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中古マンション・中古戸建て購入にかかる諸費用とタイミング

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中古マンションや中古戸建てを購入するにあたり、物件価格にばかり目が行きがちですが、忘れていけないのが「諸費用」です。

中古マンションや中古戸建ての場合、諸費用率は物件価格のおよそ8~12%ほどとされていますが、実際にどんな費用がかかるのか。また支払いのタイミングはいつになるのかを詳しく解説していきます。

読者対象の方はこれから中古マンションの取引をしようと考えている方です。これを見ることで中古マンションにかかってくる諸費用は一通り分かるようになっています。

中古マンションや中古戸建て購入時にかかる諸費用の内訳

中古マンションを購入するにあたって必要になる諸費用には様々な種類がありますが、大きく分けて「税金」と「手数料」、「その他」の3つに分けられます。

ここからは、諸費用の項目とその内容について説明してきます。

売買契約印紙代

売買契約契約書を締結する時にかかる税金です。物件価格などによって金額は変わりますが、郵便局などで「収入印紙」を購入し、契約書に貼りつけて使用します。費用は以下のように決められています。

契約価格 本則税率 軽減税率
10万円を超え 50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え 100万円以下のもの 1千円 500円
100万円を超え 500万円以下のもの 2千円 1千円
500万円を超え1千万円以下のもの 1万円 5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの 2万円 1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの 6万円 3万円
1億円を超え 5億円以下のもの 10万円 6万円
5億円を超え 10億円以下のもの 20万円 16万円
10億円を超え 50億円以下のもの 40万円 32万円
50億円を超えるもの 60万円 48万円

※平成32年3月31日までは、軽減税率が適用されています。
※不動産に関する契約のうち、その契約書に記載された金額が10万円以下のものには軽減税率がありません。また1万円以下の時は非課税となります。

マメ知識①

本来は売主と買主のそれぞれが保管する契約書にそれぞれが印紙を貼りますが、売主が不動産業者である場合は、経費削減のため買主が買主負担で印紙を貼った原本を一通のみ作成し、売主はその控え(コピー)を保管するという契約になることが多くあります。

 

仲介手数料

不動産仲介業者に支払う手数料です。売主から直接購入する場合はかかりません。上限額が宅建業法で定められていて、通常は上限額を請求されることが多いです。計算式は以下のようになります。

取引額 報酬額(税抜)速算式
200万円以下の場合 5%
200万円超400万円以下の場合 4%+2万円
400万円超の場合 3%+6万円

仲介手数料は契約が締結された時に請求権が確定します。つまり契約時に全額支払っても問題はありません。ただし、契約時に仲介手数料を全額支払ってしまうと、その後の動きが悪くなることもあるので、注意が必要です。

マメ知識②

仲介手数料と契約の解除について。ローン特約のように白紙撤回となるケースでは、そもそも契約自体がなかったことになるので、支払った仲介手数料は戻ってきます。しかし自己都合や違約による解除の時は、契約は無かったことにはならないので、仲介手数料の支払いが必要となります。

 

金銭消費貸借契約印紙税

一番最初に説明した印紙が、売買契約書の貼るものであることに対して、金銭消費貸借契約印紙税とは銀行との契約書に貼る収入印紙代のことです。これも借り入れる金額によって税額が決まっており、以下のようになります。

記載金額 印紙税
1万円未満のもの 非課税
10万円以下のもの 200円
50万円以下のもの 400円
100万円以下のもの 1千円
500万円以下のもの 2千円
1,000万円以下のもの 1万円
5,000万円以下のもの 2万円
1億円以下のもの 6万円
5億円以下のもの 10万円
10億円以下のもの 20万円
50億円以下のもの 40万円
50億円を超えるもの 60万円
記載金額のないもの 200円

融資保証料

融資保証料は、銀行がお金を貸すことに関して保証会社に保険をかけるお金です。つまり銀行からしてみれば、もしお金を貸した方が返せなくなっても保証会社からお金を一括回収をすることができます。

費用の計算は、借入額の2%(別途消費税)となっているところが多いです(銀行によって若干変わります)。また金額と借入年数によって変動するところも多くあります。もちろん長い方が高くなり、短い方が安くなります。

支払いの方式が2パターンあり、借入時(物件購入時)に一括で支払う方式か、月々の金利に上乗せして支払う方式か選ぶことができます。計算すると一括で支払った方が安くなりますが、初期費用を抑えたい方であれば金利上乗せでもいいかもしれません。

マメ知識③

途中で住宅ローンを一括返済や繰上返済をした場合、残存期間に応じて保証料が戻っています(一括払いの場合)

マメ知識④

保証会社が銀行にお金を肩代わりしてくれますが、これで住宅ローンがチャラになるわけではなく、請求権が保証会社に移るだけで、支払いがチャラになるわけではありません。どちらかといえば銀行にとって都合のいい制度です。

 

融資事務手数料

融資事務手数料は金融機関に対して支払う手数料のことです。一般的に3~6万円くらいで設定されている金融機関が大半です。

金融機関の中には保証料がかからないところがありますが、その分、融資事務手数料が「借入金額×2%」となっていたりするので、銀行に対して支払う諸費用はそこまで多くは変わりません。

登記費用

登記費用は、大きく分けて税金と、司法書士に支払う報酬とに分けられます。中古マンションにかかる税金には以下のものがあります。

登記の種類 税額の計算式 軽減税率
所有権移転登記(土地) 固定資産税評価額×15/1000
※平成31年4月1日以降は20/1000
所有権移転登記(建物) 固定資産税評価額×20/1000 固定資産税評価額×3/1000
抵当権の設定登記 借入金額×4/1000 借入金額×1/1000

※軽減税率は自己居住用の住宅に限ります。
※取得後1年以内に登記されること
※25年以内に建築されたものであること(緩和要件あり)
※床面積(登記簿謄本上の面積)が50㎡以上であること

マメ知識⑤

軽減税率となる築年数の緩和要件は、住宅ローン控除における緩和要件と同じになります。つまり住宅ローン控除が適用できる物件は諸費用も安くなります。覚えておきましょう。

 

固定資産税・都市計画税等精算金

固定資産税や都市計画税は不動産を所有していると毎年かかってくる税金です。1月1日時点の所有者に、請求書が届きます。売買の取引のタイミングにもよりますが、あらかじめ1年分を払うため、公平不公平がでないように日割りで按分します。

エリアによって按分するときの起算日が変わり、東日本では1月1日を、西日本では4月1日を起算日とする慣習があります。どちらが正しくて、どちらかが間違っているといものではありません。

東京にお住まいの方が、大阪の物件を購入する時は、物件の所在地から判断していきますので、この場合は4月1日を起算日として計算します。

マメ知識⑥

不動産を所有することでかかる税金に固定資産税と都市計画税がありますが、都市計画税は市街化区域内しかかかりません。市街化調整区域では固定資産税しかかかっていないのです。

 

管理費・修繕積立金等精算金

中古マンションでは毎月のランニングコストとして、管理費や修繕積立金、駐車場代などが発生します。そしてそれらの費用も公平不公平がないように日割りで按分します。

通常は引落しで精算されているので、引落しのタイミングによっては、引き渡し月の日割り分と翌月分も合わせて精算されることもあります。

火災保険料

火災保険料は契約の仕方や、補償内容によって値段が変わります。マンションの場合、一戸建てと違い、保険の対象となるのは専有部分のみになるので、一戸建てと比べても保険料が割安で済みます。

10年一括(地震保険は最長5年)で家財保険を入れても10~20万円が目安の保険料になります。また年払いや月払いも選択できるので、状況に応じて選ぶようにしてください。

マメ知識⑦

地震保険はマンションの場合、建物が倒壊する可能性は低いかもしれませんが、揺れは上の階にいけばいくほど大きくなるので、家財保険につける地震保険があると安心かもしれません。

 

不動産取得税

不動産取得税は、物件購入後に請求がくる税金の一つです。この税金は建築年に応じて計算の元となる評価額から一定の金額を控除できうようになっています。建物と土地でそれぞれ別々で計算しますが、その計算式と控除額は以下のようになります。

【建物】

計算式

不動産取得税=(固定資産税評価額ー控除額)×3%

控除額
新築日 控除額
1997年(平成9年)4月1日以降 1,200万円
1997年(平成9年)3月31日以前 1,000万円
1989年(平成元年)3月31日以前 450万円
1985年(昭和60年)6月30日以前 420万円
1981年(昭和56年)6月30日以前 350万円
1975年(昭和50年)12月31日以前 230万円
1972年(昭和47年)12月31日以前 150万円
1954年(昭和29年)7月1日~1963年(昭和38年)12月31日 100万円

※買主の居住用、もしくはセカンドハウスの場合のみ(賃貸用マンションは適用外)
※50㎡以上240㎡以下
※次のいずれかであること
①昭和57年1月1日以降に建築されたもの(固定資産税台帳に記載の新築日で判断)
②①に該当しない住宅で、現行の耐震基準に適合していることが証明されている、もしくは「既存住宅瑕疵保険」に加入していること
③②に適合しない住宅で、入居前に新耐震基準に適合するための回収を実施する一定の中古住宅であること

【土地】

計算式

不動産取得税=(固定資産税評価額×1/2×3%)-控除額(下記AかBの多い金額)
A=45,000円
B=(土地1㎡あたりの固定資産税評価額×1/2)×(課税床面積×2)×3%
※上記の「建物」の軽減の要件を満たす必要があります。

かなり計算がややこしいので、自動計算サイトがあります。そちらを利用すると便利です。

不動産取得税自動計算システム入力画面(計算方法マニュアル)Law-Japan司法書士法人 関根事務所
不動産取得税自動計算システム入力画面(計算方法マニュアル)Law-Japan司法書士法人 関根事務所

日本全国対応している司法書士事務所。見積もりが自動で計算できます。

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モデルケースで実際に計算をしてみよう

ここまで、中古マンションの諸費用の項目と計算の仕方について説明してきましたが、イメージしやすいようにモデルケースを使って計算してみましょう。

モデルケース

2000年1月築 中古マンション
所在地 大阪(西日本)
物件購入価格 3000万円
住宅ローン 借入金額3000円 借入年数35年
土地評価額 500万円
建物評価額 1000万円
固定資産税 年額12万円
管理費・修繕積立金 月額3万円
引渡し日 9月30日

このケースで計算をしていくと、以下のようになります。

諸費用の項目 金額 備考
売買契約印紙税 10,000円 1千万円を超え5千万円以下のもの
仲介手数料 1,036,800円 物件価格×3%+6万円に消費税
金銭消費貸借契約印紙税 20,000円 5,000万円以下のもの
融資保証料 648,000円 借入金額×2.16%(税込)
融資事務手数料 32,400円
登記費用 275,000円 司法書士報酬
所有権移転:80,000円
抵当権設定:60,000円
固定資産税・都市計画税清算金 60,164円 買主負担183日
管理費・修繕積立金 1,000円 1日分
火災保険料 150,000円 10年一括 家財保険含む(概算)
不動産取得税 0円
合計 2,233,364円

おおよそ220万円で、諸経費率は物件価格に対して約7.4%です。物件の築年数が低くなれば諸経費率は高くなりますが、おおよそ物件価格に対して8~12%くらいで計算しておけば大丈夫でしょう。

ちなみに諸費用を計算するうえで重要な書類は、固定資産税の評価証明書など、固定資産税評価額がわかるものが必要になります。不動産エージェントから取り寄せてもらうようにしましょう。

マメ知識⑧

火災保険はマンションと一戸建てでは大きく変わります。保障内容にもよりますが、筆者は戸建の場合は概算で50万円ほどで見積もっておくことが多いです。

 

中古マンションや中古戸建ての諸費用支払いの3つのタイミング

ここまで中古マンションにかかる諸費用の内容とその計算の仕方について説明してきましたが、支払うタイミングもそれぞれ違ってきます。

支払うタイミングは大きく分けて、不動産売買契約時、決済引渡しの時、引き渡しが終わった後の3つあります。ここではこのタイミングごとに支払う項目について説明していきます。

不動産売買契約時

一番最初にお金が発生するタイミングは、売買契約を締結するタイミングになります。この時に必要になるは以下になります。

契約時に必要な書類 備考
売買契約収入印紙税 忙しい人は不動産業者に頼めば立替購入しておいてくれることも
仲介手数料 会社によるが、契約時に半分請求されるケースが多い
手付金 売買代金の一部に充当されるもの

この中で手付金について補足します。手付金は売買代金の一部に充当するもので諸費用ではありませんが、契約時に必ず必要になる金銭です。

特に大手不動産仲介業者などでは、社内規定で物件価格の5%以上が必要とされるところもあるので、手持ちもなく諸費用も借り入れで賄うと計画をしているのなら、いったんは立替えていただく必要があります。間違っても消費者金融などで借りてくるようなことだけはしないでください。

決済引渡し時

契約から順調に事がすすみ、最後に銀行で司法書士も含めた当事者が一堂に集まっておこなうのが、物件の決済と引渡しです。

この時に買主は銀行から住宅ローンの実行を受け、売主に残代金を支払い、物件の所有権移転や鍵の引渡しなどを受けます。

決済引渡し時には、物件の残代金だけでなく、諸費用も発生します。決済引渡し時に発生するものは以下のようになります。

引渡し時に発生する諸費用 備考
仲介手数料 いくらか先に払っている場合は残りの代金を払う
金銭消費貸借契約印紙税 銀行に支払う費用はすべて融資金額から相殺されます
融資保証料
融資事務手数料
登記費用 当日司法書士に現金で支払います
固定資産税・都市計画税清算金 残代金と合わせて売主に支払います
管理費・修繕積立金等精算金(マンションのみ) 残代金と合わせて売主に支払います
火災保険料 近年は口座から指定日に引き落とす保険会社が多くなっています

決済引渡し後

決済引渡しのあとにかかってくる諸費用は以下のものになります。

決済引渡し後にかかる諸費用 備考
不動産取得税 3か月~1年後とかなり遅れてやってきます

あとは諸費用とは違いますが、引っ越し費用や新しい家に合わせて購入する家具などの費用も発生してきます。今後の生活のスタートのことまで考えて資金計画を組むようにしてくださいね。

 

諸費用も住宅ローンで借りるときの注意点

ここまで中古マンションを購入するときにかかる諸費用やその支払いのタイミングなど、基本的なことを説明してきましたが、ここからは少し応用編について説明していきます。

諸費用は自己資金で賄う方もいれば、近年は金利も安くなったおかげもあって諸費用も住宅ローンと一緒に借りる方がふえてきました。

諸費用も住宅ローンで借りることも出来るのですが、注意点もあります。

金融機関で借りるとき

まず金融機関で借りるときですが、基本的には返済比率に収まっていれば大丈夫と担当者は言いますが、審査自体が厳しくなると思ってください。

属性が良く年収が高いや、資産がある方でないと少し厳しいなというのが、実務を通して感触としてあります。まず銀行にいきなり持ち込むよりも、住宅ローンの斡旋になれた不動産エージェントに事前に相談した方が良いと思います。

フラット35で借りるとき

厳密にいえばフラット35で諸費用を借りるというよりも、フラット35を取り扱う窓口である金融機関が提供するローンを別途契約するということになります。

もちろん審査の段階で収入と返済額のバランスでもある「返済比率」に収まっている必要はありますが、銀行のように審査が厳しくなるようなことはありません。よって多くの人にとって借りやすくなっているのではないでしょうか?

しかし、住宅ローンを複数借りることになるため、その分の諸費用が多くかかってしまったり、諸費用部分の金利が高くなってしまうので、その後の支払いに無理が生じないように、事前にしっかり資金計画をしておくようにしましょう。

 

諸費用を抑えるためのポイント

諸費用を抑えるためのポイントですが、もともと発生する諸費用そのものを安くするということではなく、当初の支払額を抑えるという意味合いが強くなります。

初期費用を安くしたいのであれば、銀行にかかる諸費用の安い銀行を選ぶことが考えられますが、団体信用生命保険の内容や特典など、金額だけをみるだけでなく総合的に判断していただいた方が、結果的に良かったりします。

銀行によっては保証料を金利上乗せにすることも出来るので、そういった方法が選べるのであれば検討してみるようにしてはいかがでしょうか。

また火災保険料も費用を抑えやすい項目です。ですが、ただ安くしたいがために補償を削ると本体の目的から外れてしまいます。一括払いや年払い、月払いなどを選べることが多いと思うので、補償内容も吟味しながら検討するようにしましょう。

あと仲介手数料ですが、よほど大きな物件価格であれば交渉の余地はありますが、一般的にはあまり交渉をしない方がいいと思います。

また仲介手数料が無料や半額とうたっている不動産仲介業者もいますが、紹介してくれる物件が売り主からも仲介手数料をもらえる物件のみと偏ったり、そもそもサービスレベルが上級者向きで必要最小限になっているところもあります。

仲介手数料の値下げ交渉をするよりは、正規の手数料を払っても納得感のある不動産エージェントを選んだ方が、よほどメリットがあるのではないかと思います。

住宅ローン減税が利用できる中古マンションを探す

諸費用をすぐに安くできるわけではありませんが、住宅ローンの内容にはよりますが、人によっては諸費用分くらいが10年かけて戻ってきたりします。

すぐに効果があるわけではありませんが、住宅ローン控除が適用できる中古マンションを探してみるのもいいかもしれません。

登記を自分で行うことは出来る?

よくインターネットなどを見ていると「自分で登記する」というキーワードやサイトを見かけることがあります。確かに自分で登記をすれば税金だけで済むので、費用も大きく削減できます。

ただ実務上の観点から申し上げると、特に住宅ローンが絡むときはまず無理だと考えてください。

というのも住宅ローンには抵当権設定という登記が絡みますが、抵当権設定には銀行とのやり取りも必要になり、まず買主自身が登記をするといっても取り合ってもらえないでしょう。

司法書士の役割は法務局に登記申請をするだけではなく、当事者から必要書類を集め、間違いがないかその場で確認し、その確認をもって銀行が住宅ローンの実行をします。

後から法務局に行ってから、この書類が足りないとか、不備があっとなっては、相当大きなトラブルに発展します。そういったことを防ぐために司法書士がいるので、自分でやるということはやめておいた方が無難です。

 

まとめ

いかがでしたでしょうか?中古マンションを購入するには色んな諸経費がかかってきます。計算の仕方やその内容についてお伝えしましたが、もし自分でも中古マンションを探しながらシミュレーションをしたいのであれば、固定資産税の評価証明書を不動産エージェントから取り寄せるようにしましょう。

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  • この記事を書いた人
宮田明典

宮田明典

スタイルイノベーションの代表であり、不動産業界歴10年以上のトップエージェント。購入者側の仲介業者であるバイヤーズエージェントとして多くの顧客から指名買いを受けている。

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