名古屋市内で中古マンションを選びたいが、物件数が多く、どのように選んで良いのか分からないという方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は名古屋の中古マンションを選ぶ際の、賢い探し方・選び方のコツをご紹介します。ぜひ、こちらの記事を参考に、中古マンション選びを行ってみてはいかがでしょうか？
まずは情報収集が重要！
名古屋市の中古マンションを効率よく見つけるためには情報収集が基軸となりますが、さらに賢いマンション選びをするには仲介会社の営業マンとリレーションを深めることが大切です。ここで、中古マンション探しの効率の良い手法について見ていきましょう。
新築マンションの場合は、情報を早い段階で仕入れて現地看板に問い合わせ、キャッチアップするという方法で入手していきます。情報を早期入手できても販売開始までに間があくため情報を見逃したため物件を購入することができなかったという致命的なミスが発生することは稀です。
しかし、中古マンションとなると少し事情が変わってくるので、早期のタイミングで情報入手できなかったため、人気物件があることも知らず誰かが購入してしまったという事態はよくみられるので注意しなくてはなりません。
広告や検索サイトよりも仲介会社を選ぶべき
基本的に、売りに出ている中古マンションはほとんどインターネットで何らかの形で掲載されています。俗に言う非公開物件はありません。
非公開物件がないわけではありませんが、そのような物件はまず一般のエンドユーザーに情報が回ることがなく、不動産業者間でやり取りされてしまいます。
また不動産業界はどこの業者からでも同じ物件が購入できる仕組みになっています。仲介手数料は変わらないので、どこから購入するかを決めることが、中古マンション購入において非常に重要なポイントになります。
不動産業界や業者選びについては、関連記事「【住宅購入】不動産会社はどこがいいか？選び方と注意点を教えます！」も合わせて参照ください。
AIの力を借りて、賢く物件情報収集
新築マンションと違って、中古マンションでは常に売り物件がでて、そして売れていくというサイクルを繰り返しています。
インターネット上に、すべての流通物件が出ているとしても、それを毎日追いかけるのはなかなか骨の折れる行為です。
そこでお勧めしたいのが、AIロボットを活用した物件探しの自動化です。人はどちらかというと、毎日ひたすらネットの情報を探しつふけることが苦手ですが、逆に機械は得意分野です。
AIロボットをうまく活用して、物件探しを自動化させることで、物件の見逃しリスクをなくし、空いた時間は家族や自分の趣味の時間に充てるようにするだけでも、時間が有効活用できます。
AIロボットを活用した物件探しの自動化については、以下のリンクを参照ください。
https://www.style-innovation.com/selfin/
プロは中古マンションのどこを見て選んでいる？
名古屋で中古マンションを購入しようと検討されている方の中には、「やはり新築の方が良いのではないか？」と迷っている方も多いでしょう。日本には新築住宅信仰のようなものがあり、新築の方が良いという傾向が見られます。
もちろん新築マンションは誰も使っていない状態から自分や家族が使えるようになるので、気持ち良い環境であることは確かです。しかし、いくら気持ち良い環境を得られるからと言って予算を大きく超えていれば将来への不安が大きく募ってしまい、気持ち良く過ごせなくなってしまう可能性もあります。
では、中古マンションで気持ち良く暮らすためにはどのように選べば良いのでしょうか？住宅のプロが中古マンションを購入した時に見ていたポイントをご紹介していきましょう。
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リフォーム・リノベーション前提に考えて選ぶ
中古マンションはどうしても古い設備や建材が気になってしまうことでしょう。暮らしやすい環境にするためにはリフォームを行うことも検討しつつ中古マンション選びを行ってみてはいかがでしょうか？
ただ、リノベーションのような大掛かりな工事だと、中古マンションによっては工事がしやすい環境とそうでない環境があります。また、マンションによっては管理規約によってリノベーション工事に制限がある場合もあるでしょう。
リフォーム・リノベーションがしやすいかどうかを判断することは難しいので、リノベーション会社に相談してみましょう。例えば二重床になっていて配管を自由に動かせるなら水回りの移動も可能ですし、それに伴って間取り変更も可能になるでしょう。
またリノベーションに詳しい不動産業者もいますので、そういった業者を選ぶようにするのもいいでしょう。
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ライフスタイルに合わせて買い替えできるよう、資産維持率に注目して選ぶ
プロの中には一度買った住宅でもライフスタイルが変わったことで買い替えを行う方も多くみられます。例えば結婚してすぐは2人が仕事や家事のしやすい環境が作られていることを重視し、子どもができたら育児環境を、そして子どもが成長し家を離れることになったら再び夫婦が暮らしやすく老後も過ごしやすい環境を重視するといったように、その時時のライフスタイルに合わせて住宅も変えているのです。
しかし、いくらライフスタイルに合わせて住宅を変更しようと考えても、気になるのは資金面です。名古屋の中古マンションの中には安い相場で販売されている物件もありますが、快適な暮らしを手に入れるためにはやはり妥協せずに選びたいものです。そこで、プロは買い替えができるように「資産維持率」にも注目して中古マンションを見ているのです。
マンションは今年新築で建ったとしても、3年後には一気に価格が落ち、そこから5年・10年・15年ごとにどんどん資産価値が下がっていきます。ただ、20年を超えると資産価値が横ばいになるというデータも出ています。
つまり、築5年の中古マンションを購入した場合、10年後には購入した価格よりも資産価値が下がってしまっているため、買い替えが難しい状態になってしまっていますが、築20年前後の中古マンションを購入してもほとんど資産価値は変わらないため、買い替えも比較的行いやすくなります。
注意しておきたいポイントとして、新耐震基準で建てられた物件かどうかが売却時に影響する可能性もあるため、なるべく新耐震基準で建てられた物件を選ぶと良いでしょう。新耐震基準が施行されたのは1981年なので、それ以降の築年数の物件を選んだ方が合理的といえます。
新築マンションが多く建つエリアには注意が必要
資産価値の観点から言えば、新築マンションがたくさん建設されていたり、これからも建築されそうな土地が余っているようなエリアでは注意が必要です。
なぜかといえば、新築マンションが多く建つエリアはそれだけ中古マンションとして売りに出したときに競争が激しくなります。
しかもよほどの人気エリアでない限りは、常に空き部屋がいくつか出ている状態ですので、何かのきっかけで値段が下がり始めたら歯止めが利かなくなる可能性もあります。
最近急速に開発されているエリアなどのその最たる例だと思います。開発がされ始めたエリアはもともと住宅需要がそこまでなかったエリアを開発しているので、新築でも価格が安いというメリットはありますが、その反面リスクも大きいことを知っておいてください。
新築マンションが少ないエリアが狙い目
逆に資産価値の面で優れていると感じるのは、もともとが人気エリアで新築マンションが建つような土地がほとんど残っていないエリアです。
こういったエリアでは、もともとエリアに人気があり、発展してきたため土地がほとんど残っていないというケースが多くあります。特に駅近の立地にあまり大きな空き地がないところが資産価値面ではいいというように判断しています。
もちろんすべてのケースに当てはまるわけではありませんが、一つの目安として覚えておいていただけたらと思います。
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管理がしっかりとした物件を選ぶ
中古マンションを見る時に、真っ先にどのような間取りなのか、設備はどうなっているかを確認する方も多いのではないでしょうか？
しかし、中古マンションを選ぶ場合、リフォームできる部分よりも重要なのは立地やマンション自体の構造、そして管理体制などです。これらは後から自分の希望に沿って変えられるものではありません。
そのため、中古マンションを選ぶ際は管理体制がしっかりしている物件なのかどうかをチェックしておくことも重要と言えます。例えばマンションの共用部が汚れていたり、ポストに名前が出ていなかったりすると管理が行き届いておらず、さらにセキュリティー面にも不安が残ります。
また、管理形態は委託・一部委託・自主管理のどれに当てはまるのか、長期修繕計画は作成されているのか、修繕履歴書は作成されているのかなどもチェックする必要があります。これらは不動産仲介会社に相談すれば管理組合及び管理会社に取り寄せてもらうことも可能なので、ぜひチェックしてみましょう。
マネープランに沿って中古マンションを選ぶ
中古マンションは新築に比べて価格が安く、住宅ローンの返済負担も少ないという利点がありますが、それでも気を付けておかなければならないポイントはいくつかあります。
例えば住宅ローンを借り入れる場合、中古マンションだと返済期間・融資額に上限を設定している住宅ローン商品も中にはあります。その結果借り入れが難しくなってしまう場合もあるので、予め借り入れ前に金融機関に確認してみると良いでしょう。
また、リフォームも既に視野に入れている場合はマネープランにリフォームローンも検討するべきなのですが、住宅ローンと併せてリフォーム費用を賄うことができるかどうかは、金融機関によっても異なります。リフォームローンの場合、住宅ローンに比べて金利が1～2％程度高くなってしまうので気を付けましょう。
他にも住宅ローン減税や登録免許税などの減税を受けるための条件をクリアすることで節税につながる場合もあります。このような節税制度を受けるためには「築後25年以内、もしくは新耐震基準を満たしている」という条件をクリアしなければいけないので、物件選びから絞って検索してみると良いでしょう。
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相場を把握することも大切
中古マンションが安いかどうかを判断するためには、希望する物件の相場を把握しておかなければなりません。相場を把握していなければ、気になる物件を見つけた場合も価格が高いのか安いのかを正しく判断することができないでしょう。
相場よりも高い値段で中古マンションを購入した場合、賢い判断をしたとは言えません。物件を探す前に、中古マンションの相場を調べておきましょう。
中古マンションの価格相場の調べ方
中古マンションの価格相場を調べる方法の内、最も簡単な方法がインターネットで調べることです。不動産の相場を地域別・間取り別に一覧にしているサイトや、売り出されている物件の価格相場をまとめているサイトがあります。これらのサイトを利用すれば、希望する物件・地域の相場を手軽に知ることが可能です。
また、物件の査定サイトや検索サイトでも、中古マンションの相場を知ることができます。希望する物件の間取りや規模がある程度決まっている場合は、査定サイトや物件購入者向けの検索サイトを利用するのもおすすめです。
ただし、これらのサイトに掲載されている相場は、取引価格ではなく売り出し価格であることがほとんどです。実際の相場とは異なる場合があるので注意しましょう。
名古屋の中古マンションの相場は？
中古マンションの価格相場は、地域ごとに調べるようにしましょう。地域によって、相場の推移や動きは少しずつ異なります。
全国の相場が参考にならない場合もあるので、できるだけ地域を絞って調べることがおすすめです。今回は名古屋市の一部地域に絞って中古マンションの価格相場をご紹介します。
・昭和区
名古屋市内で、中古マンションの価格相場が最も高い区が昭和区です。間取りを考慮しない場合の相場は、およそ3,350万円です。
2LDK～3LDKでは4,500万円、3LDK～4LDKでは3,430万円、4LDK以上では3,320万円と、16区の中でも中古マンションの相場が高い地域であると言えます。ただし、1R～1K、1DK～2DKに限定した場合は、千種区、東区、中区などに比べて相場が低い傾向です。
・東区
4LDK以上の中古マンションの相場が最も高かったのは東区で、およそ3,500万円です。間取りを考慮しない場合の相場も3,050万円で、昭和区に続いて相場の高い区となっています。
・瑞穂区
昭和区、東区に次いで相場が高いのが瑞穂区です。間取りを考慮しない場合は2,950万円、2LDK～3LDKでは2370万円、3LDK～4LDKでは3,180万円、4LDK以上3,480万円となっています。
間取りを考慮しない中古マンションの相場は、名古屋市全体では2,430万円程度です。上記の区はいずれも3,000万円からそれ以上の価格が相場となっているため、名古屋市内でも中古マンションの価格が高めの区であると言えます。では反対に価格相場が低い区も見ていきましょう。
・南区
間取りを考慮しない価格相場が最も低いのは南区で、1,570万円となっています。間取りを限定した場合でも、4LDK以上の中古マンション以外は、全て名古屋市内で最も低い相場となっています。
・中川区
4LDK以上の中古マンションの相場が最も低かったのは中川区で、およそ1,840万円です。
最も相場が高い東区に比べると、およそ半分の値段となっています。中川区の中古マンション全体の相場は、1,590万円程度です。
名古屋市内でも、区によって価格相場に大きな幅があります。できるだけ地域を絞った相場を把握しておくようにしましょう。
中古マンションを選ぶのは様々なチェックポイントがあって理想の物件を探すのに苦労してしまうケースも少なくありません。しかし妥協せずしっかりと選ぶことで、中古マンションでも新築同様満足の行く理想の物件と出会うこともできるでしょう。名古屋市内には数多くの中古マンション物件があるので、ぜひ賢い探し方・選び方のコツを参考に選んでみましょう。
