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住宅ローンの審査に落ちないための7つのチェックポイント

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住宅を購入するにあたり住宅ローンを借りる方が大半ではないでしょうか。しかし住宅ローンも家を購入することと同じく、何度も経験するわけではないので分からないことも多いと思います。

ここでは住宅ローンを申し込むときのチェックポイントとどんなことに気を付ければ住宅探しが上手くいくかについてご説明します。

銀行の住宅ローンとフラット35の違い

住宅ローンを検討するうえで知っておいて欲しいのが、銀行をはじめとする金融機関の住宅ローンとフラット35の違いです。まず根本的な大きな違いは、管轄する省庁が違います。

銀行の住宅ローンは金融庁の管轄ですが、フラット35は国土交通省の管轄です。監督省庁が違うため、同じ住宅ローンであっても、実は結構中身が違います。

銀行は「人に貸す」と言われ、その人の属性によって大きく審査が変わります。逆に、フラット35は「物件に貸す」と言われ、物件については細かく審査されますが、人の属性については「返済比率」さえ収まっていれば特に問題ありません。

これはこのあとのチェックポイントにも大きく影響してくるので覚えておいてください。

 

住宅ローンの審査に落ちないための7つのチェックポイント

1.年齢のチェックポイント

ここ数年、住宅の一次取得者の年齢層が上がってきているそうです。それに伴い40代や50代の住宅一次取得者が増えています。若い年代の時には気になりませんが、40代や50代の購入ともなるとあとどれくらい借りられるかは気になるところです。

まず住宅ローンに出てくる年齢は「申込み時の年齢」と「完済時の年齢」のふたつが出てきます。「申込み時の年齢」とは、その名の通り申し込む時の年齢で銀行にもよりますが、65~70歳までとされていることが多いです。

「完済時の年齢」とは、返済が終わる時の年齢のことで、借入期間に影響します。銀行にもよりますが、80歳未満とされているところが多く、申込時の年齢から逆算した期間が借入れられる年数になります。

実際には、支払いが終わるまで現役で働いていられることが理想で、退職後も返済が続く場合はマイナス材料となります。これが30代、40代、50代と年齢が上がっていくごとに審査も厳しくなります。

フラット35であれば、申込み時年齢が70歳、完済時年齢が80歳という条件がありますが、年齢によるマイナス材料という概念がないため、年齢的に不安がある方は検討してみるといいかもしれません。

2.年収と返済比率のチェックポイント

年収は借入れられる限度額に大きく影響します。住宅ローンにはいくらまで借りられるかという借入限度額を計算するための「返済比率」と呼ばれる基準が存在します。

返済比率とは、年収に対して返済に回せる金額の比率のことです。例えば、年収が400万円で返済比率が35%だとしたら、400万×35%=140万円まで年間の返済に回せるという意味です。

このケースで言えば、金利や借入期間を考慮し、年間の返済が140万円以内に収まっていれば大丈夫というようになります。

注意する点は、他に自動車ローンなどの借り入れがある場合は、その返済額も返済比率に含まれてしまうということです。借入があれば、その分借入れられる金額に影響するので注意しましょう。

年収と借入限度額の関係は以下のようになります(※おおよその目安です)

年収  年間返済額
250~300万円 年収の25%以内
300~400万円 年収の30%以内
400~700万円 年収の35%以内
700万円~ 年収の40%以内

また返済比率を計算するときの金利は実際の適用金利ではなく、少し高めの金利で計算するのでギリギリで計算していると減額になる恐れがあります。

返済額をする時は、固定期間10年の店頭金利を目安に計算するといいと思います(銀行によります)。

また保険外交員など、高給であっても歩合給の割合が多い職種では、安定性が乏しいと判断されマイナス材料になる場合もあるので注意が必要です。

3.自営業の場合のチェックポイント

自営業の方は、サラリーマンなどの給与所得者とは扱いが大きくことなります。住宅ローンでいうところの年収は、給与所得者であれば総額を年収としてみますが、自営業者であれば総売上から経費を引いた「利益」が年収として見られます。

多くの場合、自営業者は経費を多めに計上し利益を減らす傾向にあります。赤字やトントンとなっている場合は、金利の高いノンバンクであれば借りられる場合もありますが、通常の住宅ローンは難しいと考えてください。

また自営業者の場合は、過去3年分の決算書を求められるので、住宅ローンを借りるからといって1年だけ内容を良くしてもダメです。自営業の方で利益を過少申告している方は少なくとも準備に3年はかけるようにしましょう。

法人の経営者は個人と法人の両方を見られます。法人が過去3期以内で赤字になっていたら銀行は取引がない限り難しくなります。

ただし、フラット35であれば法人の決算書類はなくても審査ができますが、個人の借り入れが極端に多かったりすると確認を求められることもあります。

また銀行窓口のフラット35では最初から決算書の提出を求められるので、ARUHIやセゾンなどのノンバンク系を選ぶとよいでしょう。

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4.頭金(自己資金)のチェックポイント

最近では自己資金がなくても借りられる住宅ローンは増えていて、諸費用部分までも借りられる住宅ローンもあります。

ただ審査上で言えば自己資金があればあるほど有利になり、逆に無いとよほど属性が良く無い限り、審査上ではマイナス要因となります。

年収や勤務先などにもよりますが、状況によってはフラット35を検討してみるのもいいかもしれません。フラット35の諸費用ローンの金利は少し高くなりますが、返済比率にさえ収まっていれば問題は無いため、比較的利用しやすいといえます。

5.勤続年数や雇用形態によるチェックポイント

今の勤務中であればどれだけの勤続年数があれば良いのでしょうか?一般的には3年以上あるのが好ましいと言われています。3年に満たない場合はマイナス要因にもなりますが、転職理由によっては影響を受けないこともあります。

例えば転職一年以内だとしても、転職理由がステップアップであることなどのポジティブな理由であれば影響がない場合もあります。

逆に業種も職種も変わったり、年収も下がる場合はネガティブな要因になります。勤続年数が短く、特段ポジティブな要因がない場合は、銀行の住宅ローンよりもフラット35の方がいいかもしれません。

そのほか、転職前の職場での勤続年数による金融機関もあります。

他にも最近では雇用形態で、正社員以外に契約社員や派遣社員という方も多いですが、銀行では正社員以外は厳しいと考えてください。

正社員以外の方であれば、フラット35であれば雇用形態は審査の対象にならないので、フラット35を検討してみましょう。

6.健康状態によるチェックポイント

銀行が重視しているポイントの中でも常に1位、2位に入るポイントです。健康状態に問題があれば、将来にわたって長い期間、お金を返済していくことが出来ない可能性が高くなるからです。

またお金を借りた後に万が一のことがあった場合でも、銀行が資金を回収出来るように団体信用生命保険と呼ばれる保険への加入を必須条件としているところが多いです。

健康状態に不安がある方は以下の記事も参照にしてみてください。

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過去に病気をしていたり、現在も服薬中だったりする場合は、内容にもよりますが、審査基準の緩いワイド団信の取り扱いのある金融機関で申し込むか、団信が必須条件となっていないフラット35を検討するといいと思います。

7.クレジットカードなどのチェックポイント

一番気を付けなければいけないのが、クレジットカードをはじめとする個人信用情報です。

このご時世、クレジットカードを持っていないという方自体が少ないと思いますが、クレジットカードの発行数の伸びとともに、住宅ローンにこの個人信用情報が原因で通らない方も増えてきています。

個人信用情報とは、カード会社や信販会社が個人のお金の貸し借りに関する情報を集約する情報機関で、国内には主に3つの情報機関が存在しています。

ここには個人の借入の内容や遅滞情報などがすべて載るようになっていますので、お金の貸し借りについては必ず分かるようになっています。問題になるのは一般的に事故履歴と言われる遅滞や遅延歴などです。

携帯電話の分割払いも個人信用情報に乗りますので、少しでも心当たりのあるかたは、事前にご自身の信用情報について調べて置く必要があります。

 

まとめ

いかがでしたでしょうか。ここでご紹介したチェックポイントを見ているとフラット35がものすごく万能に見えますが、万能というわけでもありません。

フラット35は「人」でなく「物件」に貸すというスタンスなので、銀行の住宅ローンには無い、物件の適合検査に合格しなければいけません。(銀行でも物件の審査はします)

合格するための条件はいくつかありますが、それぞれのチェックポイントを見極めながら、自分が借りられそうなのは銀行なのかフラット35なのかを判断し、その内容に見合う物件探しをしていかなければいけません。

つまりここで言いたいのは、資金計画や物件探しというのは単体ではなく、全て連動しているということです。

銀行によっても、得に中古住宅の場合は融資期間や融資額に差が出ます。大切なのはあなたの状況や希望に応じて、戦略を考えていくことが住宅購入を成功させていく上で非常に重要なポイントであることを覚えておいてください。

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  • この記事を書いた人
宮田明典

宮田明典

スタイルイノベーションの代表であり、不動産業界歴10年以上のトップエージェント。購入者側の仲介業者であるバイヤーズエージェントとして多くの顧客から指名買いを受けている。

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