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名古屋で中古マンション・中古戸建てを買うときの手続きと費用

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名古屋には、中古マンションや中古戸建ても多く、新築ではなく中古で購入を検討する方も多くみられます。しかし、実際に中古マンションや中古戸建てを購入する場合、どのようなステップを踏んで進めていけば良いのでしょうか?今回は名古屋で中古マンション・中古戸建てを買う時に必要な知識をご紹介しましょう。

 

ステップ1:購入申込と売買契約

まず、中古物件を購入するにあたって、「購入する」という意思を明確に示す手続きをしなければなりません。それを正式に示す手続きとして、「購入申込」というものがあります。

中古の物件を購入申込する方法としては、仲介業者に「買付証明書」を渡す必要があります。具体的には、購入価格や手付金の額、引き渡し時期など、条件を提示して購入を伝える書面であり、仲介業者はこれに基づき売主と売買の条件交渉を行っていきます。売主が決断すると、「売り渡し承諾書」などが発行され、最終調整を経て売買契約に進むことになります。

そもそも買付証明書を渡した時点で売主が納得できなかったり、他の買主からより魅力的な条件を提示されたりしていれば、交渉へと進めないケースもあります。その一方で、売主の提示条件に納得できない場合は買主の方から断ることも可能です。入居するためにはリフォームして欲しいなどの希望の条件を仲介会社にしっかりと話しておくことで、よく相談しながら購入条件を決める必要があるでしょう。

売買契約から決済までにかかる費用

中古物件を購入申込し、売買契約へと進むと費用の支払いが徐々に必要になってきます。売買契約で実際にかかる費用については以下の通りです。

手付金

手付金は、売買契約の際に支払うもので、売買代金の一部となります。代金の5%~10%程度となっていますが、売主との話し合いで決まることも多いので、仲介業者に手付金として支払い可能な額を伝えておくことが大切です。

印紙税

契約書に記入される金額によって支払う印紙税は変わってきます。事前に仲介業者に確認しておくようにしておきましょう。

仲介手数料

仲介業者に支払う手数料で、物件価額の3.24%+6.48万円を上限として支払うことになります。契約時と残金決済時に半金ずつ支払うケースが多く、仲介業者を介して中古物件を購入する場合にのみ発生するものです。

適合証明書

フラット35を利用する際に、必要になる書類です。検査機関によって違いがありますが、大体5万円ほどの費用がかかります。また「らくらくフラット35」といって、ネット上で適合証明書を発行できるマンションもあります。

※中古マンションの諸費用明細計算シートが欲しい方は、ブログ記事「中古マンション購入にかかる諸費用の計算方法【シミュレーション用Exelファイル進呈】」を参照ください。

キャンセルするタイミングは?

購入申込をした後でも、キャンセルはすることができます。購入申込から売買契約までにキャンセルした場合でも金銭的な負担は発生しません。そのため、この期間に売主側からキャンセルされても損害賠償などの請求はできないケースがほとんどとなるでしょう。

しかし、どちらにしても購入申込後にキャンセルすることになると、売買契約の準備段階へと入っている相手に対して迷惑となることは間違いありません。キャンセルすることにならないよう、慎重に検討しておくことが大切です。

また、購入申込をしてからは、約7日~10日で売買契約へと進むのが一般的です。売買契約を結ぶと、手付金を支払うことになります。売買契約後のキャンセルは不可能ではありませんが、事前に支払った手付金の返却はできないので注意が必要です。

売買契約の際に注意すべきこととは

売主と買主が取り決めを明確に示すものが売買契約書となります。人生においても大きな買い物であるからこそ、慎重に決断することが大前提となってくるでしょう。

契約に関係する書類としては売買契約書の他にも、重要事項説明書・設計図面・確認申請書・地盤調査利資料などがあります。このような書類をもらった段階でそれらを判断材料にすることが大切です。

契約書においては、しっかりと確認しておくことがいくつかあります。後で慌てないよう、契約書が手元に来たら以下のようなポイントをチェックしておきましょう。

・土地の面積・建物の概要
・所在
・契約解除や不履行について
・ローン特約について
・設備・備品(別添用紙に記入される場合が多い)
・欠陥部分・不具合があった際の責任の所在
・特記事項

これらをしっかりと確認しておくことで、何らかのトラブルが発生した場合に役立ちます。契約を結んでしまうと、解除することが非常に困難となってしまうので、契約書の細部まで記載されている項目をよく読んでおくことが重要です。

中古マンションや中古戸建ての購入は、人生の中でも1度きりとなることが多いでしょう。スムーズに後悔のないように進めていくためには、購入にあたって前述したポイントを抑えておくことが大切です。

 

ステップ2:引き渡しまでにかかる費用

購入申込と売買契約を行なった後は、いよいよ引き渡しに移るのですが、どのような費用がかかってくるのか、知っておきましょう。

まず、中古マンション・中古戸建てが引き渡されるのと同時に「残金決済」が行われます。残金決済は不動産の売買代金から売買契約時に支払った手付金を差し引いたものになります。通常、不動産売買を行う場合は売買契約の際に手付金を支払い、契約から1ヶ月経過した頃に物件の引き渡しが行われ、その日に手付金以外の売買代金を支払います。

この残金決済は非常に重要なイベントで、売買代金を支払う以外にも様々なことが行われます。例えば、銀行などの金融機関から買主に対して融資の実行を行なったり、売主の借入先から抵当権抹消書類を授受されたり、区分所有者の変更届を記入したり、火災保険の説明を受けたり(事前に行うケースもある)と、入居前に必要な手続きを全て済ませていきます。

残金決済を行う際の流れ

残金決済が引き渡し前の重要なイベントとなるため、最初は緊張してしまう方も多いでしょう。しかし、どのような流れで行われるのか知っておくと緊張せずに済みます。ではどのような流れで行われるのか確認してみましょう。

指定された場所に向かう

残金決済は基本的に買主の融資先となっている金融機関の会議室などで行われるケースが多いですが、場合によっては不動産会社で行われることもあります。まずは指定された場所に向かいましょう。

この時、一般窓口とは異なる「融資用窓口」へ行き、決済・引渡しに来たことを受付の方に言います。そうすると場所を案内してもらえるので窓口は間違えないように気を付けてください。

登記説明や署名捺印

買主や売主、買主・売主それぞれの仲介会社担当者、司法書士などが集まったら残金決済を行います。最初に行われるのが、登記の説明や署名の捺印です。

費用に関する説明と支払い

具体的な説明や捺印をしながら話を詰めていきます。そこからさらに登記に関する費用や仲介手数料などの支払いについての説明があります。支払いの説明が終わると実際に支払いへ移ります。

領収書の授受と鍵の引き渡し

支払いが済んだら領収書の授受と鍵の引き渡しとなります。これで残金決済は全て完了です。大体1~2時間程度で終わる予定となっていますが、月末などは金融機関側がかなり忙しい時期に入ってしまうので、そういった場合にはそれ以上かかってしまう可能性もあるます。

名古屋の中古マンション・中古戸建てを購入する時も、これらの残金決済で支払いや手続きを済ませてからようやく入居となります。もし買主と売主の関係が親族だった場合や個人間売買の場合仲介会社は入らず、残金決済が行われます。全て自分達で準備を済ませなくてはならないので大変ですが、買主と売主の関係が親族であったり、個人間売買だったりした時はあらかじめしっかりと準備を済ませ、残金決済を行なった際スムーズに進行できるようにしておきましょう。

残金決済の際に支払いが必要となるものとは

残金決済の際に支払われる費用には、住宅ローンを借入する際の費用と、不動産登記にかかる費用も含まれています。合わせると大体不動産購入時代金の6~13%程度と言われていますが、借入額や物件によっても異なります。では、具体的にどのような費用が含まれるのか、見ていきましょう。

印紙税

ローン契約書には収入印紙が必要となります。この収入印紙を貼ることで税金を納める形になるのです。印紙税にかかる税金は一律ではなく借入額に応じて異なります。

登記にかかる費用

不動産所有権を移転するために行う登記や抵当権設定を行うために必要な登録免許税、さらにこの不動産登記を行なってくれる司法書士に対する報酬も登記にかかる費用の一つとして扱うことになります。

ローン借入費用

住宅ローンを借入する際にかかる事務手数料や保証料、住宅ローンと同時に火災保険に加入した場合は火災保険料などが加わります。具体的な費用内訳は住宅ローンごとによっても異なるため、自身が借入を行う住宅ローンを確認しておきましょう。

仲介手数料の半額

名古屋の中古マンションや中古戸建てを購入する場合、仲介手数料の半額を不動産仲介会社に支払う必要があります。前述しましたが、この費用は残金決済の時に半額、その前の契約時に半額支払うことがほとんどです。

税金やその他費用の清算金

例えば固定資産税や都市計画税などは1月1日時点の所有者である売主が納付することになります。そのため、買主があらかじめ税金を日割りしたものを売主に対し支払わなくてはなりません。この他、中古マンションであれば管理費や修繕積立金、中古戸建てなら地代や私道にかかる費用などを日割りすることもあります。

 

ステップ3:引越し・引越し後にかかる費用

引き渡しが全て終わり、ようやく中古マンション・中古戸建てを手に入れて住み始めてからも実は生活費やローンの返済費用以外にも費用がかかってくる場合があります。どのような費用が必要となってくるのでしょうか?

引越しにかかる費用は?

引越し時は工夫をこらすことで節約にもなりますが、全くお金がかからないようにすることは難しいです。また、逆に引越し業者に依頼しなければ家具・家電の移動がとても大変になってしまい、1日で作業を終わらせることができないでしょう。そのため引越し時もある程度費用が必要となります。

引越し費用の目安ですが、4人家族の場合は大体15~20万円程度になると考えられます。ただ、移動距離や家具・家電の量、利用するサービスによっても料金は変わってくるので、まずは見積もりを取るようにしてください。

また、家具・家電を新しく買い替える場合はより費用は高額になってきます。買い替えに50万円以上かかってしまうこともあるので、あらかじめ引越し費用と買い替え費用の予算を決めておくと良いでしょう。

不動産取得税について

名古屋で中古マンションや中古戸建てを購入した際に、「不動産取得税」を納税しなくてはなりません。大体物件の引き渡しが行われてから半年から1年半後くらいに愛知県から納税通知書が送られてきます。この不動産取得税は、各都道府県によって軽減措置が受けられるのですが、愛知県の場合は下記の条件をクリアしていれば軽減措置が受けられるようになっています。

【控除対象】
・床面積50平方メートル(マンションの場合は40平方メートル)以上、240平方メートル以下である
・住宅の取得者本人が自身の居住用として使っている
・昭和57年1月1日以降に新築されている

【減額対象】
・床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下である
・平成26年4月1日以降に取得している
・取得後半年以内に耐震改修を実施しており、住宅が新耐震基準に適合することの証明を受けている、かつ改修して取得後半年以内は取得者本人が自身の居住用として使っている

不動産取得税の控除・減額を受けるためには、所定されている期間までに申告を行わなければならないケースもあります。家を購入することが決定した時点で不動産会社、もしくは愛知県内を管轄している県税事務所に問い合わせてみましょう。

名古屋で中古マンション・中古戸建てを買うときに必要となる手続きや費用に関してご紹介してきました。手続きは難しく面倒なものもありますが、手続きはどういった流れで行われるのか、またどんなものが必要となってくるのかが事前に把握できていればそこまで面倒なものでもありません。

また、費用に関しても名古屋で物件を購入する前にどれくらいかかってくるのか、税金の控除・減額を受けるためにはどうすればいいのかを知っておくと、余分な支払いを抑えることもできます。購入する前に手続きと費用について確認してみましょう。

 

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