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住宅の年収倍率とは?

よく聞く住宅の年収倍率ってなに?

今回のテーマの年収倍率とは、平均年収に対して物件価格がいくらかという倍率のことであり、住宅価格の指標となっています。

ちなみに計算式は以下のようになります。

年収倍率=平均年収(都道府県「県民経済計算」を基にした予測値)÷平均マンション価格

(新築の場合は2016年に分譲された新築マンションの価格を70㎡換算したもの、中古の場合は築10年の中古マンションの価格を70㎡換算したもの)

低ければ低いほど買いやすい状態と言えます。適切な状態であれば6倍から7倍程度ですが、東京では11倍を超えてしまっています。

ちなみに関東圏ではすべてで10倍を超えており、この水準はバブルの時に近いと言われています。このため、私は東京のマンションの売れ行きが悪くなり、価格が下がってくるのではないかなと考えています。中古物件をみても、新築物件よりは安いものの結構上がっています。

ではなぜ、関東圏が高いのでしょうか。これには様々な理由があります。人口の多さや土地の少なさ、投機的なお金(賃貸用としての購入、相続税対策、中国マネー)が入ってくることなどがあげられます。

愛知県では中古住宅がお買い得?

しかし全国主要都市で愛知県だけは中古住宅が唯一下がっているため、現在は買いやすい状況にあるのではないでしょうか。その主な理由として考えられるのは、投機的なお金がそこまで流入していないことから実需にそった適正な価格形成がされていることが考えられます。

他にも愛知県ではトヨタ関係の会社や努め人が多く、年収自体が上がっていることも影響しているのかもしれません。

反対に物件の値段が低いところは、田舎です。しかし、今後のことを考えると田舎でも価格変動が起こる可能性があるので、一概には良いとは言えません。マイナスのところすらあり、今後の地域格差がより鮮明になってくることも予想されます。

新築は今後も上昇傾向

ここ数年新築物件の値段は上がり続けています。これには、3つの理由があります。

・建築費自体が上がっていること

・消費税が上がったこと

・景気が戻ったことによる土地自体の値段の高騰

2012年に自民党政権となってから、新築物件の価格は右肩上がりの状態となっています。

他にも建築費高騰の理由は2つあります。

1つ目は木材価格の高騰です。木材は輸入が多く、円安により高くなってしまっていました。最近では少し円高になりましたが、資材価格に反映されるのはもう少し先になりそうです。

2つ目は、職人さんの単価の上昇です。職人さん自体は足りているのですが、東京都内の大きなビル建設に人が割かれてしまっているため、結果的に戸建ての建築にあたれる人の数が少ない状況となってしまいました。

以上のことから当面は新築マンションは価格があがり、結果として中古住宅が買いやすくなってくることが予想されます。

住宅はあくまで資産

しかしながら年収倍率は、今の不動産の上がり具合や今後の展開を読むのには参考になりますが、あくまでも指標の一つということです。私は不動産仲介の仕事をしていくにあたって、世の中の動きを読むのは非常に大切なことだと考えています。そういったデータはさまざまなところで発表されているため、頻繁に確認しています。

この仕事をして8年になるのですが(2016年現在)、住宅の値段の局地的な増減はあるものの、長い目で見ればそこまで変動は大きくはありません。

どうしても心情として安く買いたいという気持ちを持っていると思うのですが、住宅はあくまでも資産なので、値段にあまりとらわれすぎないほうがよいかも知れませんね。

 

 

 

 

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