今のマンション相場が大きく上昇していることをご存知の方は多いと思いますが、

「この相場がいつまで続くのか。」

「いつかこのマンション相場が値崩れをした時に損をしてしまうのではないか。」

そのように考えて、なかなか購入に踏み切れない方もいらっしゃるかもしれません。

そこでこの記事では、購入時期を見極める上でヒントになりそうな、住宅ローンの金利や景気がマンション相場に与える影響などについて解説していきます。

名古屋の中古マンションの価格推移

価格推移と相場の最新の数字については、別記事で成約データをもとにまとめています。

まずは2022年まで名古屋の中古マンションがどのように価格が推移してきたのかを見てみましょう。

過去の70㎡あたりの中古マンション価格（東京カンテイ　プレスリリース/中古マンション価格（年間版）より抜粋）

ちょうど不動産価格が底をついたと言われるのが、東日本大震災後の2012年になるのですが、そこからは一貫して上昇を続けています。

2013年から比べると、55％ほど相場が上がっていることがデータを見ても分かります。

名古屋の中古マンション相場と東京との比較

よく中古マンションの値動きのお話をされる方もいらっしゃいますが、全体的なトレンドはともかく、エリアによって値上りの仕方や状況には違いがあります。

先ほどのチャートに東京都や大阪府のマンション相場を加えたものになります。

まず名古屋よりも大きな値上りをしている東京都（23区）は、同じく2013年から2022年までの上昇率は71％です。

名古屋と比べて上昇率だけみるとそこまで大きな違いがないように見えますが、そもそもの物件価格が違います。

東京23区の2022年の70平米当たりの中古マンション価格は6,842万円。名古屋の2,705万円と比べると、およそ2.5倍近い価格なのです。

名古屋と東京のマンション価格差から今後を予測する

住宅の過熱感を見る指標のひとつに「年収倍率」と呼ばれるものがあります。

年収倍率とは物件価格から年収を割った比率のことで、年収に対してどれくらいの倍数で家を購入しているかという意味になります。

東京都の平均年収は612万円。これをもとに年収倍率を計算すると、約11.2倍。

一方名古屋（愛知県）の平気年収は504万円。これをもとに年収倍率を計算すると、約5.3倍。

名古屋と東京の年収倍率は、およそ倍の違いがあります。

いくら東京の年収が高いとはいえ、住宅支出が家計を圧迫しているのは容易に想像が出来ます。

近年は投資マネーが中古マンションの相場を押し上げていますが、実際に需要を考えた時に、どちらの価格が落ちやすいかと考えるといかがでしょうか。

またもう一つ、価格差を考える上で重要なのが「2027年のリニア開通」です。（遅れる可能性が非常に高いですが、、）

リニアが出来ると、どのようなことが起こるか。

まず名古屋～品川間では時間が40分に短縮されます。

そしてその気になる運賃はというと、まだ正式な公表はないものの、2014年12月にJR東海の葛西会長は「のぞみ」の料金プラス700円で採算が合うとの見通しを示したのです。

つまり料金がそれほど変わらない中で、所要時間が半分以下になります。

それこそ名古屋から東京まで出勤というのも、普通にありえる未来がすぐそこまで来ているのです。

そんな未来が来るとどうなるでしょうか？

東京の物件と比べ名古屋の物件が相対的に安く映るようになります（なんといっても価格差は２．５倍）。

価格調整が働いた場合どのようになるでしょうか。

まだ名古屋には上昇余地があるような気がしなくもないですよね。

その他にも、すでに再開発が一息をついた名古屋駅エリアや久屋大通公園エリア、そして今後再開発がより活発化していく栄エリア、金山エリアなど、名古屋市の市況に関しては、元気もあり活況を呈しています。

名古屋のマンションは値崩れをするか？

値崩れそのものについては、別記事で要因ごとに詳しくまとめています。

名古屋のマンション相場には、まだ上昇余力があることはご理解いただけたかと思いますが、逆に名古屋のマンションが値崩れをするのではないかと考える方もいらっしゃるかと思います。

結論から申し上げると、名古屋のマンション相場はそこまで大きく値崩れを起こすことはないと考えています。

もちろん多少の調整が入ることはありますが、それでも大きく値崩れはしません。

そこでここからは、そう考える理由と、現在の名古屋のマンション相場を取り巻く環境や、値崩れをする可能性について探っていきたいと思います。

名古屋のマンション相場と住宅ローン金利

マンション相場と住宅ローンの金利は非常に密接に関係しています。

ですので、住宅ローン金利が今後どのような動きをするかを予測することは、マンション相場がどのように動くのかを読むことに、とても役に立ちます。

日銀が現在、主導しているマイナス金利政策では、預金の余剰金に対して金利がマイナスになるというものです。

日銀へ預金している各銀行などの余剰金が目減りし、住宅ローンの貸し出し競争が始まりました。

この住宅ローン金利は中古マンション相場と非常に密接しています。

基本的な知識として、金利が上がれば相場は下がり、金利が下がれは相場は上がります。

人々の所得に変化がないと仮定したとき、毎月の支払額は一定になるので、金利が変動すると、その中の利息と元本の割合が変わります。

まず金利が上がった場合、利息部分が増え、元本が減ります。

利息部分は銀行の収益となり、元本は物件価格に充てられるものです。

金利が上がれば元本に回る金額が減りますので、金利が上がれば相場は下がるということになります。

一方で金利が下がった場合、利息が減って元本（物件に回るお金）が増えますので、相場は上がります。

今現在の中古マンション上昇相場の大きな要因は日銀によるマイナス政策によるものです。

実際、今の現状は、固定金利は上昇しているものの、変動金利は変わっていません。

むしろマイナス金利や量的緩和によって余ったお金の運用先として、住宅ローンの貸し出し競争が起こっています。

変動金利の基準となる短期金利は変わっていませんが、銀行の優遇金利を加味した実質金利は下がっています。

この記事を執筆している2023年9月時点では、0.3％を切る金融機関も出てきています。

金利の予測は外れました

この記事を2023年9月に書いた時点では、実質賃金が15か月連続でマイナスという状況でした。

そのため私は「しばらく変動金利は上がらない（上げられない）」と書いていました。

この予測は外れました。

実際には次のように動いています。

• 2024年3月　マイナス金利政策を解除
• その後、段階的に政策金利を引き上げ
• 2026年6月16日　無担保コールレート（オーバーナイト物）を1.0％程度へ
• 2026年7月31日　同水準を維持

（出典：日本銀行「金融市場調節方針に関する公表文」）

当時この記事に載せていた「専門家の間では、量的緩和を日銀が廃止する時期を2024年や2025年と予測する方が多い」という見立てのほうが、結果的に近い形になりました。

ここから申し上げたいのは、金利の先を当てにいくのは、専門家であっても難しいということです。

私は17年この仕事をしていますが、相場も金利も当てられたことはありません。

だからこそ「金利が上がる前に」「相場が下がってから」という考え方で買う時期を決めないでください。

決めるべきは時期ではなく、どちらに動いても困らない借り方をすることです。

金利が上がっても相場が下がるとは限らない理由

金利が上がれば相場の下押し要因になる、というのが基本の関係です。

ただしそれだけで決まるわけではありません。

日銀が金利を正常化するときに前提としているのは、物価だけでなく人々の給与も安定して上がることです。

給与が増えるということは、毎月住宅支出に回せるお金が増えるということになります。

毎月の支払可能額が上昇すれば、仮に金利が上がった場合であったとしても、そもそもの毎月の支払額が増えているので、中古マンション相場への影響は限定的になります。

企業業績と金利の関係性も同じようなことが言えます。

金利が上がっても企業業績を伸ばして、その結果として労働者の賃金が上がることが実現できれば、住宅ローン金利が上がってもマンション相場には影響が出にくいと考えることができます。

金利が上がったから相場が下がる、という単純な話ではありません。

だからこそ、相場の予測で買う時期を決めるのは難しいのです。

不景気に強い名古屋の中古マンション相場

日銀の思惑通りに、景気が良くなり所得が上昇すればそれに越したことはありませんが、もしこのまま不景気に突入してしまった場合、中古マンションは下がるのでしょうか？

中古マンションの中でも、特に実需と言われる購入者が自分たちで住むために購入される中古マンションは不景気に強いと言われています。

その理由として、不景気になった場合に補助金や助成金などが景気刺激策として実施されますが、この景気刺激策の対象となるのが住宅マーケットなのです。

家が動くと、リフォーム業者や外構業者、家具家電業者や引越し業者など、非常に多くの業種業界に波及します。

この効果を狙って住宅マーケットに補助金や助成金などが実施されるのです。

このイメージを図にするとわかりやすいと思います。

補助金や助成金には、所得を上げる効果があるので、住宅マーケットは不景気に強いと言われています。

またマンション相場が下がったり、補助金などがはじまると、賃貸に住んでいるよりも家を買った方が得という状態になるので、賃貸からも一定数の人が流れています。

実際、2008年9月に発生した世界同時多発的な金融危機「リーマンショック」が発生した際も、中古マンションをはじめとした住宅不動産はほとんど値を下げませんでした。

こちらのチャートはリーマンショック（2008年9月）前後の各都市のマンション成約単価データから作成したものになります。

東京都では多少下がった局面もありますが、1年ほどで元に戻しています。

大阪府や愛知県に至ってはほとんど相場が変わっていないことが分かると思います。

名古屋のマンションは投資マネーが比較的少ない

マンションの中でも、特にタワーマンションは、不動産でありながら金融商品に近い性質を持っています。

つまりマンションは投機の対象になりやすい、という性質があります。

東京のマンション価格はこの投資マネーが世界から流入したことが一因と言われています。

投資マネーが流入するということは、マンションの価格が上昇します。

今でもマンション価格が上昇しているのは、円安による海外からの投資マネーが流入しているからと言われています。

名古屋市では東京ほど投資マネーは入ってきていませんでしたが、すでに名古屋駅など一部には流れこんできていますし、リニアの開通が見えてくるころに一段と流入してくるのではないかとも考えられます。

ただし現段階では、東京都に比べると投資マネーの流入量は比較的少なく、投資マネーが逆流した時にもあまり影響は少ないのではないかと考えています。

名古屋の新築マンション相場も値崩れしにくい

中古マンションの価格形成には、新築マンション価格の影響も多分にあります。

新築マンションが上がれば、高値を嫌う人たちが、中古マンションに人が流れるので中古マンション相場もつられるように上がります。

逆に新築マンション相場が下がれば、中古マンションから人が流れてくるので、中古マンションの相場もつられるように下がるという相関性があるからです。

今の名古屋の新築マンション相場はどうでしょうか？

土地相場の上昇やマンションに最適な土地の減少、円安による建築資材の高騰、そして人手不足による建築費の上昇と、原価と利益を積み立てて販売価格を決めていく新築マンションの相場が落ちる要素は今のところほとんど考えられません。

したがって中古マンションが落ちるようなこともなく、名古屋全体のマンション価格や相場は下がることが考えにくい状況です。

また仮に不景気が来たとしても、今残っているマンションディベロッパーは、かつてのリーマンショックを乗り切った財務体力のあるところばかりです。

リーマンショックの時に、東京都で一時的に下がったのは、新興ディベロッパー（後に倒産）の資金繰りが厳しくなる中で、新築マンションが投げ売られたからと言われていて、現在は同じようなことが起こることは考えにくい状況です。

世界情勢の影響

ここ最近の世界情勢は非常に不安定で、日本へも物価高や円安など、多大な影響を与えています。

特に中国不動産のバブルの崩壊も囁かれていますが、このこと自体でかつてのリーマンショックのような金融危機が発生するとは考えられていません。

あくまで中国国内のみの話であり、中国国内の経済が破綻するという話です。

もちろん輸出入などで関係がある企業などはその影響を受けるかもしれません。

世界の金利情勢や景気は日本の政策にも大きな影響を与えますが、今のところ日本は世界とは違う政策を採用しており、今後国際政治や国際経済との関係性に着目しておく必要があります。

名古屋のマンション相場に影響する人口動態

今の日本は人口減少時代に突入しており、人口動態はマンション相場にも影響します。

2013年の日本の世帯数将来推計によると、日本の世帯総数は2019年の5307万世帯がピークで、2035年には4956世帯まで減少すると推計されています。

こうなってくると住宅市場全体が縮小してしまうため、現在の新築住宅を作り続けるというペースが続くと、結果的に供給過剰となってしまうでしょう。

空き家が多くなることで、不動産価格が下がる可能性も十分にありえます。

街の空洞化や過疎化などでエリア全体の地価下落も予想できますが、人気が高い状態が続いたままの地域も出てくるでしょう。

名古屋市は三大都市のひとつとして、周辺の自治体から人口を吸収しているので、人口減少や世帯減少の影響はほかの自治体とくらべて軽微です。

そもそも、今回のマンション相場の上昇はかつてのバブル期と違い、日本全体が上がっているわけではないということです。

ここ最近になって、地方都市でもプラスに転じるところが増えてきましたが、基本的に相場が大きく上昇しているのは都市圏であり、地方都市は長い目で見ると下降トレンドです。

だからと言って、安心することはできないですが、今後人口が減る時により利便性の高い場所に人が集まるというのは、世の中の常でもあります。

やはり中京圏の中心的な都市としての名古屋の魅力は非常に高く、それゆえにマンション相場が上昇している面もあるため、今後大きく値下がりするような局面は考えにくいというのが私の考えです。

名古屋の中古マンション相場の今後は？

繰り返しにもなりますが、名古屋のマンション相場は、そこまで大きく値崩れすることはないのではないかと考えています。

一時期より確かに相場は上昇しているものの、2012年頃に底をついたと言われる相場が安すぎただけという面もあります。

そして現在、名古屋の中古マンション相場は上がっているものの、東京や大阪と比較すればまだ価格の上昇余力は残っております。

特に三代都市圏の一角であり、リニアの中心地となり、どこへ行くのにもアクセスがいい名古屋市は非常に底堅い相場であると考えています。

また東京や大阪と比較すると、流入している投資マネーもそこまで大きくないところも値崩れしにくい要因と考えています。

将来の資産価値が中古マンションの購入基準に

このような状況下で、中古マンションを購入するときには、相場だけでなく、「将来どれくらいの価値が残るのか」という視点が欠かせません。

人口減少や家余りがより一層進むことが予測される中で、不動産は以下の３つに分かれていくといわれています。

1. 価格が上昇、もしくは現状維持
2. 緩やかに価格を下げていく
3. 売りたくても売れない「負」動産

一番良いのは①です。②は下げ率によります。

少なくとも③の「負」動産を間違えても購入しないようにしていくことが何よりも重要になります。

この考え方を「リセールバリュー」といいますが、購入するときに売却することも考えておく考え方で、これからの中古マンション選びには欠かせません。

相場が右肩上がりの時は、どんな物件を購入しても大きく損をすることはありませんでしたが、相場が上昇した時は、物件選びを間違えてしまうと、大きな損失を抱えてしまうリスクがあります。

より価値が下がりにくい中古マンションを選び、買ってはいけない物件を買わないために、重要になるのが「担当者選び」です。

中古マンションの価値は、立地と管理で決まります。

立地に関しては、比較的一般の方でも情報収集がしやすいですが、管理の良し悪しを一般の方が調査することはまずできません。

理由として、管理の内容に関わる書類が不動産業者でないと取り寄せられないこと。

またその書類を見て、そのマンションの管理の良し悪しを見極めるためには、会社の決算書を読み解くようなコツや知識、経験が必要となります。

よく管理の良し悪しというと、清掃がされているとか、大規模修繕工事が定期的にされているとか、滞納金が多くないかとか、そういう視点で見る方がプロでも多いのですが、本当の良し悪しは「管理組合の財務状況」です。

定期的な修繕維持活動をするためには、当然その財源が必要となります。

その財源となるのは、所有者から集めた修繕積立金で、マンションの管理組合の運営次第によって、財源が大きく不足するマンションもかなりの割合であります。

私も年間1000棟以上のマンションの管理組合を調査しますが、実感覚として３割くらいは「買わない方がいい」と判断しています。

実際国土交通省の管理組合に向けたアンケート結果を見ても同様の数字が出ているので、正しい感覚であろうと考えています。

積立金が不足すれば、毎月の修繕積立金が高額になったり、一時金が発生することとなれば、資産価値にはもちろん影響しますし、住みやすさの価値にも関わってきます。

将来一生住み続けるつもりであっても、住みやすさの価値と資産価値は連動しますので、ぜひ中古マンション購入にはリセールバリューの観点を持つようにしましょう。

ちなみに筆者は、名古屋の中古マンション購入で管理組合の調査はもちろん、無理のない予算から買ってはいけない物件の見極めができる数少ないエージェント（他に同じスタイルでやっている人の話を聞いたことがありません）として実績もかなりありますので、もし中古マンション購入でお悩みのことがあればお気軽にご相談ください。

まだ購入しない方が良い？それとも購入した方がいい？

今後、不景気が発生したり、空き家が増加し、不動産価格が下がる可能性は否めません。

資産価値がなくなってしまうことを懸念して、住宅を購入しない方が良いのでは？と判断する方も少なくないでしょう。

特に今は中古マンション相場も高止まりしている状況なので、購入の時期を考えるには難しい時かもしれません。

しかし、購入したいという気持ちが強いのであれば、そのときに購入するべきだという見方もあります。

賃貸よりも得

まず、賃貸住まいの場合、退職後であっても家賃を払い続ける必要があります。

退職後は収入が大幅に減るため、家賃の支払いを続けることも負担となるでしょう。

しかし、住宅中古マンションを購入して住宅ローンを組めば、計画的に支払いを進めていくことができます。

さらには団体信用生命保険に加入することで、万が一死亡や高度障害となってしまった場合でも保障が受けることができ、そうした面からもリスクが低くなると言えるでしょう。

不動産価値が下がるのを待つのは危険

不動産を購入するのであれば、なるべく安く購入したいという気持ちはあると思いますが、不動産価格が落ちるのを待って、あえて購入時期を先延ばしにしてしまうのは、あまり賢い選択とは言えません。

まず遅らせた期間分の家賃などの住居費用も発生するので、その分の損失も発生します。

また相場が思惑通りに動くとは限りません。

住宅の購入を伸ばすということは、機会損失が発生するというリスクを知っておく必要があります。

人それぞれによって購入するタイミングはあると思いますが、「買いたい」と思った時が買い時です。

相場はあくまで平均であり、相場が下がったときに、大きく価値を下げる物件もあれば、そこまで価値を落とさない物件もあります。

時期を待つよりも、資産価値の落ちにくい物件を選んで購入したほうが結果的には良いものになるのではないでしょうか。

自身の購入計画も明確に

ここまでに、名古屋のマンション価格の今後と、相場に影響することについてご紹介してきましたが、結局のところ相場に与える影響というのは１つや２つではなく、色んな要因が絡んできます。

また相場についてはある種の結果論のようなところがあり、後から振り返ることしかできず、コントロールすることは出来ません。

人によっては、相場が下がる時期まで待った方が良いと考える方もいるかもしれません。

しかしこれまでお伝えしたように、相場だけが最終的な家の価格に反映されるわけでもありません。

相場よりも重視したいのは、自身のライフスタイルや資金計画です。

市場経済ばかりに捉われず、本来の目的や購入計画を見失わないよう注意しなければなりません。

市場経済と自身の購入計画を総合的に判断して、自分なりのタイミングを見つけるようにしましょう。

中古マンションの購入は将来のライフプランを元に作成する

また中古マンションを購入するときは、どんな物件を誰から買うかという視点が非常に大切であることはここまで解説していきましたが、予算のところで間違えてしまっては元も子もありません。

予算における失敗はあなたが思っている以上に多く、国土交通省のアンケートでも約６割ほどの家庭が住宅ローンの破綻予備軍であることが見て取れます。

その予算の見極めはには、必ずライフプランニングシミュレーションを行うようにしてください。

ライフプランニングシミュレーションは、将来得られるであろう収入の予測から、これからかかる教育費や老後支出、毎月の生活費や余暇に回したい費用などをシミュレーションし、逆算的に無理のない予算が計算できる唯一無二の方法です。

ハウスクローバーの無料会員に登録をすると、無理のない予算を見極めるためのライフプランニング（予算）シミュレーションや、価値が落ちない中古マンション探しをサポートしてくれる全国の優良な担当者探しが無料で利用できます。

これから中古マンション購入をお考えの方は、ぜひ無料会員の登録をしましょう。

余談ではありますが、筆者は名古屋圏と東京圏で営業活動をしていますが、ライフプランニングシミュレーションをしていると、つくづく名古屋は恵まれているなと感じます。

ここまでにも解説してきましたが、確かに東京は年収も名古屋と比べて高いのですが、物件価格は名古屋と同等物件で比較すると2.5倍にもなります。

自由に使える可処分所得も名古屋の方が圧倒的に多いので、暮らしが豊かですし、ライフプランニングをしていても安心感があります。

どこに行くにもアクセスがいいですし、程よく都会で程よく田舎でとても住みやすい、いい街だと思っています。

筆者も、名古屋で育ち（生まれは富山、実家は稲沢）ずっと仕事をしてきましたので、名古屋については知り尽くしています。

名古屋で中古マンションをお探しの時は、お力にはなれると思いますので、お気軽にご相談ください。

具体的な物件を検討されている方はもちろん、まだ中古マンションの購入を考えばかりという方も全然大丈夫です。

むしろ相談は早ければ早いほど、相談するメリットは大きいですし、実際にそのようなお客様が多いです。

よくある質問

名古屋で中古マンションの買い時はいつですか？

相場や金利を当てにいくより、自分の準備が整ったときです。

無理なく払える予算が決まっていて、条件を妥協せずに買えるのであれば、それが買い時です。

金利が上がる前に買ったほうがいいですか？

急いで条件を妥協すると、金利で得したぶんを簡単に失います。

まず金利が1％上がったときの返済額を出してください。

その金額でも払えるのであれば、急ぐ必要はありません。

相場が下がるまで待つべきですか？

待っている間の家賃が出ていきます。

また価格が下がる局面では金利が上がっていることがあり、総支払額はかえって増えることもあります。

この記事の金利の予測は当たりましたか？

外れました。

2023年9月の時点で「しばらく変動金利は上がらない」と書いていましたが、2024年3月にマイナス金利政策が解除され、その後も引き上げが続いています。

金利の先を当てにいくことの難しさを示す例として、あえて残しています。

名古屋は東京より買いやすいですか？

投資目的の資金の流入が東京ほど大きくないため、実需に近い価格形成になっている面があります。

そのぶん、実際に住む人にとっては検討しやすい市場だと考えています。

買う前に確認すべきことは何ですか？

予算と、物件の管理組合の状態です。

相場がどう動いても、管理が悪いマンションは価値を保てません。

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不動産会社が売主になっている新築マンションのような物件であれば、仲介を挟まず購入することも出来ますが、通常の取引はほとんどが仲介に不動産会社を挟むことが多くなります。

そして住宅取引において、個別性が非常に強いと言われる不動産は、担当者の良し悪しが結果に大きく影響すると言われています。

しかし不動産会社といっても、コンビニの数より多いと言われる業者の中で、どうやって見分けていけばいいのか不安に感じる方もいらっしゃると思います。

そこで、不動産会社はどこがいいか、選び方やその注意点についてお伝えしていきます。

家を買うときは、特に不動産会社や担当者が重要になりますので、これから住宅購入をお考えの方は、マンションであれ戸建てであれ、ぜひ最後までご一読ください。

住宅はどこの不動産会社からでも購入できる

住宅の情報を探すときに、多くの方はSUUMOやHOMESなどといった不動産情報サイトを見ると思います。

その時に同じ物件を色んな不動産会社が掲載しているのを見かけたことはありませんか？

これには不動産業界の仕組みが大きく関係しています。

そこで、まずは不動産業界の仕組みから説明していきます。

不動産業界の仕組み

不動産売買は売主と買主、そして不動産会社によって成り立っています。

上の図は、不動産業界の全体像です。

まず一番左手の売主さんが売りたいと思った時に、不動産会社へ売却の依頼をします。

この売却の依頼を受けた不動産会社は「元付業者（もとづけぎょうしゃ）」と呼ばれます。

そして、売却の依頼を受けた元付業者は次に「レインズ」と呼ばれる物件情報のデータベースシステムに掲載します。

そのレインズを見た購入者側につく不動産会社（客付業者：きゃくづけ）が自社の顧客に紹介したり、物件を借りて広告を掲載して集客を行ったりします。

このような仕組みになっていることから、同じ物件が色んな不動産会社の名前で不動産情報サイトに掲載されているようなことが起こりえるのです。

本質を言ってしまえば、住宅というのは基本的にはどこの不動産会社からでも購入することが出来ます。

だからこそ、どこの不動産会社から購入するのかを検討することが重要になってくるのです。

物件量○○○件以上！はどこも同じ

例えば、ホームページやチラシなどで「物件情報量　地域No.1」とか「現在紹介できる物件○○○件以上！」なんてキャッチコピーを見かけると思いますが、どこの会社でも扱える物件量は変わりません。

通常、自社が売却の依頼を受けている物件数はたかが知れています。

どこもレインズの情報を見て物件の紹介を行っているに過ぎません。

扱える物件情報はどこの不動産会社でも変わらないので、この手のキャッチコピーは気にしなくても大丈夫です。

むしろ、そういったキャッチコピーは物件で集客をしている業者の姿勢の表れでもあります。

このような集客をしている不動産業者には気を付けましょう。

不動産会社のスタンスや得意分野を知ろう

不動産会社の数は、現在コンビニよりも多いと言われていますが、不動産会社の中でも棲み分けがあります。

まず大まかに分けるのであれば、売買をメインにしているのか、賃貸をメインにしているのか、管理をメインにしているかで分けられます。

次に売買を主業としている不動産会社でも、買取再販をメインにしている業者や仲介をメインにしている会社に分けられます。

さらに仲介をメインにしている業者の中でも、売り物件を獲得することに注力している元付に強い会社や、購入者向けの仲介に注力している客付けに強い会社があります。

このように一言で不動産会社といっても、どういった業務を主力にしているかというスタンスを知ることが、まずは不動産会社選びの第一歩になります。

元付と客付に求められるスキルは別もの

なぜ不動産会社のスタンスや得意分野を知ることが重要かというと、売買仲介の中でも、元付（売主側）業者と客付（買主側）業者に求められる知識やスキルは全くことなります。

売り主から物件を預かる元付業者で必要になる知識やスキルは、不動産取引の実務的なものになります。

たとえば物件調査だったり、権利関係の取りまとめなどです。

不動産を売却した時の税務の知識も必要になります。

一方で、買主から依頼を受ける客付け業者では、物件の資産価値や将来的なリスクの見極め、住宅購入で利用できる税制・補助金などの知識や手続きができるように実行援助をすること、住宅ローンの知識など幅広く求められます。

ある程度両方ともできる会社が大半ですが、それでも近年は中古住宅の流通量が増えるにしたがって、建築の知識や税制や補助金制度などが複雑化してきており、得意分野は徐々に分かれてきているように感じています。

ですから不動産の選び方で、一番初めに考えるのは、どちらが得意が会社なのかを見極めることです。

売却に強い不動産会社の見極め方

売却に強い会社で一番わかりやすいところでいえば、大手不動産会社です。

また地場の仲介業者で営業年数が長いところも、比較的元付をメインにやっているところが多いです。

不動産業界は元来、売主が強いと言われてきました。

物件量が足りなかった時代、経済が右上がりだった時代、物件の所有者である売主を押さえておけば売上があがる時代がありました。

買主はどちらかと言えば軽視されていたのです。

そういった時代の名残もあって、営業年数が長い地場の仲介業者も元付がメインと予測することが出来ます。

ちなみに、営業年数が長いかどうかは、免許番号を見ればわかります。

免許番号は通常「○○県知事（△）第××××号」という表記になります。

県をまたいで支店がある会社では、県知事ではなく国土交通大臣になります。

この免許番号の「△」の部分の数字を見ると、営業年数がどれくらいあるかがわかります。

1から順に免許が更新されるごとに数が増えていきます。

免許の更新は5年に1度なので、「１」となっていれば5年以内、「２」となっていれば6年以上10年未満と、営業年数を予測することが出来ます。

購入に強い不動産会社の見極め方

実際に住宅を探すときに強い味方になってくれるのは、購入に強い客付け業者です。

客付業者に強い業者は、当たり前ですが知識だけでなく経験やスキルが絶対的に必要になってきます。

ただしこれまでの不動産業界が売主重視であったため、客付に強い業者はそこまで多くないのが現状です。

そこで次の項目からは、実際に客付に強い不動産会社の選び方について解説していきます。

ちなみに私が企画運営しているハウスクローバーでは、全国の優良で客付が得意な担当者が探せるサイトになっています。

こちらの活用もぜひご検討ください。

不動産会社はどこがいいか？購入に強い業者の選び方と注意点

不動産会社によって、得手不得手なことがあることはご理解いただけたと思っています。

ここからは実際に客付に強い不動産会社を探すときの手順と選び方、またその時の注意点についてお伝えしていきます。

手順①　不動産会社のHPを見る

まず一番最初に会社のホームページを見ていきます。

今のご時世、ホームページくらい当たり前にあるだろうと考えるかもしれませんが、ホームページ自体が無いところや、あってもスマホに対応していないような不動産会社も多数あります。

ホームページすらない会社は問題外ですが、まずは色んな会社のホームページを見ていきます。

見るときのポイントは、

1. 物件情報や量は気にしない
2. サービスの内容を注意して見る
3. 経営者の顔は出ているか

などをチェックしていきます。

物件情報や量はあまり気にしなくて大丈夫です。

他の会社でも同じ物件を紹介してもらえるので気にしなくて構いません。

そのほか物件情報以外に、サービス内容をしっかり見ましょう。

あなたの不安を解決してくれそうなサービスがあるかどうかを確認していきます。

物件情報を無くしたら何も残らないようなペラペラのホームページの会社も、除いた方がいいです。

最後に経営者の言葉や顔がしっかり載っているか、というのも基本的なことですが重要なことです。

特に地場の企業は社長が会社の顔でもあるので、信頼できそうな人か確認してみましょう。

社長が分かったらSNSなどで検索してみるのもひとつです。

今の時代ならではの探し方ではないでしょうか。

手順②：実際に不動産会社を訪れる

ある程度、会社の数を絞れたら、実際に訪問してみましょう。

ホームページはお金をかければ良いものが作れますが、実際に会社に訪問して、ホームページで抱いた印象と変わらないか、雰囲気が悪かったり、事務所内が雑然としていないか、などをチェックしていきます。

ただし、訪問する時は突然訪問するよりも、事前に予約をしていくようにしましょう。

突然でも対応はしてくれると思いますが、営業マンが外出していていなかったりすると、二度手間になることもあります。

手順③：担当者を見極める

不動産会社を訪れると、担当となる方が応対をしてくれます。

不動産会社も大切ですが、最終的に住宅購入の良し悪しが決まるは担当者です。

一昔前であれば、人柄が良ければ良いという風潮もありましたが、制度や税制や建築のことなど、高度な知識とスキルが求められる現代では、それだけでは不十分です。

不動産会社の担当者は口が上手な人も多いので、惑わされないようにしてください。

次の項目では、実際に担当者の良し悪しを見極めるポイントを解説していきます。

良い担当者とダメな担当者の見極め方　７選

ここからは良い担当者とダメな担当者の見極め方を解説します。

一般の消費者が担当者を見極めるハードルは、決して低くありません。

しかし、ポイントさえ知っていれば割と簡単に見極められるものもありますし、この記事を深く読んで、業界の裏側を知らないと気がつけないこともあります。

この記事の中でも重要な項目の一つとなりますので、ぜひじっくり読んでみてください。

この記事を読んだ上で、もし担当者と接してみて「少し違うな」と感じたら、担当者を変えてもらうか、他の不動産会社も検討してみましょう。

宅地建物取引士の資格者か

宅地建物取引士（以下：宅建士）とは、不動産取引を行う上で欠かせない資格です。

不動産取引には、契約前に重要事項の説明を行いますが、この業務は宅建士の独占業務となっており、宅建士が責任を持つ法律行為です。

不動産業界には、宅建士を保有していない担当者もたくさんいますが、私は最低限、宅建士を保有していない担当者は、やめた方いいと考えています。

というのも、アメリカではそもそも資格がないと営業すらできませんし、宅建士を持っているかどうかは、不動産業界の知識や経験があるという一つの目安にはなります。

特に業界歴が長いのに宅建士を持っていない担当者は、どこかしら資格を軽視している人も多く、実際にどこか軽薄な印象を受けることが多いです。

質問に対する回答は適切か

担当者と住宅購入について話を進めていくと、いろいろな質問が浮かんでくると思います。

初めての方が多いと思いますし、仮に２回目以降であったとしても、以前とは市況や法律などが全く違っていたりするので、分からないことがあって当然です。

そのような時は当然のように担当者に質問をすると思いますが、その回答が明確で根拠を伴うものかどうか。

担当者の回答については覚えておき、後からネットで検索したり、セカンドオピニオンなどを受けるなどして、担当者の言っていることが正しいかどうかを確認するようにしましょう。

セカンドオピニオンについては、筆者が企画運営をしているハウスクローバーの「Q&Aシステム」が最適です。

質問をすると、ハウスクローバーに掲載されている全国の優良な担当者が答えてくれます。

とても便利な機能なので、ぜひご活用ください。

こちらの意図をしっかり読み取ってくれるか

不動産営業として、最も重要な能力の一つ、コミュニケーション能力に関する内容です。

こちらが希望する条件や内容の意図をしっかり読み取ってくれる担当者は気持ちのいい取引ができますが、中には頓珍漢な対応をする人もいます。

そのような担当者は取引を進める上で、非常にストレスを感じやすい相手となりますので、違和感を感じたら他の担当者にも相談してみると良いと思います。

メールや電話へのレスポンスやフットワークは軽いか

普段のやり取りの中で、メールへの返信や電話の折り返しなど、ご自身とテンポが合うかどうか。

また不安を感じないレベルであるかどうかは、とても重要な要素です。

フットワークの軽さも含まれますが、不動産という商品は全てが一点もので、常に他の購入者との競争になります。

人気物件は競争があるのは当然のこととして、しばらく売れ残っていた物件に急に複数の申し込みが入ったりするのも、割と不動産取引あるあるです。

つまり不動産購入は、他の購入希望者と競争になった時に、スピード勝負になることも多々あります。

スピード勝負で負けて、欲しいと思った物件が買えないことほど悲しいものはありません。

そのような状況になったとした時に、普段からレスポンスやフットワークが悪い担当者が、いざという時に役に立つかどうかを考えてみてください。

筆者もいろんな担当者の話を聞きますが、１週間返事がないというような担当者も割とザラにいます。

デメリットをしっかり伝えてくれるか

担当者の中には物件の良いところばかりを言ってきて、デメリットをほとんど話さない担当者もいます。

しかし購入する立場としては、良いことばかりではなく、デメリットも把握した上で購入したいと考えるのではないでしょうか。

デメリットをしっかり伝えてくれない担当者は、とにかく売りたい気持ちが先行していて、あまり相応しくないように感じます。

リフォーム済み物件や新築戸建ばかりを紹介してこないか

こちらが特に希望していないのに、リフォーム済みの中古マンションや新築戸建てばかりを紹介してくる担当者は注意が必要です。

リフォーム済み物件や新築戸建ては不動産業者からしてみると、通常の物件よりも売上が2倍となる取引です。

このような物件ばかりを紹介してくる担当者は、あなたの利益よりも売上をあげることが目的である可能性が高いといえます。

その秘密は仲介方法にあります。

具体的には「両手仲介」と「片手仲介」の違いです。

分かりやすく下記のイラストで図示します。

この仲介の形態は「片手仲介」と言って、一般的な中古マンションや中古戸建てに多い形態です。

売主側の不動産会社Aがいて、購入者側の不動産会社Bがいて、二つの不動産会社が共同で仲介を行うケースです。

仲介手数料は売主と買主から、それぞれの不動産会社に支払われ、片方の仲介業務を主に行うもので「片手仲介」と呼ばれます。

レインズが普及した現代では一般的な形態です。

一方でこちらが「両手仲介」と呼ばれる形態です。

間に入る不動産会社Aが売主と買主の両方を行うことから「両手仲介」と呼ばれ、仲介手数料もそれぞれから受け取ることができるため、一つの取引で「片手仲介」の倍になります。

この「両手仲介」取引となるのが、リフォーム済み物件や新築戸建てになるのです。

こちらが特に希望していないのに、これらのような物件ばかり紹介してくるのは、あなたの利益よりも自社や担当者の利益を優先することが目的になっているというのはこのことからです。

リフォーム済み物件や新築戸建てにも、もちろんいい物件はありますが、ダメな物件ももちろんあります。

しかも、それらに限定してしまうと選択肢の分母が減ってしまいますので、もしそのような担当者がいれば、やめた方が良いと思います。

旧耐震の物件についてどのような認識を持っているか

旧耐震の物件とは、建築基準法が大幅に改正された1981年6月以前に確認申請がされた物件の総称です。

基本的に旧耐震の物件は、安全性はもちろん、資産価値的にも難があり、お勧めはしていません。

予算やエリアを考えた時に、どうしても旧耐震で選ばざるを得ないこともありますが、よほどの理由がない限りはやめた方がいいです。

なので、旧耐震の物件についてどう思うかを担当者に聞いてみてください。

ここで、私と同じような意見が出れば問題ありませんが、そうでない場合、売上重視の担当者である可能性が高いのでやめた方が無難です。

担当者の見極めは、会ってみないと分からない部分が確かにあります。それでも、実績や得意分野、ほかの利用者が書いたレビューを先に見ておけば、会う前にかなり絞り込めます。
→ 購入に強い担当者を実績から探す（無料会員登録）

建売・新築戸建てを買うときの不動産会社の選び方

ここまでは、中古でも新築でも共通する選び方をお伝えしてきました。

ただ、建売や新築戸建てを検討している場合は、もう一つ知っておいてほしいことがあります。

買い方のルートが2つあるという点です。

建売には「売主から直接」と「仲介会社を通す」の2つのルートがある

建売住宅は、分譲した会社そのものが売主になっていることがほとんどです。

その売主から直接買う場合、間に仲介会社が入らないので仲介手数料はかかりません。

一方で仲介会社を通して買う場合は、仲介手数料がかかります。

売買代金が400万円を超える部分については、代金の3％に6万円を足した金額に消費税を加えた額が上限です。3,000万円の物件であれば、上限は105万6千円になります。

出典：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（昭和45年建設省告示第1552号、令和6年7月1日改正）

売主から直接買えば得、とは限らない

手数料がかからないなら直接買った方がいい、と思うかもしれません。

ただ、売主直販には見落としやすい点があります。

まず、その会社が扱っているのは自社で分譲した物件だけです。ほかの会社の建売や、条件の近い中古と並べて比べることができません。

そして売主の担当者は、当然ながら売主側の人間です。その物件の弱いところを、聞かれない限り自分から説明する立場にはありません。

手数料を払ってでも買主側に立つ担当者に間に入ってもらう価値があるかどうかは、物件の条件と、ご自身がどこまで自力で判断できるかで変わります。

建売で「仲介手数料無料」の広告をよく見かける理由

建売で仲介手数料無料をうたう広告をよく見かけるのは、売主が不動産会社だからです。

売主側から手数料を受け取れる物件であれば、買主から受け取らなくても取引が成り立ちます。

この仕組み自体に違法性はありません。ただし無料になるのは、売主から手数料が出る物件に限られます。それ以外の物件を紹介してもらえるかどうかは、後述のよくある質問で触れているとおりです。

建売でこそ担当者に見てもらいたいところ

建売は新築なので、中古のように建物の劣化を心配する必要はありません。そのぶん、見るべきところが変わってきます。

• 完成前に契約する場合：現物を見ずに決めることになるため、同じ分譲地の完成済みの棟や、その会社が過去に建てた物件を見せてもらう
• 外構と地盤：本体価格に含まれる範囲がどこまでか。地盤改良を行っているか、その記録が残っているか
• アフター保証：構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防ぐ部分は法律で10年間の責任が定められていますが、設備や内装の保証期間は会社ごとに違います
• 境界と越境：分譲地の境界標が入っているか、隣地との越境が残っていないか
• 周辺の予定：分譲地の残り区画や、隣接する土地に今後何が建つ可能性があるか

このあたりを聞かれる前に説明してくれる担当者かどうかで、手元に集まる判断材料の量が変わります。

建売を検討していると伝えたときに、その会社が扱う物件だけを勧めてくるのか、他社の物件や中古も含めて比較してくれるのか。ここが会社選びの分かれ目になります。

絶対にやってはいけない不動産会社の選び方と３つの理由

ここまでは、家を買うときの不動産会社の選び方について解説してきましたが、逆に絶対やってはいけない不動産会社の選び方を解説します。

それは、物件情報サイト（SUUMOやATHOMEなど）から問い合わせをした不動産会社の担当者でそのまま取引を進めることです。

多くの人がこれらのサイトを活用して実際に問い合わせをしていますが、これはやってはいけない不動産会社の選び方です。

もちろん物件情報を見ること自体は悪くはありません。

あくまでそこから問い合わせをすることがいけないのです。

その３つの理由についてここから解説していきます。

理由① 物件情報の大半が元付業者が広告を出している

まず一つ目の理由が、「物件情報の大半は売主側の業者である元付業者が物件広告を出しているから」です。

この記事の冒頭でも説明しましたが、物件情報サイトに載せている不動産会社でなくても、どこの不動産会社でも同じ物件を購入することができます。

しかし、SUUMOやAthomeに物件情報を掲載している不動産会社は、その大変が売主から物件の売却を依頼された不動産会社（元付業者）です。

これの何が問題かというと、元付業者は売主の味方であるということです。

元付業者の仕事は売主から預かった物件を少しでも早く高く売ることが仕事です。

ですから、法令上定められた内容（事件やトラブルの有無など）は告知しなければいけませんが、言わなくてもいい、相場と比較して高いとか、将来の資産価値や管理組合の将来的なリスクなどについては、仮に知っていても教えてくれません。

そのようなことを教えてしまうと、売れなくなるか価格を下げられるためです。

つまり売主側の業者に問い合わせをして取引を進めるということは、売主の味方である不動産会社と対峙して、自分が損をしないように気をつけて取引を進めないといけないということです。

取引に相当なれた人でないと、おそらく損をする可能性が高くなるのではないでしょうか。

理由② 担当者の質がわからない

担当者が住宅購入の可否を決める重要な要素であることは、ここまでにも説明してきましたが、その担当者が運次第となることのリスクがあります。

もちろん良い担当者もいますし、良い担当者にあたれば問題はないのですが、問題になるのは逆のケースです。

先ほど説明した取引を中止するべき担当者の特徴を持っていることも多々あります。

実際、私の元にも担当者に対する相談が数多く寄せられます。

ストレスを抱えたまま、数千万円の取引を進め、さらには物件によっては100万円以上もする仲介手数料を支払うのは、どうなのでしょうか。

理由③ 客付業者であっても売ることが目的になりやすい

３つ目の理由は構造上の欠陥になります。

物件情報サイトに物件情報を掲載しているのは、その大半が売主側の業者と説明しました。

一方で、数は少ないものの、買主の味方となってくれる購入者側の業者も掲載をしていることがあります。

しかし、そんな買主の味方になるべき客付業者であっても、売主側の業者のように、売ることが目的になってしまいがちなのが、物件情報サイトの構造的な欠点なのです。

どういうことか、具体的に説明していきます。

少しイメージをしていただければと思うのですが、家を探していて問い合わせをするときは、物件情報で色々見て気になる物件を２、３つくらいに絞って問い合わせることが多いと思います。

そうすると２、３の物件の向こうにいる不動産会社も自動的に２、３社いることになります。

つまり問い合わせを受けた不動産会社としては最初から競合がいる状態でのスタートになります。

仮に問い合わせを受けた物件が、旧耐震の物件で微妙な内容であっても、それを正直伝えることを基本はしません。

正直に伝えてしまうと、お客様には喜ばれるかもしれませんが、他の競合する不動産会社に行って物件を購入してしまうかもしれないためです。

そうなると、正直に言ったのに自社の売り上げは「ゼロ」で、他の不動産会社が売上を持っていってしまうのです。

つまり「正直者がバカを見る」、これが物件情報サイトに潜む欠陥です。

大手の不動産会社と地域密着の会社、どちらがいいのか

不動産会社を選ぶときに、必ずと言っていいほど出てくるのがこの疑問です。

結論から言えば、規模で決まるものではありません。ただし規模によって変わる部分はあるので、そこを知っておくと選びやすくなります。

大手の不動産会社の特徴

大手には、体制が整っているという強みがあります。

• 提携ローンや、つなぎ融資などの資金面の選択肢が用意されていることがある
• 売却時の買取保証や、独自の保証サービスを持っている会社がある
• 取引の件数が多いため、社内に事例が蓄積されている

一方で、担当者の異動が定期的にあります。購入の相談を始めてから引き渡しまでは数か月かかることも珍しくないので、途中で担当が替わる可能性は頭に入れておいてください。

もう一つ、営業目標があることも知っておいた方がいいです。目標が近い時期に、こちらの検討ペースより早く話が進むことがあります。

地域密着の不動産会社の特徴

地域密着の会社は、そのエリアの実情に強いのが最大の利点です。

どの通りが夕方に混むか、どの学区が人気か、あの土地は昔どうだったか。こうしたことは、そのエリアで長くやっている会社でないと出てきません。

ただし、会社ごとの差が大きいのも地域密着です。社長がそのまま担当者というところもあれば、担当者によって力量が大きく変わるところもあります。

会社の看板ではなく、目の前の担当者を見て判断する必要があるのは、地域密着の方がより強く当てはまります。

筆者の見方

私自身は、規模よりも担当者だと考えています。

大手だから安心、地域密着だから親身、という単純な話ではありません。同じ会社の中でも担当者によってまったく違います。

そのうえで、資金面の選択肢や売却時の保証を重視するなら大手、エリアの深い情報を重視するなら地域密着、という順序で見ていくと選びやすくなります。

どちらを選ぶにしても、ここまでに書いた担当者の見極め方は変わりません。

「おとり物件」に気をつける

物件情報サイトを見ていて、相場より明らかに安い物件を見つけたとします。問い合わせてみたら「その物件はちょうど決まってしまいました」と言われ、代わりに別の物件を勧められた。

こういう経験をした方は少なくないと思います。

すでに売れている物件や、そもそも売る意思のない物件を広告に載せ、問い合わせを集めることを「おとり広告」と言います。

これは宅地建物取引業法第32条の誇大広告等の禁止に当たる行為です。国土交通省の解釈・運用の考え方でも、顧客を集めるために売る意思のない物件を広告し、実際は他の物件を販売しようとする「おとり広告」と、実際には存在しない物件の「虚偽広告」が誇大広告等に含まれると明記されています。

出典：国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（第32条関係）

おとり物件を見分ける手がかり

問い合わせる前に気づける手がかりがあります。

• 周辺の相場と比べて、理由が説明できないほど安い
• 写真が極端に少ない、間取り図しかない、外観だけ
• 掲載され続けているのに、いつまでも成約にならない
• 問い合わせフォームがなく、電話でしか対応しない
• 同じ物件が、複数の会社から少しずつ違う条件で出ている

安く見える物件には、たいてい理由があります。その理由を聞いたときに、はっきり答えられるかどうかで判断してください。

理由を説明せずに「早い者勝ちなので今日中に」と急かしてくる場合は、いったん止めた方がいいと思います。

物件を先に決めてから会社を探すと、その物件を売りたい側の会社に当たってしまいます。順番を逆にして、担当者を先に選んでおくと、この問題はほとんど起きません。
→ 全国の不動産エージェントを見て選ぶ（無料会員登録）

なぜ担当者を選んで住宅購入を進めるべきなのか？

ここで、一つご紹介したい考え方があります。

それは、物件情報サイトで問い合わせるのではなく、物件を探し出す前に、不動産会社、もっと言えば担当者を探すという考え方です。

この考え方は欧米では一般的で、平均的な人で５〜６回住み替えると言われるアメリカでは、物件の内覧をする前に、不動産エージェント（担当者）を探すという文化が根付いています。

実際、担当者を選ぶとどのようなことが起こるのか。

担当者を選ぶということは、サービスの質や経験などに基づいて探すことになります。

まずここに、これまでの日本の不動産業界にはなかったサービス競争が起こります（日本の不動産業界はサービス競争ではなく物件情報での競争を未だにしている化石のような業界であるのが実情です）。

そして選ばれた担当者は、何かしらの物件を自分を通じて買ってもらえることになる（もちろんサービスや対応が悪ければチェンジされる）ので、この状態に初めて買ってはいけない物件を「買ってはいけないですよ」と言えるようになるのです。

つまり、担当者を探すことこそが、唯一コンサルティングを受けられるようになるのです。

今の日本の住宅市場は家は余っていて、買ってはいけない物件が多く出回っており、情報の非対称性もまだまだあります。

そんな時代だからこそ、物件選びで失敗しないためにも、担当者を選んで家探しを進めることが適しているのではないかと考えています。

全国の優良な担当者が探せるハウスクローバーとは？

筆者が運営しているハウスクローバーは、住宅購入に欠かせないサービスが一つになった、新しい時代の家探しの仕組みを提供する、日本で唯一のサービスです。

そしてハウスクローバーでは、全国の優良な担当者が探すことができるようになっています。

さらに、これまで担当者を利用したユーザーの評価も参考にしながら選ぶことができます。

このような仕組みを活用して、失敗しないための家探しの準備を進めていくと良いのではないでしょうか？

まとめ

いかがでしょうか？住宅購入に欠かせないキーパーソンが不動産会社の担当者です。

物件そのものは、どこからも購入できる仕組みになっています。

重要なのは「誰から買うか」という視点です。

他にも不動産会社には売却（元付）が強い会社、購入（客付）が強い会社があります。

それぞれの特性を見分けて選ぶようにしましょう。

ホームページや実際に店舗を訪れて雰囲気など確認してください。

最終的には担当者の力量になりますので、人間性はもちろんですが、知識やスキル面でも大丈夫そうか見極めるようにしてください。

多くの方が、賃貸と同じように、あまり意識せずに不動産情報サイトなどから直接問い合わせてしまっているケースが多いように感じますが、一生で一番高い買い物です。

賃貸と売買では失敗した時のダメージも、気を付けるべきポイントも全く違います。

失敗を避けるためにも不動産会社はしっかり選ぶようにしましょう。

不動産会社を選ぶときによくある質問

最後に、実際に私も営業として顧客の住宅購入のお手伝いをしている中で、不動産会社の選び方について、よく受ける質問をご紹介します。

Q.不動産会社を途中で変えることはできるの？

ケースバイケースです。

例えば不動産情報サイトで、元付業者に問い合わせをしている場合。

このケースは難しいと考えてください。

不動産業界はあなたが思っている以上に横のつながりを大事にします。

すでに元付業者に問い合わせてしまっている場合、横入りになりますので、この場合は理論的には出来ても、道義的な問題で難しいと考えてください。

逆に客付け業者はいくらでも変更することが出来ます。

そういった意味でも、最初に不動産会社を選ぶメリットはあるのではないでしょうか？

Q.仲介手数料半額や無料の不動産会社ってどうなの？

たまに見かけますが、お客様から仲介手数料をいただかないということは、売主から仲介手数料をもらうしかありません。

自社で預かっている物件や、売主が不動産会社であるような物件であれば仲介手数料はもらえますが、そうでない物件についてはお客様からもらうしかないので、必然的に紹介してもらえません。

内覧の希望を申し伝えても難癖つけて見せてもらえない可能性が高いです。

それに、仲介手数料が半額もしくは無料ということは、受けられるサービスの質も高くはありません。

考えてみたらわかると思いますが、同じ仕事をしても稼げない不動産会社には優秀な担当者は残りません。

正しい考え方として、付加価値のあるサービスを受けて納得した上で仲介手数料を支払う気持ちでいた方がいいと思います。

3％の手数料をケチって住宅購入で後悔するようなことになってしまっては、元も子もありません。

Q.建売を買うとき、売主から直接買えば仲介手数料はかからないの？

かかりません。売主である分譲会社から直接買う場合、間に仲介会社が入らないためです。

ただし比べられるのはその会社の物件だけになりますし、売主側の担当者は売主の立場です。手数料を払ってでも買主側の担当者に入ってもらう価値があるかどうかで判断してください。

Q.大手と地域密着、どちらの不動産会社がいいの？

規模では決まりません。資金面の選択肢や売却時の保証を重視するなら大手、エリアの深い情報を重視するなら地域密着、という見方が現実的です。

どちらを選んでも、最後は担当者の力量で結果が変わります。

Q.相場より安い物件を見つけたのですが、大丈夫でしょうか？

安い理由を担当者に聞いてください。理由をはっきり説明できるなら検討する価値があります。

理由を説明せずに急かしてくる場合は、いったん止めた方がいいです。すでに売れた物件を広告に残して問い合わせを集める「おとり広告」は、宅地建物取引業法第32条で禁止されています。

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住宅購入で絶対に失敗したくない方へ

この３つの支出をどのようにコントロールするかが、人生においての戦略と置き換えてもいいのかもしれません。

いきなり壮大な話になってしまいましたが、三大支出のうち、住宅部分において「賃貸か持ち家か」は昔から議論されているテーマであり、結婚や出産など、あらゆる場面で、どうちらにするかという選択を迫られるのではないでしょうか。

ただ世の中には色んな情報もあふれていますし、どれが正解なのかも分かりません。

「家を買いたいけれど、本当に買ってもいいのか分からない」と迷う方も多いと思います。

家を買うことで暮らしが豊かになる反面、失敗のリスクもあります。

だからといって賃貸にずっと住み続けるのかと言われれば、「それはそれでちょっと違うかな」と考える方も多いのではないでしょうか。

そこでここでは、賃貸との比較をしながら、迷いに向かい合うための正しい知識をお伝えします。

非常に重要で本質的なことなのですが、これまでにあまり教えらてない考え方も多分に含まれますので、一度だけでなく、二度三度と目を通していただけるとより理解が深まると思います。

なぜ人は、家を買うべきか迷うのか？

そもそもなぜ多くの人が、家を買うべきか迷うのかを考えてみたいと思います。

大体の人が家を買うキッカケとしてあげるのが、結婚や出産などの転機や、今の賃貸が手狭になってきたとか、賃料がもったいなく感じるようになってきたとか、様々なタイミングがあります。

ただ家を買うということは、賃貸を借りるのと違い、人生で一番高いといわれる買い物をすることです。

大きな決断や変化というのはストレスを伴う行為で、今のコンフォートゾーンと呼ばれる心地よい状態から抜け出すことにエネルギーが必要になる行為です。

また大きな買い物だからこそ、失敗した時のことを考えてしまうと、尻込みしたり、迷ったりするのではないでしょうか。

他にも、日常品を買うのとは違い、家に対しては特別な感情を抱く方も多く、理性と感情がからむ難しい買い物であることも、話をややこしくしているところはあるのかもしれませんね。

さらに、これからの先行き不透明感を感じているのかもしれません。

いずれにせよ、家を買うというのは色んな感情が絡む難しい買い物だと思います。

実際に私のもとには、たくさんの顧客の家探しのお手伝いをするなかで、直前で不安になって相談される方もいらっしゃいます。

結婚直前期に憂鬱な気分になる「マリッジブルー」に似てますと表現をされたお客様もいらっしゃいました。

だからこそ、家を買おうか迷った時には、不安や迷いに対して自分なりの答えを持っておく必要があるのではないかと考えています。

「家を買うのが怖い」と感じるとき、何が起きているのか

迷っている方から実際に出てくる言葉を並べてみると、だいたい似たところに集まります。

損をしたくない。無謀ではないか。勇気が出ない。考えるのがめんどくさい。判子を押す瞬間を想像するとドキドキする。

言い方は違っても、この不安は3つに分けられます。分けてしまえば、それぞれ手の打ちようがあります。

1つめ　金額が大きすぎて、感覚が働かない

数千万円という金額は、日常の買い物の延長では判断できません。高いか安いかの感覚そのものが働かなくなります。

これは性格の問題ではなく、比べる基準を持っていないだけです。

基準は2つあれば足ります。ひとつは、自分が無理なく払っていける額。もうひとつは、その物件の価格が相場と比べて妥当かどうか。

この2つが数字で出た時点で、金額に対する不安はかなり小さくなります。逆に言えば、この2つを出さないまま物件を見に行くから、いつまでも怖いままなのです。

2つめ　やり直しがきかないと思っている

買ったら一生そこに住まなければいけない、と考えていると決断は重くなります。

実際には、住み替えている人はたくさんいます。転勤も、家族構成の変化も、想定した範囲で起きます。

大事なのは、売りにくい家を選ばないことです。売れる家を買っておけば、状況が変わったときに選択肢が残ります。

やり直しがきくかどうかは、買うか買わないかではなく、どの家を買うかで決まります。

3つめ　判断材料が足りていない

めんどくさい、考えるのが疲れた、という感覚の正体はこれであることが多いです。

情報が足りないのではありません。むしろネット上には情報が多すぎて、自分のケースにどれが当てはまるのか分からない状態になっています。

このときに必要なのは、情報を増やすことではなく、自分の条件に当てはめて絞ってくれる相手です。

一人で抱えたまま考え続けても、材料は増えません。ここで止まっている方が非常に多いように感じます。

賃貸と持ち家では比べる土俵がそもそも違う

人生の選択において、必ず賃貸か持ち家の選択をしなければなりません。

よくどちらが得かという議論がされていますが、そもそも私は賃貸と持ち家では比べる土俵が違うと思っています。

賃貸はコストですので、そのコストに見合った効果が得られているかどうかが議論になります。

利便性も高く、人気のエリアではそれだけ見合う効果も高くなるので、コストも高くなります。

逆に持ち家に関しては、資産に反映されるので、投資的な視点で評価をします。

つまり、そもそも比べること自体がナンセンスだと思っています。

経済は合理的にできていて、賃貸と持ち家は、同じ立地で同じような物件であれば、最終的にお金の支出はトントンになります。

賃貸にしろ持ち家にしろ、それぞれにメリット・デメリットがあって、損得よりもどちらが価値観やライフスタイルに合うかということではないでしょうか？

賃貸と持ち家のメリット・デメリット

それぞれのメリット・デメリットをまとめました。

あなたの価値観やライフスタイルを考えてみて、どちらが合いそうか考えながらご覧下さい。

それぞれのメリット・デメリットを説明する前に、賃貸か持ち家かを比較するうえで、大前提のお話をします。

 
無理なく払っていける額は、年収から機械的に出る数字ではなく、これからの支出まで含めて計算しないと出ません。
→ 無理のない予算をシミュレーションする（無料会員登録）

実際にみんないくら払って家を買っているのか

迷っているときほど、自分の想定が世の中とずれていないかが気になると思います。

国土交通省の令和6年度住宅市場動向調査に、実際に住宅を取得した世帯の購入資金が出ています。

• 注文住宅：平均6,188万円／中央値5,030万円
• 分譲戸建住宅：平均4,591万円／中央値4,100万円
• 分譲集合住宅：平均4,679万円／中央値4,500万円
• 既存戸建住宅：平均2,917万円／中央値2,400万円
• 既存集合住宅：平均2,919万円／中央値2,560万円

出典：国土交通省「令和6年度住宅市場動向調査」（注文住宅は全国、その他は三大都市圏）

ここで見ていただきたいのは、平均値と中央値の差です。

注文住宅では平均6,188万円に対して中央値は5,030万円で、1,000万円以上ひらいています。平均値は高額な取得層に引っ張られるため、実感からずれやすくなります。

真ん中あたりの人がいくら払っているかを知りたいときは、中央値の方を見てください。

そしてもう一つ。既存住宅、つまり中古であれば、戸建てもマンションも中央値は2,400万円から2,600万円ほどです。新築の半分近い水準です。

家を買う話になると新築を前提に考えてしまいがちですが、金額の不安が大きいのであれば、中古という選択肢を外して考える理由はありません。

資産になる家、消費になる家

一昔前までの日本では、不動産神話と呼ばれる認識があって、土地や住宅はすべて資産になると考えられてきました。

人口が増えていて、経済も右肩上がりの時はその考え方が合っていたのかもしれません。

しかし、今は経済も成熟し、価値観やライフスタイルは多様化し、人口は減り始め、家が余る時代です。

そんな状況の中、不動産はすべてが資産になるのではく、以下の３つに分かれていくと考えられています。

私たちは、どのような物件を探していくべきでしょうか。

①が理想ですが、これは全体の15%ほどしかないと言われています。

③は論外として、②は価格の落ち幅次第です。

そこで②のうち、実際に資産になる家と、消費する家を購入したときの例を挙げてみたいと思います。

シミュレーション

もし、今家を買うかどうか迷っていて、検討している家が③や②でも落ち幅の大きい「消費する家」の可能性が高いのであれば、思いとどまってください。

賃貸と持ち家の違い

それでは賃貸と持ち家のメリット・デメリットを比較しながら、それぞれの違いについて説明していきます。

住宅支出を支払うペース

賃貸と持ち家の違いは、住宅支出を支払うペースです。

仮に賃貸と持ち家の支払う金額がほぼ同じくらいだったとしても、賃貸はずっと一定のペースで支払いが続きます。

持ち家であれば、現役世代に賃貸よりも多く支払う傾向になりますが、老後は住宅ローンが終わっているので、固定資産税等の税金や修繕費用などの所有コストだけで済みます。

今後、もらえる年金額は間違いなく減っていく中で、持ち家であれば最悪なんとかなりますが、賃貸の場合は一生賃料を払い続けていかなければいけません。

良く老後の貯金はいくらあったほうがいいか、という議論もありますが、持ち家と賃貸の人では全く違ってきます。

アリとキリギリスの話によく似ている気がしますが、賃貸の方は持ち家の方よりも多くの預貯金を持っていないと老後破綻の可能性が高くなります。

その点は気を付けておくべきでしょう。

セーフティネットの有無

賃貸と持ち家の一番の違いはセーフティネットではないでしょうか。

団体信用生命保険

セーフティネットで一番にあがるのは、団体信用生命保険です。

これは銀行が住宅ローンを借りる人を対象とした保険で、もし万が一、借りた方に何かあったときに、保険で住宅ローンを完済する仕組みです。

銀行が保険契約者で、住宅ローンを借りる方が被保険者となるので、対象者がかなりの人数になることにより保険料も個人で生命保険に入るよりもかなり割安です。

また最近では死亡・高度障害以外にも、３大疾病から８大疾病まで対象の病気を幅広くしたものや、がんと診断されたら保険が適用されるといった支払われやすい商品など、幅広く出ています。

もし住宅ローンを借りた人に万が一のことがあっても、団体信用生命保険があれば、残された家族に住居だけでも残すことができます。

賃貸では、いくら一家の大黒柱に万が一のことが起ころうとも賃料を支払い続けなければいけません。

住宅ローンの減免制度

少しマニアックかもしれませんが、知っておくのと知らないのとでは、いざという時に大きな違いを生む制度です。

減免とは辞書で調べると、「負担を軽くし、または全く除くこと。軽減と免除。」と書いてあります。

住宅ローンの減免制度とはその名前の通り、住宅ローンを無かったことにしてしまう制度です。

いきなりこんなことを言われても戸惑ってしまうと思うので、経緯をお話します。

2011年3月に発生した東日本大震災では、揺れや津波によって多くの家屋が被害にあいました。

生活を再興していくうえで、津波で流されてしまったり、倒壊したりして住めなくなった家は、再度立て直したり、買い直したりしなければいけません。

しかしもともと住宅ローンがあった状態では、二重ローンになってしまうので、生活の復興の妨げになってしまう可能性がありました。

そこで政府は、一定の条件のもと、被災して家を無くしてしまった人の住宅ローンを無かったことしてしまう減免制度を特別法として施行しました。

無かったことになるので、個人信用情報などにも残りません。

しかもこれは住宅ローンだけでなく、自動車ローンなどにも適用されるのです。

そして、2016年4月に発生した熊本地震を機に、特別法から一般法になりました。

つまりこれからも起こると言われている大地震がありますが、その際にこの減免制度が利用できるようになっているのです。

ただ熊本地震の時も周知があまりされていなくて、利用率が低かったことが問題になっています。

何かあったときに、こういった制度を知っている人が周りにいると心強いですね。

金融円滑化法

金融円滑法とは、2009年のリーマンショック発生時の大不況の最中にできた特別法です。

リーマンショックは世界中を巻き込んだ大不況で、法人・個人に関わらず多くの人が仕事を失ったり、収入が減りました。

そんな状況の中、支払いに窮する方も多くでてきたため、政府が金融機関に対して、支払いの相談があれば、必ず相談に乗りなさいという強制力のある法律（特別法）を施行しました。

この法律によって金融機関はリスケジュールなどの対応で、柔軟に支払い条件の相談に応じるようになりました。

金融円滑化法は、2013年にその役割を終えましたが、金融庁は金融機関に対して、同じような対応を続けるようにとお達しを出しています。

たとえば三菱UFJ銀行のホームページ上にも以下のような文面が残っています。

「中小企業」となっていますが、個人にも適用されます。

一次的に収入が減りそうなときに、住宅ローンであれば返済条件等の相談ができますが、賃貸ではそんな相談はかなりハードルが高いです。

知らなければ使えませんが、持ち家には賃貸にないセーフティネットがたくさん用意されていることを知っておいてください。

「買わない」を選び続けたときに起きること

家を買うリスクはよく語られますが、買わないことにもリスクはあります。どちらか一方だけを見て決めると判断を誤ります。

家賃は住み続ける限り終わらない

住宅ローンには完済という終わりがあります。賃貸の家賃には終わりがありません。

仮に家賃10万円で50年住み続ければ、それだけで6,000万円です。更新料や、途中の引っ越し費用は別にかかります。

もちろん賃貸には、住み替えの自由という価値があります。ただ、支払いに終わりがないという点は、老後の収支を考えるときに効いてきます。

高齢になってからの賃貸は、選べる部屋が減る

これは現場にいると実感します。高齢の方が賃貸を借りようとすると、部屋の選択肢が急に狭くなります。

家賃を払える収入や資産があっても、貸す側は入居中の万が一や、保証人の有無を気にします。

若いうちは気にならない話ですが、賃貸を続けるという選択は、この局面まで含めて選ぶことになります。

住まいを自分の都合で変えられない

賃貸では、壁に穴を開けることも、間取りを変えることも、設備を入れ替えることもできません。

数年住むだけなら困りませんが、20年30年と暮らす場所として考えると、これは小さくない制約です。

買わないことを選ぶ場合も、こうした点を分かったうえで選んでいるかどうかで、あとから感じ方が変わります。

持ち家で資産形成をしていく欧米人

資産価値は、賃貸にはない持ち家ならではのメリットです。

もちろん資産価値のある家を探すことが大前提です。

よく持ち家のデメリットとして、簡単に引っ越しができないことが挙げられますが、本当にそうでしょうか。

たとえば、アメリカでは平均的な人で５、６回ほど住み替えると言われています。賃貸ではなく売買です。

欧米人は、自宅を資産とみなして「投資」的視点をもって住宅を購入します。

資産が落ちにくい家を探して、資産が落ちないようにメンテナンスして、最終的に買った時に近い金額で売って、また新しい家を購入していきます。

賃貸のように持ち家を住み替えているのです。

本当の家の値段は「買った時の価格ー売った時の価格」と考えられます。

買った時と売った時の価格差が小さければ小さいほど（プラスならなお良し）、住宅支出は安く済んでいますので、浮いた費用を教育費や老後、レジャー費用に回すなどして、暮らしを豊かにしているのです。

弊社が提供するサービスを通じて目指したい世界は、家を上手に活用して、人々の暮らしが豊かになっていく世の中です。

弊社の理念でもある「住まいを通じて人々の暮らしを豊かにする」というのはこういう世の中を実現したいという想いからです。

あなたも家を「消費」的な視点ではなく、「投資」的な視点でとらえることで、暮らしを豊かにしていってもらえればと思っております。

家を買った方がいい人、賃貸を続けた方がいい人

どちらが正解かは人によって違います。実際に相談を受けていて、はっきり分かれると感じるところを挙げます。

家を買った方がいいと感じる人

• 住む場所と働く場所が、当面変わる見込みがない
• いま払っている家賃が、無理のない返済額と近いか、それより高い
• 子どもの学区や、通わせたい環境が決まっている
• 老後にどこに住むかを、早めに確定させておきたい
• 住まいに手を入れて暮らしたい希望がある

特に2つ目は見落とされがちです。家賃と返済額が近いのに賃貸を続けているなら、同じ支出で終わりのある方を選べる可能性があります。

賃貸を続けた方がいいと感じる人

• 転勤の可能性があり、その時期も行き先も読めない
• 収入がこれから大きく変わる見込みがある（独立、転職の予定など）
• 家族構成がこの先数年で大きく変わりそうで、必要な広さが定まらない
• 実家を引き継ぐ予定があり、その時期が近い
• 貯蓄がなく、諸費用まで含めると生活が回らなくなる

最後の一つは特に大事です。買えるかどうかと、買っても大丈夫かどうかは別の話です。

審査が通る額と、無理なく払っていける額は一致しません。銀行は返済できるかを見ますが、あなたの暮らしがどうなるかまでは見ていません。

どちらとも言い切れないときは

上のどちらにも当てはまらない、あるいは両方に当てはまるという方も多いと思います。

そのときは、無理なく払っていける額を先に出してみてください。

その金額でどんな家が買えるのかが見えると、迷いの多くは具体的な検討に変わります。買うか買わないかという抽象的な問いのままだと、いつまでも答えが出ません。

家を買うならまずは不安を取り除こう

最後に家を買うときに、決断の時に一番迷ったり不安になるのが「お金」です。

「本当にこの予算で大丈夫なのか」

「30年もずっと払い続けていけるのだろうか」

「そもそも自分に家が買えるのだろうか」

そんな不安や迷いがあると、いざ気に入った物件が出てきたときに、二の足を踏んでしまうかもしれません。

だからといって楽天的にプラス思考で進めばいいというものではありません。

いくらいい家が変えたところで、お金の部分で失敗してしまえば、暮らしを豊かにするというそもそもの目的は達成できません。

お金での失敗ほど辛いものはないですよ。

そうならないために、事前に行っておきたいのが、ファイナンシャルプランナー（通称FPと言われる資格者）が提供するライフプランニングをしてもらうことです。

これは冒頭にもお伝えした三大支出のうち、「教育支出」と「老後支出」を算出して、そこから「住宅支出」を逆算していきます。

つまり、長期にわたって収入と支出を計算して、無理なく支払っていける住宅支出から、予算を割り出していきます。

アメリカでは、知り合いにいると嬉しい三大資格と呼ばれるものがあり、その内訳は、医者・弁護士・FP（ファイナンシャルプランナー）と言われています。

日本ではあまりお金の教育がされていないため、ファイナンシャルプランナーという名前は知っていても、どんなサービスを提供しているのか全く知らない人の方が多いですが、お金の面で失敗しないための一番の方法です。

そもそも、あなたにとって豊かな暮らしを実現するために、無理なく支払っていける予算が分かっていない状態で物件を探しても、リスクがあまりにも高すぎます。

まずはご自身やご家族にとって豊かな暮らしは何なのかを一緒に考えながら予算を設定していくことが、家を買ったらいいのか迷った時に、背中を押してくれる一番の方法なのではないでしょうか。

もしあなたが、家を買うことに迷いを感じているのであれば、これらのことをしっかり理解されたうえで、適切な判断を下していくようにしましょう。

買うか買わないかを一人で考え続けても材料は増えません。先に予算を出して、その金額でどんな家が買えるのかを見た方が早く前に進みます。
→ 予算を出して、買える家を見てみる（無料会員登録）

家を買うべきか迷ったときのよくある質問

Q.「家は絶対買うな」という意見をよく見ますが、本当ですか？

買ってはいけない家がある、というのは事実です。年収に見合わない金額の家、売りたいときに売れない家がそれにあたります。

ただ、それは家を買うこと自体の否定ではありません。買い方を間違えた場合の話です。

同じように「賃貸は家賃を捨てているだけ」という意見も一面的です。どちらの極端も、自分の状況には当てはめられません。

Q.今は価格が高いので、下がるまで待った方がいいですか？

価格がいつどう動くかを正確に当てられる人はいません。待っている間の家賃は確実に出ていきます。

金利が上がれば、価格が下がっても総支払額は変わらないこともあります。相場を待つより、自分が無理なく払える額から考える方が現実的です。

Q.頭金がないと買えませんか？

頭金がなくても借りられる金融機関はあります。ただ、諸費用は現金で用意する必要が出てくることが多いです。

貯蓄をすべて使い切って買うのは避けてください。入居後の出費や、収入が止まったときに耐えられなくなります。

Q.買うか決めていない段階で相談してもいいですか？

問題ありません。むしろ、買うと決めてから相談すると、選択肢が物件だけに絞られてしまいます。

決める前に予算を出しておくと、買わないという判断にも根拠が持てます。

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名古屋といってもそれぞれの地域によって中古マンションの価格相場は異なっています。

また、名古屋全体の価格推移もどのように変化しているのか気になるところです。

今回は名古屋の中古マンションの価格推移をご紹介していくと共に、これから中古マンションを探す際にどこで情報を手に入れるか、そして中古マンション購入後のリフォームについてもご紹介していくので、ぜひ参考にしてみてください。

愛知県の中古マンション相場（2026年7月時点）

まず、いま実際にいくらで売買が成立しているのかを見ておきましょう。

不動産会社が使う流通システムを運営している中部圏不動産流通機構（中部レインズ）が、毎月の成約データを公表しています。

売り出し価格ではなく実際に成約した価格なので、相場を見るならこちらが基準になります。

直近の成約データ

2026年7月の愛知県の中古マンションの成約は、次のとおりです。

• 成約件数　404件（前年同月比 -2.4%）
• 成約㎡単価　33.23万円（前年同月比 +4.4%）
• 成約価格　平均2,459万円（前年同月比 +4.4%）
• 専有面積　平均74.00㎡
• 築年数　平均26.61年

（出典：公益社団法人中部圏不動産流通機構「月例速報マーケットウォッチ 2026年7月度」）

つまり愛知県で売れている中古マンションの平均像は、築26年ほど・74㎡ほどで2,459万円ということになります。

直近1年の推移

㎡単価の動きを追うと、次のようになっています。

• 2025年7月　31.83万円
• 2025年10月　32.55万円
• 2026年1月　35.76万円
• 2026年4月　37.34万円
• 2026年7月　33.23万円

1年を通して見れば上昇していますが、月ごとの振れは小さくありません。

2026年4月に37.34万円まで上がったあと、7月は33.23万円まで戻しています。

ひと月の数字だけを見て「上がった」「下がった」と判断しないでください。

成約件数は404件で前年同月比マイナス2.4%と、大きな変化はありません。

売れる数は横ばいのまま、単価だけが上がってきたというのがこの1年の姿です。

築年数別で見る中古マンションの平均価格

まずは名古屋市の中古マンション価格の築年数別の価格を見てみましょう。

（出典：中部レインズ　中部圏市場動向）

このグラフを見ると、建築年別によって価格差があることが見ることができます。

※このグラフはあくまで現時点での市況データであって、新築からの価格推移ではないことに注意ください。

名古屋全体の中古マンション価格推移

名古屋市全体の中古マンションの価格推移を見てみましょう。

（出典：東京カンテイのデータを元に作成）

このグラフを見ると、2013年ころから名古屋市では、2020年の新型コロナ時に少し下落はしていますが、それ以外は一貫して価格が上昇していることが分かると思います。

東京23区ほどの値上がり率ではないものの、名古屋も盛況です。

また名古屋の今後の強みとして考えられてきたのが、リニア中央新幹線です。

リニアが開通すれば東京ー名古屋間は40分で往来ができ、費用は今よりも700円ほど高くなるくらいと言われていて、名古屋から東京へ出勤できるくらいの距離感になるからです。

ただし開業時期については注意が必要です。

JR東海は、当初予定していた2027年の品川・名古屋間の開業は実現できず、開業の遅れに直結している南アルプストンネル静岡工区の掘削工事に着手の見込みが立たないため、新たな開業時期を示すことはできないとしています（出典：JR東海「リニア中央新幹線の品川・名古屋間はいつ頃完成する予定ですか」）。

つまりリニアの開業を前提に価格が上がることを見込むのは、現時点では根拠が弱いということです。

すでに織り込まれている期待と、これから実際に起きることは分けて考えてください。

しかし、すべてのエリアで同じような値動きをしているわけではなく、エリアごとに違った動きをしています。

エリア別中古マンション平均価格

名古屋市は16区で構成されていますが、それぞれのエリアによって中古マンションの平均価格は異なります。どのエリアが高く、どのエリアが安いのか見ていきましょう。

・千種区……3,253万円
・東区………3,334万円
・北区………2,403万円
・西区………3,259万円
・中村区……3,723万円
・中区………3,739万円
・昭和区……3,375万円
・瑞穂区……3,011万円
・熱田区……2,446万円
・中川区……2,009万円
・港区………1,681万円
・南区………1,955万円
・守山区……2,028万円
・緑区………1,991万円
・名東区……2,407万円
・天白区……2,146万円

（参照：AtHome 2023年10月2日時点の価格相場）

エリアで見ると中古マンションの平均価格が最も高いのは東区であり、次いで昭和区、中区、瑞穂区となっています。

また、最も安いのは港区で、次いで南区、緑区、中川区という結果になりました。

ただしこちらのデータはあくまで「売り出し価格」の平均であって、「成約価格」ではないことに注意してください。

あくまでエリアごとの傾向をしる目安としてお考えいただければと思います。

平均価格の高いエリアは基本的に名古屋駅から比較的近く、さらに文教地区であったり住宅地が多かったりすることから、一般的な価格の中古マンションだけでなく高級マンションやファミリー向けのマンションが建ちやすいことで、このような平均価格の高いエリアになったと言えるでしょう。

相場の数字を見るときに気をつけること

相場のデータは便利ですが、そのまま自分の検討物件に当てはめると判断を誤ります。

私が実務で必ず注意している点を3つお伝えします。

平均は「売れたものの平均」でしかない

成約価格の平均は、その月に売れた物件の平均です。

たまたま広い物件が多く売れれば平均は上がりますし、駅から遠い物件が多く売れれば下がります。

先ほどの数字でも、平均専有面積は月によって72㎡台から74㎡台まで動いています。

だから総額の平均ではなく、㎡単価で比べるようにしてください。

同じ区でも駅からの距離で別物になる

エリア別の平均は傾向をつかむには役立ちますが、同じ区の中でも駅前と郊外では単価がまったく違います。

区の平均より高いから割高、安いから割安という見方はできません。

検討している物件と、同じ駅・同じ徒歩分数・同じくらいの築年数の成約事例で比べてください。

相場には管理費と修繕積立金が入っていない

見落とされがちですが、相場として出てくるのは物件価格だけです。

毎月の管理費と修繕積立金は含まれていません。

同じ2,500万円のマンションでも、管理費と修繕積立金の合計が月1万5千円のものと月4万円のものがあります。

35年で見れば差は1,000万円を超えます。

しかも修繕積立金は、これから上がっていくことが決まっている場合があります。

価格が相場どおりでも、毎月の負担まで含めると割高になっている物件はあります。

管理組合の財務がどうなっているかは、マンション管理調査で重要事項調査報告書から確認できます。

名古屋市の中古マンション情報はどこで手に入る？

名古屋市の中古マンションの購入を検討する際は、まず最新の不動産情報を収集することです。

購入予定が明確になっていなくても常に情報のアンテナを立てておく必要があります。

では、どのような方法でタイムリーな不動産情報を集めたら良いのでしょうか？ここで、どこで情報を手に入れるのか「物件情報の調べ方」について紹介していきます。

インターネットで検索する

最近は不動産業者自らが作成したホームページで不動産物件を紹介しているところが増えてきました。

複数業者の物件を集めたサイトもあるので希望エリアにある物件で検索してみると良いでしょう。

物件情報だけでなく、不動産の市場動向や取引データに関する情報も掲載されているので新聞や広告などに比べると圧倒的に情報量が多いです。

最近の情報収集のメインとなっている「SUUMO」や「アットホーム」、「ライフルホームズ」などは多くの物件が掲載されています。

また、大手サイトは連動アプリを展開していることも多く、スマートフォン向けのアプリを活用して短時間で気軽に物件情報を入手することもできます。

ちなみによく不動産会社のホームページなどで「非公開物件○○件」などといった表記がありますが、基本的に非公開物件と呼ばれるものはほとんど存在しません。

今のご時世、どこの会社もインターネット広告を利用しており、後から説明する「レインズ」から物件を借りて広告を掲載している業者も多く、ほとんどの物件はインターネット上に公開されています。

チラシでチェックする

最近ではネットに押され気味ではあるものの、まだまだチラシからの情報収集をされている方も多いようです。

あまりインターネットを頻繁に利用しない方にとってはいい情報源なのかもしれません。

不動産会社から直接情報提供してもらう

懇意にしている不動産会社があれば、そこから紹介してもらうのも方法の一つです。

条件をあらかじめ伝えておけば、希望の物件が出てきたときに知らせてもらうようにするのも一つです。

ただし不動産会社に依頼していても、時間が経ったり、忙しかったりしたときに、探し漏れが起こる可能性もあります。

物件探しは自動化しよう

多くの方がインターネットを利用して物件情報を探していると思います。

探し始めてすぐに気になる物件が出てくればいいのですが、そうでない場合、長期戦となることもあります。

そんな時に毎日物件情報サイトをチェックして新着がないかを確認するのも根気が必要な作業で、多くの人にとって得意な作業ではないのではないでしょうか。

そこでお勧めなのは、物件探しの自動化です。

ハウスクローバーの無料会員に登録をすると、希望条件を保存しておけば、あとはロボットが自動で物件を探してくれます。

探す時間を他の時間に充てることができたり、希望の物件を見逃す機会ロスを防いでくれます。

非常に便利な機能で、その他にも無理のない予算をシミュレーションしたり、優良な不動産業者の担当者を探すことができます。

ぜひ名古屋で中古マンションの購入をご検討されている方は、ご登録ください。

物件情報に問い合わせる際の注意点

インターネットの発達により、物件情報にアクセスしやすくなった半面、注意するポイントも増えました。

不動産業界の仕組みですが、基本的に不動産会社はレインズを通じて一つにつながっています。

したがって、どこの不動産会社からでも同じ物件が購入できます。

※不動産業界のイメージ

これからの時代は、少子高齢化や家余りによって、将来も資産性や流動性がある物件かどうかは物件ごとに見極めていく必要があります。

しかし、その見極めはただ単純に駅から近ければいいというものではなく、様々な視点から見極めていく必要があります。

ただ多くの不動産会社では、そこまでのコンサルティングを行っている業者は私が知る限り、ほとんどいません。

また物件情報サイトに情報を載せている不動産会社は売主から直接物件を預かっている業者が多く、売らなければいけないため、言う必要のない将来的なリスクまでは絶対と言い切っていいほど教えてもらえません。

物件情報を探すのはいいのですが、実際に見に行くという段階までには、ご自身の利益を一緒に考えてくれる不動産会社をパートナーとして見つけておくことが何よりも大切になります。

不動産情報を入手する前の注意点

適切な方法で効率よく不動産情報を入手するには、まず自分が欲しい情報を明確にしておきましょう。

事前に確認しておくことで、希望とは無関係な情報まで見てしまい時間のムダになってしまいかねません。

・探す物件の種類
・物件を探すエリア
・物件の予算
・物件のタイプ（戸建てかマンションかなど）
・建築年数
・最寄り駅からの移動時間
・通勤または通学のための交通手段
・物件の向き

名古屋市内の中でも市街地と郊外では価格相場や立地条件に大きな差があります。

広さや間取りなど具体的な希望を検討しておくと物件が絞り込みやすくなります。

名古屋市で中古マンションを探す場合は、正確な情報が得られる方法を意識しながらアンテナを立てておきましょう。

リフォームを前提に相場を見るとき

中古マンション購入ならリフォームも検討してみよう

中古マンションを購入するメリットは、新築マンションよりも価格を安く抑えられる点です。

しかし、好みの間取りでなかったり、設備に不満を感じたりすることもあるでしょう。

その場合には、中古マンションをリフォームすることを検討してみましょう。

リフォームしやすいマンションのポイントをご紹介いたします。

リフォームやリノベーションとの違いや、注意点については「リノベーションの意味とリフォームとの違い」も合わせてご参照ください。

中古マンションを理想の住まいにリフォーム

中古マンションを購入するメリットは、新築のマンションよりも価格が安い点です。

間取り、設備をリフォームすることで、金銭的な負担を軽減しながら理想的な住まいを作ることができます。

しかし、リフォームの内容によっては、新築マンションを購入する費用よりもかえって高額になってしまうこともあります。

そうならないために、中古マンションの購入を検討する段階で、リフォームがしやすいかどうかも考慮に入れておく必要があるのです。

リフォームしやすいマンションの特徴を、具体的に見ていきましょう。

間取りを変えやすい構造のマンション

まずは、間取りの変更ができるかどうか確認しましょう。

中古マンションの中には、間取りを変えることができない構造のものも存在します。

マンションを個人で自由にリフォームできるのは、その部屋の住人に所有権が認められる「専有部分」に限ります。

専有部分以外の部分は共用部分と呼ばれ、個人でリフォームすることはできません。

またコンクリートの基礎構造部分や、玄関の位置、窓などは共用部分に含まれるため、リフォームすることが不可能です。

基本的に間取りを変更しやすいのは、部屋を仕切る壁が木材や軽量の鉄骨でできている場合です。

部屋を仕切る壁は専有部分に含まれますが、コンクリートでできている場合（マンションの構造躯体の場合）はリフォームできません。

中古マンションを購入する際は、間取りの変更ができる構造かどうかを確認しておくようにしましょう。

またマンションの構造によっても間取り変更がしやすいものと、しにくい物件が混在します。

水回りをリフォームするなら二重床・二重天井のマンション

床、天井が二重になっているマンションも、リフォームに適したマンションであると言えます。

水回りの位置を変える場合、床下の給排水管や水洗金具の位置も動かしたいときがあると思います。

二重床・二重天井のマンションであれば、床下・天井裏の空間を利用して、給排水管の位置を変更することができます。

このような空間がない場合は、床を底上げして空間を作り出し、そこに給排水管を通すという方法もあります。

しかし、天井が低くなる、リフォーム費用が高額になりやすいなど、様々なデメリットがあります。

また、キッチンを移動する場合、コンロやクッキングヒーターなどの位置に合わせて排気ダクトの位置変更も必要になります。

天井の梁の状態によっては、排気ダクトの移動が困難な場合もあるため、注意しなくてはなりません。

水回りの移動や大幅なリフォームを考えている場合は、配管・排気ダクトの位置を変更できる構造になっているかどうかを確かめておきましょう。

個人で確認することが難しい場合もあるので、あらかじめリフォーム・リノベーション業者や不動産会社に相談しておくことがおすすめです。

リフォーム前のマンション

近年では、売り出す前にリフォームをする「リフォーム済み物件」が多くなっています。

リフォーム済みのマンションの場合、購入する前に行われたリフォームの費用が物件価格に上乗せされていることが多いです。

購入後、自分でさらにリフォームする場合は事前のリフォームが全く不必要になる場合もあるでしょう。

リフォームを前提にマンションを購入する場合は壁面や床、天井の汚れや多少の劣化は問題ないですし、リフォーム前のマンションはリフォーム済みのマンションよりも安く購入できる場合がほとんどです。

高額なリフォーム費用が上乗せされていないか、リフォーム前の安いマンションがないかなどを確認しておくようにしましょう。

リフォームに適さないマンションは？

間取りの変更や水回りの移動ができるマンションであっても、マンションの構造・状態によってはリフォーム費用が高額になってしまう場合もあります。

リフォーム費用が高額になりやすいマンションの特徴を見ていきましょう。

床に段差があるマンション

床の高さを揃え、段差をなくすリフォームは高額になる場合が多いです。

部屋ごとに床の高さが異なるマンションの場合、間取りの変更をする際、床の段差を解消する必要があります。

新しい床組み・床材が必要になるだけでなく、マンションの場合は防音性能の規定をクリアしなければなりません。

防音機能のある床材を利用する、遮音マットを敷く、吸音材を利用するなど様々な方法がありますが、20～80万円程度必要になる場合もあります。

断熱性の低いマンション

壁面の断熱性能が不十分なマンションは、冬場厳しく冷え込むことが予想されます。

マンションの構造や地域の気候によっては、寒さを和らげるために、壁面の断熱リフォームが必要になる場合もあるでしょう。

間取りや設備の変更の他にも、こういった壁面や床のリフォームが必要な場合もあることを覚えておかなければなりません。

窓が結露しやすい、壁面のカビが目立つなどの特徴があるマンションの場合は、断熱性能（気密性）が不十分である可能性があります。

購入前に確認しておくようにしましょう。

名古屋で中古マンションを選ぶ際には、相場の価格推移を見ておくことはもちろん、情報収集やリフォームを予め行うのかどうかも決めておく必要があります。

今回ご紹介したポイントや情報を参考に、名古屋での中古マンション選びを行うようにしてください。

まとめ

名古屋で中古マンションを選ぶ際には、相場の価格推移を見ておくことはもちろん、情報収集やリフォームを予め行うのかどうかも決めておく必要があります。

今回ご紹介したポイントや情報を参考に、名古屋での中古マンション選びを行うようにしてください。

相場の見方を整理すると、次のとおりです。

• 愛知県の直近の成約は㎡単価33.23万円、平均2,459万円（2026年7月）
• 1年で見れば上昇しているが、月ごとの振れが大きいので単月で判断しない
• 総額ではなく㎡単価で比べる
• 区の平均ではなく、同じ駅・同じ徒歩分数・同じ築年数の事例で比べる
• 相場に含まれていない管理費と修繕積立金を必ず足して考える

よくある質問

名古屋の中古マンションの相場はいくらですか？

愛知県全体の直近の成約価格は、平均2,459万円、㎡単価33.23万円です（2026年7月・中部レインズ）。

ただしこれは県全体の平均で、名古屋市内の駅近であればこれより高く、郊外であれば安くなります。

自分の検討エリアの水準を知りたい場合は、同じ駅・同じ徒歩分数の成約事例で見てください。

名古屋のマンション価格はこれからも上がりますか？

この1年は㎡単価が上がってきましたが、月ごとの振れも大きく、直線的に上がり続けているわけではありません。

先の値動きを当てにいくよりも、価格が動いても困らない借り方をしておくほうが現実的です。

リニアが開業すると名古屋のマンションは値上がりしますか？

JR東海は2027年の開業は実現できないとしており、新しい開業時期も示していません。

開業を前提にした値上がりを見込んで買うのは、現時点では根拠が弱いと考えています。

売り出し価格と成約価格はどう違うのですか？

売り出し価格は売主が希望している金額で、成約価格は実際に売買が成立した金額です。

売り出し価格は値下げされることが多いため、相場を知りたいときは成約価格を見てください。

築年数が古いと相場はどれくらい下がりますか？

築年数だけで一律に決まるものではありません。

同じ築年数でも、修繕が計画どおり行われてきたマンションとそうでないマンションでは評価が変わります。

築年数よりも、管理組合の状態のほうが効いてくる場面は多くあります。

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新築はきれいで最新設備が導入しているので魅力的ですが、築年数が経つ中古マンションでも設備や間取り、環境が良い人気マンションが名古屋にはたくさんあります。

新築・中古マンションにはそれぞれデメリットがあり、さらに価格にも違いがあるので自分にはどちらが合うか理解することが大切です。

名古屋でマンション購入検討される方のために、新築と中古のどちらが向いているのかご紹介します。

新築マンションのメリット・デメリット

マンションは新築派の人もいれば、中古で買って自分好みにしたいと思う人もみられます。

どっちが自分に合っているか悩んだ時は、それぞれのメリットとデメリットが何かを把握が大切です。

新築マンションは新しいのでメリットしかないイメージですが、デメリットもあります。

新築マンションにはどんなメリットとデメリットがあるのかご紹介しましょう。

新築マンションの費用に関するメリット・デメリット

新築マンションを購入する際、本体価格とは別に諸費用がかかります。

その費用は物件価格の5%に収まるので中古住宅よりも安く見えます。

安い理由は中古マンションの場合は仲介会社が介入するため、手数料がプラスされてしまいます。

ただ中古マンションにかかる仲介手数料は仲介業者の販売経費ですが、新築マンションでは販売経費は建物価格に含まれているのでは、総額的にはあまり変わりません。

他にも、新築マンションでは毎月の修繕積立金とは異なる修繕基金と呼ばれる一時金が諸費用に含まれるので、注意するようにしてください。

価格面でのデメリットを上げるとするなら、中古住宅に比べて価格が高いことです。

入居後に大幅な値下げがあるケースがほとんどなので、場合によっては損をした気持ちになるかもしれません。

新築マンションの物件の検討に関するメリット・デメリット

中古マンションは空いている部屋に入居できるので階数や間取りを選べない可能性があります。

その一方、新築マンションはお好みの階数や間取りの部屋を自由に選べる機会が多いことが魅力です。

室内設備をオプションで選べることもあります。

デメリットにあげるとするなら、実物の部屋を見られる機会が少ないことです。

新築マンションは建設の段階で入居者を募集しており、完成した時点では空きがない、もしくはいい部屋が余っていないなど、決断に迷うと結局そのマンションを購入できない場合があります。

部屋の実物を見て決めたい人には大きなデメリットでしょう。

完成前であればモデルルームで見学が可能です。

モデルルームを見れば部屋の間取りや設備など雰囲気を理解できるので、メリットにあてはまります。

しかし、部屋によって採光や眺望がことなるため、好みの部屋を完璧に再現することは難しく、モデルルームと完成したマンションは実物が異なることも多いので、理想とは違ったと後悔する可能性もあるので注意してください。

名古屋に限らず新築マンションは中古マンションより数が少ないため、部屋が理想的でも立地条件と合わない可能性もあります。

新築マンションの構造や設備に関するメリット・デメリット

構造や設備は最新のものが導入されています。なので、快適で安全性の高い暮らしができるでしょう。

特に耐震性は重要で、モデルルームから構造を確認できるので見ておくと良いです。

引き渡しから10年間の瑕疵保証がついているのも新築ならではのメリットです。

駐車場や駐輪場に関しても、中古に比べて確保しやすいので複数台車や自転車・バイクを持っている場合でも選びやすいと言えます。

新築マンションのデメリットとして、ここ最近の土地価格や建築価格の高騰により、少しでも販売価格を抑えられるように、平均的なマンションよりも部屋の広さが狭くなっています。

また、駅前のいい立地にはすでに中古マンションが建っているので、駅から少し離れた距離に新築されているマンションが増えています。

その他、少しでも費用を抑えるためにグレードが落としていますので、新築マンションで高額を支払っても、将来的に売却するときに、物件同士の競争力という視点から、かなり値下がりをするリスクが高いことが考えられます。

この点、中古マンションの方が立地もよく、時期によっては広めに作られていたり、グレードが良い物件も多く存在するので、将来少しでも売る可能性があるのであれば、新築マンションよりも中古マンションの方がメリットが大きいと考えられます。

新築マンションのセキュリティやコミュニティに関するメリット・デメリット

オートロックもしくは24時間セキュリティを採用しているマンションがほとんどです。

最新のセキュリティや監視カメラを導入しているので、防犯性は中古より高めです。

また、一つの防犯対策として有効な周りとのコミュニティですが、新築なので出来上がっていないことがデメリットでしょう。

しかし、同時入居となるので一体感があり、近所の人となじみやすくコミュニティが形成しやすいメリットも持ち合わせています。

新築マンションのデメリットをあげるとすれば、コミュニティや管理組合が新築と同時に始まるため、コミュニティや運営の良し悪しが事前に判断できないことが挙げられます。

特に管理の面でいえば、「マンションは管理を見て買え」という格言があるくらい管理が非常に重要で、欧米諸国ではこの辺のポイントがリスクとして認識されており、新築よりも中古マンションの方が好まれる傾向にあります。

筆者としても、将来リスクがあるマンションの見極めとして、必ず管理の運営状況を確認しています。この点、すでに管理状況の見極めが出来る中古マンションの方がメリットがあるのではないでしょうか。

中古マンションのメリット・デメリット

新築のマンションであれば建物も新しく設備も最新のものを取り揃えているので、メリットが多いと感じる人も多いでしょうが、中古マンションにもメリットはたくさんあります。

名古屋市周辺に住んでいる人の中にも、マンションを購入するにあたって中古マンションを検討したことがある人も多いでしょう。

そこで、中古マンションを購入する際にポイントとなる価格や設備、管理などからメリットやデメリットを紹介していくのでマンション選びの参考にしてみてください。

中古マンションのメリット・デメリットについては、別記事の「中古マンションのメリットとデメリットは？」でもまとめてあります。

中古マンションの費用に関するメリット・デメリット

中古マンションは新築マンションに比べると価格が安いことが魅力で、郊外であればさらにお得に購入できる可能性もあります。

また、中古マンションでありながらも住宅ローン控除や不動産取得税の軽減措置を受けることができ、マンションの売り主が個人であれば消費税も掛からないのです。

修繕積立基金を支払う必要がないこともメリットですが、入居後に毎月積み立てる修繕積立金は必要になります。

よく中古マンションの方が修繕積立金が高いと考えている方が多いのですが、新築マンションが買いやすいようにあえて安く設定しているだけです。

新築マンションも安いのは建築後の数年だけで、徐々に年数が経つごとに高くなっていきます。

これは感覚の話ではなく、統計にも表れています。

国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、修繕積立金の積立方式について段階増額積立方式が47.1％、均等積立方式が40.5％と報告されています（出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果（概要）」）。

段階増額積立方式とは、最初は安く、あとから上げていく決め方です。

いま集めている額が安いマンションは、これから上がる予定が組まれているという見方をしてください。

修繕積立金については、単純に額面で高い安いを判断するのではなく、管理状態や修繕状況や計画によってその良し悪しが判断されます。

その判断を手伝ってくれる不動産業者選びが何よりも重要なポイントになります。

中古マンションのデメリットとしては、仲介会社に手数料の支払いをしなくてはいけない点でしょう。

ただ中古マンションであれば基本的に仲介手数料は必要になりますので、せっかく払うのであれば、ご自身に取って納得感の高い担当者や業者に払うようにしたいものですね。

また、新築のときに受けられる固定資産税の減額措置は、その期間を過ぎた中古マンションでは受けられません。

中古マンションにかかる諸費用については、別記事「中古マンション・中古戸建て購入にかかる諸費用とタイミング」を合わせて参照ください。

中古マンションの物件を検討する際に起こり得るメリット・デメリット

中古マンションの購入を検討し、情報を集めている際に感じるメリットとしては、やはり実際に物件を見学できる点です。

新築のマンションであるとモデルルームなどになるので、実際に住んだ時とはイメージが異なる場合もあるのです。

ですが、中古マンションであれば購入前に実際のマンションを見ることができます。

日当たりや部屋から見える景色などを自分の目で確認できるほか、間取りの確認もできるので家具の配置も考えられるでしょう。

ハウスクローバーに無料会員登録すると、希望条件を設定するだけで、ロボットが毎日あなたの代わりに物件を探してくれます。

ただ、希望しているエリアが人気エリアであればある程、購入希望者も多いのでじっくりと考える時間がない場合がある点がデメリットとなっています。

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中古マンションの構造や設備に関するメリット・デメリット

中古マンションは費用が安いので抑えられた分をリフォームに回すことも可能です。

希望通りの間取りや設備を使用していなくても、自分の理想とする間取りに近づけることができます。

また、1981年6月以前の旧耐震基準と呼ばれる古いマンションでも管理組合によって耐震補強を行っているマンションもあるので、旧耐震のマンションも検討対象にするのであれば、確認するようにしましょう。

デメリットとしては、中古マンションなのでやはり設備が古い点となります。

リフォームに関してもマンションによって構造上の問題でできない可能性もあるので、名古屋市の中古マンションを購入する際にはリフォームをしても良いのか確認する必要があります。

その他、古いマンションはコンクリートの厚みが薄いものがあり、ここ最近のマンションと比較すると音が漏れやすかったり、気密性の低い時期のマンションだと結露などが発生することもあります。

中古マンションのセキュリティや管理に関するメリット・デメリット

マンションを購入するにあたって、安全に暮らしていくためにもセキュリティの確認は重要です。

中古マンションであれば、検討時にセキュリティを実際のマンションに出向いて確認することができます。

共用スペースやゴミ置き場についても綺麗に管理がされているか確認することが大切です。

また、コミュニティについても中古マンションであれば購入前に確認でき、どういった人が住んでいるのか物件を見学する際に調べることができます。

デメリットとしては、セキュリティが甘い点です。

オートロックを導入していないマンションだったり、監視カメラが少ないマンションも中古では多かったりするので、物件を購入する際にはしっかりと確認しましょう。

一方で、管理組合がどう運営されてきたかを買う前に確かめられるのは、中古だけの利点です。

総会議事録を読めば、これまで何が議題に上がり、どう決まってきたかが分かります。

重要事項調査報告書を見れば、積立金の残高や滞納の状況、借入の有無まで分かります。

新築にはまだ運営の実績がありませんので、確かめようがありません。

マンション管理調査を使えば、重要事項調査報告書をアップロードするだけでA〜E判定と、将来の修繕積立金がいくらまで上がるのかが出ます。

新築と中古を費用で比べる

ここまでメリットとデメリットを並べてきましたが、結局いくら違うのかが気になるところだと思います。

費用は「買うときにかかるもの」と「買ったあとにかかるもの」に分けて考えると整理できます。

買うときにかかる費用の違い

新築マンションは売主から直接買うため、原則として仲介手数料がかかりません。

中古マンションは仲介会社を通すため、仲介手数料がかかります。

一方で新築マンションには、毎月の修繕積立金とは別に修繕積立基金という一時金があります。

これは引き渡しのときにまとめて払うもので、数十万円になることもあります。

消費税の扱いも違います。

新築マンションは建物部分に消費税がかかりますが、中古マンションは売主が個人であれば消費税はかかりません。

つまり中古は仲介手数料がかかる代わりに消費税と修繕積立基金がかからず、新築はその逆になるという構造です。

見た目の諸費用率だけを比べても意味がありません。

買ったあとにかかる費用の違い

買ったあとに毎月かかるのが、管理費と修繕積立金です。

先ほどお伝えしたとおり、新築時の修繕積立金は安く設定されていることが多く、あとから上がっていきます。

中古マンションは、すでに上がったあとの金額を見て買うことになります。

今の金額の高い安いではなく、これから先いくらになるのかで比べてください。

これは長期修繕計画と積立金の残高を見れば計算できます。

そしてこの計算ができるかどうかが、新築と中古で最も大きく差がつくところです。

住宅ローン控除は2026年入居分から中古にも広がった

住宅ローン控除は、これまで新築のほうが手厚い制度でした。

ところが2026年に入居する分から、中古住宅の扱いが変わっています。

国土交通省の発表によると、適用期限が令和8年1月1日から令和12年12月31日までに入居した場合へと延長されたうえで、省エネ性能の高い既存住宅について「借入限度額を引き上げ」「控除期間を13年間に拡充」することとされました（出典：国土交通省「住宅ローン減税等の延長・拡充が閣議決定されました！」）。

床面積要件を40㎡以上に緩和する措置も、既存住宅に適用されます。

つまり「住宅ローン控除は新築が有利」という以前の常識は、そのままでは通用しなくなりました。

ただしこれは省エネ性能の高い中古住宅が対象です。

どの中古マンションでも自動的にそうなるわけではありませんので、検討している物件が該当するかどうかは必ず確認してください。

固定資産税の減額はマンションなら5年間

新築住宅には固定資産税の減額措置があります。

国土交通省の説明では「３年間（マンション等の場合は５年間）、２分の１に減額」とされており、適用期限は令和13年3月31日です（出典：国土交通省「新築住宅に係る税額の減額措置」）。

戸建てが3年間、マンションは5年間という違いがあります。

この期間を過ぎた中古マンションを買う場合、この減額は受けられません。

逆に言えば、築5年以内の中古マンションであれば、残りの期間ぶんは減額が続きます。

築浅の中古を検討する場合は、この点も確認してみてください。

新築と中古では買うまでの流れも期間も違う

見落とされがちですが、買うまでにかかる時間も大きく違います。

新築マンションは、完成前に売り出されることが多くあります。

そのため申し込みから引き渡しまで1年以上かかることも珍しくありません。

いま住んでいる家の契約や、お子さんの入学の時期と重なると、調整が必要になります。

中古マンションは、すでに建っているものを買うので、契約から引き渡しまでは数か月です。

早く住み替えたい方には中古が向きます。

ただし中古は良い物件が出たときに決断を求められます。

新築のように「検討します」と言って何週間も置いておけません。

新築は待つ時間が長く、中古は決める時間が短いという違いだと考えてください。

どちらにしても、事前に予算と条件を決めておかないと動けません。

名古屋の新築・中古マンションはエリアによって価格も異なる

新築・中古マンションは築数や設備などに違いがあるため、価格は大幅に異なることがほとんどです。

価格に関しては新築か中古だけではなく、エリアによっても価格は異なります。

マンションの価格は間取りや広さ、設備、階数などによって部屋のグレードが異なるため、価格にも違いが生じます。

さらに影響するのは土地の価格です。不動産は資産としての価値があり、その価値は広さや規模だけではなく、どのエリアにあるかも関わっています。

例えば、1日の利用数が多い駅の近くにある土地は駅から周辺エリアへの移動する都合が良く、他にも日常品を買い揃えられるエリアも利便性が高い土地です。

快適に住めることから、不動産としての価値が大きく、資産価値が下がりにくいので価格が高めに設定されます。

逆に市街地からも遠い、交通や買い物、出勤などが不便な土地は利便性が低いため、新築・中古問わず安く設定されているのです。

名古屋の場合、新築が供給されるのは駅から少し離れた場所になりやすく、駅に近い場所にはすでに中古が建っています。

同じ予算で駅近を狙うなら中古、同じ駅距離で新しさを取るなら新築、という選び方になりやすいということです。

新築・中古はそれぞれどんな人におすすめ？

名古屋市内でマンションの購入を検討している人の中に、新築にしようか中古にしようか思い悩んでいる人はいませんか？

どちらのマンションにもたくさんの魅力があるので決めることは難しいと考えられます。

ですが、新築マンションが向いている人、中古マンションが向いている人は性格によって違いがあります。

それぞれに向いている人の特徴を解説していくので参考にしてみてください。

新築マンションが向いている人はどんな人？

新築マンションは豊富な情報量が魅力です。

マンションのホームページや広告によって目にする機会も多く、モデルルームもあるので実際にどのような間取りになるのか自分の目で確認することも可能です。

また、地盤や構造についても記載されている書類を確認することで安心を手に入れることができます。

価格に関しても、部屋の場所によって高かったり低かったりするので、自分の希望する金額のマンションを購入することができます。

設備に関しても最新のものを取り入れているマンションが多く、マンションのことを知らなくても機能性が高いことが十分わかります。

このように、たくさんの情報がある新築マンションに向いている人は、希望通りの価格と設備が整っていれば問題ないと思っている人です。

中古マンションに向いている人はどんな人？

中古マンションは新築マンションと比べ、立地が良いものが多く、また物件の数も豊富にあります。

ある程度年数が経っていれば、購入するときと売却する時の価格差が小さくて済むので、将来的に売却する可能性もある方は、中古マンションの方が向いています。

特に新築でないと嫌だという方以外は、現在の市況環境を見ると中古マンションの方がメリットも多く、向いている人も多いのではないでしょうか。

また、最近では新築でなくあえて中古マンションを買って、リフォームやリノベーションをして自分好みの部屋に住みたいという方も増えてきていますので、リフォームやリノベーション前提であれば、中古マンションの方が向きます。

中古マンションは新築と違い、仲介業者を通して売主と交渉をしていきますので、玉石混合の中古マンション市場で、失敗しないためには良い不動産会社を選んでいくことが重要になります。

上記のポイントを参考にして新築や中古マンションを購入することができるので、名古屋市内でマンションの購入を検討している人は参考にしてみてください。

まとめ

新築と中古のどちらがよいかは、条件によって答えが変わります。

整理すると、次のようになります。

• 新しさと設備、そして部屋を選べることを重視するなら新築
• 同じ予算で駅に近い場所を取りたいなら中古
• 将来売る可能性があるなら、値下がり幅が小さい中古
• 買ってから住むまでの時間を短くしたいなら中古
• 管理の実績を確かめてから買いたいなら中古
• コミュニティを一から作りたい、住民が同時に入るほうがよいなら新築

私が実務で見ている限り、将来売る可能性が少しでもあるなら中古のほうが不利になりにくいというのが率直なところです。

新築は買った瞬間から下がる幅が大きく、その下落を誰かがすでに引き受けたものが中古だからです。

ただし中古は、管理組合の状態という新築にはない判断が必要になります。

そこだけは自分では判断しきれませんので、調べられる担当者に確認してください。

よくある質問

マンションは新築と中古、結局どちらが得ですか？

金額だけで比べるなら、同じ立地と広さであれば中古のほうが安く買えます。

ただし中古は設備の更新にお金がかかる場合があり、新築は買ってからの値下がり幅が大きくなります。

買ったときの値段だけでなく、住んでいる間の支出と、売るときの値段まで含めて比べてください。

中古マンションは築何年までなら大丈夫ですか？

築年数そのものよりも、1981年6月の新耐震基準を満たしているかどうかが最初の線引きになります。

そのうえで、修繕がきちんと行われてきたかどうかで判断します。

築年数が古くても計画的に修繕されているマンションはありますし、築浅でも積立金が不足しているマンションはあります。

中古マンションは住宅ローンが借りにくいですか？

旧耐震基準のマンションは、取り扱わない金融機関が増えています。

新耐震基準であれば、新築と大きく変わりません。

借入額や返済期間の条件は物件の担保評価にも左右されますので、事前に確認しておくと安心です。

新築マンションの修繕積立金はなぜ安いのですか？

最初は安く、あとから上げていく段階増額積立方式が採られていることが多いためです。

国土交通省の調査でも段階増額積立方式は47.1％と、均等積立方式の40.5％を上回っています。

今の金額が安いことは、将来も安いことを意味しません。

名古屋で新築と中古、どちらが探しやすいですか？

物件の数でいえば中古が圧倒的に多くなります。

新築は供給される場所と時期が限られるため、希望のエリアに出てくるとは限りません。

駅に近い場所を希望される場合は、中古のほうが選択肢が広がります。

買うまでにどれくらいの期間がかかりますか？

新築は完成前に売り出されることが多く、申し込みから引き渡しまで1年以上かかることもあります。

中古はすでに建っているため、契約から引き渡しまで数か月です。

入居したい時期が決まっているのであれば、この差は大きく効いてきます。

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そして人生で一番高い買い物だからこそ、失敗は後々あなたのライフプランに大きな影響を与えます。

この記事を読んでくださっているあなたは、「分からないことが多いものの、マンション購入で絶対失敗はしたくない」とお考えの方ではないでしょうか？

そこでこの記事では、マンション購入と名古屋というエリアにおいて、買ってはいけないマンションの見極め方をお伝えします。

もちろん名古屋にお住まいでない方にとっても、ご自身のエリアでも汎用性がある非常に役に立つ内容となりますので、ぜひ最後までご覧ください。

筆者は35年以上名古屋で育ち、不動産エージェントとして17年、名古屋市をメインに活動してきた今もなお現役のトップエージェントです。

買ってはいけないマンションは名古屋でも存在する

まず名古屋でも買ってはいけないマンションは存在します。

名古屋に限ったことではありませんが、名古屋市は他の都市と比較して三大都市の一角であり、人口の減少予測を見ても比較的楽観的な都市の一つです。

それでも人口が減ることは間違いなく、マンションも間違いなく余ります。

マンションが余ってくると起きることは、マンション格差です。

今でもすでにマンション格差が出てきていますが、これからはより一層顕著になります。

1. 資産価値を上げる、もしくは維持するもの
2. ダラダラと価値を下げるもの
3. 売りたくても売れない「負」動産

これからのマンションはこの３つに分かれていきます。

この中で特に気をつけたいのが、3の売りたくても売れない「負」動産で、これこそが買ってはいけないマンションです。

次に２のダラダラと価値を下げるものは、物件次第ですが、これが一番多い部類になると思われます。

今回この記事で解説する買ってはいけないマンションの特徴は、３の無価値なマンションと２の下位になるマンションです。

逆を言えば、これらに気をつけていれば、資産価値の高いマンションに巡り会える可能性が高くなることにもなりますので、マンションの資産価値について気になる方も、ぜひこのまま読み続けてください。

名古屋で買ってはいけないマンションの見極め方

ここからは実際にどんなマンションを避けるべきなのか、その見極め方をお伝えします。

先に全体像をお伝えすると、見るべき順番があります。

立地と区域は買った後に変えられません。

管理は買った後に変えられる余地が少しだけありますが、自分ひとりでは変えられません。

一方で室内の古さや設備は、お金をかければ変えられます。

つまり変えられないものから順に見ていくのが、買ってはいけないマンションを外す最短ルートになります。

駅からの距離

マンションの特徴は何よりも利便性です。

利便性の悪いマンションは大きく価値を落とします。

中部圏において駅近の概念は徒歩8分までとされていますので、これを超えるマンションは注意を要します。

特に10分を超えるマンションは注意してください。

エリアによっては戸建も検討対象になるので、将来売るときにマンションだけでなく、戸建が競争相手になります。

当然、売却に苦労すると思われます。

街中のマンションには少ないですが、守山区・中川区・港区にこの特徴に当てはまるマンションが多いので注意するようにしてください。

災害リスク

災害リスクが高い立地は安全性はもちろんですが、将来災害が発生したときに確実に資産価値が落ちますので、できれば避けたい条件です。

東日本大震災の時、千葉県では広域で液状化現象の被害が発生しましたが、地震発生後２〜３年ほどは相場が３割ほど落ちました。

災害リスクが高い土地では、たとえ直接的な被害がなかったとしても同じようなことが起こる可能性が高いということです。

ただこればかりは色々なご事情もあると思いますので、このことを理解した上で購入するようにしてください。

名古屋市の災害リスクが高いエリアと低いエリア

ちなみに名古屋市は災害リスクが比較的低いところと高いところで分かれています。

名古屋をご存知の方であれば特に説明の必要はないかもしれませんが、東側のエリア（千種区、中区、東区、瑞穂区の東側、昭和区、天白区、名東区、緑区）は土地が高く地盤が硬いため、災害リスクが低いと言われています。

西側（西区、北区、中村区、中川区、港区、南区、熱田区）は土地が低いところが多く、地盤が緩いところが多いため、災害リスクが高いと言われています。

もちろん、災害リスクが高いエリアでも、部分的に土地が低く災害リスクが高い場所もあれば、その逆もあります。

この東西の差は感覚の話ではなく、地形の話です。

東側は熱田台地や東部丘陵にあたり、西側は木曽三川がつくった低地にあたります。

同じ区の中でも台地の縁にあたる場所と低地にあたる場所では、揺れやすさも浸水の想定も変わります。

ですから区名だけで判断せず、必ず物件の住所単位で調べてください。

個別で調べるのであれば名古屋市のハザードマップを見ることをおすすめしますが、いかんせん見にくいのが難点です。

見るときのコツは、洪水・内水氾濫・液状化・震度の4つを別々に開いて、同じ住所で重ねて確認することです。

このうち液状化と震度は建物の安全性に直結し、洪水と内水氾濫は資産価値と保険料に効いてきます。

居住誘導区域

居住誘導区域とは、都市計画に関わるものです。

2014年に政府は人口減少の社会に備え、効率的なまちづくりを推進するよう自治体に立地適正化計画を策定を促進するための都市再生特別措置法の改正をしました。

この法律が施行された背景は、人口減少が進めばいずれ税収が減り、公共サービスが自治体全域に行き届かなくなります。

そうならないように住宅が点在しているのではなく、ある程度範囲を決めてそこに誘導するようにするというのが立地適正化計画の狙いであり、その住宅を集める範囲が居住誘導区域です。

名古屋市の立地適正化計画は「なごや集約連携型まちづくりプラン」という名前で運用されています。

居住誘導区域外のマンションを避けるべき理由

この居住誘導区域から外れていると、いずれ人口が減って税収が減ったときに公共サービスが削られてしまうエリアです。

例えば、今まで下水が使えていたのに急に汲み取り式になってしまうなど、そのようなことが今後起こり得るエリアとなります。

住みやすさの価値は資産価値とも連動しますので、マンションが必ず居住誘導区域内にあるかどうかを確認するようにしてください。

居住誘導区域外は「絶対に」避けるべき条件です。

ここで必ず知っておいていただきたいことがあります。

名古屋市は2025年3月25日に、都市機能誘導区域および居住誘導区域を変更しました。

このときの見直しの考え方として、名古屋市は「工業地域は、主として工場等の土地利用誘導または維持をはかる地域であることを考慮し、都市機能誘導区域及び居住誘導区域に含めないこと」としています（出典：名古屋市「都市機能誘導区域及び居住誘導区域の見直しについて（令和7年3月）」）。

つまり工業地域にあたる場所は、区域から外れることになりました。

工業地域は港区や中川区だけにあるわけではなく、市内の複数の区に点在しています。

そのため以前は区域内だった場所が、現在は区域外になっている可能性があります。

数年前の情報をまとめたブログや、不動産会社の古い資料をそのまま信じないでください。

必ず現在の地図で、その物件の住所を確認してください。

区域は名古屋市都市計画情報提供サービスで調べることができます。

ちなみに居住誘導区域外がどれくらい特別な扱いなのかは、届出制度を見ると分かります。

名古屋市では居住誘導区域外で3戸以上の住宅を新築する場合などに、着手の30日前までに市への届出が必要とされています（出典：名古屋市「都市機能誘導区域外・居住誘導区域外の届出制度について」）。

行政が住宅を建てる動きを把握しようとしている場所である、ということです。

そこに新しい住宅が増えていかないのであれば、将来その一帯を買いたい人がどれだけいるかという話になります。

管理組合の財務状況

管理組合とは、マンションの所有者で形成される組合のことで、マンションを購入すると管理組合の組合員に自動的になります。

ちなみに管理会社は管理組合から業務を委託されている業者でしかありません。

マンションには「管理を見て買え」という格言があるほど、管理については立地と並んで非常に気をつけるべきポイントの一つです。

また「管理が良い」とは、清掃や定期的に修繕がされているというのは最低条件であって、それだけでは良いとはなりません。

管理の良し悪しは財務に現れます。

マンションごとの管理組合の調査が必須

管理組合では、管理費の他に修繕積立金を毎月所有者から徴収します。

この修繕積立金で、資産維持活動に必要な修繕工事の費用を捻出していきます。

しかしこの財務状況は例えば似たようなマンションで同じ管理会社が入っていても中身が全く違ったりするのです。

つまり個別で管理組合の財務状況を調査して、良し悪しを判断していかなければいけません。

管理組合の財務状況が悪ければ、いずれ修繕積立金の大幅な値上げや一時金が必要となり、そのような問題が表面化したマンションはいくら場所が良くても誰も買いたがりません。

例えば管理費と修繕積立金で6万円もするマンションを欲しいと思いますか？

そのようなマンションの予備軍は非常に多い（データでも実感覚でも３割ほど）ため、管理の調査は絶対です。

この３割という感覚は、公的な調査ともほぼ一致します。

国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、計画上の修繕積立金の積立額に対して現在の積立額が不足しているマンションが36.6％、そのうち不足の割合が20％を超えるマンションが11.7％と報告されています（出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果（概要）」）。

ここでいう積立額とは、これまでに積み立ててきた累計の金額のことです。

毎月いくら集めているかという話ではなく、積み上がっているはずの残高が計画に届いていないということです。

同じ調査では、管理費や修繕積立金を3ヶ月以上滞納している住戸があるマンションが30.1％あることも報告されています。

さらに積立方式を見ると、段階増額積立方式が47.1％と、均等積立方式の40.5％を上回っています。

段階増額積立方式は、最初は安く、あとから上がっていく決め方です。

つまり今の月額が安いことは、何の安心材料にもなりません。

むしろ今が安いマンションほど、これから上がる予定が組まれている可能性があります。

以下の動画で実際に私が経験した実例をまとめてますのでぜひご覧ください。

また管理組合の財務調査ですが、おそらくほとんどの業者がやっていないのと、やろうと思ってもすぐにできません。

分かりやすく例えると、会社の決算書を読むイメージです。

経験と知識が必要で、滞納金が云々というレベルではありません。

見るべきものは、重要事項調査報告書と、直近の総会議事録と、長期修繕計画の3点です。

このうち重要事項調査報告書には、積立金の残高、滞納の状況、借入の有無、駐車場の稼働といった数字が並びます。

そして長期修繕計画と突き合わせて、これから何年後にいくら足りなくなるのかを計算します。

私に仲介を依頼いただくときは、付帯サービスとして提供していますが（無料）、もし他の不動産業者で内覧をしてしまったり、他のエリアの場合はマンション管理調査のご利用も検討してみてください。

重要事項調査報告書をアップロードすれば、A〜E判定と、将来の修繕積立金がいくらまで上がるのかが出ます。

築年数

４つ目のポイントは築年数です。

築年数で避けるべきものは大きく分けて二つあります。

一つは、1981年6月以前に確認申請がされた、いわゆる「旧耐震基準」のマンション。

もう一つは新築、もしくは築5年以内の築浅のマンションです。

旧耐震基準のマンションを避けるべき理由

旧耐震基準のマンションはそもそも安全性に問題があるということもありますが、資産価値にも問題があります。

その理由として、旧耐震マンションを住宅ローンの対象としない銀行が増えてきているからです。

銀行はお金を貸すときに、万が一返済が滞った場合に、対象物件を売却して貸したお金を回収する権利（抵当権）を設定します。

なので銀行としてはマンションの資産価値は重視するポイントの一つなのですが、旧耐震のマンションは資産価値がないと考えている銀行が多いのです。

住宅ローンは人の生活に資する特別なローンなので、まだ貸すところはありますが、これが事業用やその他用途のローンになるとお金は借りられません。

しかもこの傾向はどんどん進んでおり、私が昔営業していた時は旧耐震マンションも住宅ローンを取り扱っていたのに、途中からダメになった金融機関もいくつかあります。

それが意味するところは、仮に将来売るとなったときに、買える人が少なくなるということです。

そうなると資産価値は必然と落ちます。

他にも、旧耐震基準は今とコンクリートの厚さなどの基準も違いますので、音問題も出やすいと言われています。

新築・5年以内の築浅マンションを避けるべき理由

今の新築マンションは、そもそもの値段が高すぎます。

これはアベノミクスに始まった土地相場の上昇や、オリンピックや物価上昇などによって建築費が上昇したことが主な要因です。

そしてマンションのディベロッパーは少しでも多くの人の手に届くようにと、価格を抑えるため、グレードを落としています。

しかも駅から離れたマンションも数多くあります。

そして築浅のマンションもこの時代に建てられたもので、さらに築後3年は新築時よりも高くなるというデータもあります。

これらのマンションは購入してから価格を下げていきますが、ダラダラでなくかなりの勢いで下がっていきます。

つまり損する可能性が高いため、今の新築マンションや5年以内の築浅マンションは避けるべきです。

定期借地権付きかどうか

これは名古屋に限らず、見落とすと取り返しがつかない条件です。

マンションの中には、土地を買うのではなく、土地を借りて建てられているものがあります。

これが定期借地権付きマンションです。

同じ広さ、同じ立地でも価格が明らかに安いので、一見するとお買い得に見えます。

しかし定期借地権には期限があり、期限が来たら原則として建物を取り壊して土地を返します。

つまり最後に手元に残らないことが、はじめから決まっているマンションです。

保有している間も、住宅ローンとは別に地代がかかり、解体に備えた費用を積み立てる場合もあります。

さらに住宅ローンの取り扱いが限られる金融機関があり、売るときには買う側も同じ制約を受けます。

残りの期間が短くなるほど買い手は減っていきますので、途中で売る前提なら特に慎重に考えてください。

住み続ける期間がはっきりしていて、価格の安さを納得して選ぶのであれば選択肢になりますが、資産として残したいのであれば避けるべき条件です。

売買図面の権利の欄が「所有権」ではなく「定期借地権」「借地権」となっていないか、必ず確認してください。

総戸数とエレベーターの数

総戸数が極端に少ないマンションも注意が必要です。

修繕にかかる費用は、住戸の数で割ります。

外壁の足場も、屋上の防水も、エレベーターの更新も、20戸で割るのと100戸で割るのとでは1戸あたりの負担がまったく違います。

国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、月／戸あたりの修繕積立金の平均は13,054円と報告されています（駐車場使用料等からの充当を除いた額）。

小規模なマンションでは、この水準では足りず、将来の値上げ幅が大きくなりやすい構造にあります。

加えて、管理組合の役員を担う人の数も限られます。

理事のなり手がいないマンションは、意思決定が遅れ、必要な工事が先送りされがちです。

エレベーターの基数も同じ理屈です。

住戸数に対して基数が多いほど、1戸あたりの維持費と更新費の負担は重くなります。

タワーマンションのように設備が多いマンションは、その分だけ将来の支出が積み上がると考えてください。

共用部を見れば分かること

ここまでは資料で調べる話でしたが、内覧のときに自分の目で確かめられることもあります。

私が現地で必ず見るのは次の5点です。

• 掲示板に貼られている書類の日付が新しいか、そして総会の案内が出ているか
• ゴミ置き場が分別どおりに使われているか、粗大ゴミが放置されていないか
• 駐輪場に放置自転車が積み上がっていないか
• 共用廊下や外壁にひび割れがないか、鉄部のさびが出ていないか
• 照明が切れたままになっていないか

これらは管理会社の仕事ぶりというより、住んでいる人たちが自分たちのマンションをどう扱っているかが出る場所です。

掲示板が古いままのマンションは、総会が機能していないことが多くあります。

放置自転車や粗大ゴミが片付かないマンションは、注意しても動かない状態が常態化しています。

そういうマンションで、将来の修繕積立金の値上げを決議できるかを想像してみてください。

ただし共用部がきれいだからといって、財務が健全だとは限りません。

清掃はお金をかければ整いますが、積立金の残高は整いません。

見た目と数字は別々に確認してください。

他にもプロの視点で注意すべきポイントを徹底解説した記事もありますので、そちらも併せてご参照ください。

名古屋でマンションを買ってはいけない時期はあるか

物件そのものではなく、買う時期を気にされる方も多くいらっしゃいます。

結論から申し上げると、避けたほうがよい時期は確かにあります。

ただしそれは相場を当てにいく話ではありません。

価格が上がりきっている時期

価格が上がりきっている局面で、条件を妥協して買うのは避けてください。

価格が高いときは、同じ予算で買える物件のグレードが下がります。

駅から遠くなる、面積が狭くなる、築年数が古くなるという形で、どこかにしわ寄せがきます。

そのしわ寄せが立地と区域という、後から変えられない部分に来ているなら要注意です。

一方で、待てば必ず下がるという保証はどこにもありません。

下がるのを待っている間に金利が上がれば、総支払額はかえって増えることもあります。

ですから「高いから待つ」ではなく、「高い今、条件を落とさずに買えるかどうか」で判断してください。

金利が上がっている時期

金利が上がっている局面では、変動金利で目一杯借りる形は避けてください。

変動金利は返済の途中で上がります。

上がったときに家計が耐えられるかどうかは、借入額と、返済期間と、収入の安定性で決まります。

金利が1％上がったときの返済額を試算して、それでも払えるかを先に確認してください。

払えないのであれば、その借入額が身の丈に合っていないということになります。

ハウスクローバーの無料会員登録をしていただくと、無理なく払っていける予算を出すことができます。

自分の条件が固まっていない時期

これが一番多い失敗です。

住む人数が変わるかもしれない、転勤があるかもしれない、親の介護がどうなるか分からないという状態で、条件を決めきらずに買ってしまうケースです。

条件が固まっていないと、営業担当者が勧めるものが良く見えます。

そして後から「本当はここが譲れなかった」と気づきます。

譲れない条件を3つまで書き出して、それが満たせない物件は見送ると決めてから探し始めてください。

買ってはいけないマンションを買ってしまったら

すでに購入された方から、この記事を読んで不安になったというご相談をいただくことがあります。

取れる手は4つあります。

まず売却です。

問題が表面化する前であれば、まだ買い手がつきます。

修繕積立金の大幅な値上げや一時金の徴収が決議されてしまうと、その情報は重要事項調査報告書に載り、買う側にも見えるようになります。

動くなら決議の前です。

次に賃貸に出すという選択です。

ただし管理費と修繕積立金が上がっていくと、家賃で賄えなくなる可能性があります。

将来いくらまで上がるのかを確認してから判断してください。

3つ目はリフォームやリノベーションで住み続けることです。

室内はお金をかければ良くなります。

ただし共用部と財務の問題は、室内をいくら直しても解決しません。

そして4つ目が、管理組合に関わるという方法です。

管理組合は所有者の集まりですので、所有者であるあなたには議決権があります。

総会に出て、長期修繕計画の見直しや、積立金の設定の見直しを議題に上げることができます。

手間はかかりますが、資産価値に直接効くのはこの4つ目です。

売るにしても住み続けるにしても、まずは今の管理組合の財務がどの位置にあるのかを把握することから始めてください。

まとめ：名古屋で買ってはいけないマンションの見極め方

ここまで解説してきたように、名古屋で買ってはいけないマンションの見極め方は多岐に渡ります。

改めて整理すると、次のとおりです。

• 駅から徒歩8分を超える、特に10分を超える立地
• 地盤が緩く、浸水や液状化の想定がある立地
• 居住誘導区域から外れている場所（2025年3月25日の見直しで工業地域が除かれた）
• 管理組合の財務が計画に届いていない、または段階増額で将来大きく上がる予定のもの
• 旧耐震基準のマンション、そして今の新築と築5年以内の築浅マンション
• 定期借地権付きで、最後に手元に残らないことが決まっているもの
• 総戸数が極端に少なく、1戸あたりの修繕負担が重くなるもの

ご自身でチェックすることができるものもありますが、管理組合の調査などは然るべき担当者でないとできません。

マンションに限らず不動産全般に言えることですが、個別性が非常に高い商品で、同じものが二つとしてないと言われています。

だからこそ、リスクを正しく見極め、買ってはいけないマンションを買わないようにすることが何よりも重要になってきます。

この見極めは担当者次第となります。

これからマンションの購入をお考えであれば、ぜひこの見極めをしっかり行ってくれる担当者を探すようにしてください。

名古屋市以外で担当者を探したい時は、ハウスクローバーをご利用ください。私が面談をして経験や倫理観など、一定の基準をパスした担当者のみ掲載しております。

よくある質問

名古屋で買ってはいけないエリアはどこですか？

区の名前で線を引くことはできません。

同じ区の中でも、台地の上と低地とでは条件がまったく違うからです。

避けるべきなのは、居住誘導区域から外れている場所と、浸水や液状化の想定が重い場所です。

どちらも住所単位で地図を見れば判定できますので、区名ではなく住所で調べてください。

マンションで買ってはいけない階はありますか？

階そのものに良し悪しはありません。

1階は防犯と湿気、最上階は暑さ、高層階は災害時の階段移動という具合に、階ごとに違う条件があるだけです。

資産価値の観点でいえば、階よりも立地と管理のほうがはるかに大きく効きます。

階で悩む前に、その建物を買っていいかどうかを先に判断してください。

買ってはいけない間取りはありますか？

極端に使いにくい間取りは、売るときに買い手が限られます。

例えば窓のない居室がある、廊下が長くて有効面積が小さい、水回りの位置が変えにくいといったものです。

一方でメゾネットや角部屋のように、好みが分かれるだけで欠点ではないものもあります。

同じマンション内の他の部屋と比べて、明らかに条件が悪い間取りかどうかで見てください。

買ってはいけないマンション3社というのは本当ですか？

特定の会社名を挙げて避けるという考え方は、私は取りません。

同じ会社が建てたマンションでも、管理組合の財務は物件ごとにまったく違うからです。

似たようなマンションで同じ管理会社が入っていても、中身が違うというのは先ほどお伝えしたとおりです。

ブランドで判断するのではなく、その物件の重要事項調査報告書と長期修繕計画を見てください。

名古屋のマンションは値崩れしますか？

市内全体が一律に下がるという見方はしていません。

これから起きるのは全体の下落ではなく、価値を保つマンションと下げ続けるマンションに分かれる格差です。

名古屋の価格の動きについては別の記事で詳しくまとめていますので、そちらをご覧ください。

マンションは35年たつと価値がなくなりますか？

なくなりません。

住宅ローンの返済期間や、税務上の耐用年数と、建物が使える年数は別の話です。

ただし修繕がされていなければ、実際に住みにくくなり、価値も落ちます。

35年という年数ではなく、その35年の間にどれだけ手を入れてきたかで決まります。

中古マンションはやめたほうがいいですか？

そのようなことはありません。

新築は買った瞬間から価格が下がりやすく、中古はすでにその下落を終えている部分があります。

管理の状態が確認できるのも中古の利点です。

新築は住んでいる人も管理の実績もこれからですので、確かめようがありません。

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特に新型コロナ禍を経てマンション相場は一段と上がったと感じている方も多いのではないでしょうか？

一方で金利の上昇や、物価高によるリセッション（不景気）入りの懸念など、マンション相場は今後値崩れをするのではないかと、マンション購入の一歩が踏み込めない方もいらっしゃるのではないでしょうか？

そこでこの記事では名古屋のマンション相場の現状や今後について解説していきます。

この記事の筆者は現役の不動産エージェントです。不動産売買の相談はこちらからできます。

名古屋のマンション相場の現在

それでは名古屋のマンション相場の現在を見ていきましょう。

愛知県中古マンションのレインズ成約データ　(‘22.6〜’23.6)

こちらはレインズのデータを集計したものになります。

成約件数は過去1年で大きく変わっていませんが、成約㎡単価を見ると過去1年のトレンドで5％ほど上昇しています。

つまり多くの方が感じている、名古屋の中古マンション相場が上がっているという感覚は間違ってはいません。

過去の新型コロナ禍で下がると考えていた方も多かったようですが（私は変わらないと予測していました）、実際ふたを空けてみたら物件が不足し、マンション相場は上昇しました。

そこから価格は落ち着くことがなく、今も上昇傾向にあります。

愛知県中古マンションのレインズ在庫データ　(‘22.6〜’23.6)

ここでもう一つのデータを確認していただきたいのですが、こちらは在庫データのグラフになります。

2022年6月の時点から右肩上がりに在庫が増えていっています。

ちなみに新型コロナ禍直前の2020年1月の在庫件数はデータを見ると、4,368件でした。

つまり2022年6月と新型コロナ禍直前の在庫件数は変わっておらず、現在は5,400件に迫る勢いです。

このグラフを見る限り、需給のバランスで考えれば今の状況から考えると本来であれば値崩れしてもおかしくない局面です。

それなのになぜ名古屋のマンション相場は値崩れをしていないのでしょうか？

名古屋のマンション相場を支えてきた3つの要因

それではなぜ現在、需給のバランスがやや悪くなりつつあるのに、名古屋のマンション相場が崩れないのでしょうか？

その３つの理由について解説していきます。

金利は上がる局面に入った

名古屋のマンション相場を左右する要因の一つが金利です。

ここでいう金利は変動金利のことです。

変動金利は日銀が決める政策金利に連動して動きます。

住宅ローンを利用してマンションを購入するとき、購入者の支払える総額は変わらないと考えると、金利が安ければ、それだけ物件価格に回るお金（元本）が大きくなるので、値上がりの要因となります。

逆に金利が上がれば、元本に回せる金額が減り、結果として相場の下押し要因になります。

この記事を最初に書いた時点では、政策金利はゼロ金利政策のもとで上がっていませんでした。

その前提は、すでに変わっています。

日本銀行は2024年3月にマイナス金利政策を解除し、その後も段階的に政策金利を引き上げてきました。

2026年6月16日には無担保コールレート（オーバーナイト物）を1.0％程度で推移するよう促す方針が決定され、7月31日もこの水準が維持されています（出典：日本銀行「金融市場調節方針に関する公表文」）。

つまり3つの要因のうち、金利については値崩れしない側から、値崩れの方向に働く側へ移ったということです。

新築マンション価格の高騰

２つ目の要因は新築マンション価格の高騰です。

もともとアベノミクスやオリンピック開催によって土地相場が上がり、建築費が上がるなどして、新築マンションが高騰してきました。

そしてこの新築マンションの高騰は今もなお続いており、その要因として円安や物価高による建築資材の値上がりや人件費の高騰が挙げられます。

新築マンションが高くなると、新築マンションが買えなくなった層が中古マンションに一定数流れてくるので、中古マンションも釣られて相場が上がります。

投資マネーの流入

そして３つ目の要因が投資マネーの流入です。

現在世界中で、新型コロナ禍でお金の流通量が増え、お金余りの状況です。

余ったお金はさまざまな投資商品に向かい、株高や不動産相場の上昇を引き起こしています。

そんな金余りの状態にある投資マネーがマンション市場に流れてきていることも相場上昇の要因です。

今後、名古屋のマンション相場は値崩れするか？

今の名古屋のマンション相場が上昇している局面において、今後は値崩れをするのか？について解説していきます。

まず大前提として、ここらの予測はあくまで個人的な見解であり、相場を読むことは基本的にできません。

あくまで予測でしかないので、あらかじめご了承ください。

今後の名古屋のマンション相場を予測するに当たり、先にあげた３つの要因「金利」「新築マンション価格」「投資マネー」がどうなるのかを考えていきます。

変動金利（政策金利）の今後

この記事では以前、「当分、変動金利は上がらないだろう」と書いていました。

この予測は外れました。

実際には2024年3月にマイナス金利政策が解除され、その後も引き上げが続いています。

外れた理由を正直にお伝えすると、日本のインフレが想定より長く続き、日銀が金融政策の正常化に踏み切ったためです。

ここから学べることをお伝えします。

金利の先を当てにいくのは、専門家であっても難しいということです。

私は17年この仕事をしていますが、相場も金利も当てられたことはありません。

だからこそ、どちらに動いても困らない借り方をしておくほうが現実的です。

具体的には、金利が1％上がったときの返済額を出して、それでも払える金額に借入を抑えることです。

なお民間金融機関から借りている世帯のうち、変動金利型を選んでいるのは85.9％です（出典：国土交通省「令和6年度 住宅市場動向調査報告書」）。

8割以上の人が、上がる可能性のある金利で借りているということになります。

新築マンション価格の今後

新築マンション価格ですが、こちらも当面は下がらないと考えています。

今の円安や物価高も当分収まる様子はないですし、新築マンションのディベロッパーもリーマンショック時とは違い、財務体質の強い企業ばかりなので、高すぎて売れないからといって投げ売りなどをしなくても問題ありません。

今後は大阪万博なども控えていますし、東京都内も再開発が活発なこともあり、人件費も当面は下がる様子はありません。

投資マネーの今後

非常に判断が難しいところですが、こちらも当面は今の状況が続くかと考えています。

今年の3月にアメリカの準大手銀行のシリコンバレー銀行とシグネチャー銀行が相次ぎ破綻をしましたが、今のところ金融市場への影響はほとんどなく、正常運転を続けています。

ただ判断が難しいと申し上げたのは、前回の金融危機でもあるリーマンショックを私はど真ん中の業界で経験しているのですが、サブプライムローンのリスクが発覚して以降もしばらくは正常運転でしたが、ある日突然様相が変わったのを知っているからです。

他にも中国の経済動向も気になるところです。

【結論】市場全体の値崩れを待つ意味は薄い

ここまで、名古屋のマンション相場を支えてきた3つの要因と、それぞれが今後どうなるかを書いてきました。

整理すると、次のようになります。

• 金利　値崩れしない側から、下押しの方向へ移った
• 新築マンション価格　高い水準が続いており、中古の割安感を支えている
• 投資マネー　名古屋は東京ほど流入していない

金利という大きな要因が反転した以上、「絶対に値崩れしない」とは申し上げられません。

そのうえで、それでも市場全体が下がるのを待つことはおすすめしません。

理由は3つあります。

待っている間の家賃が出ていく

相場が下がるまで3年待ったとして、その間にかかった賃料はいくらでしょうか。

その金額を上回るだけ価格が下がらなければ、待った意味がありません。

価格と金利は同時に動く

価格が下がる局面では、金利が上がっていることがあります。

価格が1割下がっても、金利が1％上がれば総支払額はかえって増えることがあります。

見るべきは物件価格ではなく、総支払額です。

相場は結果論でしかない

相場を100％予測することは困難です。

先ほどお伝えしたとおり、この記事の金利の予測も外れました。

予測を当てにいくよりも、どちらに動いても困らない買い方をしておくほうが現実的です。

具体的には、借入額を抑えること、手元に現金を残すこと、そして売りやすい物件を選ぶことです。

相場はあくまで平均値であることを忘れない

もう一つ重要な考え方があります。

それは相場はあくまで平均値であるということです。

これから日本は人口が減少していきます。

そして家は余る時代です。

現に都心部には人口が流入しているので、マンション相場も上昇もしくは現状維持ですが、地方に行くと相場はすでに値崩れしています。

今後はより一層そのような傾向が強まりますので、仮に同じ名古屋市内であっても、東側は相場が上昇していても、西側は価格を下げている、結果として相場は横ばい、なんてことも起こり得ます。

実際、今でもそのような状況になっていて、東高西低と揶揄された名古屋のマンション相場はより格差が広がっています。

また同じ区であっても、駅からの距離や管理の良し悪しで格差が開いていくと予想されます。

つまり相場はあくまで平均値であって、個別にマンションをしっかり精査し、例え相場が下がっても値崩れしにくい物件を選ぶという視点がより一層重要になるのではないかと考えています。

住宅エリアのマンションは相場の影響を受けにくい

ここからはマンション相場についていくつかのポイントや注意点について解説していきます。

まず相場はあくまで平均値という話をしましたが、エリアによっても相場の影響を受けやすいところとそうでないところがあります。

例えば商業地（栄や名駅エリア）のマンションは、投資マネーが流入しやすいく、景気による相場変動の影響を受けやすいと言われています。

一方で住宅エリアは投資マネーが流入しにくく、実際に住む人たちが買っているので、相場変動の影響は受けにくいと言われています。

例えば、リーマンショックの時でも、名古屋市の中心地はかなり相場を落としましたが、緑区のような住宅地ではほとんど相場は変わりませんでした（実際にデータも出ています）。

新築マンションは買わない方がいい

もう一つ、マンション購入について気をつけるべきは新築マンションです。

私も最近の新築マンション事情に精通しているとは言えないものの、どこにどんなマンションが建っているかくらいは知っています。

新築マンションを避けるべき理由についてですが、そもそもの値段が高すぎます。

高すぎるマンションは相場に調整が入ったときに、一番に値崩れの影響がきます。

またマンションを買った時と売った時の差が小さいものほど資産価値が高いと考えられるので、価格の下落幅が大きくなる新築はこのタイミングでは損をしやすいと言えます。

他にも立地が良くないものが多いです。

正直、駅から10分以上離れているところは論外です。

そのようなマンションは新築でもそれなりに安いかもしれませんが、値崩れもかなり大きくなります。

今の新築マンションを買うのであれば、よほど立地がいいなど、好条件が揃っていないと買わない方がいいというのが私の考えです。

名古屋のマンション相場の現在と今後

名古屋のマンション相場は、三代都市の一角だけあって人口も集中しているので、今の経済や金利情勢の影響を受けて値上がりをしています。

しかも、影響を受けている要因の影響を考えても、しばらくは下がらないだろうと考えています。

さらに文中には触れませんでしたが、リニアができた時のインパクトも非常に大きなものとなるため、もちろんエリアによって差は出ますが、私は比較的楽観的な立場で名古屋のマンション相場を見ています。

マンション購入を考えるのであれば少しでも安い方が、という考えもありますが、家賃や今の情勢を考えると待つのもあまり得策ではないように感じます。

くり返しになりますが、相場にとらわれるのではなく、少しでも価値が下がりにくい物件を個別で判断していくべきです。

立地はもちろん、管理の良し悪しの調査は専門性が求められます。

失敗しないマンション購入のためにも、担当者選びは慎重に行なうようにしましょう。

よくある質問

名古屋のマンションは値崩れしますか？

市場全体が一律に下がるという見方はしていません。

これから起きるのは全体の下落ではなく、価値を保つマンションと下げ続けるマンションに分かれる格差です。

物件単位で見極めてください。

金利が上がると相場は下がりますか？

下押しの要因にはなります。

購入者が払える総額が変わらないとすれば、金利が上がるほど元本に回せる金額が減るためです。

ただし相場は金利だけで決まるわけではありません。

相場が下がるまで待ったほうがいいですか？

おすすめしません。

待っている間の家賃が出ていくこと、価格が下がる局面では金利が上がっていることがあること、そして相場は予測が困難であることが理由です。

名古屋は東京より値崩れしにくいのですか？

投資目的の資金の流入が東京ほど大きくないため、実需に近い価格形成になっている面があります。

そのぶん急激な上昇も起きにくく、急激な下落も起きにくいと考えています。

値崩れしにくい物件はどう見分けますか？

立地と管理の状態です。

駅からの距離、その駅の使われ方、そして管理組合の財務。

相場の話と、物件の話は分けて考えてください。

いま買うべきか、待つべきか迷っています

相場を当てにいくより、自分の準備が整ったかどうかで判断してください。

無理なく払える予算が決まっていて、条件を妥協せずに買えるのであれば、それが買い時です。

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３つのポイントにわけて説明します。

知識や流れの解説だけではありません。どうしたら家探しで成功できるか、最も重要なポイントが分かります。

家探しを始める前に、必ず知っておきたいこと

あなたが家の購入を考え始めたきっかけは何でしょうか？

「友達や会社の同僚が家を買ったと聞いた」「結婚したから」「子供が生まれたから」「家賃を支払い続けていくことがもったいなく感じてきた」などなど、人によって違うとは思いますが、あなたも何かしらのきっかけがあって家を購入しようと考え始めたのではないでしょうか。

それでは、なぜ家を購入するのでしょうか？

リクルート住まいカンパニーの調べでは以下のようになっています。

なお3位の「金利が低く買い時だと思ったから」については、前提が変わっています。

日本銀行は2024年3月にマイナス金利政策を解除し、2026年6月16日には無担保コールレート（オーバーナイト物）を1.0％程度で推移するよう促す方針を決定、7月31日もこの水準を維持しています（出典：日本銀行「金融市場調節方針に関する公表文」）。

低金利を買う理由にするのは、もう成り立たないということです。

この他にも色んな理由があると思いますが、突き詰めていくと行きつくところはひとつ。それは「暮らしを豊かにしたい」ということです。

子供や家族のために家を持つことで、精神的な満足感も得られ仕事の励みになったりします。

家賃よりも住宅ローンの支払いが少なくすめば、その差額は旅行だったり、子供の教育費などほかの支出にまわせます。

これらはすべて「暮らしの豊かさ」に繋がります。

つまり家を購入するうえで、大前提となるのは暮らしが豊かになるかどうかです。

暮らしが豊かにならないのであれば、わざわざ住宅ローンという借金を背負ってまで家を買う必要はありません。

しかし実際はどうでしょうか。

家を購入したことで豊かになっている人もたくさんいますが、その逆もたくさんいます。

この両者の違いは一体何でしょうか？

この違いを生むポイントをこれから説明していきます。

家を買う前にやることを、順番に並べる

何から手をつければいいのか分からないというご相談をよくいただきます。

順番を間違えると、あとで戻れなくなることがあります。

私がお伝えしている順番は次のとおりです。

１　予算を決める

物件を見る前に、いくらまでなら無理なく払えるのかを決めます。

借りられる額と、無理なく払える額は違います。

金融機関が出してくるのは借りられる額です。

払える額は、教育費や老後の支出まで含めたライフプランからしか出てきません。

２　譲れない条件を3つに絞る

希望を全部書き出したうえで、絶対に譲れないものを3つだけ選んでください。

3つに絞れないと、物件を見るたびに基準が動きます。

基準が動くと、営業担当者が勧めるものが良く見えてきます。

３　担当者を選ぶ

物件よりも先に、誰と進めるかを決めます。

理由はこの記事の2番目のポイントで詳しくお伝えします。

４　物件を見る

ここでようやく物件です。

見に行くときは、決めた3つの条件に照らして見てください。

その場で「いいですね」と言わないことも大切です。

５　建物と管理を調べる

気に入った物件が出てきたら、見た目では分からない部分を調べます。

マンションであれば管理組合の財務、戸建てであれば建物の状態です。

ここを飛ばすと、買ったあとに大きな出費が出てきます。

６　申し込みと契約

調べた結果に納得できてから申し込みます。

申し込みは早い者勝ちの場面もありますが、調べずに申し込むのは順番が違います。

急かされて順番を飛ばすことが、後悔の入口になります。

１．良い家が買えれば成功というわけではない

良い家さえ見つかれば良いという、多くの人が陥る間違いです。

もちろん良い家に巡り合うことは重要な要素ですが、それだけでは失敗するリスクが高いです。

家探しで成功するためには「良い家」だけでなく「良いライフプラン」が絶対に必要です。

多くの人は「いい物件」を探すためにたくさんの家を見て回り、吟味しますが、自分のライフプランを吟味している人はどれくらいいるでしょうか？

ライフプランニングとは人生の設計図のようなもので、子供にはどんな教育をさせたいか、老後はどんな暮らしをしたいか、といった全体的な設計図があってはじめて、住宅にかけられる費用が見えてきます。

つまり設計図が無い状態で、家を購入してしまうのは博打に近い行為なのです。

何千万円という買い物が博打に近い行為だと考えるとぞっとしましせんか？

いい家を買ったが、支払いが厳しく家計に影響し、子供に夢を諦めさせたり、夫婦喧嘩が絶えなくなったり。

最悪の場合は家を手放したり、一家離散になってしまったりするケースもあります。

ここで一番のポイントですが、家を購入することで暮らしを豊かにしたいのであれば、必ず自分のライフプランニングは事前にしてください。

予算設定を間違えると、人生の全てに悪影響が出ると思ってください。

ですから家を探すうえで一番最初にやることはライフプランニングです。

ハウスクローバーの無料会員になると、無理のない予算がわかるライフプランニングシミュレーションがスマホやパソコンでご自身で行えます。わからない場合でも無料サポートを受けることができます。

２．ポータルサイトから問い合わせはしない

これも多くの人が間違いがちなポイントです。

いざ家を探そうと思った時、多くの人が不動産情報を集めたポータルサイト（SUUMOやHOME’Sなど）を見ると思います。

そして自分が気になる家が見つかったらお気に入りにいれていき、タイミングをみて問い合わせたりするのではないでしょうか？

ここに大きな落とし穴があることを知ってください。

まず覚えておいて欲しいのは、不動産会社であればどこの会社でもネット上にに掲載されている物件は取り扱うことが出来ます。

そして不動産取引は、特殊性が強く、間に入る仲介業者や担当者の経験やスキルが非常にものをいいます。

つまり不動産取引で失敗したり後悔しないためには、仲介業者や担当者選びが非常に重要になります。

しかしポータルサイトに物件を掲載している仲介業者は、実際には中古住宅の取り扱いに慣れていなかったり、経験が浅かったり、あまりお客さんのことを考えず自分本位で動いたりするような業者がいて、問い合わせるまでどんな業者か分かりません。

仲介業者や担当者選びを怠ったために、本来利用できるはずの住宅ローン控除が利用できなかったり、欠陥住宅を買わされてしまったりすることが往々にしてあります。

これらのような理由から、私は声を大にして「ポータルサイトから問い合わせてはいけません」と言っています。

当社でもポータルサイトには物件を掲載していますが、集客という目的よりも、売主様から物件を預かった時に掲載する目的で利用しています。

ちなみに不動産先進国と言われるアメリカではこの考え方が広く浸透しています。

アメリカにも日本と同じようにポータルサイトはありますが、皆物件を選んだ後は、取引を依頼する担当者（エージェント）に探すそうです。

大きな取引なので、自分に求める利益を遂行してくれるパートナーの重要性を理解しているのだと思います。

日本でも似たような仕組みになっているので、まずはどこをパートナーにするかを考えるようにしてください。

ハウスクローバーは全国の不動産事業者の担当者を私が面談し、一定基準以上の経験や倫理観などをもつ優良な担当者のみ掲載しています。

３．リセールバリューの考え方を持つ

リセールバリューとは、モノを購入する時に売るときの価値も考えることです。

多くの人は家を購入する時に一生住むつもりで購入するかもしれませんが、人生１００年と言われる時代において、その考え方はあまり現実的ではありません。

今でも子供がいなくなって広すぎるとか、老人ホームに入るのでその頭金にしたいとか、不便なのでより便がいいところに引っ越したいといった様々な理由で住宅を売る方がたくさんいます。

そのような時に、買った時以上の値段でとはいわなくても、それなりの値段で売れてほしいと思うのが普通ではないでしょうか？

家を買いたいと思う理由の中に「資産が欲しい」というものがありましたが、これからの時代、家が資産であるには条件がつきます。

ここでいう資産とは、私は「価値」も重要な要素ですが、それよりも「流動性」が非常に重要であると考えます。

流動性があるということは「売ります」といえば「買います」という人がいる状態のことを言います。

つまり、いくら立派な家であっても、「買います」という人がいなければそれは資産と言えるのでしょうか？

むしろ固定資産税など費用はかかってくるので、流動性のない不動産は「負」動産でしかありません。

買ってはいけない物件はどんなものかは他の記事にも書いてあるのでそちらを見てもらえればと思いますが、物件を探すときはこのリセールバリューの考え方を持つことがこれからの時代は非常に重要です。

流動性を見るときの3つの物差し

では流動性はどう見ればよいのでしょうか。

私が使っている物差しは3つです。

• その駅の1日の乗降客数が増えているか、減っているか
• 徒歩何分か。中部圏では8分、できれば10分以内に収まるか
• マンションであれば管理組合の財務が健全か

このうち3つ目は、買う前に自分で調べるのが最も難しい項目です。

重要事項調査報告書と総会議事録を取り寄せて、積立金の残高や滞納の状況、長期修繕計画の中身まで確認する必要があります。

修繕積立金が足りていないマンションは、将来の値上げや一時金が表面化した時点で買い手が減ります。

流動性は立地だけで決まりません。管理でも決まります。

家を買う決め手が見つからないとき

何件も見たのに決められない、というご相談も多くいただきます。

そういうときは、たいてい次のどれかが起きています。

• 予算が決まっていないので、比べる軸がない
• 譲れない条件が3つより多く、どれも満たさない物件ばかりに見える
• まだ数を見ていないので、水準が分かっていない
• この物件を逃すと次が無いのではないかと不安になっている

最初の2つに当てはまるなら、物件を見るのを一度止めて、予算と条件に戻ってください。

3つ目であれば、同じ条件で10件ほど見ると水準が分かってきます。

4つ目については、条件を満たす物件は必ずまた出てきます。

決め手が見つからないのは、物件の問題ではなく、基準が定まっていない問題であることがほとんどです。

家を買うことをゴールにしない

いかがでしたでしょうか？これから家を購入する前に、必ず確認しておきたい３つのポイントをしっかり守って実行すれば、家で豊かな暮らしを実現できる可能性はかなり高まります。

「木を見て森を見ず」ということわざがあります。

物事の一部分や細部に気を取られて、全体を見失うことを意味する言葉です。

ここで話してきた「考え方」というのは「森」で、「物件」は「木」に置き換えることが出来ます。

こうなると失敗するよという注意を込めたことわざですが、家探しにおいてもまさしく同じことが言えるのではないでしょうか。

豊かな暮らしを実現するためにまずは正しい考え方をしっかり理解するようにしましょう。

まとめ

家を買う前に押さえておきたいことを、改めて整理します。

• 良い家を探す前に、良いライフプランを作る
• 物件より先に、誰と進めるかを決める
• ポータルサイトから直接問い合わせない
• 売るときのことまで考えて、流動性で選ぶ
• 流動性は立地だけでなく管理でも決まる
• 決められないときは、物件ではなく基準に戻る

よくある質問

家を買うとき、最初にやることは何ですか？

予算を決めることです。

借りられる額ではなく、無理なく払える額を出してください。

教育費や老後の支出まで含めて計算しないと、この数字は出てきません。

家を買う決め手は何ですか？

人によって違いますが、共通して効いてくるのは立地と管理の状態です。

内装や設備は後から変えられますが、この2つは変えられません。

決め手が見つからないときは、譲れない条件が3つに絞れているかを確認してください。

家を買うのに良いタイミングはありますか？

相場を当てにいくよりも、自分の準備が整ったときが買い時です。

金利は2024年3月のマイナス金利解除以降、上昇の局面に入っています。

低金利だから今のうちに、という判断はすでに前提が変わっています。

ポータルサイトから問い合わせると何が問題ですか？

同じ物件はどの不動産会社からでも購入できます。

にもかかわらずポータルサイトから問い合わせると、担当者を自分で選べません。

不動産の取引は担当者の経験で結果が変わりますので、先に担当者を選ぶほうが合理的です。

家は一生住むつもりで買ってはいけないのですか？

一生住むつもりで買うこと自体は問題ありません。

ただし住み替えが必要になる可能性はありますので、売れる状態のものを選んでおくということです。

売る予定がなくても、売れる家を買っておくほうが選択肢は広がります。

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ここでは、これからリノベーション向き中古マンションを探す方にとって、ぜひ知っておいて欲しい基本的な知識や、絶対にやってはいけないこともお伝えします。

リノベーション向き中古マンションに関する記事については色々ありますが、そういった記事に加えて、資産価値を意識した物件探しをお手伝いしている不動産のプロから見た視点も取り入れているのことが他の記事とは少し違ったものだと思います。

これから中古マンションを購入してリノベーションをしたいとお考えの方は、ぜひ一読ください。

リノベーションをして長く住むつもりなら、部屋の中より先に管理組合の財政を確かめてください。重要事項調査報告書からマンションの管理をA〜E判定する診断があります。

リフォームとリノベーションの違い

まずは基本的なお話ですが、リフォームとリノベーションについて説明します。ご存知の方も復習がてら読んでいただければ幸いです。

まず、リフォームとリノベーションの明確な違いというのは存在していません。理由としては、リフォームは、改革や改心をするといった意味で、建築用語ではありません。英語圏の国では、日本でいうところのリフォームやリノベーションは、すべて「リノベーション」と呼ばれています。

明確な線引きはないものの、ここ最近の風潮では、リフォームは表層的にきれいにする工事で、リノベーションが間取り変更やスケルトン状態にして内装を作り直すなど、比較的大規模な工事のことを指すことが多いです。

この記事でお伝えしていくリノベーションは、表層的なリフォームではなく、比較的大規模な工事を前提としています。

別記事の「リノベーションの意味とリフォームとの違い」も合わせてご参照いただくと、より理解が深まります。

リノベーション向き中古マンションとは？

リノベーション向き中古マンションとは、流通している中古マンションのうち、比較的リノベーションに向いているという性格の物件です。

まずリノベーション向きと言われる中古マンションにとって一番のポイントは、リフォームなどが施されていない、前の住んでいた人が引っ越した状態の物件です。

その他、構造的にリノベーションに向くものと向かないものがあります。ここからはリノベーション向き中古マンションの特徴と探し方について詳しく説明していきます。

リノベーション向き物件の探し方

多くの方は物件を探すときは、ポータルサイトと呼ばれる、SUUMOやAtHomeなどの物件情報の総合サイトを利用するのではないでしょうか。

これらのポータルサイトでは、基本的に「リノベーション向き」という検索項目はありません。ですので、物件情報を見ながらリノベーション向きかどうかを見極めていくことになります。

ポータルサイトでのリノベーション向きの中古マンション探すコツ

まずポータルサイトで物件を探すとき、「リフォーム済み」や「リノベーション済み」と書いてある物件は除外しましょう。リフォーム済みやリノベーション済みの物件はすでに内装工事が施されていて、その分費用に転嫁されています。そこからさらにリノベーションをすると二重費用になって、割高になってしまいます。

次に「居住中」と書いてある物件は、リノベーション向きである可能性が非常に高いです。人が住んでいれば基本リフォームがされておらず、年数も経っていれば内装も傷んでいて、その分、市場価格よりも安く販売価格が設定されていたり、価格交渉がしやすい可能性が高いからです。

そして「空き家」と書いてある物件については、最終的には実物を見てみないと何ともいえませんが、ポータルサイトの情報でもある程度予測は出来ます。

まず室内の写真がどれだけ載っているかどうか。空き家なのに写真が室内の写真が少ないのは、室内の状態があまり良くないので、乗せてしまうと逆に問い合わせが来なくなる可能性が高いと掲載をしている不動産会社が判断している可能性が高いです。ですから空き家でも、写真が外観と間取り、室内でほんの数枚などといった空き家物件もリノベーション向き中古マンションである可能性が高いといえます。

ポータルサイトでリノベーション向き物件を探す際は、ぜひこれらのことを参考にしてください。

構造がリノベーションに向いている物件と向かない物件

その他、そもそもリノベーションに向く構造と向かない構造があります。マンションには建物の構造が2種類あります。

• 一つが、柱と梁（はり）で建物を支える構造となっている「ラーメン構造」。
• もう一つが、壁全体で建物を支える構造となっている「壁式構造」。

この二つのうち、リノベーションに向くのは「ラーメン構造」です。壁式構造は建物全体を壁で支える構造のため、間取り変更にかなり制限があることが多いです。

こればかりは専門家が見ないと分からないと感じるかもしれませんが、ポータルサイトでもある程度の見分けができます。

どうやって見分けるのかというと、建物の階数です。ラーメン構造のマンションはどちらかといえば低層マンションによく採用されている構造です。中古マンションで4階建てや5階建てくらいまでのたてものは、壁式構造である可能性が高いです。

大胆な間取り変更を希望するのであれば、こういった低層マンションは避けた方が無難かもしれません。

リノベーション向き中古マンションを探すときに、やってはいけない３つのこと

それではリノベーション向き中古マンションを探すポイントを説明したことろで、今度は絶対にやってはいけない３つのことについてお伝えしていきます。

非常に重要なポイントであり、かつリノベーション業者によっては教えてくれないこともありますので、自己防衛的な観点からもぜひ覚えておいてください。

優先順位を間違える

ここでいう優先順位は、総額の予算があって、マンション代金とリノベーション代金のどちらの予算を先に考えるかという意味です。

正しい順番は、総額の予算があって、次にマンション代金、最後に余った予算をリノベーションに回すという考え方です。

そして間違った順番は、総額の予算があって、リノベーションの予算をひいて、物件を探してしまうことです。

なぜ優先順位を間違えてしまうことが、絶対にやってはいけないことなのかというと、限られた予算の中でリノベーション予算を先に引いてしまうと、安い物件、つまり資産価値に乏しい中古マンションを購入してしまう可能性が高いからです。

これから少子高齢化が進み、人口は減っていきます。またすでに家は余っているのにいまだに新築マンションが市場に出ています。

そんな中、これからの不動産は価値が残るものと、残らないものに二極化していきます。

その動きはすでに始まっていて、資産価値が保たれやすい中古マンションは今でもそれなりの価格がついています。

逆に資産価値に問題がある中古マンションは、すでに価格が落ちていて、買い求めやすい価格で売られていたりします。

マンションとリノベーションの関係は、「ハード」と「ソフト」の関係によく似ています。ソフトにどれだけお金をかけても、ハードに価値がなければ無価値なのです。

この点は、リノベーション業者はあくまでリノベーションありきで話をしてきますので、しっかりとした判断基準を持つようにしてください。

旧耐震基準の物件を選ぶ

優先順位を間違えるときにありがちなのが、旧耐震基準の中古マンションも選択肢にいれてしまうことです。

たしかに立地もいいところにある旧耐震基準の中古マンションは、それなりに価格も安く魅力的に映ります。

しかし旧耐震基準の中古マンションは、安全性に不安があるという理由もありますが、不動産のプロから言わせてもらえば「資産価値的にアウト」です。なぜ資産価値的にアウトなのか？それは以下の理由が考えられます。

関連記事「旧耐震の中古マンションでフラット35は使えないのか？」

銀行の融資姿勢が厳しくなってきている

不動産はローンが付くかつかないかで、売れるか売れないかが変わってくるので、金融機関の方針は不動産市場にとって非常に大きな影響を与えます。

その金融機関のトレンドとして、旧耐震基準の物件への融資姿勢は厳しくなってきています。

新耐震基準の物件には、最長35年ローン、物件価格の100％まで住宅ローンが借りられる金融機関が多いのですが、旧耐震基準の物件になると急に厳しくなります。

このトレンドは何を意味するのか？それは、将来、旧耐震基準の物件が売れにくくなることを意味します。物件が売れにくくなるということは、買える人が減るということなので、その物件は価値を落とします。

これが銀行融資の姿勢によるところで、資産価値的にアウトと考える理由です。

住宅ローン減税などの優遇制度で不利になる

旧耐震基準の中古マンションは、住宅ローン減税をはじめとする各種優遇制度でも不利になります。

ここは制度が変わっているので、現在の内容で整理します。

以前は「建築後25年以内」という築年数の要件がありましたが、この要件は2022年の改正で廃止されています。

現在は「建築後使用されたことのある家屋で、耐震基準に適合するものとして証明等がされたもの」が対象とされ、昭和57年1月1日以後に建築された家屋であればこれに該当します（出典：国税庁「No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合」）。

つまり新耐震基準の物件であれば、築年数に関係なく住宅ローン減税を使えます。

問題は旧耐震のほうです。

昭和56年12月31日以前に建築された家屋の場合は、耐震基準を満たす既存住宅であること、または要耐震改修住宅に該当することが必要になります。

耐震改修工事などを行い、現行の耐震基準に適合していると判断できなければ利用できません。

そしてこの手続きは引き渡し前に済ませておく必要があります。

住宅ローン減税は金額として大きく、住宅購入時の贈与の非課税枠にも同じ基準が関わってきます。

参照：「中古住宅の購入で使える補助金・減税の一覧」

これらの理由から、旧耐震基準の中古マンションは資産価値の面で不利になります。

リノベーション業者によっては、こういった事情を伝えずに勧めてくるところもあります。

旧耐震基準の物件を勧められたときは、税制と融資の扱いをどう考えているかを必ず聞いてください。

管理組合の状態を考慮しない

そして３つめの絶対にやっていけないことは、管理組合の状態を見極めないことです。

立地やリノベーション向きかどうかは、マンション選びにおいて重要な要素ですが、「マンションは管理を見て買え」という格言があるくらい、管理状態が物件の良し悪しを決めます。

マンションの管理状態が良くないと、将来修繕積立金が足りなくなり、大幅な値上げや一時金などが発生する可能性が高くなります。

また修繕積立金が高い物件は市場に売りに出された時に敬遠される傾向にもあるので、資産価値的にも良くありません。

管理組合の状態を見極めることについては、一般の消費者には多少ハードルも高く、プロの不動産業者のサポートが必要になります。

しかし管理状態の見極めが出来ない、出来てもしたくないという不動産業者やリノベーション業者も多く存在します。あなたにとって本当に価値提供をしてくれるパートナーを探すようにしてください。

中古マンション探しについての注意点については、関連記事「中古マンションを購入するときの注意点を徹底解説」も合わせて参照ください。

リフォームしないで住むという選択

リノベーションを前提に探していると、そもそも手を入れずに住める物件はないのかと考える方もいらっしゃいます。

結論から言えば、あります。

リフォーム済み物件を買う

売り出す前に工事を済ませた物件です。

すぐに住めますが、工事費が価格に上乗せされています。

自分の好みと合うのであれば効率的ですが、あとから手を入れたい部分が出てくると二重の出費になります。

手を入れずに住んで、あとから考える

設備がまだ使える物件であれば、そのまま住みながら少しずつ手を入れる方法もあります。

住んでみると、どこが不便かが分かります。

住む前に決めた間取りが、住んでみると違ったということはよくあります。

急いで全面工事をせず、まず住んでみるという選び方は現実的です。

この選び方が向く物件・向かない物件

向くのは、水回りの設備が更新されていて、配管も交換されている物件です。

向かないのは、給排水管が古いまま長く放置されている物件です。

配管の交換は床や壁を壊す工事になるため、あとからやると費用がかさみます。

内装より先に、配管がいつ更新されたかを確認してください。

ワンストップサービスはあり？

中古マンションを買ってリノベーションをするのであれば、リノベーション業者の選定は非常に重要なプロセスだと言えます。

出来れば中古マンションを探す前には時間的な関係からいってもリノベーション業者を先にみつけておくべきです。

そんな中でリノベーション業者でありながら、不動産業の免許をとって、ワンストップサービスを提供している業者も多く存在します。

一見便利なサービスなのですが、これまでお伝えしてきたように、リノベーション業者は、中古マンションの仲介よりも利益率の高いリノベーション工事の受注が目的です。

そうなると、優先順位を間違えるようなリードをされてしまったり、本当に見極めなければいけないポイントもスルーされる可能性がどうしても高くなります。

手間にはなりますが、そういった視点をもった不動産業者と、リノベーション業者はあえて別々にした方が、あとから後悔するリスクは減ると思います。

大きな価格の買い物なので、手間を惜しまず、失敗して後悔することがないようにしたいですね。

リノベーションプレミアムに注意する

リノベーションには、もう一点気を付けておいて欲しいことがあります。それは、自分にとっての100％は他の人にとっても100％ではないということです。

リノベーションはまさに自分にとっての100％を中古マンションで実現する手段です。しかし、どれだけお金をかけても、市場で売りに出したときに、かかった費用分がそのまま評価されることはありません。

この価格差のことを新築マンションが中古マンションになった瞬間に値を下げる「新築プレミアム」にちなんで、「リノベーションプレミアム」と呼んでいます。

誰にとっても70％とか80％くらいの物件が、一番値がつきやすいのです。だからといってリノベーションをし過ぎないようにというつもりはありません。

リノベーションプレミアムを理解して、そのうえであなたの価値観に沿って決めていただければいいのではないかと思っております。

制約があるからこそリノベーションが活きる

リノベーションを考えるときは、予算面であったりとか、構造面などで、多くの制約があります。

お金をかければそれだけ多くのことが出来ますが、多くの人は予算面でも制限がある場合がほとんどです。

そんな制限がある状況の方が、面白いアイディアが出てきたりします。限られた予算や制限の中で、どこまで出来るかがリノベーションの真骨頂なのではないかなと考えたりします。

すべてをリノベーション業者に発注しなくても、プロでないと出来ないような作業はプロに依頼して、自分たちで出来そうなところはDIYにして費用を削ることだって出来ます。

ぜひ制限がある中だからこそ、リノベーションを楽しんで、あなたの望む豊かな暮らしを叶えていただければいいのではないでしょうか？

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よくある質問

リノベーション向きの中古マンションとは何ですか？

間取りを変えられる構造で、配管の位置も動かせる物件です。

具体的にはラーメン構造で、二重床・二重天井になっているものが向いています。

反対に壁式構造や直床の物件は、できる工事が限られます。

旧耐震のマンションをリノベーションするのはどうですか？

おすすめしていません。

住宅ローンの取り扱いが限られること、住宅ローン減税を使うには耐震改修が必要になることが理由です。

工事にお金をかけても、売るときに買い手が限られます。

リノベーション済み物件と、自分でリノベーションするのはどちらがいいですか？

自分で手を入れたい部分があるなら、未工事の物件のほうが安く済むことが多くなります。

リノベーション済みは工事費が価格に上乗せされているためです。

急いで住みたい場合や、内容に納得できる場合は済み物件も選択肢になります。

ワンストップサービスは使ったほうがいいですか？

手続きが一本化される点は便利です。

ただし物件探しと工事が同じ会社になるため、物件の弱点を指摘してもらいにくくなる面があります。

物件の見極めは別の担当者に確認してもらうという使い方もできます。

リノベーションはどこまでやるべきですか？

やりすぎると、売るときに費用が回収できなくなります。

自分にとって100％の家は、他の人にとっては100％ではないためです。

住む期間と、売る可能性を考えて決めてください。

物件を探す前にやっておくことはありますか？

予算を決めることと、業者にあたりをつけておくことです。

一体型の住宅ローンでは審査の段階で工事の見積書が必要になるため、物件を決めてから業者を探すと間に合わないことがあります。

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この記事でわかること

中古マンションは同じものが二つとありません。

迷っている間に、他の人が買っていきます。

私は不動産業界で17年、住宅購入のご相談を受けてきました。

この記事では、名古屋で中古マンションを買うときに何を、どの順番で準備しておくかを書きます。

相場を読む話ではありません。

相場が上がろうが下がろうが、準備ができていない人は買えないからです。

まず、相場は読めないという前提に立つ

進め方の話に入る前に、一つだけお伝えしておきたいことがあります。

この記事はもともと2021年12月に「2022年の名古屋の中古マンション相場を予想する」という内容で書いたものです。

そのときに書いた予測が、その後どうなったかを正直に振り返ります。

当たったこと

当時、相場を下げる要因としてスタグフレーションによる金利上昇を挙げていました。

景気が悪いのに物価が上がる状況になれば、日銀は金利を上げざるを得ない、という内容です。

これは当たりました。

日本銀行は2024年3月にマイナス金利政策を解除し、2026年6月16日には無担保コールレート（オーバーナイト物）を1.0％程度とする方針を決定しています（出典：日本銀行「金融市場調節方針に関する公表文」）。

当時この見立てを動画で話したところ、あるFP系のYouTuberの方からクレームが入りました。

結果としては、こちらの見立てのほうが近い形になりました。

外れたこと

一方で外れたこともあります。

金利が上がれば相場の下げ圧力が高まる、と書いていました。

金利は上がりましたが、相場は下がっていません。

愛知県の中古マンションの成約㎡単価は、2026年7月時点で前年同月比プラス4.4％です（出典：公益社団法人中部圏不動産流通機構「月例速報マーケットウォッチ 2026年7月度」）。

要因を正しく読めても、結果は読めないということです。

私は17年この仕事をしていますが、相場を当てられたことはありません。

だからこそ、この記事では相場の予測ではなく、相場がどちらに動いても損をしない進め方をお伝えします。

相場そのものを知りたい方は、別記事にまとめています。

中古マンションの価格が下がりにくい理由

相場は読めないと申し上げましたが、値動きの仕組み自体は理解しておいて損はありません。

いま名古屋の中古マンションの価格を支えている構造は、次のようになっています。

新築マンションが値下がりしない

中古マンションの価格は、ある程度、新築マンションと連動します。

新築マンションが高くなれば、人が中古マンションに流れて相場が上がるからです。

逆もまた同じです。

現在の新築マンションは土地相場の高騰、材料費の高騰、建築人件費の高騰によって、過去を見ても最高額に近い水準です。

かつての新築マンションは完成と同時に完売というスタイルが一般的でした。

そのため完売させるためなら多少割り引いても販売をしていましたが、近年は時間がかかっても値段を下げずに販売するというスタイルが定着しています。

デベロッパーも財務体力のある業者がほとんどです。

つまり新築マンションが下がらなければ、中古マンションが下がる理由がないということになります。

金融機関が傷んでいない

過去のバブル崩壊やリーマンショックの時は、不景気とともに金融機関も大きな影響を受けました。

金融機関の財務状況が悪くなれば、不動産に対する融資は絞られますから、不動産市況も冷え込んでいきます。

現在はその状況にはありません。

融資が絞られない限り、買える人の数は減りません。

売りに出る物件が増えていない

中古マンションは、誰かが手放さないかぎり市場に出てきません。

転勤や転職といった人の移動が減れば、売りに出される物件も減ります。

在庫が少ないまま需要があれば、価格は下がりにくくなります。

この状態が続く限り、いい物件は出た瞬間に決まります。

だからこそ、次にお伝えする準備が要ります。

名古屋はエリアで動きが違う

名古屋市といっても、区によって値動きはかなり違います。

一般に、地下鉄の便がよく学区の評価が高いエリアは価格を保ちやすく、駅から離れたエリアは下がりやすい傾向があります。

市全体の平均が上がっていても、自分が買うエリアが上がっているとは限りません。

平均の数字を見て安心したり不安になったりせず、検討しているエリアの成約事例を担当者に出してもらってください。

エリア別の傾向は別記事にまとめています。

これから相場を下げる可能性がある3つの要因

下がる要素が少ないとお伝えしましたが、下がる可能性がまったくないわけではありません。

買う前に、何が起きたら状況が変わるのかは知っておいてください。

要因1　金利のさらなる上昇

政策金利は2026年6月に1.0％程度まで引き上げられました。

ここからさらに上がれば、借りられる金額が減ります。

借りられる金額が減るということは、買える人が減るということです。

たとえば毎月11万円を35年払える人の場合、金利0.9％なら約4,000万円借りられますが、金利が2％になると約3,300万円まで下がります。

同じ収入でも、700万円分だけ買える物件が下がるということです。

これが市場全体で起きれば、価格の下押し要因になります。

ただしこれまでのところ、金利が上がっても相場は下がっていません。

要因2　景気の後退

金融機関が傷まない限り融資は絞られない、とお伝えしました。

逆に言えば、金融機関が傷むような事態が起きれば話は変わります。

過去のバブル崩壊やリーマンショックがこれにあたります。

このときは不動産価格も大きく下がりました。

ただしこうした事態は事前に予測できるものではありません。

要因3　売り物件の急増

在庫が少ないことが価格を支えていると書きました。

つまり売り物件が急に増えれば、価格は下がります。

相続によって手放される物件が増える、あるいは金利上昇で返済に窮した売りが増える、といったことが考えられます。

ただしこれも、いつ起きるかは分かりません。

3つとも「いつ」が分からない

ここまで読んで感じられたと思いますが、どの要因も、起きるかどうかと、いつ起きるかが分かりません。

分からないものを待つと、待っている間の家賃だけが確実に出ていきます。

だからこそ相場ではなく、自分の準備で買う時期を決めてください。

名古屋で中古マンションを買うときの進め方

ここからが本題です。

順番を間違えると、いい物件が出ても動けません。

この順番どおりに進めてください。

1　無理のない予算を先に決める

いくらいい物件を購入できたとしても、支払いが毎月の家計を圧迫してしまっているようでは、そもそも家を買う目的が達成されません。

そして予算が決まっていないと、いざいい物件を見つけたときに決めきれません。

支払いの不安に駆られて迷っている間に、他の人が買っていきます。

まず一番はじめに、ご自身にとって無理のない予算を把握してください。

ここでいう予算とは、銀行が貸してくれる金額ではありません。

金利が1％上がっても払い続けられる金額のことです。

2　担当者を先に決める

中古マンションの購入は、誰から買うかによって結果が大きく変わる商品です。

買ってはいけない物件の見極め、年々複雑化する税制への対応、欲しいと思った物件を確実にものにする段取り。

担当者が果たす役割は非常に大きいです。

人柄がいいだけでは足りません。

物件が出てから担当者を探していては間に合いません。

時間をかけてでも、探し始める前に見つけておいてください。

3　物件探しを自動化しておく

在庫が少ない中で、毎日物件情報を集めることは現実的ではありません。

不動産業者の担当者にお願いしておくのも良いですが、担当者も人ですので、忙しくなれば後回しになってしまいます。

そこでシステムを使って、条件に合う物件が出たら自動で届く仕組みを作っておいてください。

見逃しをなくすことが、いい物件を買う一番の近道です。

4　住宅ローンの事前審査を通しておく

気になる物件が出てきたら、内覧の前に住宅ローンの事前審査を通しておいてください。

売主から見れば、審査が通っている買主のほうが安心です。

同じ条件で買付が重なったとき、事前審査の有無で結果が変わることがあります。

審査には数日かかりますので、物件が出てからでは間に合いません。

5　価格交渉は慎重にする

物件の供給量が少ない状況では、いい物件にはすぐ複数の買付が入ります。

相場と比較してあまりにも高いものは交渉してもいいかもしれません。

ただし相場と比べて妥当な価格であれば、本当に欲しい物件なら交渉せずに買付証明書を出すことも考えてください。

100万円の交渉にこだわって物件を失えば、次に同じ条件の物件が出るまで何か月も待つことになります。

その間の家賃を考えれば、どちらが損かは明らかです。

6　買う前に管理組合の状態を確認する

最後に、これがいちばん見落とされます。

マンションは建物を買うのではなく、管理組合という組織に加入する買い物です。

修繕積立金が足りていないマンションは、購入後に値上げか一時金の徴収が待っています。

私は年間1000棟以上のマンションの管理組合を調査していますが、実感覚として3割くらいは「買わない方がいい」と判断しています。

急いで決める必要がある市場だからこそ、ここだけは省略しないでください。

大きな買い物だからこそ、入念な事前準備をしておく

名古屋で中古マンションの購入に失敗しないためには、何よりもまず事前準備をしっかりしておくことです。

何事も準備で8割が決まると言いますが、住宅購入においても例外ではありません。

大きな買い物になりますので、賃貸のように行き当たりばったりで物件情報サイトから問い合わせるのではなく、しっかり順番を決めたうえで進めていきましょう。

よくある質問

名古屋で中古マンションを買うとき、何から始めればいいですか？

予算を決めることからです。

物件を見るのはその後にしてください。

予算が決まっていないと、いい物件が出ても決められません。

いい物件はどれくらいの速さで決まりますか？

条件のいい物件は、公開されてから数日で複数の買付が入ることがあります。

そのため事前審査まで済ませておくかどうかで結果が変わります。

価格交渉はしないほうがいいのですか？

相場と比べて明らかに高い物件であれば交渉の余地があります。

相場どおりの価格で、かつ本当に欲しい物件であれば、交渉にこだわって失うリスクのほうが大きくなります。

相場が下がるまで待ったほうがいいですか？

おすすめしません。

待っている間の家賃が出ていきますし、価格が下がる局面では金利が上がっていることがあります。

この記事の相場予測は当たりましたか？

金利が上がるという部分は当たり、それによって相場が下がるという部分は外れました。

相場の予測で買う時期を決めないでください。

買う前に必ず確認すべきことは何ですか？

管理組合の財政です。

修繕積立金の残高、滞納の状況、借入の有無、長期修繕計画の中身を見てください。

これらは重要事項調査報告書に書かれています。

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