物件の購入

中古戸建で最低限押さえておくべきチェックポイント

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中古戸建てはマンションと違い個別性が強く、目利きが必要になります。しかし普段から物件を扱いなれているプロならいざ知らず、初めて家を探す人に取って見極めるのは非常に難しいです。

ネット上にもたくさんのチェックポイントの説明がありますが、「見るところが多過ぎ」と感じている方も多いのではないでしょうか。そこで今回は、最低限ここだけみておけばいいポイントに絞って説明していきます。

これから中古戸建てを探したい方に向けた記事ですが、これから実際に内覧に行くという方も参考にしていただけると思います。

中古戸建で最低限押さえておくべきチェックポイント

以前、中古戸建をリフォーム前提に購入した人がいました。リフォーム代金はある程度概算で見込んでいました。しかし実際に購入した後に、建物の傾きや雨漏りが発覚し、予定外の出費が発生してしまい非常に金銭的に苦しくなりました。

実はこれは恥ずかしい話ですが、私の話なんです。当社は今でこそ売買仲介がメイン事業ですが、もともとは中古住宅の買取再販業が祖業でした。そして会社設立後、第一号となった中古戸建てで冒頭のような失敗をしてしまったのです。

何棟かやっていてある程度利益が会社に残っている時ならまだしも、一棟目でこれなので本当に精神的にはきつかったのを覚えています。その物件は不良個所をすべて直したうえで再販いたしましたが、収支は赤字でした。

普通ならここで諦めてしまいそうなところですが、諦めの悪い私は懲りずに事業を進め、売買仲介がメイン事業となった今でも、コンスタントに中古戸建ての買取再販は続けております。

こんな経験をしてきた私だからこそ、中古戸建てに関してはそれなりの知見があると自負しております。ここではそんな経験から得た最低限これだけは見ておくべきチェックポイントをお伝えします。

物件探しの時のチェックポイント

1.建築年

物件を見ていく上で、建築年は必ず確認するようにしてください。まず見ていくポイントは1981年(昭和56年)以前であるか以降であるか。1981年に耐震基準の大きな改正があり、これより前か後かで大きく耐震性が変わります。

次に2000年(平成12年)以前であるか以降であるか。木造住宅は阪神大震災の後にも大きな改正がされていて、実は1981年から2000年以前の物件は耐震基準を満たしていない場合もあります

実際は耐震診断をしてみないと分からないですが、ひとつの目安にはなると思います。

2.違法建築でないか

違法建築でないかどうかを見極める方法として、最良の方法は「検査済証」があるかどうかを確認します。検査済証とは建築確認申請をした建物がその通りに建てられているかを確認して、その検査に合格した証明になります。

ない場合も多々あるので、せめて建築確認時の図面が残っていないかどうかを確認しましょう。実際にその図面と見比べてみて、計画と現況に違いが無いかチェックするようにしましょう。

ただし、詳細な書類については直接不動産仲介業者に問い合わせなければいけなかったり、具体的に検討していない状況で教えてもらえない場合もあるので、内覧時に確認しても良いと思います。

3.地盤が弱くないかどうか

中古戸建てはマンションと違い、地盤の強い弱いの影響を受けやすいと言われています。特に液状化には注意が必要です。

マンションであれば費用をかけて杭を打つため液状化しても建物が傾くことはほとんどありませんが、一戸建ての場合は費用的な問題もあり杭を打つことはなかなか出来ません。

ですので事前に市役所のホームページなどで「ハザードマップ」などを確認することをお勧めします。

 

内覧時のチェックポイント

内覧の時にチェックするポイントはたくさんありますが、ここでは特に重要な点に絞って説明します。

1.基礎に大きなクラックがないか

建物の基礎になる部分です。ここの部分の影響は建物全体に出るので注意が必要です。

そこで何を見たらいいかというと、大きなクラック(ひび割れ)が無いかどうかを見ることです。また水平方向にあるクラックも注意が必要です。

大きなクラックがあるということは建物が傾いていたり、基礎強度が弱い可能性が高いです。ここを修正するにはかなりの費用がかかります。

2.外壁にクラックや目地の劣化はないか

外壁も基礎と同じようにクラックが入っていないかを確認する必要があります。ちょっとしたものであれば問題ありませんが、そのクラックが長かったり、割れ目が大きい場合は特に注意が必要です。

この場合は雨漏りの原因になっているだけでなく、建物内部に雨水が入りこみ構造躯体そのものが腐ってしまっていることがあります。

売主に外壁の修繕歴も確認しながら、場合によっては壊して新しく建てた方が安いとなることもあるので、注意が必要です。

3.室内の天井に染みがないか

室内の天井を見て染みがあるときは、雨漏りしている可能性が高いです。売主に雨漏りの修繕などを確認しましょう。

ここで覚えておきたいのは、雨漏り自体を直すことは難しいことではなく、長く放置されていたりして建物内部に深刻なダメージを与えていないかいうことです。

2と同じく、建物の主要構造部分の劣化は本当に気を付けなければいけません。

4.建物に傾きはないか

建物の傾きも修正にかなりお金がかかります。

判断方法として、ビー玉をもっていって転がしてみるのもありですし、窓やドアの開け閉めから、引っかかりが多い時は建物の傾きを疑うことも出来ます。

実際部屋を歩いてみて、なんか気持ち悪い感じがする時も案外傾いていたりする時があります。

 

最終的にはインスペクションを

これらの条件を見たうえで、その物件が気に入ったのなら、最終的にはインスペクションをしましょう。

インスペクションとは第3者のプロが行う住宅検査のことです。インスペクションでは屋根裏や軒下も含めて、多くの項目を見ていきます。

費用はかかりますが、それでも見えない箇所を明らかにしておくことで、リフォームにかかる費用などを予め見積もることが出来ます。中古戸建の場合は特にその差が大きいのでインスペクションは必須です。

 

最後に

いかがでしたでしょうか。ネット上でたくさんのチェックポイントが書いてあったりしますが、正直に申し上げてそれだけで欠陥住宅かどうかを判断するのは非常に難しいです。

なぜならチェックポイントをチェックしたところで、それがいいのか悪いのかの判断がつけにくいからです。インスペクションのプロであれば正常な場合や異常がある場合などをたくさんの現場を通じて経験しているので判断がつきます。

ですから、最低限のチェックポイントで明らかにダメだと思う物件については諦める選択肢もありますが、そうでもなく判断に迷い、尚且つ物件を気に入っているのであれば、お金はかかりますがインスペクションをするべきです。

どうしても最低限のチェックポイントの判断に不安があるのであれば、中古戸建ての扱いに慣れた仲介業者に依頼することで、その判断を手伝ってくれます。

こうやって書くと難しく感じるかもしれませんが、それだけに掘り出し物に出会えやすいのも中古戸建ての大きな特徴です。

是非以上のポイントを抑えながら、より良い物件に出会えるように願っております。

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  • この記事を書いた人
宮田明典

宮田明典

スタイルイノベーションの代表であり、不動産業界歴10年以上のトップエージェント。購入者側の仲介業者であるバイヤーズエージェントとして多くの顧客から指名買いを受けている。

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