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リセールバリューで住宅市場が変わる!?

リセールバリューとは?

リセールバリューという言葉をご存知でしょうか?

近年若者を中心に広がっている消費スタイルのことで、買う時にいくらで売れるかを計算しながら買う消費行動だそうです。

これはYahooオークションや、メルカリといった、インターネットを通じた個人間売買が定着したことが背景にあるといわれています。
また収入が長い間上がらない中で、身につけた知恵なのかもしれません。

しかし、この消費スタイルは欧米では比較的一般的な消費行動です。

これは消費財に限らず住宅にも言えることです。

欧米の不動産市場は日本と違い、中古住宅が中心と言われています。

日本では新築と中古の割合が、だいたい2:8なのに対して、欧米では8:2とほぼ逆転しています。

なぜそこまで中古住宅の割合が大きいのかというと、欧米では中古住宅をしっかり評価する仕組みが出来ているからです。

この仕組みにより欧米では、買う時もそうですし、所有している間も売るときのことを考えてメンテナンスをします。

リセールバリューの考え方が無かった日本の住宅市場

逆に日本ではこのような考え方は今までほとんどありませんでした。しかしこれからは確実にリセールバリューの考え方が主流になってきます。

それが間接的に日本の資産形成にも役立ってきます。日本政府が中古住宅の流通に注力しているのは、家余の問題もありますが、国民の資産形成の目的もあるんです。

これまでは日本の住宅の価値は、どれだけ手を入れても20年経てば資産価値は0とされていました。しかし、それではみんな資産形成に力をいれません。

そこで日本政府は金融機関などを巻き込み、新しい価格査定マニュアルを策定しました。「これからします」ではなく「しました」というのが大きなポイントです。

内容はこれまでの年数によって一律に価値が減っていくのではなく、工法であったり、どれだけ手をかけたかがしっかりと評価されるようにするものです。

普及にはまだ多少時間がかかると思いますが、今後はこの価格査定が標準になっていきますので、住宅にもこのリバースバリューという考え方がより根付いていくのではないかと予想しております。

またアメリカでは平均して4、5回は住み替えるそうです。現に日本でも長寿化や核家族化が進んだことにより、家を売却して、そのお金を頭金に老人ホームに入ったりする人が多くなって来ています。

家が将来いくらで売れるかによって、ライフプランニングが大きく変わってしまうのです。このリセールバリューという考え方がいかに大切かご理解いただけるかと思います。

不動産でこのリセールバリューのポイントを3つご紹介します。

中古住宅のリセールバリュー 3つのポイント

①立地

これは将来資産価値のつきそうな場所に狙いを定めるということです。

日本はこれからも人口減少が続き2033年には空家率も30%になるといわれています。

不動産は需要があるところに関してはこれからも値段はつきますが、需要のないところは売るに売れないという状態になります。

すでにその傾向は出始めていますが、今後の人口予測であったり、自治体の運営や財務状況だったりを見ておくことが必要になります。

②建物のメンテナンスを定期的にする

どんないい場所にある建物であっても、メンテナンスをしていない建物はこれまで通り、価値を持ちません。

しかし、こまめにメンテナンスやリフォームをすればするほど、価値は保たれます。

これはメンテナンスを価格に反映させようという、政府主導で策定した、新価格査定マニュアルにも表れています。

マンションであっても、これから先の長期修繕計画がどのようになっているのかをきちんと確認することが必要になります。

③記録して残す

メンテナンスやリフォームをいくらやったところで、それがいつ、どんなことをやったのかが記録に残っていなければ意味がありません。

自動車に例えると、メンテナンス記録のようなものですね。

このメンテナンス記録を残す仕組みとして出来たのが「住宅情報履歴」です。

この住宅情報履歴は、メンテナンス記録はもちろん、よく無くしがちな住宅の需要書類を電子的に保管したり、長期修繕計画を策定して、それが実行されるようにアラーム機能を付けたりといった機能があります。

新築で長期優良住宅の認定を受けるにあたって、この長期修繕計画を住宅情報履歴で保管することが義務付けられているので、新築では導入率が多少は増えています。

新築で長期優良住宅の認定を受けるにあたって、この長期修繕計画を住宅情報履歴で保管することが義務付けられているので、新築では導入率が多少は増えています。

しかし、現在のところ中古住宅ではほとんど採用されていません。

当社では、この住宅情報履歴を提供できるシステムを組んでおります。費用についても現在のところ無料で提供しており、当社で購入されたお客様には、リセールバリューのお手伝いをさせていただいております。

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