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住替え時の「3,000万円特別控除」と「住宅ローン控除」

今後ますます増えていくであろう住み替え。当社でも一定数のお客さまが住み替えでご相談にいらっしゃいます。

この時に売るときの税制優遇と、買うときの税制優遇の二つが影響してきます。

何も考えずに住み替えを進めていってしまうと、後から税金のことで損した、ということになりかねません。

ここでは、その住み替えの時に発生する二つの税制優遇の概要と、適用条件などをご説明していきたいと思います。

「3,000万円特別控除」と「住宅ローン控除」は同時適用できない。

今まで住んでいた自宅を売却して、譲渡益が発生した場合、一定の要件を満たした場合は「3,000万円特別控除」を利用することができます。これは売却することによって発生した譲渡益から最大3,000万円を控除できるという制度です。

また次の住宅を購入した時、銀行から住宅ローンを借りて一定の要件を満たす場合は「住宅ローン控除」が利用できます。これは購入した年から10年間、支払った所得税(引ききれない時は住民税も)からその年末の住宅ローンの残債額の1%が控除され戻ってきます。

この二つの制度ですが、今まで住んでいた家を売却して新たに住宅を購入する場合、両方の制度を適用できるという時があるかもしれません。しかし、この2つの制度を適用することは出来ません。つまりどちらか有利な一方を選んでいただくことになります。

どちらが有利かをシミュレーション

例えば、以下の前提条件で試算するとどうなるか

【前提条件】

①譲渡所得 1,000万円(長期保有)※3,000万円特別控除を適用するための要件は満たしている

②給与所得にかかる税金は10年間で約1,000万円とする。

③住宅ローン控除の金額は10年間で約350万円とする。

この場合、譲渡税がこの350万円を上回るかどうかで、どちらが有利か分かります。

ちなみに3,000万円特別控除を適用せず住宅ローン控除を適用した場合、譲渡税は210万円なので、このケースでは住宅ローン控除を適用したほうが得ということになります。

しかし、前提条件は人それぞれによって変わるので、実際のケースごとにシミュレーションすることが必要です。

両方適用できることもある

とてもレアケースですが、買い替えの場合であっても、両制度が適用できるケースがあります。ここでは売り先行と買い先行の2つのパターンに分けて具体的な事例を簡単に紹介します。

●売り先行(売却してから購入する順番)の場合

例えば平成28年に旧自宅を売却して「3,000万円特別控除」を適用した場合、売却後平成30年まで賃貸に住んで、平成31年に住宅を購入すれば「住宅ローン控除」が適用されます。

これは住宅ローン控除の条件として、旧住宅を売却して「3000万円特別控除」を利用した場合、前後の2年ずつの5年間に適用を受けていないこという条件があるからです。そして2年といのは売却をした人かではなく、その年の1月1日を基準にします。

ですから平成28年から平成30年の間に新しく住宅を購入すると住宅ローン控除は適用できません。そして住宅ローン控除も平成31年まで終了する予定ですので、このケースは平成28年までに旧自宅を売却していた人のみ適用される可能性があるというケースです。

●買い先行(購入してから売却する順番)の場合

先ほどの例にも少し記述がありましたが、例えば平成28年に新しい住宅を購入し、住宅ローン控除の適用を受けた場合。旧自宅を平成31年売却すれば、「3,000万円特別控除」が利用できます。

そして平成28年から30年の間に売却しても不可。さらに住まなくなってから3年目の年末を超えてしまっても不可。分かりやすく言えば、平成31年以外の売却は不可ということになります。

このように両ケースとも狙ってやるよりは、偶然そうなったというくらいにしておいた方がいいくらいのレアケースです。しかしながら住みかえの場合は、必ずどちらを適用したほうが得になるかシミュレーションしておくことが必要になりますので、ご注意ください。

 

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