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買取業者・仲介業者の選び方(売却編)

買取業者に関しては、基本的に高い値段で買い取ってくれるところをお薦めします。

一方、仲介業者で売るとなりますと、注意する事はたくさんあります。物件を売る際には、だいたい8割くらいが不動産屋選びで決まると言われています。ここでは売却を依頼する不動産仲介業者を選ぶ際のポイントや注意点をお伝えします。

 

インターネットでの下調べ

事前準備として、インターネットなどで、売りに出す物件の地域や似たような物件のだいたいの相場を調べておく事をお勧めします。ポータルサイトなどで近いところ、同じような広さ、築年数でどれくらいの値段で売りに出ているのか、という値ごろ感を最初に掴んでおいた方が良いです。

なぜかというと、だいたいの値段が掴めていませんと仲介業者の言い値で売れてしまったり、安くされてしまったりという事もあります、また、逆に複数でまとめて依頼を出した時に、媒介が欲しいがゆえに売れもしないような高い値段で言ってくる業者もいます。本当は2千万くらいでしか売れないものを、うちなら2千5百万で売りますよと。

依頼した後、結局売れなくて、売り主がしびれをきらした時に、一気に値段を下げてくるということもありますので、そういった事をされないために、ある程度で良いので、おおよその値段をつかんでおくことをお薦めします。

実際、そういう事は割と頻繁に起こっています。ご自身の身を守る意味でも、不動産仲介業者に行く前に、こういった点は、まず先に抑えておいた方が良いと存じます。

また、ネット広告をどれだけ出しているかもチェックしてみて下さい。ポータルサイトは、不動産屋によっては契約していたり契約していなかったりというところがありますが、今時自社のホームページだけでは心もとなさがございます。

ポータルサイトは、スーモ、ホームズ、アットホーム、Yahoo!不動産とありますが、たいてい主要なポータルは3つくらい契約していた方が、情報が購入希望者に見てもらいやすいので、ポータルサイトとの契約の有無も確認しておいて下さい。

 

悪徳業者によるトラブル

中には、度を越えたような悪徳業者は大手でも存在し、財閥系でも、そういったトラブルの話を聞きます。ネームバリューで選んでしまい、痛い思いをするというケースです。

実際にあった例で、ご年配の親御さんが大手の不動産仲介業者のところへ依頼をし契約を決めてきたのですが、息子さんが見たところ、明らかに安過ぎたという話もあります。

業者としては、売主と買主、両方から手数料をもらった方が儲かるので、両手仲介をしたがります。少しくらい高く売れても全く収入は増えないので、高く売れるかどうかよりも、両手仲介できるかどうかの方を優先する業者もいます。

先の例の方でも、物件の買主は買取業者でした。

⇒ 買取業者へ売却するメリット・デメリット

金額が大きいだけに、詐欺まがいの話にもなってきます。どうしても不動産業界は、消費者の方が情報弱者になりがちです。そこをうまくついてくる業者というは未だにますのでご注意する必要があります。

大手だから良いというわけでもありません。情報量はどの不動産屋も基本的には変わらないですし、担当者は転勤でどんどんローテーションしていきます。必要な時に電話をしてもすでに担当者が転勤でいないという事もあります。

大手かどうかというよりも、どれだけ誠実かという事と、売却に慣れているかというところを見極めた方が良いです。

不動産仲介業者に関して言えば、本当にネームバリューは関係ありません。ですが、どうしても日本人はネームバリューに弱い傾向にあります。大手がよく家のポストに、あなたの家を欲しがっている方がいますとチラシを入れますが、あれはたくさんの家に配布しているものです。要するに「この家なら売れる」と思って入れられたチラシではないという事です。

実際、連絡しますと、ちょうど他のところで契約してしまいましたと言って、でもせっかくですから価格査定でもしてみましょうか?というところから、そこまで売る気でもなかったのに、何となく売る話になっていくという事があります。あれは売り物件を掘り出すのが目的です。

実際、囲い込みなどをしていたのも大手です。最近では、色々とそういう事例が明るみになって、少しずつ良くなってきているとは思います。しかし、大手だから良いと盲目的に信じてしまうのはあまりお勧めできません。

 

弊社でのトラブル対策

実際に、当社ではトラブルを防ぐために、金額を出す際はその根拠を付けます。例えば、周辺の取引事例など極力データで出すようにしています。感覚ですとか、なんとなくという要素はなるべく減らして、きちんとデータを用意し、客観的な情報を出した上で値段を提示するようにしています。

当社としは、納得した上でお売りいただきたいという想いがあります。お客様としても、感覚ではなく数値として見える化した方が、分かりやすいかと考えております。

また、当社に来て下さったお客様には、色々とお話をする時間を設けるように気を付けています。まず、最初に正しい知識を知っていただかないと、間違った方向に行ってしまいます。ですので、物件の売り方や業者の選び方を大前提としてご説明して、その上でどこを選ぶかという事はお客様にお任せしています。

 

媒介の種類とコツ

細かいところですと、契約の種類、売買の種類というのがいろいろとございます。一般売買、専任売買、専属売買というのがあります。これもある程度信頼ができる業者を見つけて任せてしまった方が良いということもございます。

今ですと、瑕疵保険やインスペクションなどがありますと買主にとって安心材料になりますので、そういった事が提案できるかどうかというところです。それは結局、売るノウハウがあるかどうかというところに結びついてきます。

⇒ インスペクションと住宅瑕疵保険について

⇒ インスペクションの検査内容とその費用

 

内覧時のポイント

購入希望者に物件を見せる、内見の際のコツですが、空の状態で見せるよりも、何かしらの家具などを置いた状態で見せる方が良いです。と言いますのも、家具を置く生活感が見え、買う方が住んだ後のイメージがつきやすいので、買われやすいです。

空っぽの部屋を見せるより、家具があった方が、イメージが湧きます。このちょっとした工夫が、価格や売れる速さにかなり影響してきます。実際、家具を置いたり、ひと工夫している物件の方が早く売れていきます。この手法をホームステージングと言い、アメリカではこのホームステージングをしないと売れないと言われるほど普及しています。当社ではホームステージング協会の資格者でもあるホームステージャーがざいせきしております。

 

税金に関する知識も必要

売る時に関しましては、税金の知識も必要になります。ですので、売り時を間違えますと税金が高くなることがございます。持っている年数などによっては、税率が倍に変わってしまうこともあります。

ですので、税金の知識でしたり、特例などをあまり知識がない人に任せてしまいますと、『売れたは良いが税金が高い』という事もあり得ます。今のタイミングでしたら、あと半年くらい待った方が良いという事もあります。短期で売ってしまう時は特に気をつけないといけません。

⇒ 住替え時の「3,000万円特別控除」と「住宅ローン控除」

 

業者選びのまとめ

ノウハウですとか、売却の戦略などそういったものが描ける人、説明できる人、そういった事ができる人が良いと思います。売る側にも色々なコツがあり、買取業者や仲介業者を選ぶ時は、相手の戦略などを知っているかどうかを見極めることが大切です。

不動産仲介業者によって戦略が違いますので、言う事も全く違います。どこが納得できるのかというところが重要になります。

また、担当者が連絡に対する対応が早いかどうかも重要です。反応が遅い人に頼んでしまいますと、今度は機会損失になります。ですので、担当者のフットワークが良いかどうかというところも見る必要があります。

買取業者や仲介業者を選ぶ時には、1つこの点が良いからという事ではなく、いろいろな角度から見て業者選びをする必要があります。どういった販売戦略なのか、どの程度の知識を持っているのかといったことが、不動産屋のホームページにきちんと載っているかどうかも大切な要素です。

また、どういったポータルサイトに広告を出しているかという事もありますし、自社のホームページの更新頻度もどれくらい出しているのかというところも確認すべき点です。不動産屋の情報に対する真摯度や真面目さを推し量ることができます。

売り出し価格の決め方も絡んできますので、買取業者や仲介業者を間違えてしまいますと、本来売れるはずの値段より安くなってしまう事があります。前途にあります『不動産屋選びで8割決まる』という点はここです。入り口を間違えるか間違えないかというところで決まってしまいますのでご注意ください。

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