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「50㎡未満」のマンション購入での注意点

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ご存知の通り、日本の人口減少はもうすでに始まっています。

世帯数自体は核家族化の影響もあり2019年がピークで、その後減少に転じると言われております。

しかし、単独世帯数に限って言うと2030年ころまで増え続けるいう予測が国立社会保障・人口問題研究所より発表されています。

『日本の世帯数の将来推計(全国推計)』(2013(平成25)年1月推計)|国立社会保障・人口問題研究所
『日本の世帯数の将来推計(全国推計)』(2013(平成25)年1月推計)|国立社会保障・人口問題研究所

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実際の業務でも単身の方の住宅購入の相談は増えてきています。

 

増えるコンパクトマンション

伸び悩む収入や、単独世帯数の増加などを背景に、比較的小さい規模のコンパクトマンションが増えてきています。

実際の中古住宅でもかつての狭い2DKといった間取りを1LDKなどに変更するリノベーションも増えています。

ここ数年、統計で言えば60㎡以上のファミリータイプの部屋の供給数が減り、50㎡以下のコンパクトマンションが従来よりも増えています。

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(引用元:http://style.nikkei.com/article/)

このデータは2012年の調査なので今はもう少し増えているかもしれません。

ただし、50㎡以下のマンションの購入には気を付けなければいけない注意点がいくつか存在します。

 

建物の床面積が50㎡を切るものは住宅ローン控除が使えない

マンションに限った話ではありませんが、建物の床面積が50㎡を切るものは各種の税制優遇が受けられないのです。

住宅ローン控除とは、一定の条件のもと、毎年末のローン残高の1%相当額が10年間にわたって所得税から控除されるというものです。

しかし、この住宅ローン控除には床面積が50㎡以上というルールがあります。

仮に物件購入時に2000万円を金利1%、35年返済で借り入れた場合、10年間で約170万円戻る計算になります。

しかし、50㎡以下のマンションを購入した場合はこれが適用されません。

 

住宅ローン控除以外にも注意点がたくさん

住宅ローン控除だけでなく、他にもまだまだあります。

1.移転登記にかかる登録免許税

登録免許税とは登記にかかる税金のことで、これも優遇税制を受けるには建物面積が50㎡以上の条件があります。

特例を適用できれば0.3%で計算しますが、適用できない場合は従来の2%で計算します。

たとえば建物の評価額が500万円(実際の価格ではなく固定資産税などの計算のもとになる)の場合、適用を受けられれば1万5千円ですむところが、適用されないと10万円になります。

2.抵当権設定登記にかかる登録免許税

通常住宅ローンを組んで購入すると思いますが、この時に抵当権設定登記を行います。

この抵当権設定登記にも登録免許税がかかり、この場合ももちろん適用は床面積50㎡以上。

税率は借入金額に対して0.4%かかる税率が0.1%に優遇されます。

たとえば2000万円を借り入れた場合、2万円で済むものが8万円です。

3.不動産取得税

この不動産取得税についても一定の条件のもと、床面積が50㎡以上240㎡以下であれば税金が優遇されますが、やはり50㎡以下は適用されません。

4.相続税の住宅取得等資金の非課税制度

さらに住宅を取得する際、両親や祖父母から贈与を受け、一定の金額が非課税になるという税制優遇もありますが、これもやはり50㎡以下では適用されません。

 

気を付けたい面積の落とし穴

最後に気を付けなければいけない点があります。

それは表記上の床面積が建築基準法の面積か登記上の面積か、です。

実は建築基準法の面積は壁の真ん中から面積を計るのに対し、登記上では壁の内側となります。

通常、面積が広くなるのは建築基準法による面積で、販売図面に記載されているのは大体こっちです。

しかし税制上では建築基準法の面積では無く登記上の面積を基準にします。

この点を見落としてしまうと、受けられると思っていた各種の税制優遇が受けられないという笑えない状況に陥っています。

実際私のところでは無いですが、この種のトラブルはよく耳にします。

このようなトラブルに巻き込まれないよう、税金のところまでしっかりカバーできる営業担当者か見極める必要があります。

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  • この記事を書いた人
宮田明典

宮田明典

スタイルイノベーションの代表であり、不動産業界歴10年以上のトップエージェント。購入者側の仲介業者であるバイヤーズエージェントとして多くの顧客から指名買いを受けている。

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