件情報だけでなく、不動産の市場動向や取引データに関する情報も掲載されているので新聞や広告などに比べると圧倒的に情報量が多いです。

最近の情報収集のメインとなっている「SUUMO」や「アットホーム」、「ライフルホームズ」などは多くの物件が掲載されています。

また、大手サイトは連動アプリを展開していることも多く、スマートフォン向けのアプリを活用して短時間で気軽に物件情報を入手することもできます。

ちなみによく不動産会社のホームページなどで「非公開物件○○件」などといった表記がありますが、基本的に非公開物件と呼ばれるものはほとんど存在しません。

今のご時世、どこの会社もインターネット広告を利用しており、後から説明する「レインズ」から物件を借りて広告を掲載している業者も多く、ほとんどの物件はインターネット上に公開されています。

チラシでチェックする

最近ではネットに押され気味ではあるものの、まだまだチラシからの情報収集をされている方も多いようです。

あまりインターネットを頻繁に利用しない方にとってはいい情報源なのかもしれません。

不動産会社から直接情報提供してもらう

懇意にしている不動産会社があれば、そこから紹介してもらうのも方法の一つです。

条件をあらかじめ伝えておけば、希望の物件が出てきたときに知らせてもらうようにするのも一つです。

ただし不動産会社に依頼していても、時間が経ったり、忙しかったりしたときに、探し漏れが起こる可能性もあります。

物件探しは自動化しよう

多くの方がインターネットを利用して物件情報を探していると思います。

探し始めてすぐに気になる物件が出てくればいいのですが、そうでない場合、長期戦となることもあります。

そんな時に毎日物件情報サイトをチェックして新着がないかを確認するのも根気が必要な作業で、多くの人にとって得意な作業ではないのではないでしょうか。

そこでお勧めなのは、物件探しの自動化です。

ハウスクローバーの無料会員に登録をすると、希望条件を保存しておけば、あとはロボットが自動で物件を探してくれます。

探す時間を他の時間に充てることができたり、希望の物件を見逃す機会ロスを防いでくれます。

非常に便利な機能で、その他にも無理のない予算をシミュレーションしたり、優良な不動産業者の担当者を探すことができます。

ぜひ名古屋で中古マンションの購入をご検討されている方は、ご登録ください。

物件情報に問い合わせる際の注意点

インターネットの発達により、物件情報にアクセスしやすくなった半面、注意するポイントも増えました。

不動産業界の仕組みですが、基本的に不動産会社はレインズを通じて一つにつながっています。

したがって、どこの不動産会社からでも同じ物件が購入できます。

※不動産業界のイメージ

これからの時代は、少子高齢化や家余りによって、将来も資産性や流動性がある物件かどうかは物件ごとに見極めていく必要があります。

しかし、その見極めはただ単純に駅から近ければいいというものではなく、様々な視点から見極めていく必要があります。

ただ多くの不動産会社では、そこまでのコンサルティングを行っている業者は私が知る限り、ほとんどいません。

また物件情報サイトに情報を載せている不動産会社は売主から直接物件を預かっている業者が多く、売らなければいけないため、言う必要のない将来的なリスクまでは絶対と言い切っていいほど教えてもらえません。

物件情報を探すのはいいのですが、実際に見に行くという段階までには、ご自身の利益を一緒に考えてくれる不動産会社をパートナーとして見つけておくことが何よりも大切になります。

不動産情報を入手する前の注意点

適切な方法で効率よく不動産情報を入手するには、まず自分が欲しい情報を明確にしておきましょう。

事前に確認しておくことで、希望とは無関係な情報まで見てしまい時間のムダになってしまいかねません。

・探す物件の種類
・物件を探すエリア
・物件の予算
・物件のタイプ（戸建てかマンションかなど）
・建築年数
・最寄り駅からの移動時間
・通勤または通学のための交通手段
・物件の向き

名古屋市内の中でも市街地と郊外では価格相場や立地条件に大きな差があります。

広さや間取りなど具体的な希望を検討しておくと物件が絞り込みやすくなります。

名古屋市で中古マンションを探す場合は、正確な情報が得られる方法を意識しながらアンテナを立てておきましょう。

中古マンション購入ならリフォームも検討してみよう

中古マンションを購入するメリットは、新築マンションよりも価格を安く抑えられる点です。

しかし、好みの間取りでなかったり、設備に不満を感じたりすることもあるでしょう。

その場合には、中古マンションをリフォームすることを検討してみましょう。

リフォームしやすいマンションのポイントをご紹介いたします。

リフォームやリノベーションとの違いや、注意点については「リノベーションの意味とリフォームとの違い」も合わせてご参照ください。

中古マンションを理想の住まいにリフォーム

中古マンションを購入するメリットは、新築のマンションよりも価格が安い点です。

間取り、設備をリフォームすることで、金銭的な負担を軽減しながら理想的な住まいを作ることができます。

しかし、リフォームの内容によっては、新築マンションを購入する費用よりもかえって高額になってしまうこともあります。

そうならないために、中古マンションの購入を検討する段階で、リフォームがしやすいかどうかも考慮に入れておく必要があるのです。

リフォームしやすいマンションの特徴を、具体的に見ていきましょう。

間取りを変えやすい構造のマンション

まずは、間取りの変更ができるかどうか確認しましょう。

中古マンションの中には、間取りを変えることができない構造のものも存在します。

マンションを個人で自由にリフォームできるのは、その部屋の住人に所有権が認められる「専有部分」に限ります。

専有部分以外の部分は共用部分と呼ばれ、個人でリフォームすることはできません。

またコンクリートの基礎構造部分や、玄関の位置、窓などは共用部分に含まれるため、リフォームすることが不可能です。

基本的に間取りを変更しやすいのは、部屋を仕切る壁が木材や軽量の鉄骨でできている場合です。

部屋を仕切る壁は専有部分に含まれますが、コンクリートでできている場合（マンションの構造躯体の場合）はリフォームできません。

中古マンションを購入する際は、間取りの変更ができる構造かどうかを確認しておくようにしましょう。

またマンションの構造によっても間取り変更がしやすいものと、しにくい物件が混在します。

水回りをリフォームするなら二重床・二重天井のマンション

床、天井が二重になっているマンションも、リフォームに適したマンションであると言えます。

水回りの位置を変える場合、床下の給排水管や水洗金具の位置も動かしたいときがあると思います。

二重床・二重天井のマンションであれば、床下・天井裏の空間を利用して、給排水管の位置を変更することができます。

このような空間がない場合は、床を底上げして空間を作り出し、そこに給排水管を通すという方法もあります。

しかし、天井が低くなる、リフォーム費用が高額になりやすいなど、様々なデメリットがあります。

また、キッチンを移動する場合、コンロやクッキングヒーターなどの位置に合わせて排気ダクトの位置変更も必要になります。

天井の梁の状態によっては、排気ダクトの移動が困難な場合もあるため、注意しなくてはなりません。

水回りの移動や大幅なリフォームを考えている場合は、配管・排気ダクトの位置を変更できる構造になっているかどうかを確かめておきましょう。

個人で確認することが難しい場合もあるので、あらかじめリフォーム・リノベーション業者や不動産会社に相談しておくことがおすすめです。

リフォーム前のマンション

近年では、売り出す前にリフォームをする「リフォーム済み物件」が多くなっています。

リフォーム済みのマンションの場合、購入する前に行われたリフォームの費用が物件価格に上乗せされていることが多いです。

購入後、自分でさらにリフォームする場合は事前のリフォームが全く不必要になる場合もあるでしょう。

リフォームを前提にマンションを購入する場合は壁面や床、天井の汚れや多少の劣化は問題ないですし、リフォーム前のマンションはリフォーム済みのマンションよりも安く購入できる場合がほとんどです。

高額なリフォーム費用が上乗せされていないか、リフォーム前の安いマンションがないかなどを確認しておくようにしましょう。

リフォームに適さないマンションは？

間取りの変更や水回りの移動ができるマンションであっても、マンションの構造・状態によってはリフォーム費用が高額になってしまう場合もあります。

リフォーム費用が高額になりやすいマンションの特徴を見ていきましょう。

床に段差があるマンション

床の高さを揃え、段差をなくすリフォームは高額になる場合が多いです。

部屋ごとに床の高さが異なるマンションの場合、間取りの変更をする際、床の段差を解消する必要があります。

新しい床組み・床材が必要になるだけでなく、マンションの場合は防音性能の規定をクリアしなければなりません。

防音機能のある床材を利用する、遮音マットを敷く、吸音材を利用するなど様々な方法がありますが、20～80万円程度必要になる場合もあります。

断熱性の低いマンション

壁面の断熱性能が不十分なマンションは、冬場厳しく冷え込むことが予想されます。

マンションの構造や地域の気候によっては、寒さを和らげるために、壁面の断熱リフォームが必要になる場合もあるでしょう。

間取りや設備の変更の他にも、こういった壁面や床のリフォームが必要な場合もあることを覚えておかなければなりません。

窓が結露しやすい、壁面のカビが目立つなどの特徴があるマンションの場合は、断熱性能（気密性）が不十分である可能性があります。

購入前に確認しておくようにしましょう。

名古屋で中古マンションを選ぶ際には、相場の価格推移を見ておくことはもちろん、情報収集やリフォームを予め行うのかどうかも決めておく必要があります。

今回ご紹介したポイントや情報を参考に、名古屋での中古マンション選びを行うようにしてください。

参考になったら「いいね！」をお願い致します！

Copyright © 2023 名古屋で中古マンションや中古住宅の売買なら｜スタイルイノベーション All Rights Reserved.

新築はきれいで最新設備が導入しているので魅力的ですが、築年数が経つ中古マンションでも設備や間取り、環境が良い人気マンションが名古屋にはたくさんあります。

新築・中古マンションにはそれぞれデメリットがあり、さらに価格にも違いがあるので自分にはどちらが合うか理解することが大切です。

名古屋でマンション購入検討される方のために、新築と中古のどちらが向いているのかご紹介します。

新築マンションのメリット・デメリット

マンションは新築派の人もいれば、中古で買って自分好みにしたいと思う人もみられます。

どっちが自分に合っているか悩んだ時は、それぞれのメリットとデメリットが何かを把握が大切です。

新築マンションは新しいのでメリットしかないイメージですが、デメリットもあります。

新築マンションにはどんなメリットとデメリットがあるのかご紹介しましょう。

費用に関するメリット・デメリット

新築マンションを購入する際、本体価格とは別に諸費用がかかります。

その費用は物件価格の5%に収まるので中古住宅よりも安く見えます。

安い理由は中古マンションの場合は仲介会社が介入するため、手数料がプラスされてしまいます。

ただ中古マンションにかかる仲介手数料は仲介業者の販売経費ですが、新築マンションでは販売経費は建物価格に含まれているのでは、総額的にはあまり変わりません。

他にも、新築マンションでは毎月の修繕積立金とは異なる修繕基金と呼ばれる一時金が諸費用に含まれるので、注意するようにしてください。

価格面でのデメリットを上げるとするなら、中古住宅に比べて価格が高いことです。

入居後に大幅な値下げがあるケースがほとんどなので、場合によっては損をした気持ちになるかもしれません。

物件の検討に関するメリット・デメリット

中古マンションは空いている部屋に入居できるので階数や間取りを選べない可能性があります。

その一方、新築マンションはお好みの階数や間取りの部屋を自由に選べる機会が多いことが魅力です。

室内設備をオプションで選べることもあります。

デメリットにあげるとするなら、実物の部屋を見られる機会が少ないことです。

新築マンションは建設の段階で入居者を募集しており、完成した時点では空きがない、もしくはいい部屋が余っていないなど、決断に迷うと結局そのマンションを購入できない場合があります。

部屋の実物を見て決めたい人には大きなデメリットでしょう。

完成前であればモデルルームで見学が可能です。

モデルルームを見れば部屋の間取りや設備など雰囲気を理解できるので、メリットにあてはまります。

しかし、部屋によって採光や眺望がことなるため、好みの部屋を完璧に再現することは難しく、モデルルームと完成したマンションは実物が異なることも多いので、理想とは違ったと後悔する可能性もあるので注意してください。

名古屋に限らず新築マンションは中古マンションより数が少ないため、部屋が理想的でも立地条件と合わない可能性もあります。

構造や設備に関するメリット・デメリット

構造や設備は最新のものが導入されています。なので、快適で安全性の高い暮らしができるでしょう。

特に耐震性は重要で、モデルルームから構造を確認できるので見ておくと良いです。

引き渡しから10年間の瑕疵保証がついているのも新築ならではのメリットです。

駐車場や駐輪場に関しても、中古に比べて確保しやすいので複数台車や自転車・バイクを持っている場合でも選びやすいと言えます。

新築マンションのデメリットとして、ここ最近の土地価格や建築価格の高騰により、少しでも販売価格を抑えられるように、平均的なマンションよりも部屋の広さが狭くなっています。

また、駅前のいい立地にはすでに中古マンションが建っているので、駅から少し離れた距離に新築されているマンションが増えています。

その他、少しでも費用を抑えるためにグレードが落としていますので、新築マンションで高額を支払っても、将来的に売却するときに、物件同士の競争力という視点から、かなり値下がりをするリスクが高いことが考えられます。

この点、中古マンションの方が立地もよく、時期によっては広めに作られていたり、グレードが良い物件も多く存在するので、将来少しでも売る可能性があるのであれば、新築マンションよりも中古マンションの方がメリットが大きいと考えられます。

セキュリティやコミュニティに関するメリット・デメリット

オートロックもしくは24時間セキュリティを採用しているマンションがほとんどです。

最新のセキュリティや監視カメラを導入しているので、防犯性は中古より高めです。

また、一つの防犯対策として有効な周りとのコミュニティですが、新築なので出来上がっていないことがデメリットでしょう。

しかし、同時入居となるので一体感があり、近所の人となじみやすくコミュニティが形成しやすいメリットも持ち合わせています。

新築マンションのデメリットをあげるとすれば、コミュニティや管理組合が新築と同時に始まるため、コミュニティや運営の良し悪しが事前に判断できないことが挙げられます。

特に管理の面でいえば、「マンションは管理を見て買え」という格言があるくらい管理が非常に重要で、欧米諸国ではこの辺のポイントがリスクとして認識されており、新築よりも中古マンションの方が好まれる傾向にあります。

筆者としても、将来リスクがあるマンションの見極めとして、必ず管理の運営状況を確認しています。この点、すでに管理状況の見極めが出来る中古マンションの方がメリットがあるのではないでしょうか。

中古マンションのメリット・デメリット

新築のマンションであれば建物も新しく設備も最新のものを取り揃えているので、メリットが多いと感じる人も多いでしょうが、中古マンションにもメリットはたくさんあります。

名古屋市周辺に住んでいる人の中にも、マンションを購入するにあたって中古マンションを検討したことがある人も多いでしょう。

そこで、中古マンションを購入する際にポイントとなる価格や設備、管理などからメリットやデメリットを紹介していくのでマンション選びの参考にしてみてください。

中古マンションのメリット・デメリットについては、別記事の「中古マンションのメリットとデメリットは？」でもまとめてあります。

費用に関する中古マンションのメリット・デメリット

中古マンションは新築マンションに比べると価格が安いことが魅力で、郊外であればさらにお得に購入できる可能性もあります。

また、中古マンションでありながらも住宅ローン控除や不動産取得税の軽減措置を受けることができ、マンションの売り主が個人であれば消費税も掛からないのです。

修繕積立基金を支払う必要がないこともメリットですが、入居後に毎月積み立てる修繕積立金は必要になります。

よく中古マンションの方が修繕積立金が高いと考えている方が多いのですが、新築マンションが買いやすいようにあえて安く設定しているだけです。

新築マンションも安いのは建築後の数年だけで、徐々に年数が経つごとに高くなっていきます。

修繕積立金については、単純に額面で高い安いを判断するのではなく、管理状態や修繕状況や計画によってその良し悪しが判断されます。

その判断を手伝ってくれる不動産業者選びが何よりも重要なポイントになります。

中古マンションのデメリットとしては、仲介会社に手数料の支払いをしなくてはいけない点でしょう。

ただ中古マンションであれば基本的に仲介手数料は必要になりますので、せっかく払うのであれば、ご自身に取って納得感の高い担当者や業者に払うようにしたいものですね。

また、築3年（物件によっては築5年）以上の物件であれば、固定資産税の軽減措置を受けることはできません。

中古マンションにかかる諸費用については、別記事「中古マンション・中古戸建て購入にかかる諸費用とタイミング」を合わせて参照ください。

物件を検討する際に起こり得るメリット・デメリット

中古マンションの購入を検討し、情報を集めている際に感じるメリットとしては、やはり実際に物件を見学できる点です。

新築のマンションであるとモデルルームなどになるので、実際に住んだ時とはイメージが異なる場合もあるのです。

ですが、中古マンションであれば購入前に実際のマンションを見ることができます。

日当たりや部屋から見える景色などを自分の目で確認できるほか、間取りの確認もできるので家具の配置も考えられるでしょう。

「Selfin」などのWebアプリを利用すると、ロボットが自動で希望物件を毎日探してくれます。

ただ、希望しているエリアが人気エリアであればある程、購入希望者も多いのでじっくりと考える時間がない場合がある点がデメリットとなっています。

⇒　名古屋で最新の中古マンション情報を自動で手に入れる方法

構造や設備に関するメリット・デメリット

中古マンションは費用が安いので抑えられた分をリフォームに回すことも可能です。

希望通りの間取りや設備を使用していなくても、自分の理想とする間取りに近づけることができます。

また、1981年6月以前の旧耐震基準と呼ばれる古いマンションでも管理組合によって耐震補強を行っているマンションもあるので、旧耐震のマンションも検討対象にするのであれば、確認するようにしましょう。

デメリットとしては、中古マンションなのでやはり設備が古い点となります。

リフォームに関してもマンションによって構造上の問題でできない可能性もあるので、名古屋市の中古マンションを購入する際にはリフォームをしても良いのか確認する必要があります。

その他、古いマンションはコンクリートの厚みが薄いものがあり、ここ最近のマンションと比較すると音が漏れやすかったり、気密性の低い時期のマンションだと結露などが発生することもあります。

セキュリティや管理に関するメリット・デメリット

マンションを購入するにあたって、安全に暮らしていくためにもセキュリティの確認は重要です。

中古マンションであれば、検討時にセキュリティを実際のマンションに出向いて確認することができます。

共用スペースやゴミ置き場についても綺麗に管理がされているか確認することが大切です。

また、コミュニティについても中古マンションであれば購入前に確認でき、どういった人が住んでいるのか物件を見学する際に調べることができます。

デメリットとしては、セキュリティが甘い点です。

オートロックを導入していないマンションだったり、監視カメラが少ないマンションも中古では多かったりするので、物件を購入する際にはしっかりと確認しましょう。

名古屋の新築・中古マンションはエリアによって価格も異なる

新築・中古マンションは築数や設備などに違いがあるため、価格は大幅に異なることがほとんどです。

価格に関しては新築か中古だけではなく、エリアによっても価格は異なります。

マンションの価格は間取りや広さ、設備、階数などによって部屋のグレードが異なるため、価格にも違いが生じます。

さらに影響するのは土地の価格です。不動産は資産としての価値があり、その価値は広さや規模だけではなく、どのエリアにあるかも関わっています。

例えば、1日の利用数が多い駅の近くにある土地は駅から周辺エリアへの移動する都合が良く、他にも日常品を買い揃えられるエリアも利便性が高い土地です。

快適に住めることから、不動産としての価値が大きく、資産価値が下がりにくいので価格が高めに設定されます。

逆に市街地からも遠い、交通や買い物、出勤などが不便な土地は利便性が低いため、新築・中古問わず安く設定されているのです。

新築・中古はそれぞれどんな人におすすめ？

名古屋市内でマンションの購入を検討している人の中に、新築にしようか中古にしようか思い悩んでいる人はいませんか？

どちらのマンションにもたくさんの魅力があるので決めることは難しいと考えられます。

ですが、新築マンションが向いている人、中古マンションが向いている人は性格によって違いがあります。

それぞれに向いている人の特徴を解説していくので参考にしてみてください。

新築マンションが向いている人はどんな人？

新築マンションは豊富な情報量が魅力です。

マンションのホームページや広告によって目にする機会も多く、モデルルームもあるので実際にどのような間取りになるのか自分の目で確認することも可能です。

また、地盤や構造についても記載されている書類を確認することで安心を手に入れることができます。

価格に関しても、部屋の場所によって高かったり低かったりするので、自分の希望する金額のマンションを購入することができます。

設備に関しても最新のものを取り入れているマンションが多く、マンションのことを知らなくても機能性が高いことが十分わかります。

このように、たくさんの情報がある新築マンションに向いている人は、希望通りの価格と設備が整っていれば問題ないと思っている人です。

中古マンションに向いている人はどんな人？

中古マンションは新築マンションと比べ、立地が良いものが多く、また物件の数も豊富にあります。

ある程度年数が経っていれば、購入するときと売却する時の価格差が小さくて済むので、将来的に売却する可能性もある方は、中古マンションの方が向いています。

特に新築でないと嫌だという方以外は、現在の市況環境を見ると中古マンションの方がメリットも多く、向いている人も多いのではないでしょうか。

また、最近では新築でなくあえて中古マンションを買って、リフォームやリノベーションをして自分好みの部屋に住みたいという方も増えてきていますので、リフォームやリノベーション前提であれば、中古マンションの方が向きます。

中古マンションは新築と違い、仲介業者を通して売主と交渉をしていきますので、玉石混合の中古マンション市場で、失敗しないためには良い不動産会社を選んでいくことが重要になります。

上記のポイントを参考にして新築や中古マンションを購入することができるので、名古屋市内でマンションの購入を検討している人は参考にしてみてください。

参考になったら「いいね！」をお願い致します！

Copyright © 2023 名古屋で中古マンションや中古住宅の売買なら｜スタイルイノベーション All Rights Reserved.

そして人生で一番高い買い物だからこそ、失敗は後々あなたのライフプランに大きな影響を与えます。

この記事を読んでくださっているあなたは、「分からないことが多いものの、マンション購入で絶対失敗はしたくない」とお考えの方ではないでしょうか？

そこでこの記事では、マンション購入と名古屋というエリアにおいて、買ってはいけないマンションの見極め方をお伝えします。

もちろん名古屋にお住まいでない方にとっても、ご自身のエリアでも汎用性がある非常に役に立つ内容となりますので、ぜひ最後までご覧ください。

筆者は35年以上名古屋で育ち、15年以上、不動産エージェントとして名古屋市をメインに活動してきた今もなお現役のトップエージェントです。

買ってはいけないマンションは名古屋でも存在する

まず名古屋でも買ってはいけないマンションは存在ます。

名古屋に限ったことではありませんが、名古屋市は他の都市と比較して三代都市の一角であり、人口の減少予測を見ても比較的楽観的な都市の一つです。

それでも人口が減ることは間違いないく、マンションも間違いなく余ります。

マンションが余ってくると起きることは、マンション格差です。

今でもすでにマンション格差が出てきていますが、これからはより一層顕著になります。

1. 資産価値を上げる、もしくは維持するもの
2. ダラダラと価値を下げるもの
3. 売りたくても売れない「負」動産

これからのマンションはこの３つに分かれていきます。

この中で特に気をつけたいのが、3の売りたくても売れない「負」動産で、これこそが買ってはいけないマンションです。

次に２のダラダラと価値を下げるものは、物件次第ですが、これが一番多い部類になると思われます。

今回この記事で解説する買ってはいけないマンションの特徴は、３の無価値なマンションと２の下位になるマンションです。

逆を言えば、これらに気をつけていれば、資産価値の高いマンションに巡り会える可能性が高くなることにもなりますので、マンションの資産価値について気になる方も、ぜひこのまま読み続けてください。

名古屋で買ってはいけないマンションの見極め方

ここからは実際にどんなマンションを避けるべきなのか、その見極め方をお伝えします。

駅からの距離

マンションの特徴は何よりも利便性です。

利便性の悪いマンションは大きく価値を落とします。

中部圏において駅近の概念は徒歩8分までとされていますので、これを超えるマンションは注意を要します。

特に10分を超えるマンションは注意してください。

エリアによっては戸建も検討対象になるので、将来売るときにマンションだけでなく、戸建が競争相手になります。

当然、売却に苦労すると思われます。

街中のマンションには少ないですが、守山区・中川区・港区にこの特徴に当てはまるマンションが多いので注意するようにしてください。

災害リスク

災害リスクが高い立地は安全性はもちろんですが、将来災害が発生したときに確実に資産価値が落ちますので、できれば避けたい条件です。

東日本大震災の時、千葉県では広域で液状化現象の被害が発生しましたが、地震発生後２〜３年ほどは相場が３割ほど落ちました。

災害リスクが高い土地では、たとえ直接的な被害がなかったとしても同じようなことが起こる可能性が高いということです。

ただこればかりは色々なご事情もあると思いますので、このことを理解した上で購入するようにしてください。

名古屋市の災害リスクが高いエリアと低いエリア

ちなみに名古屋市は災害リスクが比較的低いところと高いところで分かれています。

名古屋をご存知の方であれば特に説明の必要はないかもしれませんが、東側のエリア（千種区、中区、東区、瑞穂区の東側、昭和区、天白区、名東区、緑区）は土地が高く地盤が硬いため、災害リスクが低いと言われています。

西側（西区、北区、中村区、中川区、港区、南区、熱田区）は土地が低いところが多く、地盤が緩いところが多いため、災害リスクが高いと言われています。

もちろん、災害リスクが高いエリアでも、部分的に土地が低く災害リスクが高い場所もあれば、その逆もあります。

もし個別で調べるのであればハザードマップを見ることをおすすめしますが、いかんせん見にくいの難点です。

私が使うサイトでは、住所を入力するだけで災害リスクがピンポイントで表示されるだけでなく、学区もわかります。

LINE＠友だち登録のプレゼントとしてご紹介しておりますので、ぜひご登録くさい。

居住誘導区域

居住誘導区域とは、都市計画に関わるものです。

2014年に政府は人口減少の社会に備え、効率的なまちづくりを推進するよう自治体に立地適正化計画を策定を促進するための都市再生特別措置法の改正をしました。

この法律が施行された背景は、人口減少が進めばいずれ税収が減り、公共サービスが自治体全域に行き届かなくなります。

そうならないように住宅が点在しているのではなく、ある程度範囲を決めてそこに誘導するようにするというのが立地適正化計画の狙いであり、その住宅を集める範囲が居住誘導区域です。

居住誘導区域外のマンションを避けるべき理由

この居住誘導区域から外れていると、いずれ人口が減って税収が減ったときに公共サービスが削られてしまうエリアです。

例えば、今まで下水が使えていたのに急に汲み取り式になってしまうなど、そのようなことが今後起こり得るエリアとなります。

住みやすさの価値は資産価値とも連動しますので、マンションが必ず居住誘導区域内にあるかどうかを確認するようにしてください。

ちなみに名古屋市で居住誘導区域外があるエリアは港区・中川区・守山区の一部です（少し前までは西区・中村区・北区にも存在していましたが見直しにより居住誘導区域内とされました）。

居住誘導区域外は「絶対に」避けるべき条件です。

居住誘導区域をはじめ立地適正化計画についてはこちらで調べることができます。

管理組合の財務状況

管理組合とは、マンションの所有者で形成される組合のことで、マンションを購入すると管理組合の組合員に自動的になります。

ちなみに管理会社は管理組合から業務を委託されている業者でしかありません。

マンションには「管理を見て買え」という格言があるほど、管理については立地と並んで非常に気をつけるべきポイントの一つです。

また「管理が良い」とは、清掃や定期的に修繕がされているというのは最低条件であって、それだけでは良いとはなりません。

管理の良し悪しは財務に現れます。

マンションごとの管理組合の調査が必須

管理組合では、管理費の他に修繕積立金を毎月所有者から徴収します。

この修繕積立金で、資産維持活動に必要な修繕工事の費用を捻出していきます。

しかしこの財務状況は例えば似たようなマンションで同じ管理会社が入っていても中身が全く違ったりするのです。

つまり個別で管理組合の財務状況を調査して、良し悪しを判断していかなければいけません。

管理組合の財務状況が悪ければ、いずれ修繕積立金の大幅な値上げや一時金が必要となり、そのような問題が表面化したマンションはいくら場所が良くても誰も買いたがりません。

例えば管理費と修繕積立金で6万円もするマンションを欲しいと思いますか？

そのようなマンションの予備軍は非常に多い（データでも実感覚でも３割ほど）ため、管理の調査は絶対です。

以下の動画で実際に私が経験した実例をまとめてますのでぜひご覧ください。

また管理組合の財務調査ですが、おそらくほとんどの業者がやっていないのと、やろうと思ってもすぐにできません。

分かりやすく例えると、会社の決算書を読むイメージです。

経験と知識が必要で、滞納金が云々というレベルではありません。

私に仲介を依頼いただくときは、付帯サービスとして提供していますが（無料）、もし他の不動産業者で内覧をしてしまったり、他のエリアの場合はこちらのサービスのご利用も検討してみてください。

築年数

４つ目のポイントは築年数です。

築年数で避けるべきものは大きく分けて二つあります。

一つは、1981年6月以前に確認申請がされた、いわゆる「旧耐震基準」のマンション。

もう一つは新築、もしくは築5年以内の築浅のマンションです。

旧耐震基準のマンションを避けるべき理由

旧耐震基準のマンションはそもそも安全性に問題があるということもありますが、資産価値にも問題があります。

その理由として、旧耐震マンションを住宅ローンの対象としない銀行が増えてきているからです。

銀行はお金を貸すときに、万が一返済が滞った場合に、対象物件を売却して貸したお金を回収する権利（抵当権）を設定します。

なので銀行としてはマンションの資産価値は重視するポイントの一つなのですが、旧耐震のマンションは資産価値がないと考えている銀行が多いのです。

住宅ローンは人の生活に資する特別なローンなので、まだ貸すところはありますが、これが事業用やその他用途のローンになるとお金は借りられません。

しかもこの傾向はどんどん進んでおり、私が昔営業していた時は旧耐震マンションも住宅ローンを取り扱っていたのに、途中からダメになった金融機関もいくつかあります。

それが意味するとことは、仮に将来売るとなったときに、買える人が少なくなるということです。

そうなると資産価値は必然と落ちます。

他にも、旧耐震基準は今とコンクリートの厚さなどの基準も違いますので、音問題も出やすいと言われています。

新築・5年以内の築浅マンションを避けるべき理由

今の新築マンションは、そもそもの値段が高すぎます。

これはアベノミクスに始まった土地相場の上昇や、オリンピックや物価上昇などによって建築費が上昇したことが主な要因です。

そしてマンションのディベロッパーは少しでも多くの人の手に届くようにと、価格を抑えるため、グレードを落としています。

しかも駅から離れたマンションも数多くあります。

そして築浅のマンションもこの時代に建てられたもので、さらに築後3年は新築時よりも高くなるというデータもあります。

これらのマンションは購入してから価格を下げていきますが、ダラダラでなくかなりの勢いで下がっていきます。

つまり損する可能性が高いため、今の新築マンションや5年以内の築浅マンションは避けるべきです。

他にもプロの視点で注意すべきポイントを徹底解説した記事もありますので、そちらも併せてご参照ください。

名古屋で買ってはいけないマンションの見極め方

ここまで解説してきたように、名古屋で買ってはいけないマンションの見極め方は多岐に渡ります。

ご自身でチェックすることができるものもありますが、管理組合の調査などは然るべき担当者でないとできません。

マンションに限らず不動産全般に言えることですが、個別性が非常に高い商品で、同じものが二つとしてないと言われています。

だからこそ、リスクを正しく見極め、買ってはいけないマンションを買わないようにすることが何よりも重要になってきます。

この見極めは担当者次第となります。

これからマンションの購入をお考えであれば、ぜひこの見極めをしっかり行ってくれる担当者を探すようにしてください。

名古屋市以外で担当者を探したい時は、ハウスクローバーをご利用ください。私が面談をして経験や倫理観など、一定の基準をパスした担当者のみ掲載しております。

Copyright © 2023 名古屋で中古マンションや中古住宅の売買なら｜スタイルイノベーション All Rights Reserved.

特に新型コロナ禍を経てマンション相場は一段と上がったと感じている方も多いのではないでしょうか？

一方で金利の上昇や、物価高によるリセッション（不景気）入りの懸念など、マンション相場は今後値崩れをするのではないかと、マンション購入の一歩が踏み込めない方もいらっしゃるのではないでしょうか？

そこでこの記事では名古屋のマンション相場の現状や今後について解説していきます。

この記事の筆者は現役の不動産エージェントです。不動産売買の相談はこちらからできます。

名古屋のマンション相場の現在

それでは名古屋のマンション相場の現在を見ていきましょう。

愛知県中古マンションのレインズ成約データ　(‘22.6〜’23.6)

こちらはレインズのデータを集計したものになります。

成約件数は過去1年で大きく変わっていませんが、成約㎡単価を見ると過去1年のトレンドで5％ほど上昇しています。

つまり多くの方が感じている、名古屋の中古マンション相場が上がっているという感覚は間違ってはいません。

過去の新型コロナ禍で下がると考えていた方も多かったようですが（私は変わらないと予測していました）、実際ふたを空けてみたら物件が不足し、マンション相場は上昇しました。

そこから価格は落ち着くことがなく、今も上昇傾向にあります。

愛知県中古マンションのレインズ在庫データ　(‘22.6〜’23.6)

ここでもう一つのデータを確認していただきたいのですが、こちらは在庫データのグラフになります。

2022年6月の時点から右肩上がりに在庫が増えていっています。

ちなみに新型コロナ禍直前の2020年1月の在庫件数はデータを見ると、4,368件でした。

つまり2022年6月と新型コロナ禍直前の在庫件数は変わっておらず、現在は5,400件に迫る勢いです。

このグラフを見る限り、需給のバランスで考えれば今の状況から考えると本来であれば値崩れしてもおかしくない局面です。

それなのになぜ名古屋のマンション相場は値崩れをしていないのでしょうか？

名古屋のマンション相場が値崩れをしない３つの理由

それではなぜ現在、需給のバランスがやや悪くなりつつあるのに、名古屋のマンション相場が崩れないのでしょうか？

その３つの理由について解説していきます。

住宅ローンの実行金利が下がっている

名古屋のマンション相場が値崩れをしない要因の一つが金利です。

今現在、日銀のイールドカーブ・コントロールの上限を上げることを容認するなど、金利上昇に関するニュースがよく飛び交っていますが、あれはあくまで固定金利です。

ここでいう金利は変動金利のことです。

変動金利は別名、政策金利と呼ばれ日銀が決定しています。

この政策金利は兼ねてからゼロ金利政策が取られており、ずっと上がっていません。

しかもここ最近は銀行間の貸し出し競争により、店頭金利は変わらないものの、実際に貸し出される変動金利の実行金利は下がってきています。

住宅ローンを利用してマンションを購入するとき、購入者の支払える総額は変わらないと考えると、金利が安ければ、それだけ物件価格に回るお金（元本）が大きくなるので、値上がりの要因となります。

逆に金利が上がったり、銀行間の貸し出し競争がなくなれば、実質金利は上昇しますので、元本に回せる金額が減り、結果として相場は下がります。

新築マンション価格の高騰

２つ目の要因は新築マンション価格の高騰です。

もともとアベノミクスやオリンピック開催によって土地相場が上がり、建築費が上がるなどして、新築マンションが高騰してきました。

そしてこの新築マンションの高騰は今もなお続いており、その要因として円安や物価高による建築資材の値上がりや人件費の高騰が挙げられます。

新築マンションが高くなると、新築マンションが買えなくなった層が中古マンションに一定数流れてくるので、中古マンションも釣られて相場が上がります。

投資マネーの流入

そして３つ目の要因が投資マネーの流入です。

現在世界中で、新型コロナ禍でお金の流通量が増え、お金余りの状況です。

余ったお金はさまざまな投資商品に向かい、株高や不動産相場の上昇を引き起こしています。

そんな金余りの状態にある投資マネーがマンション市場に流れてきていることも相場上昇の要因です。

今後、名古屋のマンション相場は値崩れするか？

今の名古屋のマンション相場が上昇している局面において、今後は値崩れをするのか？について解説していきます。

まず大前提として、ここらの予測はあくまで個人的な見解であり、相場を読むことは基本的にできません。

あくまで予測でしかないので、あらかじめご了承ください。

今後の名古屋のマンション相場を予測するに当たり、先にあげた３つの要因「金利」「新築マンション価格」「投資マネー」がどうなるのかを考えていきます。

変動金利（政策金利）の今後

まず変動金利（政策金利）の今後ですが、おそらくしばらくは上がらないのではないかと予想してます。

ここからはやや専門的な話になりますので、難しいと感じる方は飛ばしてもらっても構いません。

固定金利は市場の需給バランスで動きますが（日銀は上限を1％を超えないように国債を購入するなどして調整しています）、変動金利は日銀の金融政策によって動きます。

ただ金利の上昇局面は物価も上がっていますので、変動金利も上昇させてインフレを抑えようとするのが定石です（欧米はその路線です）。

しかし、日本では変動金利を上げた時の副作用の方が大きいので、金利を上げていません。

結果として各国との金利差が発生し、それが今の円安を誘発し、今の物価高を招いています。

ただアメリカのインフレ率を見ていても、2022年よりかなり落ち着いてきています。

欧米もインフレが抑えられれば金利の上昇をストップし、今度は景気が悪くならないように下げていきます。

おそらく日銀はそれを狙っていると思われるので、当分変動金利は上がらないだろうと予測しています。

この金利の話をより詳しく書いた記事もあるので興味がある方は合わせてご覧ください。

新築マンション価格の今後

新築マンション価格ですが、こちらも当面は下がらないと考えています。

今の円安や物価高も当分収まる様子はないですし、新築マンションのディベロッパーもリーマンショック時とは違い、財務体質の強い企業ばかりなので、高すぎて売れないからといって投げ売りなどをしなくても問題ありません。

今後は大阪万博なども控えていますし、東京都内も再開発が活発なこともあり、人件費も当面は下がる様子はありません。

投資マネーの今後

非常に判断が難しいところですが、こちらも当面は今の状況が続くかと考えています。

今年の3月にアメリカの準大手銀行のシリコンバレー銀行とシグネチャー銀行が相次ぎ破綻をしましたが、今のところ金融市場への影響はほとんどなく、正常運転を続けています。

ただ判断が難しいと申し上げたのは、前回の金融危機でもあるリーマンショックを私はど真ん中の業界で経験しているのですが、サブプライムローンのリスクが発覚して以降もしばらくは正常運転でしたが、ある日突然様相が変わったのを知っているからです。

他にも中国の経済動向も気になるところです。

【結論】当面、名古屋のマンション相場は値崩れしない

ここまで、現在の名古屋のマンション相場に影響を与えている要因と、その要因がそれぞれ今後どうなるかの予想を書いてきましたが、当面値崩れはないだろうというのが私の予想です。

いつ頃潮目が来るのかはわかりませんが、マンション購入において、今のことろ「相場が下がるまで待つ」というのは、あまり良い選択ではないような気がします。

相場は結局のところ結果論でしかないので、100％予測するのは困難です。

例えば、相場が下がるまで待とうと3年待ったときに、その間にかかった賃料はいくらでしょうか？

様子見で購入を待っていて、予想通り相場が下がればいいですが、そうでなかった時はどうでしょうか？

私個人的な考えではありますが、確かに少しでも安く買いたいという気持ちは理解できますが、これらの理由からあまり待つことに意味はなく、リスクもあることから、買いたいと思った時がタイミングだと思います。

相場はあくまで平均値であることを忘れない

もう一つ重要な考え方があります。

それは相場はあくまで平均値であるということです。

これから日本は人口が減少していきます。

そして家は余る時代です。

現に都心部には人口が流入しているので、マンション相場も上昇もしくは現状維持ですが、地方に行くと相場はすでに値崩れしています。

今後はより一層そのような傾向が強まりますので、仮に同じ名古屋市内であっても、東側は相場が上昇していても、西側は価格を下げている、結果として相場は横ばい、なんてことも起こり得ます。

実際、今でもそのような状況になっていて、東高西低と揶揄された名古屋のマンション相場はより格差が広がっています。

また同じ区であっても、駅からの距離や管理の良し悪しで格差が開いていくと予想されます。

つまり相場はあくまで平均値であって、個別にマンションをしっかり精査し、例え相場が下がっても値崩れしにくい物件を選ぶという視点がより一層重要になるのではないかと考えています。

住宅エリアのマンションは相場の影響を受けにくい

ここからはマンション相場についていくつかのポイントや注意点について解説していきます。

まず相場はあくまで平均値という話をしましたが、エリアによっても相場の影響を受けやすいところとそうでないところがあります。

例えば商業地（栄や名駅エリア）のマンションは、投資マネーが流入しやすいく、景気による相場変動の影響を受けやすいと言われています。

一方で住宅エリアは投資マネーが流入しにくく、実際に住む人たちが買っているので、相場変動の影響は受けにくいと言われています。

例えば、リーマンショックの時でも、名古屋市の中心地はかなり相場を落としましたが、緑区のような住宅地ではほとんど相場は変わりませんでした（実際にデータも出ています）。

新築マンションは買わない方がいい

もう一つ、マンション購入について気をつけるべきは新築マンションです。

私も最近の新築マンション事情に精通しているとは言えないものの、どこにどんなマンションが建っているかくらいは知っています。

新築マンションを避けるべき理由についてですが、そもそもの値段が高すぎます。

高すぎるマンションは相場に調整が入ったときに、一番に値崩れの影響がきます。

またマンションを買った時と売った時の差が小さいものほど資産価値が高いと考えられるので、価格の下落幅が大きくなる新築はこのタイミングでは損をしやすいと言えます。

他にも立地が良くないものが多いです。

正直、駅から10分以上離れているところは論外です。

そのようなマンションは新築でもそれなりに安いかもしれませんが、値崩れもかなり大きくなります。

今の新築マンションを買うのであれば、よほど立地がいいなど、好条件が揃っていないと買わない方がいいというのが私の考えです。

名古屋のマンション相場の現在と今後

名古屋のマンション相場は、三代都市の一角だけあって人口も集中しているので、今の経済や金利情勢の影響を受けて値上がりをしています。

しかも、影響を受けている要因の影響を考えても、しばらくは下がらないだろうと考えています。

さらに文中には触れませんでしたが、リニアができた時のインパクトも非常に大きなものとなるため、もちろんエリアによって差は出ますが、私は比較的楽観的な立場で名古屋のマンション相場を見ています。

マンション購入を考えるのであれば少しでも安い方が、という考えもありますが、家賃や今の情勢を考えると待つのもあまり得策ではないように感じます。

くり返しになりますが、相場にとらわれるのではなく、少しでも価値が下がりにくい物件を個別で判断していくべきです。

立地はもちろん、管理の良し悪しの調査は専門性が求められます。

失敗しないマンション購入のためにも、担当者選びは慎重に行なうようにしましょう。

Copyright © 2023 名古屋で中古マンションや中古住宅の売買なら｜スタイルイノベーション All Rights Reserved.

３つのポイントにわけて説明します。

知識や流れの解説だけではありません。どうしたら家探しで成功できるか、最も重要なポイントが分かります。

家探しを始める前に、必ず知っておきたいこと

あなたが家の購入を考え始めたきっかけは何でしょうか？

「友達や会社の同僚が家を買ったと聞いた」「結婚したから」「子供が生まれたから」「家賃を支払い続けていくことがもったいなく感じてきた」などなど、人によって違うとは思いますが、あなたも何かしらのきっかけがあって家を購入しようと考え始めたのではないでしょうか。

それでは、なぜ家を購入するのでしょうか？

リクルート住まいカンパニーの調べでは以下のようになっています。

この他にも色んな理由があると思いますが、突き詰めていくと行きつくところはひとつ。それは「暮らしを豊かにしたい」ということです。

子供や家族のために家を持つことで、精神的な満足感も得られ仕事の励みになったりします。

家賃よりも住宅ローンの支払いが少なくすめば、その差額は旅行だったり、子供の教育費などほかの支出にまわせます。

これらはすべて「暮らしの豊かさ」に繋がります。

つまり家を購入するうえで、大前提となるのは暮らしが豊かになるかどうかです。

暮らしが豊かにならないのであれば、わざわざ住宅ローンという借金を背負ってまで家を買う必要はありません。

しかし実際はどうでしょうか。

家を購入したことで豊かになっている人もたくさんいますが、その逆もたくさんいます。

この両者の違いは一体何でしょうか？

この違いを生むポイントをこれから説明していきます。

１．良い家が買えれば成功というわけではない

良い家さえ見つかれば良いという、多くの人が陥る間違いです。

もちろん良い家に巡り合うことは重要な要素ですが、それだけでは失敗するリスクが高いです。

家探しで成功するためには「良い家」だけでなく「良いライフプラン」が絶対に必要です。

多くの人は「いい物件」を探すためにたくさんの家を見て回り、吟味しますが、自分のライフプランを吟味している人はどれくらいいるでしょうか？

ライフプランニングとは人生の設計図のようなもので、子供にはどんな教育をさせたいか、老後はどんな暮らしをしたいか、といった全体的な設計図があってはじめて、住宅にかけられる費用が見えてきます。

つまり設計図が無い状態で、家を購入してしまうのは博打に近い行為なのです。

何千万円という買い物が博打に近い行為だと考えるとぞっとしましせんか？

いい家を買ったが、支払いが厳しく家計に影響し、子供に夢を諦めさせたり、夫婦喧嘩が絶えなくなったり。

最悪の場合は家を手放したり、一家離散になってしまったりするケースもあります。

ここで一番のポイントですが、家を購入することで暮らしを豊かにしたいのであれば、必ず自分のライフプランニングは事前にしてください。

予算設定を間違えると、人生の全てに悪影響が出ると思ってください。

ですから家を探すうえで一番最初にやることはライフプランニングです。

ハウスクローバーの無料会員になると、無理のない予算がわかるライフプランニングシミュレーションがスマホやパソコンでご自身で行えます。わからない場合でも無料サポートを受けることができます。

２．ポータルサイトから問い合わせはしない

これも多くの人が間違いがちなポイントです。

いざ家を探そうと思った時、多くの人が不動産情報を集めたポータルサイト（SUUMOやHOME’Sなど）を見ると思います。

そして自分が気になる家が見つかったらお気に入りにいれていき、タイミングをみて問い合わせたりするのではないでしょうか？

実はここに大きな落とし穴があることを知ってください。

まず覚えておいて欲しいのは、不動産会社であればどこの会社でもネット上にに掲載されている物件は取り扱うことが出来ます。

そして不動産取引は、特殊性が強く、間に入る仲介業者や担当者の経験やスキルが非常にものをいいます。

つまり不動産取引で失敗したり後悔しないためには、仲介業者や担当者選びが非常に重要になります。

しかしポータルサイトに物件を掲載している仲介業者は、実際には中古住宅の取り扱いに慣れていなかったり、経験が浅かったり、あまりお客さんのことを考えず自分本位で動いたりするような業者がいて、問い合わせるまでどんな業者か分かりません。

仲介業者や担当者選びを怠ったために、本来利用できるはずの住宅ローン控除が利用できなかったり、欠陥住宅を買わされてしまったりすることが往々にしてあります。

これらのような理由から、私は声を大にして「ポータルサイトから問い合わせてはいけません」と言っています。

当社でもポータルサイトには物件を掲載していますが、集客という目的よりも、売主様から物件を預かった時に掲載する目的で利用しています。

ちなみに不動産先進国と言われるアメリカではこの考え方が広く浸透しています。

アメリカにも日本と同じようにポータルサイトはありますが、皆物件を選んだ後は、取引を依頼する担当者（エージェント）に探すそうです。

大きな取引なので、自分に求める利益を遂行してくれるパートナーの重要性を理解しているのだと思います。

日本でも似たような仕組みになっているので、まずはどこをパートナーにするかを考えるようにしてください。

ハウスクローバーは全国の不動産事業者の担当者を私が面談し、一定基準以上の経験や倫理観などをもつ優良な担当者のみ掲載しています。

３．リセールバリューの考え方を持つ

リセールバリューとは、モノを購入する時に売るときの価値も考えることです。

多くの人は家を購入する時に一生住むつもりで購入するかもしれませんが、人生１００年と言われる時代において、その考え方はあまり現実的ではありません。

今でも子供がいなくなって広すぎるとか、老人ホームに入るのでその頭金にしたいとか、不便なのでより便がいいところに引っ越したいといった様々な理由で住宅を売る方がたくさんいます。

そのような時に、買った時以上の値段でとはいわなくても、それなりの値段で売れてほしいと思うのが普通ではないでしょうか？

家を買いたいと思う理由の中に「資産が欲しい」というものがありましたが、これからの時代、家が資産であるには条件がつきます。

ここでいう資産とは、私は「価値」も重要な要素ですが、それよりも「流動性」が非常に重要であると考えます。

流動性があるということは「売ります」といえば「買います」という人がいる状態のことを言います。

つまり、いくら立派な家であっても、「買います」という人がいなければそれは資産と言えるのでしょうか？

むしろ固定資産税など費用はかかってくるので、流動性のない不動産は「負」動産でしかありません。

買ってはいけない物件はどんなものかは他の記事にも書いてあるのでそちらを見てもらえればと思いますが、物件を探すときはこのリセールバリューの考え方を持つことがこれからの時代は非常に重要です。

家を買うことをゴールにしない

いかがでしたでしょうか？これから家を購入する前に、必ず確認しておきたい３つのポイントをしっかり守って実行すれば、家で豊かな暮らしを実現できる可能性はかなり高まります。

「木を見て森を見ず」ということわざがあります。

物事の一部分や細部に気を取られて、全体を見失うことを意味する言葉です。

ここで話してきた「考え方」というのは「森」で、「物件」は「木」に置き換えることが出来ます。

こうなると失敗するよという注意を込めたことわざですが、家探しにおいてもまさしく同じことが言えるのではないでしょうか。

豊かな暮らしを実現するためにまずは正しい考え方をしっかり理解するようにしましょう。

※参考になったら「いいね！」をお願い致します。

Copyright © 2023 名古屋で中古マンションや中古住宅の売買なら｜スタイルイノベーション All Rights Reserved.

ここでは、これからリノベーション向き中古マンションを探す方にとって、ぜひ知っておいて欲しい基本的な知識や、絶対にやってはいけないこともお伝えします。

リノベーション向き中古マンションに関する記事については色々ありますが、そういった記事に加えて、資産価値を意識した物件探しをお手伝いしている不動産のプロから見た視点も取り入れているのことが他の記事とは少し違ったものだと思います。

これから中古マンションを購入してリノベーションをしたいとお考えの方は、ぜひ一読ください。

今すぐ家探しのポイントを体系的に知りたい方へ、「住宅購入で絶対失敗しないための3つの方法」をプレゼントしています。

リフォームとリノベーションの違い

まずは基本的なお話ですが、リフォームとリノベーションについて説明します。ご存知の方も復習がてら読んでいただければ幸いです。

まず、リフォームとリノベーションの明確な違いというのは実は存在していません。理由としては、リフォームは、改革や改心をするといった意味で、建築用語ではありません。英語圏の国では、日本でいうところのリフォームやリノベーションは、すべて「リノベーション」と呼ばれています。

明確な線引きはないものの、ここ最近の風潮では、リフォームは表層的にきれいにする工事で、リノベーションが間取り変更やスケルトン状態にして内装を作り直すなど、比較的大規模な工事のことを指すことが多いです。

この記事でお伝えしていくリノベーションは、表層的なリフォームではなく、比較的大規模な工事を前提としています。

別記事の「リノベーションの意味とリフォームとの違い」も合わせてご参照いただくと、より理解が深まります。

リノベーション向き中古マンションとは？

リノベーション向き中古マンションとは、流通している中古マンションのうち、比較的リノベーションに向いているという性格の物件です。

まずリノベーション向きと言われる中古マンションにとって一番のポイントは、リフォームなどが施されていない、前の住んでいた人が引っ越した状態の物件です。

その他、構造的にリノベーションに向くものと向かないものがあります。ここからはリノベーション向き中古マンションの特徴と探し方について詳しく説明していきます。

リノベーション向き物件の探し方

多くの方は物件を探すときは、ポータルサイトと呼ばれる、SUUMOやAtHomeなどの物件情報の総合サイトを利用するのではないでしょうか。

これらのポータルサイトでは、基本的に「リノベーション向き」という検索項目はありません。ですので、物件情報を見ながらリノベーション向きかどうかを見極めていくことになります。

ポータルサイトでのリノベーション向きの中古マンション探すコツ

まずポータルサイトで物件を探すとき、「リフォーム済み」や「リノベーション済み」と書いてある物件は除外しましょう。リフォーム済みやリノベーション済みの物件はすでに内装工事が施されていて、その分費用に転嫁されています。そこからさらにリノベーションをすると二重費用になって、割高になってしまいます。

次に「居住中」と書いてある物件は、リノベーション向きである可能性が非常に高いです。なぜなら人が住んでいれば基本リフォームがされておらず、年数も経っていれば内装も傷んでいて、その分、市場価格よりも安く販売価格が設定されていたり、価格交渉がしやすい可能性が高いからです。

そして「空き家」と書いてある物件については、最終的には実物を見てみないと何ともいえませんが、ポータルサイトの情報でもある程度予測は出来ます。

まず室内の写真がどれだけ載っているかどうか。空き家なのに写真が室内の写真が少ないのは、室内の状態があまり良くないので、乗せてしまうと逆に問い合わせが来なくなる可能性が高いと掲載をしている不動産会社が判断している可能性が高いです。ですから空き家でも、写真が外観と間取り、室内でほんの数枚などといった空き家物件もリノベーション向き中古マンションである可能性が高いといえます。

ポータルサイトでリノベーション向き物件を探す際は、ぜひこれらのことを参考にしてください。

構造がリノベーションに向いている物件と向かない物件

その他、そもそもリノベーションに向く構造と向かない構造があります。マンションには建物の構造が2種類あります。

• 一つが、柱と梁（はり）で建物を支える構造となっている「ラーメン構造」。
• もう一つが、壁全体で建物を支える構造となっている「壁式構造」。

この二つのうち、リノベーションに向くのは「ラーメン構造」です。壁式構造は建物全体を壁で支える構造のため、間取り変更にかなり制限があることが多いです。

こればかりは専門家が見ないと分からないと感じるかもしれませんが、実はポータルサイトでもある程度の見分けができます。

どうやって見分けるのかというと、建物の階数です。ラーメン構造のマンションはどちらかといえば低層マンションによく採用されている構造です。中古マンションで4階建てや5階建てくらいまでのたてものは、壁式構造である可能性が高いです。

大胆な間取り変更を希望するのであれば、こういった低層マンションは避けた方が無難かもしれません。

リノベーション向き中古マンションを探すときに、やってはいけない３つのこと

それではリノベーション向き中古マンションを探すポイントを説明したことろで、今度は絶対にやってはいけない３つのことについてお伝えしていきます。

非常に重要なポイントであり、かつリノベーション業者によっては教えてくれないこともありますので、自己防衛的な観点からもぜひ覚えておいてください。

優先順位を間違える

ここでいう優先順位は、総額の予算があって、マンション代金とリノベーション代金のどちらの予算を先に考えるかという意味です。

正しい順番は、総額の予算があって、次にマンション代金、最後に余った予算をリノベーションに回すという考え方です。

そして間違った順番は、総額の予算があって、リノベーションの予算をひいて、物件を探してしまうことです。

なぜ優先順位を間違えてしまうことが、絶対にやってはいけないことなのかというと、限られた予算の中でリノベーション予算を先に引いてしまうと、安い物件、つまり資産価値に乏しい中古マンションを購入してしまう可能性が高いからです。

これから少子高齢化が進み、人口は減っていきます。またすでに家は余っているのにいまだに新築マンションが市場に出ています。

そんな中、これからの不動産は価値が残るものと、残らないものに二極化していきます。

その動きはすでに始まっていて、資産価値が保たれやすい中古マンションは今でもそれなりの価格がついています。

逆に資産価値に問題がある中古マンションは、すでに価格が落ちていて、買い求めやすい価格で売られていたりします。

マンションとリノベーションの関係は、「ハード」と「ソフト」の関係によく似ています。ソフトにどれだけお金をかけても、ハードに価値がなければ無価値なのです。

この点は、リノベーション業者はあくまでリノベーションありきで話をしてきますので、しっかりとした判断基準を持つようにしてください。

旧耐震基準の物件を選ぶ

優先順位を間違えるときにありがちなのが、旧耐震基準の中古マンションも選択肢にいれてしまうことです。

たしかに立地もいいところにある旧耐震基準の中古マンションは、それなりに価格も安く魅力的に映ります。

しかし旧耐震基準の中古マンションは、安全性に不安があるという理由もありますが、不動産のプロから言わせてもらえば「資産価値的にアウト」です。なぜ資産価値的にアウトなのか？それは以下の理由が考えられます。

関連記事「旧耐震の中古マンションでフラット35は使えないのか？」

銀行の融資姿勢が厳しくなってきている

不動産はローンが付くかつかないかで、売れるか売れないかが変わってくるので、金融機関の方針は不動産市場にとって非常に大きな影響を与えます。

その金融機関のトレンドとして、旧耐震基準の物件への融資姿勢は厳しくなってきています。

新耐震基準の物件には、最長35年ローン、物件価格の100％まで住宅ローンが借りられる金融機関が多いのですが、旧耐震基準の物件になると急に厳しくなります。

このトレンドは何を意味するのか？それは、将来、旧耐震基準の物件が売れにくくなることを意味します。物件が売れにくくなるということは、買える人が減るということなので、その物件は価値を落とします。

これが銀行融資の姿勢によるところで、資産価値的にアウトと考える理由です。

住宅ローン減税などの優遇制度が利用できない

他にも旧耐震基準の中古マンションは、住宅ローン減税をはじめとする各種優遇制度が利用できません。

中古マンションであれば築年後要件として、建築後25年以内であれば無条件で利用できますが、築年後25年を超えていても新耐震基準でなおかつ検査済証があれば、ほとんどのケースで税制優遇が利用できます。

参照「中古住宅購入時に利用できる補助金・助成金・減税の一覧」

しかし、旧耐震基準の中古マンションでは、検査済証があっても、耐震改修工事などを行い現行の耐震基準に適合していると判断できなければ利用できません。

住宅ローン減税でも数百万円にもなる税制優遇で、住宅購入時の贈与の非課税枠などにもかかわってきますので、旧耐震基準の中古マンションはそれだけで敬遠されることが今後多くなると予想されます（今でも敬遠されています）。

これらの理由から耐震基準の中古マンションは資産価値的にアウトなのです。リノベーション業者によっては、こういった事実をあえて伝えずに契約欲しさに勧めていこうとするところもあると思います。

もし、リノベーション業者が旧耐震基準の中古マンションを勧めてきたら、その時点で「ナシ」と判断してもいいくらいだと思います。

管理組合の状態を考慮しない

そして３つめの絶対にやっていけないことは、管理組合の状態を見極めないことです。

立地やリノベーション向きかどうかは、マンション選びにおいて重要な要素ですが、「マンションは管理を見て買え」という格言があるくらい、管理状態が物件の良し悪しを決めます。

マンションの管理状態が良くないと、将来修繕積立金が足りなくなり、大幅な値上げや一時金などが発生する可能性が高くなります。

また修繕積立金が高い物件は市場に売りに出された時に敬遠される傾向にもあるので、資産価値的にも良くありません。

管理組合の状態を見極めることについては、一般の消費者には多少ハードルも高く、プロの不動産業者のサポートが必要になります。

しかし管理状態の見極めが出来ない、出来てもしたくないという不動産業者やリノベーション業者も多く存在します。あなたにとって本当に価値提供をしてくれるパートナーを探すようにしてください。

中古マンション探しについての注意点については、関連記事「中古マンションを購入するときの注意点を徹底解説」も合わせて参照ください。

ワンストップサービスはあり？

中古マンションを買ってリノベーションをするのであれば、リノベーション業者の選定は非常に重要なプロセスだと言えます。

出来れば中古マンションを探す前には時間的な関係からいってもリノベーション業者を先にみつけておくべきです。

そんな中でリノベーション業者でありながら、不動産業の免許をとって、ワンストップサービスを提供している業者も多く存在します。

一見便利なサービスなのですが、これまでお伝えしてきたように、リノベーション業者は、中古マンションの仲介よりも利益率の高いリノベーション工事の受注が目的です。

そうなると、優先順位を間違えるようなリードをされてしまったり、本当に見極めなければいけないポイントもスルーされる可能性がどうしても高くなります。

手間にはなりますが、そういった視点をもった不動産業者と、リノベーション業者はあえて別々にした方が、あとから後悔するリスクは減ると思います。

大きな価格の買い物なので、手間を惜しまず、失敗して後悔することがないようにしたいですね。

リノベーションプレミアムに注意する

リノベーションには、もう一点気を付けておいて欲しいことがあります。それは、自分にとっての100％は他の人にとっても100％ではないということです。

リノベーションはまさに自分にとっての100％を中古マンションで実現する手段です。しかし、どれだけお金をかけても、市場で売りに出したときに、かかった費用分がそのまま評価されることはありません。

この価格差のことを新築マンションが中古マンションになった瞬間に値を下げる「新築プレミアム」にちなんで、「リノベーションプレミアム」と呼んでいます。

誰にとっても70％とか80％くらいの物件が実は一番値がつきやすいのです。だからといってリノベーションをし過ぎないようにというつもりはありません。

リノベーションプレミアムを理解して、そのうえであなたの価値観に沿って決めていただければいいのではないかと思っております。

制約があるからこそリノベーションが活きる

リノベーションを考えるときは、予算面であったりとか、構造面などで、多くの制約があります。

お金をかければそれだけ多くのことが出来ますが、多くの人は予算面でも制限がある場合がほとんどです。

そんな制限がある状況の方が、実は面白いアイディアが出てきたりします。限られた予算や制限の中で、どこまで出来るかがリノベーションの真骨頂なのではないかなと考えたりします。

すべてをリノベーション業者に発注しなくても、プロでないと出来ないような作業はプロに依頼して、自分たちで出来そうなところはDIYにして費用を削ることだって出来ます。

ぜひ制限がある中だからこそ、リノベーションを楽しんで、あなたの望む豊かな暮らしを叶えていただければいいのではないでしょうか？

中古マンションで失敗しないための選び方や注意点、不動産会社の選び方など、より詳しく知りたい方は、弊社で開催している「住まいとお金の勉強会」にご参加していただくことをお勧めします。遠方の方や予定が合わない方でも、不動産エージェントのネットワーク「HOUSECLOUVER」に無料会員登録していただくことで、勉強会の動画が見放題になります。ぜひ無料会員登録してください。

⇒　無料会員登録はこちらから

参考になったら「いいね！」をお願い致します！

Copyright © 2023 名古屋で中古マンションや中古住宅の売買なら｜スタイルイノベーション All Rights Reserved.

今現在、この記事を執筆している時点（2021年12月）では、日本での新型コロナの状況は落ち着いてはいるものの、世界中を見渡せば予断をを許さない状況が続いております。

そんな中で名古屋市で中古マンションの購入を検討されている方もいらっしゃると思います。

現在のような状況下、どのようなことが今後起こり得るのか。またどのようなことに気をつけて中古マンション購入を進めていけばいいのかについて、様々な角度から徹底解説していきます。

名古屋の中古マンションの値動きの推移

これまでの名古屋市の中古マンションの値動きは以下のようなデータが出ています。

（中部レインズ　中部圏市場動向　愛知県中古マンション成約推移）

こちらのグラフを見ていただくと分かりますが、2020年3月〜5月まで続いた１回目の緊急事態宣言時に一時的に相場は落ちましたが、その後からは一貫して上昇しています。

新型コロナが流行し始めた2020年の時には、2021年になれば新型コロナの影響で相場は下がるのではないかと予想していた方もいらっしゃいました。

私も下がることはないとは考えていましたが、今回の値上がりは予想していませんでしたし、他の業者との情報交換の中でも上がると考えている方はほとんどいませんでした。

※2020年6月25日に公開された動画です。

コロナの影響は？

様々な業界に大きな影響を与えている新型コロナウィルスですが、不動産業界にも大きな影響が出ています。

元々コロナによる不況で住宅ローンを払えなくなる人が多くなり、任意売却や競売などが増えることから相場が落ちると考えていた方も多かったのですが、実際にはそのようなことは例年と比べても多く発生しませんでした。

理由として、まず一つは、政府による補助金や助成金など。

これについては賛否はあったものの、倒産率の上昇を抑えることができたなど一定の効果はあったと思います。

もう一つの理由としては、減免制度の災害認定に新型コロナウィルスが含まれたことがあります。

減免制度とは？

減免制度は平たく言えば、災害により収入が減ったり、債務の対象であるものが被災した場合などに、一定の条件の元、債権を全額もしくは一部免除するという、救済制度です。

初めて特別法として制定されたのが東日本大震災の時で、津波で家を流されて住宅ローンだけが残ってしまったという事案が数多く発生し、生活再建の妨げになることから施行されました。

そして熊本大震災の時に法制度化され、今に至ります。ちなみにこの制度では住宅ローンだけでなく、車など他のローンも対象となっています。

その減免制度の災害に今回の新型コロナが含まれたのです。

内容は新型コロナによって大きく収入が減少し、住宅ローンを払っていけないとなった時に、売却をしてもローンが残ってしまうことがあった場合に、その残債部分が減免の対象になるというものです。

この制度がどれだけ利用されたかは分かりませんが、所有者にとっては家を売ってチャラにすることができた制度だったため、一定の役割を果たしたのではないでしょうか。

このような状況から、不動産市場の相場は新型コロナによって下がることはありませんでした。

むしろその逆で相場が上昇するという結果になりました。

その理由と今後の予測について次の段落でお伝えしていきます。

2022年、名古屋の中古マンション相場は上がる？下がる？

それでは、2022年の名古屋の中古マンション相場はどのようになるのでしょうか？

個人的な見解ですが、「どこまで上がるかは分からないが下がる要素は少ない」というのが今現在の見解です。

新築マンションが値下がりしない

まず中古マンションの価格はある程度、新築マンションと価格の連動性があります。

新築マンションが高くなれば、人が中古マンションに流れて相場が上がるからです。逆も然りです。

現在の新築マンションは土地相場の高騰、材料費の高騰、建築人件費の高騰のトリプル高によって、過去の履歴を見ていても最高額に近い水準です。

またかつての新築マンションは完成と同時に完売というスタイルが一般的でした。そのため完売させるためなら多少割り引いても販売をしていましたが、ここ最近の傾向は時間がかかっても値段を下げずに販売するというスタイルが定着しています。

ディベロッパーも大手メジャーセブンをはじめ財務体力のある業者がほとんどで、尚且つ金融危機も起こっていない。

つまり新築マンションが下がらなければ、中古マンションが下がる理由がないのです。

中古マンションは不足気味

現在、新型コロナの影響を受けているのが中古マンションの在庫量です。

（中部レインズ　中部圏市場動向　愛知県中古マンション成約推移）

こちらのグラフを見ていただくと、棒グラフの件数が11月から一貫して下がっているのがわかると思います。

7月頃からやや持ち直したものの、それでもコロナ前から比べると随分減っています。

またそれにつられて在庫の販売価格が上昇しているのがわかると思います。

これは、新型コロナの影響で人の動き（転勤や転職など）が大幅に減ったことが影響しています。

人が動かなければ中古マンションが売りに出されることが減ります。

現在（2021年12月現在）は、日本の新型コロナの状況は落ち着いていますが、世界的な状況を見ている限り、余談は許さない状況です。

この新型コロナが落ち着かない限りは中古マンションの在庫量も増えることはなさそうです。

名古屋を取り巻く経済状況

新型コロナの影響が出ている業界とそうでない業界がはっきり分かれていて、全体としては決して良い市況環境とは言えません。

しかし過去の不景気と大きく違うのは、金融機関がほとんど影響を受けていないことです。

過去のバブル崩壊の時期やリーマンショックの時は、不景気とともに金融機関も大きな影響を受けました。

金融機関の財務状況が悪くなれば、不動産に対する融資は絞られますから、不動産市況も冷え込んでいくのですが、今回は日本をはじめ各国政府が市場に大量のマネー供給を行ったことから金融機関はほとんど影響を受けていません。

それはここ名古屋市でも同じことで、金融機関が影響を受けていない限りは不動産市況に影響はほとんどありません。

このように、基本的には下がる要素は現在のところほとんどなく、2022年の名古屋市の中古マンション相場の予想は上がる、もしくはこのまま下がらない、というのが基本的な考えです。

相場に悪影響を与える３つの要因

ここまでは、過去の名古屋の中古マンション市場を振り返り、今後の予測を立ててきました。

しかし、下がることがないかと言われれば全くそういうわけではなく、懸念事項もあります。

これが相場を予想することが難しいと言われる所以ですが、ここからは市場を下げる可能性がある懸念事項について説明していきます。

要因①：スタグフレーションによる金利上昇

現在新型コロナが落ち着く状況ではないですが、世界各国は経済を動かし初めています。

その結果、世界中で需要が急回復し、モノが足りない状況になっています。

物不足は物価の上昇という形で現れています。

日本は長らく物価が低い状態（デフレ）が続いていますが、世界では物価が上昇している状態（インフレ）が発生しています。

一時期話題になったウッドショックも本質はこの物価の違いです。

日本は色なんなものを輸入に頼っていますので、現在この影響を受けて物価が上昇しています。

本来、物価が上がるときは、他の諸外国のように景気が良くなって、給料が上がり物価も上がっていくのですが、今の日本は景気が悪く給与も上がらない中での物価上昇です。

これを経済用語でスタグフレーションといい、景気が悪いのに物価が上がる状況のことを言います。

また物価が上がって最も懸念されるのが、金利上昇です。

特に物価に連動している短期金利は日銀が決定権を持つ政策金利と言われますが、物価水準によって変動します。

短期金利は変動金利の元になっている金利で、現在は物価が安かったからこその低金利ですが、物価が上がってこれば政府としても金利を上げざるを得ないのです。

実はこのことは私は新型コロナが発生した当時からスタグフレーションの懸念を伝えていました。

※2020年5月16日に公開された動画です。（ちなみにこの動画を公開した時は某FP系のYoutuberさんからクレームが入りました汗）

仮に不景気の状態で物価が上がれば景気は悪くなります。

また金利が上がれば、住宅ローンの支払いに窮した売りが増えますし、そもそも金利が上がると予算は下がりますので、市場全体としても下げの圧力が高まります。

要因②：新型コロナの感染状況

現在、日本では奇跡的な落ち着きを見せていますが、世界的にはまだまだ余談を許さない状況です。

これ以上状況が悪化するのであれば、景気にも影響が出ますので、相場の下げ圧力が高まりそうです。

要因③：中国恒大集団のデフォルト・破綻

中国ではかつての日本の不動産バブルのような状況にありましたが、綻びが出始めてきています。

今年に入ってから多くの不動産業者がデフォルトに陥っており、その中でも中国恒大集団は日本円にして30兆円という負債の大きさから日本でも大きく取り上げられました。

そもそもこの問題の本質は、中国特有の事情と、中国の不動産ビジネスモデルの破綻です。

中国はかつての日本のバブル崩壊を徹底的に研究しており、今回の問題もソフトランディングを目論んでいます。

今のところ世界の金融市場はそこまで懸念材料ではあるものの、そこまで大きな問題とは見ていないように感じられます。

2022年、名古屋で中古マンションは買っても大丈夫？

それでは肝心の2022年に名古屋で中古マンションを購入しても大丈夫なのか？

個人的には、今の相場を見る限り、そこまで大きく変わる可能性も低いことから、いい物件があって、あなたが買える状況であれば買ってしまって構わないと思います。

結局のところ、相場というものは結果論でしかないですが、全てを予想することは不可能です。

それよりも待っている間の家賃の方が価格的には大きいなんてこともありますし、ローンの借入期間にも影響するので予算も下がります。

ですから、いい物件があれば買ってしまって構わないと考えます。

不動産仲介業者の担当者選びは慎重に

いい物件というのは、ご自身の価値観にあっていて、立地や管理の良好さなど、住みやすさと資産価値が将来も見込める物件のことを言います。

立地はわかりやすいですが、管理は外からはわかりづらい内容になります。

適切な修繕や綺麗に清掃されているのは当然のことで、その将来的な修繕を行うにあたって必要になる積立金の運用や実際にかかる工事費など、財務面にマンションの管理の良し悪しは出ます。

私も多くの顧客に「このマンションはどう思いますか？」との問い合わせを受け、多くの中古マンションの組合の調査をしていますが、感覚的に３割くらいはやめた方がいいマンションです。

これらの調査は管理組合から調査資料を取り寄せて行うのですが、管理会社は宅建業の免許がないと提示をしてくれません。

ですから調査自体は不動産業者に依頼するしかないのですが、この調査を行う不動産業者は非常に少ないのが現実です。

そもそもこの調査報告書には不都合な内容も含まれていて、それを伝えてしまうと買ってもらえなくなるのではないかという不動産業者の思惑があるからです。

そもそも調査すらできない担当者も多いのではないでしょうか？

私が色んなところで、「中古マンションに限らず不動産購入は担当者選びから始めるべき」と発信していますが、こういうところに理由があります。

住宅市場は基本どこの不動産業者からでも同じ物件が購入できる仕組みになっているので、誰から買うかという視点を持つことで、将来的な失敗のリスクを大幅に低減できます。

不動産事業者の担当者探しはこちらのサイトを利用すると便利です。

→ 高品質なサービスを提供する全国の担当者を探せるサイト「HOUSECLOUVER」

リフォームの工程に注意

中古マンションを購入する際にリフォームを合わせて行うケースが多いですが、現在、新型コロナの影響で一部の住設器（トイレや給湯器）の商品が品薄で、手に入るのに時間が非常にかかったりしています。

もしリフォームされる際は、なるべく早い段階で仕様を決めてしまうなどの工夫が必要になってきます。

住宅ローン減税の改定

2022年から住宅ローン減税が変わることになりました。

住宅ローン減税といいつつ、近年の低金利により、逆ざやになって購入者の利益になってしまっていたことが問題視されていて、見直された格好になります。

詳細な説明はここでは省略しますが、これまでの年末残高の１％から７％に変わります。

これにより減税効果は小さくなります。

また住宅ローン減税自体、中古マンションでは全て利用できるわけではないので注意が必要です。

関連時期「中古マンションを購入するときの注意点を徹底解説」

名古屋の2022年における中古マンション購入の戦略

それでは2022年に中古マンションを買うのであればどのようなことに気を付けておけばいいのか。購入の戦略についてお伝えします。

気になる物件があればすぐに動けるようにしておく

物件の在庫量が少ない状況では、いい物件が出てきたらすぐ動けるようにしておくことが大切です。

後から説明する物件の自動化をしておくことをオススメします。

また気になる物件があれば内覧前に住宅ローンの事前審査を通しておくことも良いです。

価格交渉は慎重に

通常の市場と違い、現在は物件の供給量が少なく圧倒的に売り手市場です。

豊富な物件の在庫量があれば別ですが、現在のような状況では、いい物件であればすぐに買い付けが複数入ったりするので、価格交渉は慎重に行う必要があります。

相場と比較してあまりにも高すぎるものは交渉はしていいかもしれませんが、相場と比較して妥当なラインであれば、本当に欲しいのであれば価格交渉をせずに買い付け証明書を提出することも考えておきましょう。

名古屋で中古マンションを購入する時の注意点

それでは最後に名古屋で中古マンションを購入するときの注意点について解説していきます。

無理のない予算を把握しておく

いくらいい物件を購入できたとしても、支払いが毎月の家計を圧迫してしまっているようでは、そもそも家を買う目的が達成されません。

いざいい物件を見つけたときに、支払いの不安に駆られ、決めきれなくなってしまうこともあります。

中古マンションを探す戦略にも関わってきますので、まず一番はじめに、ご自身に無理のない予算を把握するようにしてください。

不動産事業者の担当者を事前に見つけておく

中古マンション購入は誰から買うかによって結果が大きく変わる商品です。

買ってはいけない物件の見極めや、年々複雑化する税制などへの対応、欲しいと思った物件が確実にものにする段取りなど、担当者が果たす役割は非常に大きいです。

ただ人がいいだけでもいいわけではないので、しっかり時間をかけてでも良い担当者を探すようにしてください。

物件探しの漏れがないように自動化させておく

中古マンションの在庫が少ない中で、毎日物件情報収集することは非常に重要になってきます。

不動産業者の担当者にお願いしておくのも良いですが、担当者も人ですので、忙しくなれば後回しになってしまいます。

そこでシステムを利用して、物件探しを自動化できるような仕組みを構築しておくと便利です。

ここまでの予算、担当者、物件探しの自動化についてはHOUSECLOUVERの無料会員登録をすることで全て無料で利用できます。

→ HOUSECLOUVERの無料会員登録はこちらから

ちなみに私もこのハウスクローバーの不動産エージェントとして登録しておりますので、私への依頼・お問い合わせもできます。

大きな買い物だからこそ、入念な事前準備をしておこおう

名古屋で中古マンション購入に失敗しないためには、何よりもまず事前準備をしっかりしておくことです。

何事も準備で８割が決まると言いますが、住宅購入においても決して例外ではありません。

大きな買い物になりますので、賃貸のように行き当たりばったりで物件情報サイトなどから問い合わせるのではなく、しっかり戦略を持った上で進めていきましょう。

Copyright © 2023 名古屋で中古マンションや中古住宅の売買なら｜スタイルイノベーション All Rights Reserved.