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名古屋で中古マンションを買うときの購入時期の見極め方

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住宅街から繁華街まで、同じ市内でもエリアごとに様々な顔を見せる名古屋市で、中古マンションの購入を検討されている方も多いかと思います。しかし、購入時期やタイミングに悩んでいる方もいらっしゃるのではないでしょうか?

そこで今回は、名古屋で中古マンションを買うときの購入時期の見極め方についてご紹介いたします。ぜひこちらを参考に、自分に合った中古マンションを見つけ、購入する時期を見極めましょう。

まずは名古屋市の中古マンション相場をチェックしてみよう

名古屋で中古マンションを選ぶなら、まずはエリアごとの相場を知っておくべきです。場合によっては相場が動き下落する可能性もあるので、相場は定期的にチェックしておきましょう。

【2017年12月現在の名古屋市内中古マンション(2LDK~3DK)の価格相場】

・千種区 約2,000万円
・北区  約1,400万円
・東区  約2,600万円
・西区  約1,800万円
・中村区 約1,700万円
・中区  約2,200万円
・昭和区 約2,000万円
・瑞穂区 約2,000万円
・熱田区 約2,400万円
・中川区 約1,900万円
・港区  約1,000万円
・南区  約800万円
・守山区 約1,200万円
・緑区  約800万円
・名東区 約1,500万円
・天白区 約1,600万円

それぞれ同じ名古屋市内ではありますが、エリアごとに大きく価格が異なり、その差は1,800万円にも広がります。最も高額だったのは名古屋駅からも近く、ナゴヤドームなどもある東区でした。次に相場が高かったのは熱田神宮や名古屋学院大学などがあり、住みやすい環境が広がっている熱田区となっています。

東区・熱田区は相場が高いエリア

主要駅から近い東区と、主要駅からは東区に比べると多少離れていますが、イオンなどの買い物施設、学校などの生活環境が整っている熱田区の相場が高くなっています。タワーマンションが多いエリアである影響もあるかもしれません。一方、名古屋駅を含む中村区は、名古屋駅周辺だけではなく庄内川方面にまでエリアが広がっているため、平均相場が多少低くなっているものと考えられます。

そのため中村区内でも名古屋駅に近ければ相場は高くなりやすく、逆に少し離れたところであれば平均相場よりも安い中古マンションが見つかる可能性が高いです。中古マンションは景気の影響を受けやすく、大きくはなくても多少変動することはよくあります。そんな中で同じ中古マンションであっても数十万円価格が下がっているときであれば、安く買える可能性は高まります。

名古屋市内の人気エリアにも注目

上記で紹介した東区と熱田区は、中古マンションの価格相場が高いエリアですが、人気が高く「住みたい」と検討されることの多いエリアとは異なります。名古屋市内でも人気の高いエリアは、中区の金山や千種区の星ヶ丘と覚王山、さらに名東区の藤が丘などが挙げられます。

それぞれのエリアは名古屋駅などの主要スポットまでのアクセスが比較的便利でありつつ、買い物環境が整備されていることが共通点として挙げられます。特に地下鉄東山線の沿線に人気が集中しています。

また、買い物環境が整備されている他にも緑の多いエリアであったり、毎年マンション分譲が行われたりすることで東区や熱田区と比べると、そこまでマンション相場が高くないといった理由も挙げられます。

このような人気エリアで中古マンションを探すことは他のエリアに比べると難しく、万が一見つけたとしてもすぐに購入しないと契約されてしまう可能性が高いです。そのため、購入を焦ってしまい人気のあるエリアでも住宅選びに失敗してしまうケースも少なくありません。

そういったことにならないよう、人気エリアで中古マンションを購入しようと検討されている場合は注意が必要です。

価格が安定する築20年以上が狙い目!ただし注意点も

当然のことですが、中古マンションの価格というのは築年数が上がれば上がるほど、段々価格が下がっていきます。

中古マンションは築5年以上経つと下がり始め、築20年目以降は価格推移に大きな変動が見られなくなります。つまり、築20年以降は底値になる可能性が高いということです。

例えば、現在築18年の中古マンションがあったとします。あと2年経てば底値が見え、より安く買いやすくなるでしょう。

ただし、その間に様々な影響から物件価格の変動が起きて急騰したり、現在は低金利下にあるものの住宅ローン金利が今よりも上昇したりするリスクもあります。

このようなリスクもあるので、単純に2年後安くなるならそれまで待つという選択肢が必ず正しいわけではないのです。総合的に判断し、今買った方が良いのか、それとも数年間待った方が良いのかを決める必要があります。

待っている間の家賃も計算しておく

ちなみに、現在賃貸住宅に住んでいて、中古マンションを検討されている方も多いかと思います。そういったケースで数年間待つという選択肢を選ぶ場合、現在住んでいる家の家賃も支払っていかなくてはなりません。

当然のことではありますが、今中古マンションを買ったときにかかるコストと、数年間待った後に買った場合のコスト+待っている間にかかった家賃を比較する必要があります

もし、今買ったときにかかるコストの方が高く付く場合は数年間待って築20年目を境に購入した方が良いのですが、逆に数年間待った後に安くなった中古マンション価格と待っている間にかかった家賃の方が高ければ、安くなるまで待った意味がありません。

そのため、必ず中古マンションを買わずに待っている間の家賃も含めて計算し、比較するようにしましょう。

 

消費税増税と中古マンション購入のタイミング

中古マンション購入にあたって、消費税増税のタイミングも考慮しておきたいポイントです。中古マンションであっても、住宅購入は高額な買い物となります。

消費税率の引き上げで、購入時の負担に影響したり、その後の資産計画にも関わってきたりしてしまいます。では、中古マンション購入のタイミングとしてはどのように判断するべきなのでしょうか?

新税率適用のタイミング

平成31年度(2019年)10月1日以降に引渡しを受ける住宅においては、新しい税率、すなわち10%の税が適用されます。中古マンション購入の1つのタイミングとして候補に挙げられるでしょう。

注文住宅や請負契約を行う住宅の場合、新消費税率施工の半年前までに請負契約をすれば、旧税率が適用されるという経過措置を取ることができます。

旧税率適用の経過措置で判断

平成31年3月31日までに請負契約を締結した場合、10%への引き上げ後、また同年10月1日以後に引き渡しの場合であっても、改正前の税率である8%が適用されることになり、それを経過措置と呼びます。増税前に契約を結んでいれば、費用は増税前の金額となるのです。

依頼先のスケジュールを確認

注文住宅はもちろん、中古住宅であっても、増税に伴って駆け込み需要の影響を受けやすいです。実際、消費税が8%に引き上げとなる時期には、駆け込み需要における職人や製品の手配に混乱が生じ、一部では工事の遅延や工事費の上昇も見られました。

10%への増税時にも、同じような現象が起きる可能性が非常に高いです。

駆け込み需要の影響を回避するためにも、余裕を持って検討し、計画するようにしましょう。また、中古住宅であっても、業者との調整がなかなか取れないといった事態にもなりかねません。早めに行動するよう心がけることが大切です。

増税でどれだけの差が出る?

中古マンション購入では、まずどのような費用がかかるのでしょうか?大きく分けて、マンションの代金・仲介手数料や登記手続きなどの事務手数料、住宅ローンが挙げられます。

マンションの代金

例えば2,500万円の新築のマンションを購入した場合、8%の消費税で200万円、10%の消費税で250万円かかります。増税で50万円の差が出るということです。中古マンションであれば、個人が売主になっておいるものは消費税はかかりませんが、不動産会社が売主になっている物件には消費税がかかります。

仲介手数料と登記手続き等の費用

不動産業者や司法書士によって違いはありますが、2,500万円のマンションを購入した場合、仲介手数料や登記手続きなどの費用を合わせるとだいたい約100万円となります。
ここに消費税がかかるため、8%では8万円、10%では10万円かかるということになるでしょう。新築であっても中古であっても、この費用に違いはありません。

住宅ローン

金利や返済期間、税金に優遇措置が適用されるかどうかによっても大きく変わってきます。2,500万円のマンションを35年ローンで返済する場合、8%よりも10%の消費税の方が約130万円支払う額が多くなるでしょう。

一概には言えませんが、上記のケースの場合、新築マンションでは増税前と後で約200万円の差があり、中古マンションでは約132万円の差があることがわかります。

このほかにも、引っ越しにかかる費用やリフォーム代金なども増税の影響を受けるので、支出の差がさらに大きくなるでしょう。

 

住宅ローンと中古マンション購入のタイミング

上記で住宅ローンについても少し触れましたが、増税によって負担金額にも影響することがわかります。では、中古マンションを購入するタイミングとしては、いつがベストなのでしょうか?中古マンションの買い時をしっかりと把握していきましょう。

物件の動きで判断

そもそも中古マンションは、4月からの新生活に伴い、1月~3月がよく売れる時期と言われています。供給が多くなるため、希望に合う物件が見つかりやすいのは1月~3月だと言えるでしょう。
しかし、その分需要も多いため、タイミングが遅いと希望の物件を先に買われてしまう可能性もあるので注意が必要です。この時期に購入を検討している場合は、物件情報や内覧、購入申し込みを早め早めに進めなければなりません。

資産価値

中古マンションは、古くなるに従って徐々に価格も下落していきます。ただ、前述したように、築20年以上からは価格が安定し、底値となります。

そのため、現在築15年のマンションであれば、あと5年すれば価格が更に下がるということなのです。今購入するのか、もう数年待つべきなのかは、慎重に判断しましょう。

住宅ローンの金利推移もチェック

住宅ローンを利用する場合、金利の推移をチェックしておく必要があります。例えば、35年固定金利で3000万円のローンを組むとします。

この場合、金利が1.5%ならば総返済額が約3858万円、金利が2.5%ならば4505万円となります。金利によって返済額が大きく変わってくるので、金利が下落しているときは買い時と考えて良いでしょう。

減税制度拡充や資産計画によっても変わる

消費税増税となると、住宅ローン減税の最大控除額が従来よりも拡充される可能性があります。というのも、実際に2014年4月に消費税が8%となった際には、住宅ローン減税の最大控除額も従来の2倍となりました。

そもそも住宅ローン減税は、住宅ローンを利用して購入することで、10年間毎年ローン残高の1%が所得税・住民税から控除されるという減税制度です。控除額の拡充は、2021年12月まで続く予定なので、住宅ローンを利用するのであれば、2021年までに購入するのが良いでしょう。

マンションの価値や価格、金利の推移は相対的な要素と言えます。いつ購入するのがベストなのか見極めるためには、こうした要素を考慮しつつ、いつ買いたいのか・いつ買うことができるのかも重要なのです。

今後の人生設計や資産計画によっては、相対的な要素よりも重視するべき条件が存在する場合もあるでしょう。

また、住宅ローンを組める金額は、年収の5倍~6倍と言われています。貯金や援助を受けられる手当があればその分を足した金額が購入費用の予算となります。

中古マンションの場合、仲介手数料やローンの事務手数料、登記費用などの諸費用もかかってきますし、入居後であっても月々の管理費や修繕積立金、固定資産税は毎年かかります。

こうしたランニングコストを考えても、ある程度資金が用意できるかどうかもポイントとなってくるでしょう。自分の人生設計や、資金計画をしっかりと行った上で、購入のタイミングを見極めるようにしましょう。

中古マンションの見極め方というのは人によって様々な人生があるように、その人に適した「買い時」というものが存在します。ですから、購入のタイミングは人によって異なるのです。名古屋市内で中古マンションの購入を検討されている方は、ぜひ今回の記事を参考に、自分が購入しやすいと思う時期を見極めていきましょう。

 
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