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中古マンションの相場の決まり方と、適正価格の見極め方

中古マンションの相場の決まり方と、適正価格の見極め方を説明します。これから中古マンションの購入を検討する方はもちろん、既に探して購入を検討している方にも役立つ内容になっています。なぜなら中古マンションの相場や価格の決まり方だけでなく、適正価格の見極め方についても言及しているからです。

 

中古マンションはどのように値付けされるか?

不動産というのは定価のある商品ではありません。売りたい人と買いたい人がいて初めて価格がつく相対取引(あいたいとりひき)と言われています。相対取引とは、取引価格は双方の合意によって決定される取引のことを言います。

この価格の形成のされ方が不動産という商品の大きな特徴でもあります。それでは中古マンションの価格はどのように決定されていくのでしょうか?中古マンションの価格決定に影響する要素は大きく分けて3つあります。

①類似物件の成約価格

②類似物件の売り出し価格

③トレンドや新築価格などの外的要因

類似物件の成約価格とは、例えば同じマンションの違う部屋が過去にこれくらいの価格で成約しているとか、近くの同じような築年数のマンションが実際に成約した価格を参考にして、角部屋だとか、階数とか部屋の状態を加味していきます。

次に、周辺の類似するマンションの今現在売りに出されている価格を参考にしていきます。そして、トレンドや新築価格などの外的要因を加味していきます。

トレンドが上昇局面であれば、過去の成約価格より強気な価格設定でも売却されます。また周辺の類似物件よりも多少高くても、いずれは買い手が付くだろうという判断も出来ます。

他にも周辺の新築マンションと比べて、割安感が出るかどうかも価格には影響します。割安感がなければ新築を買った方がいいという判断にもなるからです。このように中古マンションは様々な要因が複合的に絡み合いながら決定していきます。

 

中古マンションの相場はどのように出来るのか?

そして中古マンションの相場は、多くの物件情報から算出した平均的な価格になります。本来であれば、不動産というのは個別性が強い商品なのですが、そういったものもひっくるめた平均として捉えるといいと思います。

例えばこのエリアで、駅からの距離と築年数なら、平均的な平米単価はいくら、という使い方をします。相場はあくまで目安でしかありませんが、物件の高い安いを判断する一つの材料にはなるので、希望するエリアのおおよその相場を知っておくことも必要です。

⇒ 愛知県の中古マンションの価格相場比較 [ エリア×面積]

 

投資マネーが入りやすいマンション

中古マンションの相場を語るうえで考慮しなければいけないのが、投資マネーなどの「実需」以外の存在です。実需とは、購入する本人や家族が実際に使い目的での購入のことを言います。

マンションは、中古マンションに限らず新築マンションにも言えることですが、値上りや相続対策、賃貸目的などの実需以外の目的で購入されることも多くあります。つまりマンションの価格は投資家の思惑にも左右されるということになります。その結果、今の東京のように実需目的の一般的なサラリーマンに手が届かないような価格になってしまったりします。

 

投資マネーが入りにくい戸建

その一方で、投資マネーが入りにくく、適正な実需の価格相場を保っているものがあります。それは中古一戸建て住宅です。中古一戸建て住宅は、ほとんど投資目的のお金は入ってきません。

需要に対して、流通している物件の数が多ければ価格は下がりますし、その逆であれば価格は上がります。実に健全な価格形成がされているのが中古一戸建ての相場なのです。ちなみに新築の一戸建てについては建築費が影響するので純粋に実需のみの価格形成とはなりません。

 

適正価格の見極め方

最後に中古マンションの適正価格の見極め方について説明していきます。それは、中古マンションの価格推移と中古一戸建ての価格推移を比べてみることです。

これまでに説明してきたように、中古一戸建てはほぼ実需を反映した価格推移となっております。それに対して、中古マンションはその他にも価格に影響する要因があります。グラフで注目するのはあくまで価格の推移であって、価格そのものではないことに注意してください。

この二つのグラフを見くらべてみて、中古戸建の上昇カーブに比べて中古マンションの上昇カーブが急であれば、実需からなら適正価格と比べて乖離していると判断することもできます。私個人のオリジナルの方法ですが、ある程度のトレンドはわかるのではないでしょうか?

ここで注意しておきたいのが、これはあくまで相場(平均的な価格の集合体)であるということです。全体的なトレンドや高騰などによる乖離率はある程度分かりますが、やはり不動産は個別性の強い商品です。

相場より上がっているものもあれば下がっているものもあって、その平均をとっている数字にすぎません。あくまで最後の決め手になるのは、その中古マンションが持つポテンシャルになるのではないでしょうか?

 

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